借名买学区房,两家庭陷产权归属旋涡

案例详解涉“学区房”纠纷案件的六⼤问题来源/⽆讼阅读由于现今社会普遍重视教育，加⼤教育投资的趋势，使得众多购房者将是否属于学区房作为购买房屋时的⼀个重要考量因素，⼀旦房地产开发企业不能兑现其在销售⼴告中承诺的学区房，涉及同⼀地产项⽬的诉讼即有可能⼤量涌向法院，形成“串案”。

本⽂择取相关案例，重点明确在涉“学区房”买卖过程中存在的相关法律问题，以便提⽰风险，为房屋买卖双⽅提供参考。

问题⼀：房地产开发企业在销售⼴告和宣传资料中宣传的“学区房”在商品房开发规划范围内，且该宣传具体明确，对销售合同的订⽴及房屋价格的确定存在重⼤影响，该⼴告和宣传应视为要约。

1.相关规定《最⾼⼈民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第三条：“商品房的销售⼴告和宣传资料为要约邀请，但是出卖⼈就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订⽴及房屋价格的确定有重⼤影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载⼊商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事⼈违反的，应当承担违约责任”。

根据该规定，当销售⼴告和宣传资料满⾜⼀定的条件时，构成要约，应视为合同的内容。

2.认定属于要约的案例案例⼀：在淮南市中级⼈民法院（2014）淮民⼀终字第00168号陆⼭与淮南恒久置业有限公司房屋买卖合同纠纷⼆审案件及新乡市中级⼈民法院（2016）豫07民终字275号民事案件中，开发商在其售楼⼴告的宣传中分别使⽤了“优越学区⼀矿⼀中”、“住紫台⼀品，上22中”等字样。

基于此，两家法院均认为，虽然售楼⼴告中的内容并未以书⾯形式出现在双⽅的买卖合同中，但售楼⼴告中对于相关学区的承诺内容明确、表述清晰，该承诺应视为“要约”附属于合同内容，对开发商具有约束⼒。

购房者基于⼴告宣传与开发商签订了房屋买卖合同，视为对⼴告内容产⽣了信赖利益，该信赖利益应得到保护。

案例⼆：在宁波市中级⼈民法院（2016）浙02民终2201号王守军与宁波房地产股份有限公司房屋买卖合同纠纷⼆审案件中，开发商在多家媒体上发布的销售⼴告中均有“海曙外国语学校学区房”字样，但在其宣传⼴告中亦注明“该⼴告不构成要约”等内容。

为规避限购政策签订借名买房合同，借名人据此请求确权或过户的，法院将不予支持（仅可请求解除）附例外规定阅读提示2011年2月15日，北京市人民政府办公厅下发《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（即“京十五条”），其中第十条涉及住房限购政策：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

该项限购政策对购房资格作出严格限制，为了规避限购政策，实践中出现大量借名买房的案例，即无购房资格的借名人以有购房资格的出名人名义购买房屋并实际居住、使用，但将该房屋登记在出名人名下。

实际上，这种做法是有很大风险的，本文引用的北京市高院的案例即认为，为规避住房限购政策而签订的借名买房合同应予以解除，借名人无权要求按合同约定办理过户手续。

但并不是所有此类借名买房合同的借名人均不得要求将房屋过户至自己名下，根据相关法律规定，该合同签订于2011年2月17日“京十五条”实施前或者在一审法庭辩论前借名人获得了购房资格的，对借名人请求办理过户登记手续的，法院将予以支持。

案情简介2012年3月19日，余某与丁某签订《房屋买卖合同》，约定丁某购买余某所有的顺义区房屋，成交价格为112万元。

同日，余某（甲方）与丁某（乙方）签订了一份手写的《补充协议》，其中约定由于乙方无购房资质，如乙方购房资质无法办理或其他原因，乙方可以选择另行出售，出售价格与甲方无关，如需办理过户或公证手续，甲方需无条件配合乙方。

以上合同签订后，丁某先后支付定金及购房款共计35.5万元。

后双方在履行合同过程中发生争议，余某向法院起诉，要求解除案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》；丁某提出反诉，请求判令余某接受丁某后续部分购房款76.5万元并协助丁某将涉诉房屋的产权过户到丁某指定的购买人胡某名下。

第1篇一、案例背景近年来，随着我国城市化进程的加快，教育资源配置成为社会关注的焦点。

特别是优质教育资源稀缺，导致不少家长为了孩子的教育问题，不惜花费重金购买学区房。

然而，由于政策变化、学校招生名额限制等原因，教育房地产纠纷时有发生。

以下是一起因业主子女入学问题引发的教育房地产纠纷案例。

二、案情简介某市某小区，于2015年建成并交付使用。

该小区开发商在销售过程中，宣传该小区为“学区房”，承诺业主子女可优先就读附近一所知名小学。

众多家长看中这一优势，纷纷购买该小区房产。

然而，在2018年秋季招生时，该小学却以“学位已满”为由，拒绝接受该小区业主子女入学。

三、纠纷经过1. 业主集体维权：得知消息后，该小区业主们感到十分震惊和愤怒，纷纷聚集在一起商讨对策。

经过讨论，业主们决定联合起来，向开发商和学校提出诉求，要求解决子女入学问题。

2. 开发商回应：开发商在接到业主诉求后，表示愿意协助业主与学校沟通，争取解决入学问题。

但开发商也表示，小区业主子女入学问题并非开发商单方面能够解决，需要与学校进行协商。

3. 学校解释：学校方面则表示，2018年秋季招生时，该校招生名额已满，无法再接受新学生。

学校还解释称，由于近年来该校知名度提高，吸引了大量外来学生报名，导致学位紧张。

4. 政府介入：在业主和开发商的努力下，当地政府部门介入调查。

经调查，发现该小学确实存在学位紧张的情况，且学校在招生过程中存在不规范行为。

5. 纠纷解决：在当地政府部门的协调下，学校同意为该小区业主子女提供一定数量的“插班生”名额。

同时，开发商承诺，在未来的招生过程中，将优先保障该小区业主子女的入学权益。

四、案例分析1. 开发商责任：本案中，开发商在销售过程中，宣传该小区为“学区房”，承诺业主子女可优先就读附近小学。

然而，在实际操作中，开发商未能履行承诺，导致业主子女入学问题。

开发商应承担一定的责任。

2. 学校责任：学校在招生过程中，存在学位紧张的情况，且未严格按照招生政策执行。

借母名买房改房胜诉案例近年来，随着房价的不断上涨，借母名买房改房的情况也越来越多。

在这种情况下，如果发生纠纷，如何维护自己的权益是一个值得探讨的问题。

下面是一个借母名买房改房胜诉案例，供大家参考。

一、案情简介张某和李某是母子关系。

2010年，张某通过拆迁获得了一套房屋的安置指标。

为了购买该房屋，张某以自己的名义与开发商签订了购房合同，并支付了购房款。

购房后，张某一直居住在该房屋内。

几年后，张某和李某因为家庭矛盾产生了纠纷。

李某认为，该房屋是母亲张某的财产，自己作为儿子也有份继承。

因此，李某将母亲张某告上了法庭，要求分割该房屋。

二、案件审理在案件审理过程中，法院查明了以下事实：张某和李某是母子关系，张某是该房屋的合法所有人。

购房合同是以张某的名义签订的，购房款也是由张某支付的。

张某一直居住在该房屋内，对该房屋享有合法的使用权和支配权。

根据以上事实，法院认为：该房屋是张某的合法财产，李某作为儿子没有继承权。

虽然李某曾经帮助母亲支付过部分购房款，但这并不影响该房屋的产权归属。

李某将母亲告上法庭的行为是违法的，应该承担相应的法律责任。

最终，法院判决李某败诉，驳回了他的诉讼请求。

三、案例分析这个案例中，法院认定了以下两个关键点：产权归属：该房屋的产权归属于张某，这是基于购房合同和购房款的支付情况得出的结论。

虽然李某曾经帮助支付过部分购房款，但这并不影响产权的归属。

继承权：虽然李某是张某的儿子，但他没有继承权。

因为该房屋是张某的合法财产，李某作为儿子没有继承权。

即使他曾经帮助支付过部分购房款，这也不足以改变产权的归属。

这个案例告诉我们，在借母名买房改房的情况下，如果发生纠纷，我们应该以事实为依据，以法律为准绳，维护自己的合法权益。

同时，我们也应该注意保留好相关证据，以便在需要时能够证明自己的权益。

四、启示和建议在借母名买房改房的情况下，我们应该明确约定双方的权利和义务。

在购房合同中应该明确写明双方的身份信息、购房款的支付情况、房屋的使用和管理等情况。