有关行政审批手续和土地使用权证对房地产合作开发合同效力的影响

合作建房纠纷办案依据与裁判规则集成阅读提示：合作建房纠纷对应于《民事案件案由规定》规定的合资、合作开发房地产合同纠纷，归纳起来大致有以下几类：（1）一方提供土地，一方提供资金，建成的房屋按投资比例或按约定比例分享销售利润；（2）一方提供土地，一方提供资金，在合同约定的期限和条件下给付出资方的本息；（3）一方提供土地，一方提供资金，出资方享有建成房屋的若干年使用权；（4）一方提供土地，一方提供资金，出地方获取收益，出资方独享建成的房屋；（5）一方提供土地，一方提供资金，出资方获取约定数量的房屋。

在司法实践中，对于合作建房纠纷的性质、效力认定比较复杂。

本文大致梳理了此类纠纷的基本办案依据及裁判规则，为推送方便，省略了相关法规的具体内容，您可自行检索。

【办案依据】1.《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日）：第一百四十三条。

2.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）：第二条第三款。

3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年8月27日修正）：第二十八条、第三十七条、第三十八条、第三十九条、第四十条、第四十八条、第五十六条。

4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日）：第四条、第十九条、第四十四条、第四十五条、第四十六条。

5.《城市房地产开发经营管理条例》（2011年1月8日修订）：第二十条。

6.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005年8月1日）：第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条、第十六条、第二十四条、第二十六条、第二十七条。

7.《最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》（2012年9月4日）：全文。

8.《城市房地产转让管理规定》（2001年8月15日修正）：第三条、第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条。

9.《划拨土地使用权管理暂行办法》（1992年3月8日）：第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第九条、第十条、第二十九条、第四十条。

2009年4月行政法与行政诉讼法(一)试题课程代码：00923一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1．行政执法中说明理由制度是为了保障行政相对人的（ D）A．批评权B．陈述权C．申辩权D．了解权2．下列选项中，可提起行政诉讼的行为是（A ）A．房屋产权登记B．对公务员的奖惩C．政府规章的适用D．劳动争议的仲裁3．政府对城市居民房屋拆迁行为属于（ B ）A．行政征收B．行政征用C．行政征调D．行政规划4．下列选项中，属于行政事实行为的是（ B）A．吊销营业执照B．销毁盗版音像制品C．户口登记D．拆迁补偿5．有权撤销国务院行政法规的主体是（ B ）A．全国人大B．全国人大常委会C．国家主席D．最高人民法院6．下列选项中，属于可诉性行政行为的是（C ）A．行政调解B．行政仲裁C．行政不作为D．抽象行政7．独立行使行政审判权的主体是（A）A．人民法院B．审判委员会C．行政审判庭D．合议庭8．行政机关根据其决策和负责体制，分为首长制行政机关和（D ）A．合议制行政机关B．分权制行政机关C．内阁制行政机关D．委员制行政机关9．新录用的公务员试用期为（C）A．3个月B．6个月C．1年D．3年l0．对行政诉讼判决不服的上诉期限为（ B ）A．10日B．15日C．30日D．60日11．我国国家赔偿的归责原则是（ C ）A．过错加违法原则B．过错原则C．违法原则D．公平原则l2．行政复议机关认为被申请人所作出的具体行政行为适用法律错误的，应作出（ C ）A．维持决定B．确认决定C．撤销决定D．履行决定l3．下列选项中，属于行政法规的是（C ）A．《中华人民共和国立法法》(全国人大制定)B．《中华人民共和国治安管理处罚法》(全国人大常委会制定)C．《社团登记管理条例》(国务院制定)D．《普通高等学校学生管理规定》(教育部制定)l4．行政裁决的主体是（C ）A．行政监察机关B．行政复议机关C．法律法规授权的行政机关D．国家审判机关15．对政府行政自由裁量权的事前控制主要是授权控制和（ A ）A．程序控制B．行政首长控制C．督察控制D．检查控制l6．对被诉具体行政行为负有举证责任的是（ B ）A．原告B．被告C．第三人D．人民法院l7．行政机关向人民法院申请执行生效的行政判决书的时间是（D ）A．15日B．30日C．60日D．180日l8．一企业没有履行除雪的行政法义务，某政府管理部门雇人替其除雪并责令该企业支付必要的除雪费用。

新郑市人民政府关于解决国有建设用地不动产登记历史遗留问题的意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------新郑市人民政府关于解决国有建设用地不动产登记历史遗留问题的意见新政〔2018〕24号各乡镇人民政府、各街道办事处、各人民政府各部门、各有关单位：为全面贯彻落实《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，妥善解决当前我市国有建设用地上不动产登记工作相关问题，进一步维护群众合法权益，化解社会矛盾，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》等法律法规和《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见》(郑政〔2017〕6号）、《郑州市人民政府办公厅关于印发国有建设用地上不动产登记相关问题处理实施细则的通知》（郑政办〔2017〕26号）、《郑州市人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的补充意见》（郑政〔2018〕33号）等文件要求，结合我市实际情况，现提出如下意见：一、基本原则（一）尊重历史，实事求是国有建设用地上不动产登记相关问题处理工作应坚持尊重历史、面对现实、实事求是、妥善处理，从维护群众合法权益的角度出发，积极寻求妥善的处理方法，切实把人民群众的利益放在首位，坚持对人民负责，为人民服务的宗旨，努力化解社会矛盾，有效推进社会和谐。

（二）依法依规，民生优先，违法必究各有关部门在处理相关问题过程中，要妥善处置、加快办理。

市有关部门和街道办事处、管委会要密切配合，细化工作方案，简化办事程序，提高工作效率。

在为群众办理不动产登记过程中，各乡镇、街道、管委会及各有关部门要对开发、建设单位的违法行为依法予以处理，责令其单位个人办理相关手续后，追缴有关土地价款和相关税费。

最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】1995.12.27•【文号】法发[1996]2号•【施行日期】1995.12.27•【效力等级】司法指导性文件•【时效性】失效•【主题分类】民事诉讼综合规定,房地产市场监管正文*注：本篇法规已被：最高人民法院关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第九批)的决定（发布日期：2013年1月14日，实施日期：2013年1月18日）废止最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知（法发〔１９９６〕２号）全国地方各级人民法院、各级军事法院、各铁路运输中级法院和基层法院、各海事法院：现将《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》印发给你们，请贯彻执行。

执行中有何问题，请及时报告我院。

中华人民共和国最高人民法院一九九五年十二月二十七日关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（最高人民法院审判委员会第７７７次会议讨论通过）《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）已于１９９５年１月１日起施行。

房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。

房地产管理法施行前发生的房地产开发经营纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据当时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理的处理。

现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题，解答如下：一、关于房地产开发经营者的资格问题１、从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。

２、不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。

【房地产委托开发协议】房地产合作开发的四种方式评析A企业2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。

由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作，双方签订了委托开发、销售协议。

协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A企业开具，A 企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费。

实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。

本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》但是无法取得《预售许可证》或《销售许可证》。

即便与B企业合作开发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可。

只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。

这是本案例中销售阶段要考虑的问题。

所以该商住楼的销售主体实质是A企业。

B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。

大家关心的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务处理我们知道，该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是委托代建合同。

施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，基本没有其他税金。

尽管A企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经提前预售，则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴纳营业税。

按照土地增值税的规定预征土地增值税。

按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文规定计算缴纳企业所得税。

项目竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。

只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。

B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢B房地产开发企业不具有最终开发产品的所有权，不属于共同投资、共同开发、共享成果的合作经营。

国资转让未经评估、审批且未“进场交易”的合同效⼒问题国资转让未经评估、审批且未“进场交易”的合同效⼒问题包智渊8⽉15⽇国资转让未经评估、审批且未“进场交易”的合同效⼒问题⼀、有关国资转让须评估、审批并“进场交易”的规定有关国有资产转让须经评估、审批并“进场交易”的规定，主要出现在《中华⼈民共和国企业国有资产法》、《国有资产评估管理办法》、《企业国有资产评估管理暂⾏办法》、《企业国有资产交易监督管理办法》等法律及部门规章中。

（⼀）国资转让须评估的规定转让重⼤财产的，应当1、根据《中华⼈民共和国企业国有资产法》第四⼗七条规定，国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司转让重⼤财产的，应当按照规定对有关资产进⾏评估。

按照规定对有关资产进⾏评估应当进⾏资产评估：（⼀）资2、《国有资产评估管理办法》第三条规定，国有资产占有单位（以下简称占有单位）有下列情形之⼀的，应当进⾏资产评估：（⼀）资产拍卖、转让；……应当对相关资产进⾏评估：……(六)资产转让、置换资产转让、置换；3、《企业国有资产评估管理暂⾏办法》第六条规定，企业有下列⾏为之⼀的，应当对相关资产进⾏评估……4、《企业国有资产交易监督管理办法》第⼗⼆条规定，对按照有关法律法规要求必须进⾏资产评估的产权转让事项，转让⽅应当委托具有相应资质的评估机构对转让标的进⾏资产评估，产权转让价格应以经核准或备案的评估结果为基础确定。

（⼆）国资转让须经审批并“进场交易”的规定由履⾏1、根据《中华⼈民共和国企业国有资产法》第三⼗条、第三⼗⼀条、第三⼗⼆条，国有独资企业、国有独资公司转让重⼤财产的，由履⾏出资⼈职责的机构决定；另据该法第三⼗条、第三⼗三条，国有资本控股公司、国有资本参股公司转让重⼤财产的由公司股东会、股东⼤会或出资⼈职责的机构决定者董事会决定，履⾏出资⼈职责的机构委派的股东代表应当按照委派机构的指⽰⾏使权利。

国有资产转让由履⾏出资⼈职责的机构决定。

履⾏出资⼈职责的机构决定转2、《中华⼈民共和国企业国有资产法》第五⼗三条规定，国有资产转让由履⾏出资⼈职责的机构决定应当报请本级⼈民政府批准。

专业合同封面COUNTRACT COVER20XXP ERSONAL甲方：XXX乙方：XXX2024年房地产项目开发与合作合同：土地使用权与投资分配本合同目录一览1. 土地使用权1.1 土地使用权归属1.2 土地使用权使用范围1.3 土地使用权取得方式1.4 土地使用权转让条件2. 项目开发2.1 项目规划与设计2.2 项目施工与建设2.3 项目验收与交付2.4 项目运营与管理3. 投资分配3.1 投资总额3.2 投资比例分配3.3 投资支付方式3.4 投资回报计算与分配4. 合作条款4.1 合作期限4.2 合作双方的权利与义务4.3 合作解除与终止条件4.4 合作争议解决方式5. 合同的生效与终止5.1 合同生效条件5.2 合同终止条件5.3 合同终止后的处理事项6. 违约责任6.1 违约行为6.2 违约责任承担方式6.3 违约金计算与支付7. 争议解决7.1 争议解决方式7.2 仲裁机构选择7.3 仲裁费用承担方式8. 合同的修改与补充8.1 合同修改条件8.2 合同补充协议的签订9. 合同的解除9.1 合同解除条件9.2 合同解除程序9.3 合同解除后的处理事项10. 合同的继承与转让10.1 合同继承条件10.2 合同转让条件10.3 合同转让程序11. 保密条款11.1 保密信息范围11.2 保密义务与责任11.3 保密期限12. 法律适用与争议解决12.1 法律适用12.2 争议解决方式13. 其他条款13.1 合同的签字与盖章13.2 合同的送达与接收13.3 附件清单14. 合同签署日期与地点14.1 合同签署日期14.2 合同签署地点第一部分：合同如下：第一条土地使用权1.1 土地使用权归属甲乙双方确认，本项目所涉及的土地使用权归甲方所有。

1.2 土地使用权使用范围本项目所涉及的土地使用范围包括但不限于：土地面积、地理位置、规划用途等，具体范围以政府批准的规划设计文件为准。

1.3 土地使用权取得方式甲方通过合法途径取得本项目所涉及的土地使用权，并保证土地使用权的合法性。

就划拨土地签署的合作建房合同是否合法有效？裁判结果双方均不具备房地产开发经营资质，以自用为目的就划拨土地签订的合作建房合同有效城市房地产管理法明确规定划拨土地转让需要报批，那么能否在不报批的情况下以划拨土地与他人合作建房？本案例认为，如果满足特定条件，该合作建房合同可认定为有效。

裁判要旨合作双方以自用为目的，且双方均不具备房地产开发经营资质的，可以在划拨土地上合作建房。

这种行为并没有擅自变更划拨土地用途，没有将划拨土地用于房地产开发项目，以售房等开发行为获益，因此不违反法律、法规的强制性规定，合作建房合同合法有效。

案情简介一、1993年，中南汽修公司与中行宝丰支行签订《合作建房合同》，双方均不具备房地产开发经营资质。

合同约定：由中南汽修公司出地（工业用途的划拨土地），中行宝丰支行出资金，合作建设十二层综合办公楼，建成后双方按5∶5分配为各自办公使用，中南汽修公司负责为中行宝丰支行办理产权转让手续。

二、1997年，办公楼建成，双方依照约定比例对办公楼进行分配，中行宝丰支行占有使用至今。

三、2003年，交通控股公司（中南汽修公司的控股股东）将其持有的中南汽修公司股权转让给中和信达公司。

2004年，交通控股公司、中合信达公司和中南汽修公司签订《协议书》，约定《合作建房合同》由中合信达公司继续履行。

四、2004年，中南汽修公司办理了办公楼房屋所有权证和土地使用权证，用地性质仍为划拨，但尚未履行为中行宝丰支行办理产权转让手续的合同义务。

五、中行宝丰支行向武汉市中院提起诉讼，诉请中南汽修公司和中合信达公司为其办理产权过户登记手续。

中南汽修公司提起反诉，诉请确认《合作建房合同》无效，中行宝丰支行立即从办公楼腾退。

武汉市中院判决认定《合作建房合同》有效，中南汽修公司和中合信达公司为中行宝丰支行办理转让过户登记手续。

六、中南汽修公司不服上述一审判决，向湖北省高院提起上诉，湖北省高院裁定撤销武汉市中院判决，发回重审。

《关于审理涉及国有⼟地使⽤权合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》司法实践中常常遇到现⾏法律没有规定的现象，为了让实践中的问题有法律依据，最⾼⼈民法院会颁布⼀系列司法解释，那么《关于审理涉及国有⼟地使⽤权合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》全⽂是什么样的呢？为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了这⽅⾯的相关的资料，下⾯，就⼀起来看看这些资料介绍的内容吧。

《关于审理涉及国有⼟地使⽤权合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》根据《中华⼈民共和国民法通则》、《中华⼈民共和国合同法》、《中华⼈民共和国⼟地管理法》、《中华⼈民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有⼟地使⽤权合同纠纷案件适⽤法律的问题，制定本解释。

⼀、⼟地使⽤权出让合同纠纷第⼀条本解释所称的⼟地使⽤权出让合同，是指市、县⼈民政府⼟地管理部门作为出让⽅将国有⼟地使⽤权在⼀定年限内让与受让⽅，受让⽅⽀付⼟地使⽤权出让⾦的协议。

第⼆条开发区管理委员会作为出让⽅与受让⽅订⽴的⼟地使⽤权出让合同，应当认定⽆效。

本解释实施前，开发区管理委员会作为出让⽅与受让⽅订⽴的⼟地使⽤权出让合同，起诉前经市、县⼈民政府⼟地管理部门追认的，可以认定合同有效。

第三条经市、县⼈民政府批准同意以协议⽅式出让的⼟地使⽤权，⼟地使⽤权出让⾦低于订⽴合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定⼟地使⽤权出让合同约定的价格条款⽆效。

当事⼈请求按照订⽴合同时的市场评估价格交纳⼟地使⽤权出让⾦的，应予⽀持;受让⽅不同意按照市场评估价格补⾜，请求解除合同的，应予⽀持。

因此造成的损失，由当事⼈按照过错承担责任。

第四条⼟地使⽤权出让合同的出让⽅因未办理⼟地使⽤权出让批准⼿续⽽不能交付⼟地，受让⽅请求解除合同的，应予⽀持。

第五条受让⽅经出让⽅和市、县⼈民政府城市规划⾏政主管部门同意，改变⼟地使⽤权出让合同约定的⼟地⽤途，当事⼈请求按照起诉时同种⽤途的⼟地出让⾦标准调整⼟地出让⾦的，应予⽀持。

中华人民共和国城市房地产管理法（2019年修正）文章属性•【制定机关】全国人大常委会•【公布日期】2019.08.26•【文号】中华人民共和国主席令第三十二号•【施行日期】2020.01.01•【效力等级】法律•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文中华人民共和国城市房地产管理法（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第一次修正根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正）目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。

第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。

本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。

但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。