房地产项目开发流程

协办部门工作内容主办部门协办部门现状图落实地块具体位置及周边情况发展中心规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件发展中心

现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。发展中心了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况发展中心了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。发展中心了解地块的上市方式和土地款

同土地所有方进行接触，了解土地

出让方式和土地款，以及能否调整。发展中心

了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算发展中心

了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排发展中心现状图（四至电子文件）发展中心

市场深度调研销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市场调研发展中心销售部 研发部

项目最终定位销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议发展中心销售部 研发部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选研发：协助进行方案设计和成本测算发展中心、运营部 研发部

开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。发展中心工程部 开发部 销售项目方案确定发展中心、研发部

现金流测算发展中心区域宏微观市场研究发展中心

项目招商版盈利能力分析发展中心、运营部

项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据发展中心财务中心合作伙伴确定发展中心财务中心、集团资管部合作方案确定发展中心财务中心、集团资管部合作细节确定发展中心财务中心、集团资管部

引资（商业计划书）签署战略合作协议财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报综合管理部：协议盖章，存档发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部

财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报

可行性研究报告项目招商报告（前期阶段）明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）土地信息收集 土地初判土地深判寻找合作资金

主要阶段地获取节点主要工作内容工作部门主办部门工作内容

第 1 页，共 24 页协办部门工作内容主办部门协办部门

主要阶段节点主要工作内容工作部门主办部门工作内容

合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财务中心、集团资管部：协助办理股权、增资等相关财务问题。综合管理部：工商局办理公司注册发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部

投方案标项目方案确定发展中心投经济标确定土地上限发展中心拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术发展中心挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术发展中心获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费法务：合同条款的草拟和完善财务：提供资金发展中心法务　财务部土地出让合同发展部：提供土地出让合同开发部发展部出让金、交易费交费证明财务：提供资金缴纳出让金、交易费开发部财务办理房地产开发资质预审表开发部委托工程咨询资格机构编制申请报告研发：协助提供相关项目资料开发部研发

向项目备案机关提交申请报告开发部建设用地规划许可证开发部原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）发展部

土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）发展部

土地出让合同发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸开发部发展中心核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部

交费证明缴纳土地费用发展部1：500现状地形图3份（反楼座）开发部

详规研发：委托设计详规开发部研发土地出让合同发展部交费证明缴纳土地费用发展部建设用地规划许可证开发部地籍图4份（薄膜图）开发部土地登记申请书开发部

企业投资项目备案投标、摘牌用地规划许可证

确权

办理土地证

土地获取阶段

第 2 页，共 24 页协办部门工作内容主办部门协办部门主要阶段节点主要工作内容工作部门主办部门工作内容土地确权来源证明文件开发部申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明综管：提供相关证明资料开发部综管

销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等研发部销售部

3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证商业策划部

市场组商业招商部

4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）

竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向商业策划部市场组商业招商部

公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定商业策划部商业招商部 商业销售部

研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作商业招商：配合完成公建类定位

销售体系

商业策划研发部 商业招商部

运营：逐步细化成本测算及利润率分析财务：现金流测算研发部运营部 财务部

开发计划销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议工程：根据工程情况排定工期研发销售 工程 商业项目考核指标初定运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求销管运营资金流工程：根据工期制定工程款支付计划开发：配套费及土地款支付计划 财务 工程、开发

销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见

研发销售

研发

项目发展报告设计前期

经济测算

明确产品设计思路明确设计院选择标准

1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查

市场定位、客户定位、产品定位、价格定位区域市场调研

项目定位第 3 页，共 24 页协办部门工作内容主办部门协办部门主要阶段节点主要工作内容工作部门主办部门工作内容研发法务：合同文义审核运营：成本审核研发运营部、法务部

运营：依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标。商业：结合行业特点提供有关需求建议，配合研发完成相关设计工程：参与制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见

研发 工程 运营 商业

规划方案结合成本测算的研讨及确定

对于初步测算的成本指标逐步细化

、结合市场调整售价，确保预期利润率。

销售 、商业：结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提供合理性意见工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见开发：提供各项配套费用标准

研发 运营开发 销售 工程 商业

研发部：负责提供图纸开发部研发部开发：提供参考意见研发开发

研发部：负责提供图纸开发部研发部

建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化。

销售、商业：根据产品成本情况和结盘、在售项目销售经验总结，对建筑平、立面的工程效果提供合理化建议工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见

研发 运营销售 商业　工程

研发部：负责提供图纸开发部研发研发：提供报建图纸开发研发销售、商业：结合项目定位、客户需求情况和以往销售经验总结，提供景观需求、景观规划等建设性意见工程：从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见运营：成本核算及成本指标控制

研发销售 工程 运营 商业销管：和企划对销售费用指标，进行讨论确定商业：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议工程 研发 开发 财务：项目前期、工程、配套、费用等指标落实运营销管 工程 研发 开发 财务商业方案设计组织规划设计阶段项目成本指标确定彩色总平面图（含经济指标）送规划预审修建性详规成果详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）建筑方案报建图景观概念方案设计及确定

制定设计组织计划方案与设计院选择与合同签订

制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订

第 4 页，共 24 页