海南省地方税务局关于调整我省房地产开发企业销售未完工开发产品

河北省国家税务局公告2013年第8号――关于调整房地产开发经营企业销售未完工产品计税毛利率问题的
公告
文章属性
•【制定机关】河北省国家税务局
•【公布日期】2013.11.07
•【字号】河北省国家税务局公告2013年第8号
•【施行日期】2014.01.01
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】房地产市场监管
正文
河北省国家税务局公告
（2013年第8号）
关于调整房地产开发经营企业销售未完工产品计税毛利率问题的公告为进一步加强房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的规定，结合我省经济发展状况和征管实际，现将有关事项公告如下：
一、房地产开发经营企业销售未完工产品的计税毛利率调整为：
（一）开发项目位于石家庄市城区及郊区的，不得低于25%；
（二）开发项目位于其他地级市城区及郊区的，不得低于20%；
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于10%；
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于5%。

二、《河北省国家税务局关于房地产开发经营业务企业所得税有关问题的公告》（2011年第1号）第二条废止。

三、本公告自2014年1月1 日起执行。

特此公告。

河北省国家税务局
2013年11月7日。

会计实务类价值文档首发！国税函[2010]201号解读：再次强调开发产品开始投入使用时视为已经完工-财税法规解读获奖文档
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》国税发[2009]31号规定了关于完工产品的确认的三个条件：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

因此，完工条件的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则，开发产品只要符合上述条件之一的，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。

但在实务中很多开发企业已经符合开发产品已开始投入使用条件，但仍采用种种手段，延迟结转收入，例如虽为业务办理了交房手续，但以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间；以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，推迟收入确认时间等等。

虽然，国税发[2009]31号明确了完工产品的三个条件，有利于遏制了企业故意延迟结转收入的现象，但结果似乎仍不理想。

2009年6月26日，国家税务总局下发了《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）一文，对《海南省国家税务局关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题的请示》（琼国税发[2009]121号）批复中，强调房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第一章基本情况一适用范围第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。

二完工时点的确认第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

三核定征收第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理一收入的种类（一）收入的各种形式第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

（二）代收费收入（1）企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，A纳入开发产品价内，应按规定全部确认为销售收入；B由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；（2）未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

二主营业务收入（销售方式）确认的金额与时间第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，1应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

2付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额1 其首付款应于实际收到日确认收入的实现2余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

房地产开发企业预收账款是含增值税的销售额吗?预售含不含增值税房地产开发企业预收账款是含增值税的销售额吗？”核心就在于：财税〔2016〕43号解答：预收账款≠预售收入财税〔2016〕43号明确了营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据均不含增值税，没有说明企业所得税收入是否含增值税。

但《增值税暂行条例》第六条的规定，销售额为纳税人发生应税销售行为收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。

同时，《企业所得税法》第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。

企业所得税讲的是收入的概念，增值税是价外税，收入是不含增值税的。

从国家对非居民企业缴纳企业所得税的规定中也可看出这点。

《国家税务总局关于营业税改征增值税试点中非居民企业缴纳企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第9号）规定，“营改增”试点中的非居民企业，取得企业所得税法第三条第三项规定的所得，在计算缴纳企业所得税时，应以不含增值税的收入全额作为应纳税所得额。

因此企业所得税收入是不含增值税的。

另外，从国税发[2009]31号文可以看出，从企业所得税的角度，不再存在“预收账款”的概念，只要签订了《销售合同》或《预售合同》取得款项，不管产品是否完工，全部确认为收入，区别只是完工产品收入和未完工产品收入而已。

北京国税在2016年度汇算清缴政策宣讲时也是特别明确以不含税收入作为计算预计毛利率的基数。

因此，营改增后，房地产企业销售未完工开发产品取得的预收账款含有增值税，但对如何从预收账款换算为预售阶段的收入，国家税务总局尚未明确。

再看看，国税发[2009]31号第九条的规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表行次项目税收金额纳税调整金额1 21 一、视同销售（营业）收入（2+3+4+5+6+7+8+9+10）2 （一）非货币性资产交换视同销售收入3 （二）用于市场推广或销售视同销售收入4 （三）用于交际应酬视同销售收入5 （四）用于职工奖励或福利视同销售收入6 （五）用于股息分配视同销售收入7 （六）用于对外捐赠视同销售收入8 （七）用于对外投资项目视同销售收入9 （八）提供劳务视同销售收入10 （九）其他11 二、视同销售（营业）成本（12+13+14+15+16+17+18+19+20）12 （一）非货币性资产交换视同销售成本13 （二）用于市场推广或销售视同销售成本14 （三）用于交际应酬视同销售成本15 （四）用于职工奖励或福利视同销售成本16 （五）用于股息分配视同销售成本17 （六）用于对外捐赠视同销售成本18 （七）用于对外投资项目视同销售成本19 （八）提供劳务视同销售成本20 （九）其他21 三、房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额（22-26）22（一）房地产企业销售未完工开发产品特定业务计算的纳税调整额（24-25）23 1.销售未完工产品的收入*24 2.销售未完工产品预计毛利额25 3.实际发生的营业税金及附加、土地增值税26（二）房地产企业销售的未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额（28-29）27 1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入*28 2.转回的销售未完工产品预计毛利额29 3.转回实际发生的营业税金及附加、土地增值税填报说明本表适用于发生视同销售、房地产企业特定业务纳税调整项目的纳税人填报。

纳税人根据税法、《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）、《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）等相关规定，以及国家统一企业会计制度，填报视同销售行为、房地产企业销售未完工产品、未完工产品转完工产品特定业务的税法规定及纳税调整情况。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号税屋提示——1、依据国家税务总局公告2014年第35号国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告，本法规第二十六条第二款自2014年7月16日起废止。

2、依据国家税务总局公告2018年第31号国家税务总局关于修改部分税收规范性文件的公告，2018年6月15日起，本法规“第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定”中的“国家税务局、地方税务局”修改为“税务局”。

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

房地产企业取得未完工产品收入如何计税申报徐波【摘要】问：我们是一家从事房地产开发业务的公司.请专家就新、旧31号文中关于房地产开发企业销售未完工开发产品的计税处理,以及有关期间费用税前扣除计算方法方面的变化加以比较,并告知纳税申报方法.【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2010(000)007【总页数】3页(P10-12)【关键词】申报方法;房地产企业;完工产品;计税;房地产开发;收入;开发产品;企业销售【作者】徐波【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F812.42问：我们是一家从事房地产开发业务的公司。

请专家就新、旧31号文中关于房地产开发企业销售未完工开发产品的计税处理，以及有关期间费用税前扣除计算方法方面的变化加以比较，并告知纳税申报方法。

答：国家税务总局于2009年3月6日发布《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称新31号文），与《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号，以下简称原31号文）相比，新31号文中规定了诸多新的计税处理方法。

结合所述问题，笔者试对新、旧31号文中关于房地产开发企业销售未完工开发产品的计税处理及有关期间费用税前扣除计算方法方面的变化加以比较，并就新申报表相关规定介绍一下纳税申报方法。

（一）原31号文的相关规定1.预售开发产品的计税办法。

按照原31号文的规定，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

2.广告费、业务宣传费、业务招待费等期间费用的扣除规定。

原31号文规定，开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

房地产开发企业实际毛利额与预计毛利额的差异调整-财税法规解读获奖文档房地产开发企业实际销售收入毛利额，指房地产企业某一项目完工产品竣工清算时，实际销售收入减去计税成本的金额。

预计毛利额，指房地产企业销售未完工开发产品取得的销售收入乘以预计计税毛利率计算出的金额。

需要注意的是，房地产开发企业每年度的汇算清缴，不同于某一项目竣工时的项目清算。

那么，如何调整房地产开发企业实际销售收入毛利额与预计毛利额之间的差异呢？预计毛利额的计算1.直接计算法：按取得的预售收入乘以预计计税毛利率计算出预计毛利额。

2.间接计算法：用已预缴的企业所得税额和实际发生的期间费用、税金及附加倒推计算出预计毛利额。

公式如下：预计毛利额＝企业所得税÷税率＋期间费用＋营业税金及附加期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。

营业税金及附加中包括土地增值税。

差异额为正数时，应补缴企业所得税。

即实际销售收入毛利额减去预计毛利额的差额大于零时，应补缴企业所得税。

差异额为负数时，应退（抵）企业所得税。

即实际销售收入毛利额减去预计毛利额的差额小于零时，应退（抵）企业所得税。

例1，某房地产企业开发的A项目，2008年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用、税金及附加为120万元，当年预缴企业所得税7.5万元；2009年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用、税金及附加为200万元，当年预缴企业所得税25万元；2010年实现预售收入4000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用、税金及附加250万元，当年预缴纳企业所得税87.5万元。

2011年A项目竣工，交付业主使用，当年将全部预售收入7000万元转入实际销售收入，项目计税成本为4900万元。

企业所得税税率为25%.假设没有其他纳税调整项目，该房地产企业在A项目竣工清算年度，即2011年应补（退）多少企业所得税？企业所得税纳税计算表（见表格）1.实际销售毛利额＝7000－4900＝2100（万元）。

国税发〔2009〕31号全文有效成文日期：2009-03-06各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

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第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。