关于开征物业税的思考

统 一 规 范 的 物 业 税 ， 相 应 取 消 有 关 收 费 ”２０ ；０ ７年 十 届 全 国 人 大 五 次 会 议 审 议 的 财 政 预 算 报 告 中 ， 次 提 出 将 “ 究 首 研 开 征 物 业 税 的 实 施 方 案 ” 近 年 来 ， 国 。 在
的评估结果是税收工 作得保证 。然而 ， 我 国 目前房地产评估产业并 不发达 ， 估工 评
１ ．公共部 门对物业信息的掌握不足 ．１ １ 物业 税的 征收是 以财 产评估 为前提
的 ， 确 、 时地评 估物 业价值 是确定物 准 及 业 税税 基 的 基本 前提 。因而 事 先 做 好 物业
内房 价持续 高涨 的态势 下 ，关 于物业 税
开征 的传言一 直不绝于耳 。 而 ， 然 目前 物
的大 本 营 。
公务员 自主学习 的水平 ； 二是健全和完善
公 务 员 培 训 的 激 励 机 制 ， 分 调 动 他 们 的 充 学习积极性 ； 三是 改 革 和 创 新 公 务 员 培 训
的评 估机制 ，有 效地保 障培训质 量和 效 果 ：四是加 快公 务员培 训的法制 保 障机 制， 加快 公 务员培 训立法 的步伐 ， 我国 使 公 务员培 训逐步 向法制 化、 规范化 、 战略
太过笼统， 使得 我国的公务员培训主观 这 性 较 强 ， 没 有形 成规 范 严 格 的 培 训 管理 、 培 训 监 督 、 训 激 励 等 机 制 ， 至 培 训 不 培 以
２０ ０ ３年 底 中共 十 六 届 三 中 全 会 提 出
的《 关于完善社会 主义 市场经济 体制若 干 问题 的决定》 中专 门指 出， 实施 城镇 建 “ 设税 费改革 ，条 件具 备时对 不动 产 开征

中图分 类号 ： ９ ．３ ３ ３ 文献标识码 ： Ａ 文章编号 ：６ ４—１７ ２ １ ）３— ０ ７— ４ １７ １ Ｘ（０ １０ ０ ０ ０
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２０ 年（ ３ 卷） ３ ０８ 第 ７ 第 期
管理 科 学
我 国 开 征 物 业 税 的 思 考
张 兴光 （ 银 市工业学校 ， 白 甘肃 白银 ７０ ０ ） ３ ９０
擅 耍 ｉ本 文 通 过 对 我 国 现行 不动 产征 收 的税 种 状 况 分析 ， 交纳 ， 阐 据估计土地出让金 约 占房价 的 ４ ％ 一５ ％， ０ ０ 如果改为分年 述 了物 业税的概念及 其性 质、 开征物业税 的必要性 ， 并借鉴 国外 征收， 理论上将使房价下降４ ％左右。 ０ 据 京晨报）０４ ２０ 年５ 月 些 国 家或 地 区物 业 税 开征 的 经验 ， 我 国物 业 税 制 的 设 计 进 行 报道 ， 关专家 大胆预测 ， 对 有 广东若征房 产物业 税 ， 房价 可能降 四 了分析思考。 成。 受市场供求、 国家宏观 调控 、 活水 平等 因素影响 ， 生 降低 ２ ％ ０ 关键调 ： 物业税 税制设计 税收优惠 还是有可能的。由于对房地产开发商 税费大幅度下 降 ， 必将导致 房地产的开发成本下降 。 对于搞活房地产市场 ． 促进经济发展 ， 具 １ 物业税 的定义 有重要意义。 物业税 ， 又称 “ 财产税” “ 、房产税” “ 或 不动产税” 是指 在某一 ２３有利于减少房地产开发商的融资风险 ． ， ． 降低购房 门槛 特定 时期 ． 房地产所有者或使 用者拥有或使用 的土地 、 对 房屋 等 由于开征物业税和分期缴纳土地出让金，降低了开发商成 不动产征收的一种税 ， 其税款数额随房产价值 的变化而变化。 物 本 ： “ 一方面减轻 了开发商资金筹集风险 和筹 资压力 ． 少 了相关 减 业 ” 词来 源于香港 和东南亚 ， 一 主要是指土地 、 房屋及其建筑物。 的利 息负担 ， 了开发 商盈 利能力 ， 房地产业 能健 康稳步发 增强 使 目前 ， 世界 各个 国家对有关不 动产税制的实践 ， 主要有 三种 展 ； 另一方面 ， 由于降低 了房价 ， 了购房者资金支 出， 减少 对消费 情况 ： 者来说ห้องสมุดไป่ตู้， 同样减轻 了筹资风险 ， 减少了利息支出 ， 有利 于增强 消费 １１不 动 产 税 ． 者购房能力 ， 刺激购房欲望 ， 激活房地产市场 。 ． 其计税依据为不动产的评估价值。具体征收又可为三种类 ２４有利于促进地方税收收入长期稳定增长 型： 第一种是将土地 、 、 筑物等有关不动产合并在一起而征 房屋 建 随着物业税的开征 ， 将会使 地方 税收收入 步人 长期 稳定的增 收 的不动产税 ， 巴西 、 本 、 如 日 芬兰、 加拿大等国家 ； 第二种则是 只 长期 ， 使之尽快成为地方财政主体税 种之 一 ， 因有 以下几点 ： 原 第 对土地 和房 屋共 同课 征的房地产税 ， 如墨西哥 、 波兰开征 的房地 房地产开发成本下降 ， 将会使房价下跌幅度较大 ， 房地产业 使 税源更加充 沛 ； 第二 ． 扩大物业 税开征范 产税 ， 国征收 的住房建 筑税等 ； 三种是仅对土地或房 屋单一 稳步进入快速发展时期 ， 泰 第 课征的土地税或房屋税 。 围， 将广大农村 纳入范围 中， 使物业税拥有 了更为广泛 、 稳定的税 源； 第三 ， 在保持现行房产税 、 土地使 用税等总体税额基本不变的 １２财产税 ． 确 第 取 土地使用 税等 在不是征收不动产税而是征收财产税的国家 ， 如美 国、 英国 、 前提下 ， 定物业税税率 ； 四， 消现行房产税 、 荷兰 、 、 瑞典 瑞士等 ， 他们是将不动产和其他财产按其评估价值一 部分税收优惠 。 并计算 ，是对纳税人某一 时期拥有的所有财产课征 的一般财产 ２５有利于调节贫富差距 ． 税。 通过开征物业税 ， 设置幅度比例 税率 ， 、 对东 西部分别实行高 低不同、 城乡有差异 的税收政策 ． 有利于调节东 、 西部 间、 中、 城乡 １ ． ３定期不动产增值税 对拥有豪华 该税种是通过对 房地产 的重新评估 ． 对其增值额 征收 的一种 间的贫富差距 。同时对 一般普通标准住房实行免征 ， 不 动产税 ． 它主要是针对 占有不动产超过一定 年限的产权者予 以 住宅或多套住房 的业 主课 以重 税 ，可 以有效维 护社会秩序 的稳 征 收。 定。 由物业税的定义及各 个国家物业税 的实践情况可知 ， 物业税 ３ 物 业税税 制 设计 具 有“ 的性质 ． 税” 是政府作 为公共利益的维护者 、 社会经济利 益 关 系的调节者获得的公共 利益 。 物业税主要是对拥有土地使 用权 物业 税制应按照“ 简税制、 宽税基 、 低税率” 的原则 ． 稳步推进 及其建筑物所有权的业主而征 收的一种房地产税 ， 它是财产税 的 税收改革。 ３１物业税征税的范围、 ． 对象 组成部分之一。 我国物业 税的征税范围应 为城市 、 县城 、 建制镇 和工 矿区 ， 以 ２ 我国开征物业税的必要性 及广大的农村 。 物业税的课税对象 ： 土地和不动产 ， 即土地使用权 ２１有利 于建立我国房地产较 为合理 、 ． 规范 的税收体 系 和地上建筑物及其 附着物 ， 包括房产 、 围墙 、 游泳池等。 Ｉ 目前 ．我 国对不动产征收的税 收体 系中存在着不少缺 陷． 主 ３２物 业 税 的 纳税 人 要表现在税种复杂 ．税收名 目繁多。如在购买 阶段有 印花税 、 契 在我国境内拥有土地使用权 和建 筑物所有 权的单位 和个人 ， 房屋和建筑物获得收益的人。 不论 是 自然人与法人 ， 税； 持有 环节 有房产税 、 土地使用 税、 城市 房地产税 ； 在不 动产进 即为从土地、 中国公 民与外籍个人 ， 只要拥有房地产 ， 都 行 交易时还 要课征 土地增 值税 、 营业 税 、 城市维 护建设 税 、 印花 或是 内资与外资企 业、 具体来讲 包括以下几类纳税人 ： １产权或土 （） 税、 企业所得税（ 或外企所得税、 个人所得税 ） 等。另外 ， 这些税制 是物业税的纳税人。 又因纳税人 国籍不同而有所区别 ． 内资企业 和本 国籍公 民征收 地使用权 （ 对 以下 简称使用权 ） 国家所有 的． 营管理 单位 纳 属于 由经 （ ）产权或使用权属于集体和个人所有 的 ，由集 体和个人 纳 房产税和城镇土地使用税 ， 而对外资企业和个人则征收城市房地 税 ；２ 产税， 城市房地产税实际上没有包括对地产进行征税 。这样导致 税 ；３产权或使用权出典的， （） 由承典人 纳税 ；４ 融资租入取得 的 （） 视其期 满承租人是否购买产权或使 用权确定 ， 税务机 关 了税种复杂 ． 成了内外有别 的两套税制 ， 于内、 形 不利 外资企业 的 房地产 ， 可根据具体情况决定由出租人或承租人交纳 ；５ （ ）产权或使用权 公平竞争 。 物业税改革 的基本框架 ： 行的房产税 、 将现 城市房地产 承典人不在房地产所在地 的 ， 由房地 产代管人或者使 用 税、 土地使用税、 土地增值税等纳人 物业税 ， 建立一个 以物业税为 所有人 、 人纳税 ；６ 产权或使 用权 未确定 ， （） 以及租典纠纷未解决 的 ， 由房 主体 ， 营业税 、 所得税 、 印花税等为辅助 的物业税税收体系。 地产代管人或者使用人缴纳 ；７ 无租使用房地产者 ． （） 由使 用人代 ２２有利于降低房 地产 开发成本 ． Ｉ 搞活房地产经济 开征物业税 的 目的就是 将由房地产开发商承 担的部分税 负 为缴纳。 ． 转嫁给房地产业主， 增加持有人的成本； 另一方面， 作为房地产配 ３３物业税计税依据 按房地产 的市场公开价格征 收。若没有公开市场价格 ， 就以 套改革措施之一， 就是将土地出让金由过去一次性缴纳改为分年

摘
要： 中共 中 央 第 十 六 届 三 中全 会 审议 通 过 了《 中共 中 央 关 于 完善 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 若 干 问 题 的 决 定 》《 定 》 ，决
提 出在 条 件 具 备 时 对 不 动 产 开征 统 一 规 范 的 物 业 税 后 ， 论 界 就 什 么是 物 业 税 、 什 么要 开 征 物 业 税 、 理 为 开征 物 业 税 的 利 弊 、
计 之 友 ， ０ ５， ５ ． ２ ０ 可 行 性 分 析
作 者 简 介 ： 婧 （ ９ ２ ， ， 北 武 汉人 ， 北 财税 职 业 学 院财 税 系教 师 。 余 １ ８ 一） 女 湖 湖
一
１ ４ — ７
Ｎｏ ８。 Ｏ Ｏ ． ２ ｌ
现 代 商 贸 工 业 Ｍ ｏ ｅｎＢ ｓ ｅ ｒｄ ｄ ｓ ｙ ｄ ｒ ｕｉ ｓ Ｔ ａｅＩ ｕｔ ｎｓ ｎ ｒ
２１ ０ ０年第 ８ 期
论 我 国开征 物 业税 的可 能性
余 婧
（ 北财税职业 学院， 北 武汉 ４０６） 湖 湖 ３ ０ ４
何 时 开征 物 业 税 ， 以及 如 何 开 征 物 业 税 等 理 论 和 实践 问题 展 开 了广 泛 的 讨 论 ？ 从 开 征 物 业 税 的 背 景 和 可行 性 上 进 行 分 析 ，
希 望 能 为 物 业税 的 开 征 做 出 贡 献 。
关 键 词 ： 业 税 ； 征 ； 景 ； 能 性 物 开 背 可
此外 ， 还有利 于深化我国 的财 政制 度改革 ， 立地 方财 建 地方政府来讲 ， 地的收入是 除 国有 资产外 最大 的一块 “ 批 金 政 的 主体 税 种 ， 政府 带 来 稳 定 的 税 源 ， 可 以通 过 制 定 不 为 并 矿” 。在 短 期 看 来 ， 批 得 越 快 ， 方 经 济 就 发 展 得 越 快 。 地 地 对居住豪 宅和拥有多套 住房 者课 以重税 ， 对一 般居 但 这 种 急 功 近 利 的 做 法 实 际 上 是 饮 鸩 止 渴 ， 结 果 自然 是 同税 率 ， 其

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论物业税开征的难点及政策建议
财 政 金 融
论 物业税开征 的难点及政策建议
付 钊 （ 阳 房 兴 房 地 产 中介服 务 中心 河 南 洛 阳 ４ １０ ） 洛 ７００
【 摘 要】 随着我 国房地产 业的迅猛发展和房价 的 日 益升 高， 开征 物业税成 为热议的一 个重大 问题 。本文首先介 绍我 国现行 房地产相 关税 费及存在的 问题 ， 进而分析我 国开征物业税存在的难点 ， 最后提 出开征物业税的政策建议 。 【 关键 词】 物业税 ； 房地产 业； 土地 出让金 物业 税 ， 又称财产税或地产税 ， 其主要是对 土地、 房屋等不动 产的 目前看来 ， 单个方案中 ， 一个方 案不利 于物业 税征 收的最 终统 一 ， 第 第 所有者或使用者每年按 财产评估 价值 的一定 比率征收 税款 ， 且税 值随 二个方案可操作性差 ， 相对来说 第三个 方案较为可 行 ， 可操作 性强。
一
、
税、 耕地 占用税 、 土地使用 税、 土地增 值税 、 业所 得税 等 ， 企 它涉 及到各 讲公正 、 良心 、 讲 讲诚信的公 正、 公平 的中 介机构 ， 老百 姓才能信 得过 ， 个方 面的税种 ， 土地 使用、 地建设 、 如 土 企业 所得 、 房产或 土地转 让交 从而确定公允的物业税征收的税基 。
契税 企 业 所 得 税
建筑业 、 服务业 和销售不动产 拥有或 出租 房产 外商拥有或 出租房产 拥有土地使用权 转让房地产 建筑安装 、 购销、 租赁合 同
房地产转让 房地产行业
情况均不相 同 ， 是一个相对 固定的税率 ， 或者每年 税率根据房 地产 价格 的不 同而变４ ？如 何对 于不 同 的房产 实 行税 收优 惠政 策 以及累进 税 Ｅ 制？这些都是在操作 中绕不过 的技 术门槛 ， 只要个 人房产信息 、 房地产 估值等有一项难 以满足 条件 ， 会掀起利 益纠葛 异常 复杂 的房地产 市 就 场 的轩然大波 。因此 ， 房地产税 的开征必 须充分 考虑 到我 国是否 具备 开征房地产税 的征 管技术 、 配套条件和 措施。若不 能实行有效征 管 ， 一 个税种无论理论上有多好 ， 实践 中的命运只能是“ 在 破产 。

绿化带等 。
பைடு நூலகம்
１ 关于 物业 税
１ ． １ 物业 税
物业税 又叫财产税或 是地产 税 ， 主要针 对土地 、 房
屋 等不动产 ， 要求 承租人 或所有 者每年 都要 上缴一定 的
税款 ， 而应 缴纳 的税值 会 随着不 动产 价值 的升高而 提
高。 比如 ， 大连的地铁预计在２ ０ １ ４ 年开通 ， 那 么沿线的房 产价值就会 随着地 铁的开通 而提高 。 据 了解 ， 大连东港 商务区在２ ０ ０ ８ 年地铁规划未 出炉之前 ， 楼面价格为２ ９ ０ ０ ～ ４０ ０ ０ 元／ ｍ ， 而地铁规划 出炉后 的２ ０ ０ ９ ～ ２ ０ １ ０ 年 的楼面价 格为４ ２ ０ ０ ～ ７ ４ ０ ０ 元／ ｍ 。 ， ２ ０ １ １ 年～ ２ ０ １ ２ 年楼面 价格 上涨 到
第 ３ ２卷第 １ ３期
Ｖｏ １ ． ３ ２ Ｎｏ ． １ ３
企 业 技 术 开 发
ＴＥＣＨＮ０ＬＯＧＩ ＣＡＬ ＤＥＶＥＬＯＰＭＥＮＴ ＯＦ ＥＮＴＥＲＰＲＩ ＳＥ
２ ０ １ ３ 年 ５月
Ｍａ ｖ ． ２０１ ３
关于我 国开征物业税 问题 的探 讨
王金 荣 ， 米 宁
中 图分 类号 ： Ｆ ８ １ ２ ． ４ ２ 文 献标 识 码 ： Ａ 文章编号 ： １ ０ ０ ６ — ８ ９ ３ ７ （ ２ ０ １ ３ ） １ ３ — ０ １ ０ ２ — ０ ３
Ｄｉ ｓ ｃ ｕ ｓ ｓ ｉ ｏ ｎ ｏ ｎ ｔ ｈ ｅ ｐ ｒ ｏ ｂ ｌ ｅ ｍ ｏ ｆ ｌ ｅ ｖ ｙ ｉ ｎｇ ｐ ｒ ｏ ｐ ｅ ｒ ｔ ｙ ｔ ａ ｘ ｉ ｎ Ｃｈ ｉ ｎ ａ
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营 用房 和居住 用房 实行 不 同 的税 率 ，规定 税 率幅
度 。 方可在 统一 规定 的 税率 幅度 内 ， 地 确定 当地 具 体 的适用税 率 。 西方 发 达 国家 ， 在 不动产税 已经成
为地 方政府 的 主要财 政 收入 。我 国物业 税 改革 的
月 ２日至 ２ ０ ０４年 ３月 ３ １日期 间建 造 的 、地 基 面
地价 值税 ，凡拥 有土 地 的公 司 和个人 都需 缴纳该
税 。 １９ ９ ８年 之后 ， 制 征 收 土地 价 值税 的措 施 暂 强
停 。 日本 ， 在 物业 税也 是作 为 地方 税 由市政 当局征
产 税 、 镇 土地 使 用 税 、 城 城市 房地 产 税 合 并 。 立 建 统 一 的物业税 ， 减并 税 种 ， 理收 费 ， 合 降低 税 负 ， 拓
收， 应税 对 象是 土地 、 房屋及 应折 旧资 产 。汽车 及 其 他轻 便交 通工 具单列 入其 他税 种 ， 不征 物 业税 。 物 业税 的税 基 主要是 土地 、 房屋 、 折 旧资 产及 其 应 他 在应 税 土地清 册上 注明 的资产 的 价值 。土地 清 册 上 的资产 价值 每隔 三年需 依据 新 的市 场价 值 调 查结 果 调整一 次 。 对住 宅 占地 ， 不足 ２ ０平 方米 的 ０ 按 照其 实 际 占用面 积 的 １ ／ 税 。超 过 ２ ０平方 ６课 ０
阶段 统一 收取 物业税 。将 房 屋建 设期 间 的税费 征 收转 变为房 屋保有 期 间 的税 费征 收 。
一
期 间建 造 的 、 基 面积为 ５ ～ ８ 方 米 的三 层 以 地 ０ ２ ０平 上的 防火住 宅 建筑 ，可享受 前 五年 物业 税 减半 的

此， 美 国物 业 税 的 土 地 政 策 的 财 政 收 入 功 固定资产税和城市规划税 。 固定资产税主 般 为地 方 税 ， 由地 方 政 府 进 行 征 收 管 理 ，
同时地方政 能表现较为明显， 而 调 节 功 能 则 显 得 相 对 要 以土地 、房 屋及应折 旧资产 为征税对 为地 方政府提供稳定 的税源 ， 是地 方政府 收入 的主要 来源 ； 税基 主 府为征 收物业税而 建立 了完备 的配套措 薄弱 。美 国政府明确提 出， 课征物业税 的 象 ， 利用 中介机构和现代信息技术建立 了 主 要 目标 是 为 地 方 政府 公共 服 务 、 基 础 设 要 以这些征税 对象在应税 土地 清册上注 施， 一般 每隔 ３年 完 善 的 评 估 体 系 。 施建设等筹集资金， 成为地方政府 的稳定 明的评估价值为基础确定 ，
关键词： 物业税 ； 房地 产 市 场 ； 产 权 制 度
门从 事 各 类 房 地 产 的 估 价 工 作 ， 并形 成 系 况 来 看 ， 存在 一些共性特 征值 ， 得 我 国进 首 先， 物 业 税 的征 收 基 本 是 按 照 统性 的财产估价标准和估价方法体 系。 美 行 参 考 ：
我 国开征物 业税 的必要性 和 可行性
口文 ／招
（ 苏州大学商学院
蕾
江苏 ・ 苏州 ）
［ 提要］ 物业税是以不动产为征税 能 ， 即 对 房地 产市 场 的调 节 作 用 则 未 多 做
一
次； 税 率 则 根 据 房 地 产 的 地 理 位 置 不 同
对 象， 由其所有者按照不动产的市场价值 考 虑 。
收 入 来 源 ；而 对 于 物 业 税 的 资 源 配 置 功 需 依 据 新 的 市 场 价 值 调 查 结 果 重 新 调 整

主义精神文明建设 ， 构建了社会主义和谐社会 。 第四， 学校要为学生创造出一片“ 自由的环境” 建设优美的校园 。 环境 ， 发挥校园文化的精神陶 冶功能 ， 一个大学校园其实就如同一个 小社会， 充满立体的 、 的 、 多彩 富有吸 引力的内容， 一所在校园环境上 百花争艳 、 在学术氛围上百家争鸣的大学 ， 能给每个学生在灵魂 上予 以撞击 。能使每个学生从心灵上向往那种 自由的殿堂 。 总之 ， 世界上没有永恒的事务 ， 对学生的管理也得随社会的发展 而发展 。 自由管理并不是让学校放手不管， 而是让学生在 自己的内心 里建立一种正确的导向动力 ． 在恒中求动 ， 在动中求发展。
能力。 一个人只有具备了这 些最基本的能力后， 走上社会后才能独立
的生活 、 学习和工作。因此 ， 在学生管理这一块 ， 必须加强学生的自我 管理 。那么大学生如何进行自我管理呢？ 第一 ， 确立自己的奋斗目标 ， 培养自主意识。从高中升人大学， 不 是学习任 务的完成 ， 而是追求更高 目标的开始 ， 作为学校 ， 应该 为学 生创造各种成才的条件和环境 ， 引导学生树 立远大的理想 ， 有强烈 具 的社会责任感和事业心。 学生自己也要为自己找准位置 ， 自己的未 对 来更要负责 ， 要普写 自己未来的蓝 图 ， 要采取 有效 的学习方 法 ， 处理 好一切 事情。学校 要组织各种形 式的教 育、 宣传和学习活动 ， 例如多 开展学术报告 、 革命先烈教育 、 邀请一 些成功人士谈谈个人成功的体 会等等 。要让学生在这些活动中充分发挥 自己的主观能动性和创造 性， 不断完善 自己， 提高自己独立生 活， 自我管理能力。 第二 ， 积极参入学校的各项管理工作。围绕学校的中心工作 ， 充 分发挥学生干部和党员作用，通过多种途径帮助学生树立正确 的世 界观 、 人生观和价值观 ， 提高实践能力。 当前， 许多高校 内成立好多部 门， 专为学生设立实践岗位 ， 例如在校办企业见岗实 习、 行政部 门挂 职锻炼 ； 还有像学生会 、 班委会 、 党小组等等 ， 些都是培养学生自我 这 管理的能力。 在参人过程中要 自我教育、 自我批评、 自我提高。 为学校 的 日常 工作 做 出应 有 的 贡 献 。 第三 ， 进行道德修 养建设和监督。学生的道德水平的提高 ， 是在 别人的评价中形成的。 要鼓励学生对他人和对自己进行道德评价 。 从

。 本文 对 开 征 物 业 税 的 背 景 、 摘 要】 物业税能否为高企的房价降降温 ， 成为国人热议的话题 ， 必要性和可行性进行分析， 希望能为物业税的 【 开征做出贡献 。 【 关键词 】 物业税 开征条件 可行性建议
物业税的特点 一 、
物业税可降低房地产开发风 险 。 通 过 减 少 在 房 地 产 开 发 流 通 环 １． 节征税 和 收 费 项 目 ， 减少房地产投资风险， 进而降低房屋成本带动二手 从而优化房地产市场结构 。 房市场交易 ， 物业税可使总体房价更平稳 。 开 征 物 业 税 实 际 是 将 房 地 产 开 发 ２． 这样一来那些通过囤积房产来 阶段的大部分税费转移 到 了 保 有 阶 段 ， 炒房的人将会因为持有 的 房 产 付 出 高 额 的 物 业 税 ， 增加投机者持有阶 段的成本 ， 降低转让收益 ， 增 加 了 投 机 风 险， 在一定程度上可以抑制房 地产的投机行为 ， 规范房 地 产 市 场 ， 提 高 房 地 产 稀 缺 资 源 的 利 用 效 率， 从而稳定房价 。 物业税作为一种财产税 ， 一般并 不 直 接 参 与 市 场 交 易 ， 具有直接 ３． 税的性质 ， 其税负不易转嫁 。 物业税能 实 现 财 富 与 收 入 方 面 再 分 配 。 由 于 实 行 有 房 产 者 纳 ４． 税， 无房产 者 不 纳 税 ， 房产多者多纳税， 房产少者少纳税的征税原则， 征 收物业税在一定程度上 具 有 对 社 会 财 富 进 行 二 次 分 配 的 功 能 ， 有助于 避免社会财富分配不均而造成的贫富差距越来越大的现象 。 物业税具有税基不 易 流 动 、 不 易 隐 藏、 税 源 充 裕 稳 定 的 优 点， 也 ５． 能降低税收成本 、 提高税收效率 。 课 税 对 象 房 地 产 属 于 不 动 产 ， 具有固 定的坐落地点 ， 地域性强 。 相对于所 得 税 和 流 转 税 ， 物业税的课征对象 税源充分 ， 税收 收 入 相 对 稳 定， 且受商业周期短期波动的 是财产价值 ， 影响较小 。

法
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中国 市场 ２ １ 年ｇ ５ （． ５４ ００ ３ 期 ．ｇ ９期） ￣
关于我 国物业税 法律 制度构 建 的思考
文
（ 西南石油大学， 川 成都 ６００ ） 四 １５０
【 要】 摘 由于我国土地资源的稀缺性和现有房地产领域税收制度的混乱 ， 物业税的开征成 为历史之 必然。 本文是在 物业税 必然开征的前提下， 探讨物业税 法律制度构建的相关问题 。 ［ 关键词】 物业税 ； 立法； 制度构建 【 中图分类号】 ８２ ２ Ｆ １． ４ ［ 文献标识码】 Ａ 【 文章编号】 ０ ５ ６ ３ （ ００ ３－ １４ ０ １０ — ４ ２ ２ １ ） ５ ０３ － ３
自２ ０ 年十六届三中全会通过的 《 ０３ 中共 中央关于完善 社会 主 义市 场 经济 体 制 改革 问 题 的决 定 》 明确 提 出 “ 实施 城镇建设税费改பைடு நூலகம் ， 条件具备时对不动产开征统一规范的 物业税 ， 相应取 消有关 收费” ２ ０年 的 “ ， ０５ 十一五” 划纲要 规
异 ，如 泰 国将房 屋税 附 属于 土地 税课 征 ，而新 加坡 、巴西 等 国 的不动 产税 根据 不 动产 的分 类分 别立 法规 定 不 同的征 收方 法 和税 率 。我 国物业 税立 法应 当采取 何种 模式 ，理 论 界争 议不 断 。笔 者认 为 ，现 阶段 我 国物业 税立 法模 式 可以
从现有 国 词 的解 释 可 知 ，物业 税 （ｅｌ ｓ ｔ ｔ ） 财产 税 的一 物业税代替土地出让金并不必然导致房价下降 ， ｒａ ｅｔ ｅ ａ 是 ａ ｘ 情来 看 ，房 价 由供求 关 系决 定 ，土地 出让金 只影 响开 发商 种 ，主要是针对土地、房产等不动产征收的税 ，征收的对 开发 成本 ，而不 能直 接 影响 房价 。最 后 ，将土 地 出让金 取 象为纳税人所有或使用的房地产 。 缔 ，容易造成地方政府财政陷入困境 ，同时导致房地产开

富排行榜 相关数据的分析 ， 高收入人群 的支出结构大体是证 券 投 资、 房产物业 、 现金等其他资产各 占三分 之一 。现行税制对证 券、 现金等 资产 的持有是 不征 税的 。对房产物 业在取得产权 时
一
次性缴纳 １ ％～ ％ ． ３ 的契 税 ， ５ 之后如果不是用 于生 产经 营活动
其中之一便是 公共财政体制存在许 多缺陷 。而开征物业税有助
于促进我国公共财政体制 的完善 ， 而在一定程 度上促使 以上 进 问题 的解决。
一
大 调节作用 ，可以进一步完善 公共财政 体制下的 税收体系 ， 抑
制贫富差距不断扩大的趋势 。 理论 界也有人不同意物业税的财 富调节作用 ， 认为物业 税 具有 累退性 （ 张楚 ，０ ０ 。因为物业税一 般是以房产评估价 为 ２ １）
或出租 ， 也是不用交税的。 最后， 从财富存 量环节来 看 ， 目前的财产 税体 系中只 有 在
地 方 财 政 收 入 体 系 ， 范 地 方 政 府 行 为 ， 地 方 财 政 逐 步 走 上 规 使
公共财政的轨道。
【 键 词 】公 共 财政 关
物 业税
贫 富差 距
房价
地 方 财政
住房空置 ； 地方政府 财权与事 权不对 称 ， 导致不规 范行 为的 出
成存 量财 富的各个环节的课税均有 缺陷 ， 也是 目前我 国贫富 这 差距不断扩大 的原 因之一 。由于房地产是个人财富集中的一个
重要途径 ， 因此对房地 产开征物业税无 疑是对存量财富具 有较
现 ， 育出许 多社会风险 。 孕 透过这些问题分析背后的制度原因 ，
税 基的比 率税 ， 相对于 居民的收 入 ， 低收 入家 庭的纳 税比例 要

行 业 ，房 地 产 企 业 偷 税 漏税 的 手 段越 来 “ 区 约 有 ９％的 房 地 产 企 业 存 在 涉 税 问 ０
ห้องสมุดไป่ตู้
越 复 杂 ， 求 公 开 保 护越 来越 多 ， 分 地 费 者 的 支付 从 很 高 的一 次 性 支 付 。变 为 寻 部
许 多 国 家 采 用 的 逐年 缴 纳 的办 法 ，以 财 题 ” 。据 新 华 社 消 息 ， 山东 省 地 税 局 不 久 额 支 付 。 一 般 情 况 下 ， 来 的物 业 税 额 在 未
改革与开放 ２ ６ 簟９ ０年 期 Ｏ
６
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和到 时 消 费 者 的支 付 能 力 正相 关 ，所 以 信 用 缺 失 的中 介 市 场 来 看 ，能 满 足 此需 消 费 者 支 付 物 业 税 也 不 应 成 为 问题 ： 经 济状 况 好 时 ， 地产 价 格 会 较 高 ， 房 在税 率 不 变 的情 况下 ， 业税 额 也比 较 高 ， 费 物 消 者 收 入 和 支付 能 力 也相 应 提 高 ；经 济 状 没 有建 立起 有权 威 的 、令 人 信服 的物 业 价 值 评估 体 系 。二 是 不 同 类 型 房 产 的价
值 如何 处 理 的 问题 。我 国 目前 的 住 宅 建 税 法 实 施 的 一定 期 限 内 ，对 老 房 产 采 取 率和 征 税 办 法 。
（ ） 二 自住 物 业 与 经 营 性 物 业
况 较 差 时 ， 管 消 费 者 支 付 能 力较 低 ， 尽 但 设 形 式 很 多 ， 商 品 房 、 济 适 用 房 、 如 经 房 过 渡 措 施 或 对新 房 和 旧房 采取 不 同 的税 房 价 会 因 经 济 较 差 而 不 会太 高 ，所 以物 改 房 、 资 建 房 、 作 建 房 等 ， 于 土 地 集 合 由 业税 额 也相 应下 降 。 当 中低 收 入 消 费 者 使 用形 式 的多 样 化 ，导 致房 地 产 价 值 总 购买 自住 房 相 对 增 加 而 投 机 性购 房相 对 减 少 时 ，房 地 产 市 场 和 宏观 经 济 的稳 定 性 都 会 相 应提 高 。首 先 房 地 产 的 空 置 率 会 下 降 ，而 过 高 的空 置 率 是 影 响 房 地 产 量存 在 巨 大差 异 ，这处 理 起 来似 乎还 很

。
资产就要赋税 。这个税 是增加 政府提供公共产 品的能力 、 调 整社会公平尺度 、 促进资源合理利用 以及 调整公共利益 与私 人利益和商业利 益之 间关系的重要税种 。 １有利于构建和谐社会 、 在我 国目前 的房地产税 收体系 中， 存在 的主要 问题是房
地 产 交 易环 节 的税 收 负担 偏 重 ，而 保 有 环 节 的 负 担 偏 轻 ， 致
、
如何开征 物业税
积可 定为 ２ 平米 ，这样包括 农村在 内的大多数居住用房可 ５
以不必承 当物业税 的负担 ， 而且 只保 留对 公共设施 、 事部 军 门、 行政机关等用房用地的免税 。
由于物业税 是地 方税种 ， 央 也不参 与分享 ， 中 凶此 财 政
目前 北 京 、 圳 、 京 、 庆 等 ６个 城 市 已经 进 行 模 拟 调 深 南 重
ｄ 房产。但各国的叫法不同 ， 要称“ 于 主 财产 税 ” 地 产税 ” 或“ ，
部只会 出台一些倾 向性意见 ， 具体征收细则和试 点方案主要 由地方确 定 。由于开征物业税 需要有 内外 资房地产税 制并 轨、 土地使用 税额和 征收环节 的调整 ， 对 以及 房地产 登记制 度 和评估体系等 的建立 ， 以前期参与 的试 点城市也不一定 所 就会全面征收物业税 ， 很有可能实行分城 市、 分项 目的试点，
如 有 的城 市 可 能 只 做 房 地 产 评 估 体 系 建 立 的 试 点 。
： 要针对二 地、 ｝ 房屋 等不 动产 ， ： 要求其所有者或承租人每年都 女 付一定税 款，税值 随房产的产值而提高 。物业税 改革的基 框 架是将现行 房产税 、 城市 房地 产税 、 土地 增值 税 以及 土 出让 金等 收费合并 ， 转化为房 地产保有 阶段统一收取 的物 ｋ ， 税 并统一 内外税制 ， 消房地产 使用 环节 的各种 收费 ， 取 实 、源自二、 开征物业税 的必要性

对州 ０２旬 ２ 月刊 １ （） ２ 下 年
【 中图分 类号 Ｉ ８ ０ ４ ４ Ｆ ］． ２ 【 献标 识码】 文 Ａ
Ｉ９ Ｃ６ Ｓ— Ｎｌ Ｓ５ ／ Ｎ０ ｎＩ ７ 一 １ｌ ４ ０ ０
０６０ ５ ０ ４）
【 文章 编号］ ｏ ９ ０ １ ２ １ ） ２ ０ ９ —０ １ ｏ ～５ ７ （ ０ ２ ０ － ３ ４ ３
浅 议 开 征 物 业 税 的 必 要 性
谷 鲜 萍ห้องสมุดไป่ตู้ （ 郸 市 第 一 财 经 学校 河北 邯 郸 邯
Ｚ０ ０ ３年 ｌ 月 ， Ｏ 十六 届三 中全会 通过 的《 中共 中央关 于完 善社 会 主义 行 之前 购进 大 户 型或 者豪 宅 ， 需求 的 增加 会导 致 房价 上 升 。这 与购 房 者 市场 经济 体 制若 干 问题 的决 定 》 指 出 ： 实施 城 镇 建设 税 费 改 革 ， 件 对 物业 税 的预 期有 关 。按 照现 行税 法 ， 中 “ 条 目前 的房 价 中已经 包 含 了 土地 出 具备 时 对 不 动产 开 征统 一 规 范 的物 业税 ， 应 取 消有 关 收费 。 由 此 ， 相 ” 物 让 金 和增值 税 ， 果 要在 此基 础 上进 一步 征税 ， 如 有重 复征 税 之 嫌 ， ｆ 房 对 臼 业税 一词 进 入百 姓视 野 。财 政部 在 ２ ０ 年 ３ 提请 十 届全 国人 大 五次 业 主来 说也 是 相 当不公 平 的 ， ０７ 月 由此造 成 的社会 影 响太 大 ， 因此 ， 即便 是 要 会议 审议 的 财政 预 算 报 告 中 ， 次 提 出将 “ 究 开 征 物业 税 的 实 施 方 对 该部 分房 产 征物 业税 ， 首 研 其税 率 也会 远低 于新 税 制下 开发 的 房 产所 应 纳 案 ” 。 税 的税 率 ； 远 期房 价 的降 低则 是 对 房 价 虚 高的 释 放 过程 ， 于对 房 价 而 由 １ 房 地 产业 税收 现状 上 升 的预期 和 物业 税 开征 后使 用 费 用 提 高 的预 期 导 致 部 分有 购 买 实 力 物业 税 开征 将有 可 能提 速 的一个 重 要原 因是 ， 地产 业 已经成 为 偷 的买家 追捧 豪 宅 ， 房 当其价 格 偏 离价 值 太 远 时 ， 格 终究 会 有 一 个 向价 值 价 逃税 重 灾 区 。 回归 的过程 。 来 自国 家税 务 总局 的信 息显示 ， 地产 业是 惟一 一 个连 续 ３年被 列 房 毋 庸置 疑 的是 ， 开征 物业 税 有 利 于 房价 大 幅 下 调 ， 入 门槛 也 将 大 准 为税 务专 项 稽查 的行 业 ， 房 地产 企业 偷税 漏税 的 手段 越来 越 复 杂 ， 求 大 降低 。 因为 一旦 开征 物 业 税 后 ， 地 产 业 的税 费征 收环 节后 移 ， 价 “ 寻 房 地 公开 保护 越 来越 多 ， 分地 区约 有 ９ 的房 地产 企业 存在 涉税 问题 ” 和 相关 税 费分 ７ 部 Ｏ 。 Ｏ年交 ， 么也 就意 味 着 占住 宅 成本 ４ 强 的地 价 和 相 那 Ｏ 房地 产业 涉 税违 法行 为 主 要 表 现在 ： 销 售 商品 房 时 ， 按 规 定 向 关 税 费在 销售 时 只需 先交 纳 １ ７ ， 在 不 ／ ０ 其余 在剩 余 的 ６ ９年 中分别 交 纳 ， 下降 购 房人开 具 发票 ， 隐瞒 销售 收入 ； 少报 税款 或 逃避 纳税 ； 按 配 比 原则 进 了（ ０ １ ／ ０ ８ ５ ％ ， 现 在房 价 中 ， 本 就 Ｆ降 了 ４ ％ × ９ ． ７ 不 ７ — ） ７ ＝９ ． ７ 表 成 ０ ８ ５ 行会 计核 算 ， 以假 发票 虚列 成本 ， 致使 企业 亏 损不 缴纳 企 业所 得 税 ； 品 ＝３ ． ３ 。考虑 到 发展 商在 经 营中 的其 它 因 素 ， 其 中 的 １ 份 额 占 商 ９ ４ 将 Ｏ 房代 销 商不 按月 向 房 地产 开 发 企 业 结 转 售 房 款 ， 成 税 款 不 能 及 时 入 据 为 己有 ， 有 ２ 以上 的降 价幅 度 。 造 也 ９ 库； 长期拖 欠税 款 等 。 ３ ３ 开 征物 业税 对 房地 产二 级市 场 影响 不大 ． 房地 产 业是 高利 润 、 收入 行业 ， 高 所提 供 的税 收应 该是 十 分 可 观的 。 ３ ３ １ 物 业 税 的开 征 范 围 主要适 用 于新 商 品房 ， 于 已经 投 入 使 ． ． 对 在世 界发 达 国家 ， 房地 产业 税收 占地方 总税 收 的 ｌ ％ 以上 ， 在 房 地 产 用 、 过一 次 交易 的 二手 房 ， 法 制 定 部 门拟 定 对 此类 旧有 物 业 将 实 施 ０ 但 经 税 行业 迅猛 发 展的 中 国这 一 比例 却 不 到 ７ 。除 了 房 地产 开 发 商 追 求 利 过渡 措施 ， 目前 还没 有 明确 的说 法及 条文 出现 依照 二 手 房市 场 现 有 但 润最 大化 外 ， 本 的问题 在 于房 地产 开发 流 通环 节税 费 多 ， 费 负担 重 ， 的规 定 ， 手 商 品房 的土地 税 费 已经 在新 商品 房 买 卖 中交 纳 完 成 ， 需 根 税 二 无 从某 种程 度 上促使 了房产 商去 投 机和 偷逃 税 款 。 再缴 。所 以 ， 开征 不 动产 物业 税 的办法 对 于 目前的 房地 产 二级 市 场 并 不 ２ 何 请物 业税 适用 ， 在短 期 内难 以对 其 造成 影 响 物业 税 又称 财产 税或 地 产税 ， 主要 针对 土地 、 房屋 等不 动 产 ， 求 其 要 ３ ３ ２ 征收 物业 税 需 要 有 关 部 门 定 期 对 房 地 产 市 场 价 值 进 行 评 ．． 每 因 承租 人或 所 有者 每年 都要 缴 付一定 税 款 ， 应缴 纳 的税值 会 随 着其 市 值 估 ， 年按 照评 估 价值 对 房地 产 所 有 者征 税 ， 此税 收会 随 房 产 的 升 值 而 的升 高 而提 高 。比如 公路 、 地铁 通 车后 ， 线 的土 地价 格就 会 提 高 ， 应 而提 高 。但 从 目前二 手 商品 房尤 其是 二 手高 端物 业的 市 场 价格 来 看 ， 沿 相 与 地 ， 年应 缴 的物业 税也 会 跟着 提 高 每 当年 一手 价 格相 比呈现 出明 显 的下跌 趋 势 ， 收逐渐 上 涨 是否 成 立 还 存 税 中 国物业 税改 革 的基 本 框架是 ， 现行 的房 产税 、 将 城市 房 地 产税 、 土 在 很 大 疑 问 。 地增 值税 以及 土地 出让金 等税 费合 并 ， 化 为房 产保 有 阶段 统 一收 取 的 转 ３ ３ ３ 如 果 物业 税 征 收 涉及 到二 级 市 场 ， 对 炒 楼行 为 起 到 一定 ．． 将 物业 税 。并统 一 内外 税制 ， 消 房 地产 使 用 环 节 的各 种 收 费 ， 现 税 不 的抑 制作 用 。 因为 土地 增值 必 定 带 动 物业 税 上 涨 ， 取 实 即便 楼 盘 升 值 了 ， 那 重征 。基 本 原则 是 ， 学预 测现 行房 地产 税 和房 地产 开发 建 设 环节 收 费 么新 买家 面 对越 来越 重 的税 负难 免 顾 虑重 重 所 以对 于增 值 的 楼 盘 来 科 总体 规模 ， 物 业税 的 总体 规模 与之保持 基本 相 当 。 使 说 ， 有可 能 出现 有价 无市 的现象 ， 家 自然 难 以高价 出手 套 现 。 很 炒 根据 这 一设 想 ， 物业 税 将 改 变 目前 对 房 地产 项 目实 行 的多 税 种 、 多 ４ 海 外如 何 征收 物业 税 环节 、 重复 课税 的 现状 ， 现 行 房地 产 运 行 过 程 中具 有 税 收 性质 的 政 府 把 物业 税本 质 上是 对 不 动产 占有 （ 一定 是 所 有 ） 征 的财 产 税 从 不 课 行政 收费 并 人物业 税 “ 产 与 赠 与 ” 目 另 外 ， 契 税 并 入 印花 税 ， 遗 税 将 以 名称 看 ， 国 各地 区不 尽相 同 ， 的称 “ 各 有 不动 产税 ” 如 奥 地 利 、 兰 等 ； ， 波 有 简便 税制 ， 降低 不 动产交 易 成 本 ， 时针 对 土 地增 值 税 存 在 的边 际 税 率 的称 “ 同 财产 税 ” 如 德 国 ， 国 、 利 等 ； 的称 “ 方税 ” “ 饷 ” 如 新 西 ， 美 智 有 地 或 差 ， 过高 问题 ， 消 ６ 一档 税率 ， 留其余 三档 税 率 。 取 ０ 保 兰 、 国 、 来西 亚等 ； 国香港 则 直接 称“ 英 马 中 物业 税 ” 。 ３ 开 征物 业税 对 房地产 开 发与 消 费的 影响 从 开征 目的看 ， 多 数 国家和 地 区开征 物业 税 的 目的 是筹 措 地 方 财 大 国家 开 征物业 税 的真 正 目的 ， 不是 要 借物 业税 的开 征 来 改革 房 地 政 收入 ， 并 即属 于财 政型 的 物业 税 ； 过 我 国 台湾 地 区开 征 物 业 税 的 目的 不 产现 有 的税 收体制 和 土地 供 应 体制 ， 主要 还 是 为 了开 辟 税 源 、 大 财 政 则是 提高 不 动产 占有 成 本 ， 扩 促进 不 动产 的流 动 和更有 效 的利 用 。 收入 ， 在这 个前 提 下再适 当地调 整 和改革 城镇 建 设 的税 费 。如 果 国家 是 从计 税 依据 看 ， 多数 国家和 地 区以财 产估 定 价值 或 核定 租金 为 计 大 想要 调减 税 收 ， 必要 开征 物 业 税 呢 ， 并 和 削减 房 地 产 的税 费 就 可 以 税依 据 ， 美 国 、 何 合 如 丹麦 、 及 、 慕 大 等 ； 有 国 家 以 资 本 净 值 为计 税 依 埃 百 也 如 而 了 ， 全没 有必 要 开征新 税 种 ， 完 更没 有 必要 以物 业 税来 替代 房 产 税 、 市 据 ， 斯里 兰 卡 的净财 产税 ， 韩 国 对 建筑 物 开 征 的财 产 税 则 以熏 置 费 城 房地 产税 、 土地 增 值税 以及 土地 出让 金 。 用为 依据 ； 少数 国 家 还 以房 地 产 面 积 为 计 税 依 据 ， 波 兰 、 克 、 色 如 捷 以 ３ １ 开征 物业 税有 利 于 缓 解 企 业 的 资金 压 力 。现 阶 段 ， 国实 行 列 等 。 ． 我 的是 “ 租 ” 地使 用 �

物业 税是 否 开征 、 时 开征 成 为 何 社会 大 众关 注 的焦 点 ， 房者 忧 心 忡 有 忡 ， 房 者翘 首 以待 ， 无 完善 税 制 、 际 国 接轨 、 抑制 房 价成 为 支持 我 国物 业税
开 征 的 坚 定 理 由 。物 业 税 的 开 征 离 不
公 平原 则 应 包括 两 个 方 面 ： １ （ ）税 收 立 法 公 平 原 则 。它 是 公 平 原 则 的 起 点 ，它 确定 了税 收分 配 的法 定 模式 ， 没 有 税 法 之 公 平 ，就 没 有 税 收 之 公 平 。税收 公平原 则 具体又 包括 纳税 地 位平 等原 则与 赋税分 配公 平原 则 。赋 税 分 配 公 平 可 分 为 横 向公 平 与 纵 向 公 平 ， 向公平 指 能 力 相 同 的人应 纳 横 相 同 的税 ， 向公平 指 能力 不 同的人 纵
必 须 有 限 度 ， 能 侵 犯 纳 税 人 的 基 本 不
背离 ， 必然 陷入 现实 的 困境 。
一Leabharlann 二、 税收 效 率 原 则的 背 离
、
税 收公 平 原 则 的制 约
税 收 效 率原 则 ， 指 以最 小 的费 是
用 获 得 最 大 税 收 收 入 ， 利 用 经 济 调 并 控作 用 最大 限 度地 促 进经 济 的 发展 。
量 ， 营 性 房产 与 纯消 费 性 的 自住 房 经 的 性质 是 完全 不 同 的 ， 者 有收 人 来 前 源 ， 者 则 属 于纯 支 出 ， 房 产 升 值 后 在
的经 济 效 率 是 指 征 税 对 纳 税 人 及 整 个 国 民经济 的价 值影 响程 度为最 小 。 目前 我 国 的 国情 决定 了 物 业 税