提前还贷

29日，记者从工行、农行、中行和一些股份制银行都获得证实，这些银行已经接到通知，“以后商业

银行对购买首套住房执行的房贷最低标准变为首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；二套住

房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。 读者：我所在的银行至今不能办理7折房贷利率优惠，所以为了减轻每月的还款压力，我打算提前还贷

，但不知道怎样办理，都需要注意什么。 商报：从目前来看，央行7折房贷利率优惠政策还没能在银行领域中实现“全流通”，所以客户如

果此时手中有余钱，提前还贷也是个少还贷款的好办法。 一般情况下，客户向银行申请提前还贷时，先要看贷款合同中有关提前还贷的条例。看合同是否

标注提前还贷要缴纳一定的违约金。其后，客户向贷款银行电话咨询办理还贷部门的地址、电话以及

办理提前还贷时所需要的条件。按照咨询来的信息，客户可安排时间前往银行办理，但一般说来，银

行会要求贷款者提前10个工作日提交书面申请，贷款时间不满一年的，违约金是提前还款金额的5%，

满一年的，提前还贷金额也须是每月正常还款额的6倍及以上。 国有五大银行提前还贷规定 工商银行：要求贷款者提前10个工作日书面申请，不满一年提前还贷的违约金是提前还款金额的

5%，一年期满后，提前还款额下限正常每月还款额的6倍。 中国银行：要求提前15个工作日书面申请，不满一年提前还贷的违约金是提前还款总金额的一个

月利息（利率为提前还款日的日利率×30），一年期满后，提前还款暂不收取违约金。 建设银行：不满一年提前还贷不受理；特殊情况下（如动拆迁货币化资金）可以考虑。 交通银行：一年之内一般不受理，一年以后，提前还款额度不得少于6个月的还款金额。 农业银行：要求提前7个工作日书面申请，一年期满后，提前还款额下限正常每月还款额的6倍。

提前还贷注意三大细节 1、必须问清要求：借款人想提前还贷，必须是在还款半年以上、甚至个别银行要求已经还款一年

以上。银行一般要求借款人提前15个工作日左右提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请

后要审批，所以一般需要一个月左右的时间。此外，各家银行对于提前还贷的要求也有所不同，比如

有的银行规定提前还贷要是1万元的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金等。 2、准备好文件：借款人如果要提前还贷，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款

合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，便于借款人

存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主，最好还要找专业的担保机构来做委托公

证，以免出现业主提前还款后客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。 3、勿忘退保及解抵押：客户如果结清贷款的话，一定不要忘记去解抵押这个环节。借款人要携带

房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区住建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完

全是属于自己的财产。（ 房奴提前还贷，为何银行有三阻 “山雨欲来风满楼”，加息的风声越传越紧，房贷一族很多人开始盘算考虑提前还贷。“今年股市不好挣钱，再加上加息预期愈加强烈，银行可能会面临小股提前还贷风。”海通证券[17.270.23%]金融行业分析师谢盐分析。 “近来申请提前还房贷的客户的确明显增多。”工商银行[4.860.00%]一位陈姓信贷员表示。新浪乐居+ C& L; V 个人房贷对银行来说是最为稳定的利润来源。提前还贷无疑会使银行损失预期利息，特别是对贷款时间不长的借款人，所以银行的潜规则是：能拖就拖。房产论坛,装修论坛,业主论坛6 H' Y* U: ?3 R ( t8 h- n1 g o房产论坛,装修论坛,业主论坛 这让房贷一族很“窝心”：想尽早摆脱“房奴”生活，银行却不想借款人提前还贷。买房,购房,装修论坛,房产论坛+ n* p' d; G 房产论坛,装修论坛,业主论坛- u2 X, t( o2 \2 p! J 一阻：不满一年不能还新浪乐居# H# z' I" e& s ! e: m% h; }. {7 D新浪乐居论坛 “说我贷款不满一年，就不能提前还，如果一定要还就加收我6个月利息！”刚刚从中国银行[4.150.00%]咨询提前还部分贷款出来的郭先生忿忿地说，他认为这是银行的霸王条款，因为在购房时，基本都有指定贷款银行，同时大多数的银行都有一年不能还款的限制，因此贷款人在选择贷款银行时几乎没有选择的余地。! r; J# i ; d3 h+ H买房,购房,装修论坛,房产论坛 据《投资者报》记者对北京地区房贷业务相对较多的16家银行调查发现，目前仅建行和中信没有期限限制。华夏原则上也没有限制(享受7折利率优惠的客户除外)，剩余的13家银行都有期限限制，其中工行最短，贷款满3个月即可提前还款，最长的是深发展，要满2年方可。) `4 M, @2 R( Y( K$ ]6 M + U& K* q9 J买房,购房,装修论坛,房产论坛 银行方面认为，在接受贷款人申请时，付出了不低的审查成本，理应补足成本后再接受提前还款。房产论坛,装修论坛,业主论坛+ c, X4 P& d* z; j % h$ E0 O 对此，专家学者、律师也表示一年的期限限制基本合理。“一年之内不能还，是可以理解的。”中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇向《投资者报》记者表示，“如果贷款一年内就还，可能对银行整体资金运营、配置会产生影响。”买房,购房,装修论坛,房产论坛/ r2 P% P, m / r& x4 }( ?4 v+ y买房,购房,装修论坛,房产论坛 他认为，银行资金安排上按照短款短用，长款长用的原则。房贷归于银行的中长期贷款，如贷款人突然没几个月就还了，会影响银行的资金安排；一年的缓冲期后，影响就会比较小。从这一点上，银行也并不纯粹是霸王条款。毕竟银行要赢利。, Y* F7 ~/ b, ] $ `7 C8 S' u! d- q买房,购房,装修论坛,房产论坛 山西祝融万权律师事务所王超群律师也向记者表示，一年内不能还的规定，是出于成本考虑，有一定合理性，“但是一年的时间有点缺乏弹性，可以适当压缩一下。”房产论坛,装修论坛,业主论坛6 w8 x, v5 x新浪乐居+ O# M+ ^! b# U1 q

! W3 ]1 O9 w7 {- F买房,购房,装修论坛,房产论坛 二阻：一个月的预约期 % c) z8 m 如果说一年的贷款期限还能接受的话，漫长的预约期就让贷款人难以忍受了。 ' f; \. j4 r H% Q: S z 很多银行规定提前15个工作日或一个月预约，并在申请时将准备还款的资金打入指定账户。且不说这一个月的预约期是否合理，在实际申请过程中，银行故意拖延审批时间屡见不鲜，三四个月才得到审批的大有人在；在这中间，贷款人不仅损失了准备还款资金所产生的利息和其他投资机会，还要继续负担这期间的还款利息，而贷款人本意是想减少还款利息。这让被银行尊为“上帝”的客户很是恼怒。/ X2 i& t/ O 4 X. u# ~( \2 l房产论坛,装修论坛,业主论坛 “这点银行应该是有责任的。”郭田勇认为。 / n9 Q, e4 g新浪乐居 “预约排期过长不合理，我觉得最好不要超过15天。”王超群表示。hf.bbs.house.sina.com.cn& ~- x8 z u8 | " s; @" G9 Y' o6 z" H房产论坛,装修论坛,业主论坛 “这就说明银行不愿意你提前还。”中国人民大学法学院教授、消费者协会副会长刘俊海告诉《投资者报》记者，“银行强势，就会想方设法让消费者承担更多的利息。”新浪乐居论坛 [ w0 ?# B0 n 0 c5 o6 m [* T 刘俊海认为最公平的做法是，银行和贷款人双方在签订合同时确定一个明确日期，“然而事实上，预约还款时间并没有在合同上出现，因此这也是银行业监管机构认真思考的问题，还要加强行政指导。”刘俊海建议。hf.bbs.house.sina.com.cn5 @6 E( l/ j/ q Y1 q/ E 7 p2 m2 ]/ _: ^. x买房,购房,装修论坛,房产论坛 “我还建议银行，特别是银行的高管，应该认真研究这类具有普遍性的问题，从细节入手，提高还贷银行内部审核效率。客户审核时间长，固然银行能取得有形财产利益，但无形的品牌利益更为根本，如果银行能满足客户及时还贷的要求，实际上也是在实现品牌增值。”刘俊海进一步建议。房产论坛,装修论坛,业主论坛8 B/ Y( l! s ! B2 ` v% G$ c+ ^! |房产论坛,装修论坛,业主论坛 不过，在预约排期时间上正在悄悄发生变化，在《投资者报》记者以还贷人身份咨询建设银行[5.590.54%]时，建行客服人员表示：“从今年起，北京城区提前还款无需预约，可以随时还款。”广发也无需预约。7 v& l; ?. H 5 O; H9 u& E/ A$ Z买房,购房,装修论坛,房产论坛 一个新推业务则无异于福音。中信银行[7.120.42%]不仅无需预约，甚至为贷款人提供了一种更为方便的提前还贷服务，“向您推荐存贷宝业务，您提前还款资金可以存在这里，做活期存款使用，做为今后的应急备用，同时还能享受利息。”中信银行紫竹桥支行信贷员向记者介绍。hf.bbs.house.sina.com.cn; Q! n6 n+ a. E$ {7 y; Gsd.bbs.house.sina.com.cn2 w% I8 R 其余13家银行则面无表情。新浪乐居论坛+ P) u# s) j6 |. `9 [9 E , q& W: `1 x! y新浪乐居论坛 三阻：强收违约金房产论坛,装修论坛,业主论坛4 n }3 \2 s & q; C, x4 bsd.bbs.house.sina.com.cn “前几年关于提前还贷也有过一次争论，经过各界努力，很多银行现在不征收违约金了。”刘俊海表示。 - j- [" C; Z u 2005年底，在中国消费者协会召开“商品房销售模式研讨会”上，众多专家认为：消费者提前偿还房贷不违约，银行收取违约金不合法。而这次会议的讨论结果其后又得到广泛的讨论，并且获得成效。 ) _4 ~0 H x' } 《投资者报》调查发现，在限制期限外提前还款时，16家银行中有12家取消了违约金。4家还有不同程度的违约金存在：交行、招行、兴业、北京农商行，另外深发展虽然表示不收违约金，但其在提前还款时会多收一个月利息，就是变相违约金。% f; ~, p' B2 h ) m2 j/ r房产论坛,装修论坛,业主论坛 为何违约金没有硬性取缔？郭田勇和王超群一致认为，协议签订时，违约金一项合同上有显示，既然签约了，就表明认同，提前还，从法律上讲就属于违约，这也是没有硬性取缔违约金的一个重要原因。 6 r2 N; z, E9 ]/ M买房,购房,装修论坛,房产论坛 刘俊海表示，2010年经济形势还有很多不确定因素，对银行来说，及时收回贷款也是一件好事；另外每个贷款人的个人投资风险、偏好和承受能力、收入都是有个体性差异，“现在有钱银行不让还，让他还时又还不起了，同时抵押品又有贬值现象„„”因此银行应该从正反两方面看待提前还贷的事情，取消违约金。房产论坛,装修论坛,业主论坛: |* L# S6 p" C" l4 K房产论坛,装修论坛,业主论坛7 V* L( X0 m6 R “终归一句话，还是要倡导人性化的服务。不能光有五星级费用，没有五星级服务，现在都在学国外怎么赚钱怎么收费，却忘了国外银行怎么提供人性化的服务。房贷本身就是契约自由基础上的融资服务，因此还是应坚持消费为本的精神，这才是创造财富之源的一个竞争之道。”刘俊海如是告诫银行业。