Ｐｒａｃｔｉｃｅ ａｎｄ Ｅｘｐｌｏｒｉｎｇ／实践探索
以商业模式创新整合企业资源
对房地产企业经营的几点建议
黄燕
（汕头大学商学院，广东汕头５１５０６３）
摘要：随着新的土地制度和资金制度形成，房地产业原有模式的系统性风险日益累积，需要进行
商业模式转型升级。房地产业融资模式应由银行信贷为主转变为ＰＥ为主；依托外部规模经济，高效整
合价值链，要从“做产品”转到“做产业”；做产业并非要通吃产业链，关键环节要有核心竞争力；
由强调重资产转变为强化轻资产管理；进行顾客价值的深度挖掘且充分运用信息技术。
关键词：商业模式，创新，资源整合，价值链
大部分中国房企主要商业模式是基于关系优势的土地获
取；再用土地贷款、预收款、银行按揭款、施工企业垫款进行
开发；通过强力广告营销兑现土地产品增值；企业将经营所得
再投入土地，实现滚动开发。房地产开发企业扮演产业价值链
的总承包商的角色，独自承担了产业链中最大的风险，又遭遇
来自政府和消费者的有关社会责任的拷问。原有模式中，如何
获得土地和资金是两个最大瓶颈。随着新的土地制度和资金制
度形成，２０１０年后原有模式的系统性风险日益累积，迫切需要 思考自身商业模式转型升级问题。
一、低成本竞争战略难以为继
中国经济３０年的高速增长主要是建立在廉价资源等生
产要素的基础上，为此绝大多数的企业都采用低成本竞争战
略。这是一种典型的以产品为中心的竞争战略，争夺市场
份额是产品竞争的核心，房地产业也不例外。如房地产业发
展早期都是空手套白狼模式，一只手用关系资源套住政府拿
地，另一只手利用新的经济增长点政策套住银行。于是多数
企业采取数量扩张、快速增长的粗放经营方式。高投入、放
量是低成本模式的主要构成要素，～旦某个要素发生变化，
就会导致整个链条断裂。
步入２Ｏ１ ０年我们面临新科技革命大潮、人口红利逐步消
失、国际竞争多于合作、网络化世界、跨行业整合、环保精宜
制造、低碳生产与生活、生活形态多元与文化品位提升等八大
透视万达“订单商业地产”模式的发展
【摘 要】本文首先介绍万达”订单商业地产”模式的内涵和特点，然后分析该模式的弊端，最后针对该模式提出改进措施。
【关键词】订单商业地产；万达
1、“订单商业地产”模式的内涵
近年来，由于各种政策的出台，住宅地产市场利润率有所降低，很多开发商开始进军商业地产。在进军商业地产的过程中，很多开发商开始借鉴万达的“订单商业地产”模式，但万达的模式是否适合其他开发商，我们需要研究万达模式的发展历程。通过分析万达的优缺点，让后起的开发商根据自身的情况选择最合适的商业地产开发模式。万达的“订单商业地产”模式内涵归纳起来有以下四点：
1.1共同选址、联合发展
万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。
到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。
与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。
1.2 技术对接
也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求—要多大的面积，高度，出入口，交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积[1]。
如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。
1.3平均租金
为了节约谈判时间，万达把全国城市划分为三等（一等是北京、上海、广州，二等是省会城市，三等是其他城市），每一等租金多少钱事先确定下来，合作双方不用就租金进行旷日持久的谈判。而把工作重点放在业态组合、商场规划方面。
1.4先租后建
当面积、租金确认后，先签租约，交保证金后再开工建设，量身定做。即招商在前，建设在后。
黑震雾豢政府将在以下几方面做足工作：一是引导开发模式升级的政策工具；二是土地批租附加只租不售条件；三是政策激励只租不售商务楼宇；四是入驻专业楼宇给予租金补贴；五是整治民宅商用规范市场秩序；六是探索商业地产金融创新平台。5U$刊记者阿达图，吴燕子
《读城》：成部市商务局主办了这次“成都商业房地产发展论坛”，就你们的官方统计。目前成都商业地产发展情况究竟如仰张金泉：2007年新开工商业地产(非住宅)面积313．62万平方米，比重从2000年的14％上升到16％，竣工面积201．88万平方米，比重从2(xx)年的15％2：升~J19％，商业地产开发呈持续上升势头。2007年商业地产实际销售面积140．7万平方米，“空置面积”117．09万平方米，“空置率”46％，~2006年下降4个百分点。于是我们提出，高“空置率”意味着商业地产的高泡沫吗?“空置率”下降是一种进步还是一种倒退?我f『1知道有一口号叫“无街不商，马路经济”。lOOBANKVIP《读城》：现在有—种针对政府关于商业网点规划的争论，议论着政府该不该“出手”，商务局在这方面有什么打算?如何“出手”?张金泉：目前主要有几种争论：政府失灵与市场失灵之争；城市形态与商业业态之争；规划的科学性与参与I生之争；规划的强制性与引导性之争；开发商与运营商之争。政府肯定会“出手”，但前提是做好规划，特别是主力商圈的规划与开发。目前暂定的主题是“单中心聚集与多中心承载”，包含商圈功能错位与克隆陷阱、政府与开发商的纳什均衡、谁会成为商圈建设先驱者、级差地租的分配与再分配，规划中，除中央商业区以外，六大主力零售商圈自西北向东环状展开，北部和东北部的金牛—新都～青白江走廊为我市主要的批发市场高地。政府将在以下几方面做足工作：一是引导开发模式升级的政策工具；二是土地批租附加只租不售条件；三是政策激励只租不售商务楼宇；四是人驻专业楼宇给予租金补贴；五是整治民宅商用规范市场秩序；六是探索商业地产金融创新平台。《读城》：作为起引导作用的政府，你们对涉及商业地产的投资有什么要求或荆瑚制吗?张金泉：根据前期的规划和适度调研，我们还是有一些条款，比如，成都荷花池与义乌小商品市场设定开零出售与只租不售的模式；沃尔玛与深国投就采取量身定制与战略联盟；大连万达进行商业地产证券化模式的探索；不过，我们还是充分注意到了金融海啸对商业地产证券化进程的影响，所以商贸中心的建设急需创新商业地产金融体系。■■
房地产行业商业模式
房地产行业的商业模式是指房地产开发商、经纪公司、物业管理公司等相关企业通过购买、开发、销售和经营房地产等环节，实现收入和利润的方式和规划。房地产行业的商业模式包含了开发、销售、租赁和物业管理等多个环节，下面将对其进行详细的分析和介绍。
1.开发商的商业模式
房地产开发商主要通过购买土地、规划和设计房地产项目，再进行施工和销售，从而实现利润的最大化。开发商的商业模式通常包括以下几个环节：
-土地收购：开发商通过与政府或土地所有者进行谈判，购买用于房地产开发的土地。
-项目规划与设计：开发商将购买的土地进行规划和设计，包括项目面积、建筑结构、设施配置等。
-施工与开发：开发商将规划和设计完成的项目进行施工，包括建筑施工、设备安装等。
-售楼与销售：开发商通过售楼处和经纪公司进行销售，吸引购房者购买他们开发的房地产项目。
-项目交付与售后：开发商将已经建设完成的房地产项目交付给购房者，并提供必要的售后服务。
2.经纪公司的商业模式
-市场推广：经纪公司通过广告、网络宣传等方式，帮助开发商提高房地产项目的知名度和曝光度。 -项目销售和代理：经纪公司与开发商合作，负责房地产项目的销售和代理，从中获取销售佣金。
-交易协调：经纪公司在房地产交易过程中扮演中介的角色，协助开发商和购房者进行房屋买卖的交易合同的签订、房屋过户等。
-售后服务：经纪公司提供售后服务，帮助买卖双方解决房屋交易中的问题和纠纷。
3.物业管理公司的商业模式
物业管理公司主要负责对已经建成的房地产项目进行管理和维护，确保项目的良好运营和增值。物业管理公司的商业模式通常包括以下几个环节：
-外包合同：物业管理公司与开发商签订物业管理合同，负责对房地产项目的设施、设备、服务等进行管理。
-保洁和维护：物业管理公司负责房地产项目的日常保洁和设施维护工作，包括公共区域的清洁、设备的维修等。
-费用管理：物业管理公司负责对住户收取物业管理费用，并管理物业费用的使用和支出。
