中海地产投资策划部工作手册
TZ01市场调研及投资决策工作管理规定
第一章总则
第一条为规范投资策划部日常工作，建立一套规范化的可操作性强的完善的管理体制，提高本部门员工之工作质量及效率，特制定本工作实施细则。
第二条投资策划部的两大主要工作职责为市场调研及投资研究。
第三条本细则是根据中海投字（99）第075号文精神，参照中海投字（99）第074号文及《中国海外兴业有限公司市场调研管理办法》（以下简称《调研管理办法》）而制订的。
第四条本细则适用于中海发展(广州)有限公司从事市场研究工作及房地产投资项目的投资决策。
第二章组织架构
第五条中海发展(广州)有限公司投资研究小组（以下简称广州公司研究小组）在中国海外集团有限公司投资发展部（以下简称集团公司投资发展部）的领导下，负责中海发展(广州)有限公司、广州中海房地产发展有限公司市场研究及房地产项目投资决策基础性研究及相关的工作。其与集团公司的对口上级单位为“集团公司内地地产投资评
第六条广州公司研究小组成员由广州公司提名，报中海兴业批准后任命，并报集团公司备案。
第七条广州公司研究小组组成如下：
公司总经理、公司副总经理、市场调研（投资）人员、财务人员、工程人员。小组人员可兼职，但要保持相对稳定。
第八条广州公司研究小组对中海兴业及中海广州公司负责。
第九条广州公司研究小组的日常工作主要由广州公司投资策划部负责。
第三章市场调研工作制度
第十条市场调研工作制度旨在规范广州公司的市场调研管理工作，建立高效、灵敏的市场调研信息网络，提高有价值市场信息的利用效率，为各级领导决策的前瞻性和准确性提供依据。
第十一条市场调研的目的，在于系统地研究公司外部的市场环境，确认市场的竞争程度和公司所处的地位，并结合公司的实际资源条件，界定公司面临的主要机会和威胁，以定量分析和定性分析为基础，提出公司投资方向和发展速度等方面的合理化建议。
第十二条广州公司市场研究小组在市场调研业务线的主要职责为：
1.负责对广州及周边地区房地产宏观市场和微观市场的研究分析工作；
2.负责对广州地区重大市场问题的调研与分析工作；
3.负责全面按时地完成集团公司投资发展部及广州公司领导布置的各项调研任务；
4.负责定期和不定期、及时地向集团公司投资发展部报送调研计划、调研报告及有关的各种市场信息资料；
5.负责对广州及周边地区主要竞争对手企业情况进行跟踪调查，了解主要竞争对手企业的基本及发展方向、策略等问题，并制定相应的对策。
第十三条在现阶段，广州公司市场调研日常工作主要为以下内容：
1.订阅广州市房地产信息中心之月刊，获得第一手的官方资料；
2.每日翻阅广州日报、羊城晚报、南方都市报等报纸广告及地产专版，及从其它报刊、杂志、因特网等大众传媒上采集积累房地产信息，包括各楼盘的租售信息、专题房地产评论、国家及地产政府领布政策、城市规划及各类统计数据等。
3.固定每两周有一定的时间外出考察楼盘，采集广州市房地产市场的第一手资料，对市场有重大影响、有借鉴意义或对我司造成竞争的楼盘，在开售初期需至少每两周考察一次，之后每两个月考察一次。对考察楼盘的信息要全面了解，包括楼宇的类型、位置、占地面积、发展面积、户型及比例、设备及装修标准、入伙时间、租售价格、预
售时间、租售比例等。并对该物业做出综合评价。对热点楼盘还需进一步了解其规划设计、建筑特色、营销策略、现场包装、项目卖点等信息，进行优劣分析，撰写专题调研报告。
4.定期到我司在售楼盘现场与买家沟通，了解其消费心理；必要时以问卷调查的形式做定量的分析；
5.不定期地与专业人士座谈，收集专家的观点；
6.平时注意通过其它各种途径收集二手资料，如通过政府或社会机构编制的统计年鉴、政府公报、社会机构发布的调查报告等途径收集。
7.对于收集到的各类资料、信息加以分类、汇总、分析、提炼并整理归档，建立各类物业的信息库，并将有必要的资料输入电脑，建立一套有效、便捷、灵活的电脑信息管理系统。在科学的统计基础之上，分析房地产市场的各类物业的走势及消费者的消费取向。
第十四条公司外部的市场环境调研，即宏观市场情况调研（包括国内总体宏观市场调研和区域房地产市场调研），包含了所有可能影响公司经营管理活动的各种力量，对其进行系统的研究和分析，有利于公司寻找投资机会和监视环境威胁。在研究分析公司外部市场环境的基础上，进一步对公司所在的业务市场，按科学的方法进行有效地细分。（公司外部市场环境及细分研究内容详见《市场调研管理办法》第十三条、十四条。）第十五条研究通过产品规划、设计和管理手段，在已进入的区域市场上树立自己独特的品牌个性，创造出领导潮流、适销对路的产品；研究促使买家认识公司产品的额外附加价值和成功地将公司形象随着产品传递给买家的方法和途径；研究公司产品的定位。
第十六条搜集研究目标市场内竞争对手的活动状况。研究其发展策略、目的、经营目标，确认哪些企业是主要的竞争者；研究其经营活动、土地储备、规划设计、发展中的物业、库存楼宇等状况，调研其新的动向、对市场的反应、定价策略、销售策略等状况；预测竞争者未来的动向；研究其优点和缺点，做到知己知彼；通过这些研究，确定公司面临的主要竞争威胁，提出公司应该采取的行动和策略。
第十七条每年12月根据公司的下年度整体经营计划及策略制定下年度市场调研工作计划，并报集团公司投资发展部；
第十八条市场调查研究可以遵循下列五个步骤：
1.根据公司的整体经营策略来编制调研计划、确定调研课题、调研目标、调研目
的与范围，编写调研提纲，适当地进行内部分工；
2.围绕所确定的调研范围，拟定所需要收集资料的内容；
3.决定收集资料的方法和途径；
4.对收集到的资料进行分类整理，在此基础上，对整理出来的资料进行认真的分析和归纳，力求做出实事求是的市场评价，得出切合实际的结论；对于取得的基础数据，可运用回归预测法、趋势外推法等合适的预测方法对未来发展趋势进行预测；
5.编写市场调研报告，提出解决问题的建议。
第十九条广州公司投资研究小组应根据工作计划安排的调研课题进行专题市场调研，并在充分、收入调研的基础上，形成专题调研报告，按时上报集团公司投资发展部。广州公司领导布置的市场调研课题和调研员自行选定的调研课题，其调研报告可依其完成时间，向集团公司投资发展部报送。其中，每年年度、年中房地产市场调研报告为常规课题。
第二十条对于拓展新的区域市场调查程序及内容，详见《市场调研管理办法》第十九条、二十条。
第二十一条遇到突发的重大事件或政府政策的变化，若判断其足以对公司某方面业务产生深刻长远的影响，调研员应对此做出迅速、准确和经济的反应，要在尽可能短的时间内弄清事实，并编写专门报告报送集团公司投资发展部。
第二十二条调研员在完成规定的调研课题外，对自行选定的跟踪的调研课题，要在每季度末向集团公司投资发展部报送调研课题计划，由集团公司投资发展部进行综合平衡。
第二十三条编写市场调研报告，要求做到点面结合、观点鲜明、重点突出、判断有据、结论正确、建议处理问题的措施合理有力。报告的质量是考核调研工作优劣和调研员质素的重要标准，广州公司及市场调研员应对报告内容的真实性、可靠性负责。
第二十四条市场调研报告和研究结论，是公司信息资源的重要组成部分，未经所在公司主管领导批准，不得擅自给予公司以为的机构或个儿使用。
第四章项目投资管理制度
第二十五条根据集团公司关于中国地产的宏观投资决策，包括年度及中远期投资计划、投资方向、投资布局及重要指标，确定广州地区土地储备阶段性工作策略，制定年度工作计划。
第二十六条投资决策必须切实贯彻集中、慎重和科学三个基本原则。
