海南省地方税务局关于印发海南省地方税务局土地增值税清算管理工

海南省地方税务局公告2012年第3号2012.4.28为进一步加强土地增值税清算，规范核定征收工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）等有关税收法律、行政法规的规定，结合我省实际情况，调整房地产开发项目土地增值税核定征收办法，现公告如下：一、核定征收条件在土地增值税清算过程中，纳税人有下列情形之一的，主管税务机关可实行核定征收方式征收土地增值税：（一）依据法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；（五）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

二、核定征收率对纳税人开发的房地产项目，按照单个清算项目已售建筑面积的销售均价确定核定征收率，具体如下：（一）销售均价未超过8，000元/㎡的，核定征收率为5%；（二）销售均价超过8，000元/㎡、未超过10，000元/㎡的，核定征收率为6%；（三）销售均价超过10，000元/㎡、未超过20，000元/㎡的，核定征收率为8%；（四）销售均价超过20，000元/㎡、未超过30，000元/㎡的，核定征收率为11%；（五）销售均价超过30，000元/㎡的，核定征收率为13%.三、销售均价的计算销售均价=房产销售总收入÷已售总建筑面积房产销售总收入按房产实际销售价格确认。

对视同销售的房产或销售价格明显偏低且无正当理由的房产，按税务机关核定的销售价格确认。

已售总建筑面积按经房管部门确定的房产实际测绘面积确认。

销售合同所载房产面积与房产实际测绘面积不一致的，按房产实际测绘面积予以调整。

土地增值税清算单位各地规定的总结•税种:土地增值税•来源:新浪博客•日期：2014-08-12•引用文档：法规(2)篇, 知识(4)篇附：各地法规清算单位确定各地政策规定总结表一、中央的规定(国税发【2006】第187号)二、天津的规定(津地税地[2010］49号)（津地税地［2011]24号）四、海南的规定（琼地税发［2009]187号)五、湖北的规定（鄂地税发［2008]211号)六、北京的规定（京地税地［2008]92号）（京地税地［2007］134号)（京地税地[2007]325号）七、青岛的规定（青地税发[2008]100号）八、广州的规定（穗地税函［2012]198号）（穗地税函[2010］170号）（穗地税发[2006]39号）九、大连的规定（大地税函［2008］188号)十、厦门的规定（厦地税发〔2010〕16号）（厦门市地方税务局公告【2011】5号）十一、江苏的规定（苏地税发[2009］72号）（苏地税规［2012]1号)三、南京的规定(南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答）十二、常州的规定(常州地税法规处土地增值税清算政策解读）（常地税一便函〔2012〕5号）十二、吉林的规定(吉地税发［2007］77号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）十四、丽水的规定(丽地税政［2007］87号)十四、银川的规定(银地税发【2007】214号)十五、云南的规定(云地税发[2007］180号）十六、重庆的规定（渝地税发[2007]145号）（2014年征求意见稿）十七、甘肃的规定(甘地税函发[2006］206号）十八、深圳的规定(深地税发［2005]609号)十九、宁波的规定（甬地税二［2009］104号）二十、安徽的规定(鄂地税发［2013］44号）（皖地税函［2012]583号）二十二、辽宁的规定（辽地税函【2012】92号）二十三、西安的规定（西地税发［2010]235号)二十四、濮阳（濮阳市地方税务局公告［2011]第10号）一、中央的规定（国税发【2006】第187号）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算.国税发【2006】第187号：《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第一条发文日期： 2006—12-28二、天津的规定（津地税地［2010]49号）（津地税地[2011］24号）第三条土地增值税以区县级以上政府有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。

海南省地方税务局关于调整房地产开发项目土地增值税核定征收方法的公告为进一步加强土地增值税清算、规范核定征收工作、根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)规定.现对我省房地产开发项目的土地增值税核定方法和征收率予以调整,现公告如下:一、土地增值税核定征收条件在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依据法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）2006年12月31日前达到必须清算条件但至今仍未办理清算手续的房地产开发项目，或2007年1月1日后符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的房地产开发项目。

二、土地增值税核定征收率（一）在2006年12月31日以前销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为：海口3%，三亚4%，其他市县2%。

（二）在2007年1月1日至2008年12月31日销售的房地产开发项目，土地增值税核定征收率为：海口、三亚7%，其他市县6%。

（三）在2009年1月1日以后销售的房地产开发项目、土地增值税核定征收率为：中部地区，包括琼中、白沙、临高、屯昌，普通住宅6%，非普通住宅（除别墅以外）7%，别墅、商业用房以及其他房地产项目8%；其他地区普通住宅9%，非普通住宅（除别墅以外）11%，别墅、商业用房及其他房地产项目12%。

（四）若房地产开发项目跨年度销售的，则根据不同的销售年度分别适用核定征收率，无法区分具体销售年度的，一律从高确定核定征收率。

房地产开发项目（商品房）销售时间，根据商品房销售合同签订时间确定。

三、单纯转让土地使用权的，不适用本公告第二条的规定。

四、土地增值税核定征收税款的计算应交土地增值税税款=房地产销售收入X适用核定征收率五、土地增值税核定征收审批流程对符合本通知第一条规定的房地产开发项目，土地增值税核定征收按照以下流程办理：（一）主管税务机关经过实地调查认定内容属实后，报经土地增值税清算工作领导小组决定，对该项目采取核定征收；（二）向纳税人出具核定征收的税务事项告知书；（三）组织进行核定征收核查；（四）出具核定征收意见报告；（五）报土地增值税清算工作领导小组讨论决定；（六）各市县（区）局税务机关做出清算结论，下发执行。

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
——土地增值税清算管理规程
佚名
【期刊名称】《房地产评估》
【年(卷),期】2010(000)002
【摘要】各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，规印发给你们，请遵照执行。

【总页数】4页(P1-4)
【正文语种】中文
【中图分类】F812.42
【相关文献】
1.广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行） [J],
2.浅析土地增值税的征管和清算——从《土地增值税清算管理规程》出台谈起 [J], 元一帆
3.北京市地方税务局关于发布《北京市地方税务局土地增值税清算管理规程》的公告 [J], ;
4.房地产开发企业土地增值税清算风险控制——基于《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》 [J], 唐志豪
5.房地产开发企业土地增值税清算风险控制--基于《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》 [J], 唐志豪
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。

海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知
【法规类别】土地增值税
【发文字号】琼地税发[2009]187号
【发布部门】海南省地方税务局
【发布日期】2009.12.23
【实施日期】2009.12.23
【时效性】现行有效
【效力级别】地方规范性文件
海南省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知
（琼地税发[2009]187号）
各直属地方税务局，省局稽查局：
为了加强土地增值税征收管理，进一步推进土地增值税清算工作，现将土地增值税清算中的有关问题明确如下：
一、关于清算单位的问题
土地增值税以国家有关部门核发的“建设工程规划（临时）许可证”确认的房地产开发项目为单位进行清算。

二、关于同一清算单位的房地产项目中包含不同类型房地产应如何计算土地增值税的问题
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知<。

财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知【发文字号】财法字〔1995〕6号【发布部门】财政部【公布日期】1995.01.27【实施日期】1995.01.27【时效性】现行有效【效力级别】部门规章财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知（财法字[1995]6号）国务院各部委、各直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府、财政厅（局）、国家税务局、地方税务局、财政监察专员办事处：现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》印发给你们，望认真贯彻执行。

附件：中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财政部一九九五年一月二十七日中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。

第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

条例第二条所称个人，包括个体经营者。

第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

国家税务总局国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号成文日期：2006-12-28字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知第一篇：海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知海南省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的通知琼地税发[2004]122号为进一步规范、完善和推动我省土地增值税的征收管理工作，堵塞税收漏洞，保证税款及时足额入库，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）和《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）的有关规定，现将土地增值税有关政策及征管问题明确如下，请遵照执行。

一、关于土地增值税征收方式问题（一）预征和清算相结合的办法对从事房地产开发的纳税人销（预）售未结算的房地产单位项目和竣工结算但未全部实现销售的房地产单位项目（经济适用住房、安居工程除外），采取预征和清算相结合的办法征收土地增值税。

即以房地产项目销售收入（或预收帐款）为土地增值税的计税额，按月预征，待该项目竣工结算并全部实现销售后再进行清算，多退少补。

房地产单位项目，包括房产单位项目和地产单位项目。

房产单位项目以每栋建筑物为标准确认，地产单位项目以销售的每宗土地为标准确认。

经济适用住房、安居工程是指经省政府批准建设的经济适用住房、安居工程。

（二）据实计征的办法除从事房地产开发的纳税人销（预）售其开发的房地产项目外的房地产转让，按实际增值额计算征收土地增值税。

纳税人应在转让房地产的次月的１０日内向主管税务机关申报缴纳土地增值税，同时报送《土地增值税项目销售情况表》和《土地增值税纳税申报表》。

二、关于土地增值税预征率等相关问题（一）预征率问题海口、三亚市的预征率为１％－２％，具体由海口和三亚地税局在该幅度内确定，并报省地税局备案；其他市县的预征率为１％。

（二）纳税人应按照取得的房地产销售收入（或预收帐款）和规定的预征率计算预缴土地增值税。

其计算公式为：应预缴税款＝房地产销售收入（或预收帐款）×预征率。