腾逸·水岸名城三期
项目整体营销操盘方案
前言：
万达广场扎根六安已有数月，经过数月考察，万达广场无大面积推广活动，无大规模营销活动，根据对于中国房产方向的研究，以及对于安徽至六安房产市场分析，得出结论：“万达等大型房地产商在等待一个契机，由契机发力贯穿整个项目营销操盘执行。”
因此，我方建议：提前做好准备，小范围预热市场（因为我们没有万达、碧桂园那样的知名度和美誉度，同时竞争没有明显优势），等待契机到来立即发力，大面积进驻市场争取更多的客户资源。
一、需要解决问题：
1、营销配备人员结构：各岗位人员职责明确，流程简明并限定时间。
2、基础资源支持：
精装房：精装房合作单位确认、精装房效果图出样、样板间装修启动。
装修样板房：建议装修简易的普通家庭能够接受的样板房，太高档的
样板房本项目面对客户群体的接受度不高，高端客户可以先提供客户
效果图参考。
售后服务：隶属于销售部管理，明确售后服务专人专职负责售后出现
的一切问题，包括办证、质量投诉，并与物业管理公司沟通协调解决
一切售后问题。
拓客团队：隶属于策划部管理，指定专人负责建立6-8人专职拓客团
队，全面负责线下推广工作。缩减户外广告建立亲民活动策略、节假日及特殊日期面对返乡潮乡下巡展，指定人员负责执行暖场活动执行人（需要按照共同商定后的签字方案严格执行）。
广告费用：建议广告费用配比重新划定，户外广告25%，线下拓展40%，暖场活动25%，新型媒体10%，取消大部分户外广告，转而投入线下拓展工作。
3、案场人员管理支持，销售人员仍需招聘，加强现场人员管理做到优
胜劣汰，注入新鲜血液才能在销售上提高销售热忱。
4、项目本身：请开发公司方面将三期的工程交付标准提高到一期的水
平，房屋质量、水电、电梯、道路、绿化园林景观等等，需要给市场一个全新的认知。
二、腾逸·御水苑方案：
说明：
腾逸·水岸名城三期灌注新的推广案名，但是不可抛弃原有的根本基础，因为水岸名城毕竟已经做了五年的时间，为了降低推广费用以及推广人力物力的投入，所以，对于市场的影响力不可一刀切断，而是利用本身可利用资源再次塑造本项目的美誉度。
推广案名设计：
色彩基调设计：
本项目基色调依然延续原有的蓝色色调，达到让市场能够快速接受的目的。
三、现阶段性推广主题：
一阶段：2015年8月20日-9月30日（首推以蓝胖子为切入点，给市场一个全新的面貌）
推广主标题：
河景、多层、低公摊。还有多少机会？
活动说明：
炎炎烈日下的一抹凉意，为你我带来欢乐的蓝胖子来了，带着欢乐与怀念讲述他的喜怒哀乐，为这个夏天，为即将的启程，为更高学府启程之旅，添上一笔欢乐的相送，这个夏天有你真好。
达到目的：
在售后、交房、物业等完善的情况下，通过“蓝胖子”展览，配合暖场活动，为二期“正名”，通过指出竞争项目诋毁本项目的传言，间接为2015年后严重的市场影响洗白，重新正身，为三期销售推广做铺垫。
二阶段：2015年10月1日-11月30日
推广主标题：
精装好三房，好而不贵的奥秘
推广副标题：
二期完美售罄，三期腾逸·御水苑，为新婚加油达到目的：
通过对于三期的一个月的“正名”与市场铺垫，通过精装三房推出，由贫民化装修简装精装同步进行，买房即入住，送装修等方式促使成交。
四、销售线执行要求：
1、人员配比：在岗销售人员满足6-8名，售后服务人员1-2名，专职
办证及银行按揭人员1名，统一由案场经理直接管理。
2、项目说辞：由顾问公司营销总监丁总撰写三期新的项目说辞，并培
训职业顾问。
3、新员工培训：新到岗职业顾问以及拓客人员均需要系统培训，培训
由丁总统一安排，统一教程和项目资料。
4、营销制度建立：建立营销部各阶段制度，营销流程、案场管理办法、
薪资制度、惩奖制度、来访接待制度、电话接听制度、客户分配制度等一应的案场营销制度，以及执行标准，并严格监督。
5、营销售后服务：建立隶属于营销部的售后服务部门，考核后上岗，
负责一切售后工作，包括银行按揭、办证、质量投诉、物业维修、与物业公司沟通协调等工作，做到人尽其职，避免前期的事情发生。
6、人力资源支持：建立具备专业素养的人力资源体系，能够有效支持
营销体系运营所需的一切人才的供应。
7、销售任务：制定总体销售任务并分解到个人，制定个人销售任务，
并建立奖惩制度，以及月度销售冠军激励机制，月度末位惩罚制度，
接待流程奖惩制度，电话接听奖惩制度。
8、营销部管理：营销部所有人员岗位职责制定，并考核再山岗，每周
考评所有营销部员工；形象、工装、接待、签约、交房等一应销售环
节，重新整治现场次序，营销总监及营销经理有责任有义务，有效提
高营销部所有员工的积极性以及对于工作的热忱。
五、推广执行计划：
第一阶段：商业环境重塑、蓄势期
实施时间：2015年8月-2015年9月
因为该阶段需要从销售的角度上重新树立本项的良好形象，打消客户的购买顾虑，因此建议该阶段在推广上重点考虑做好硬件配套的完善，同时利用宣传增强市场对项目的信心。考虑到口碑传播在目前该区域内的重要作用，建议重新做好老客户营销机制。
在产品销售上，除了继续消化原有的客户以外。建议对项目部分户型进行修改，同时推出三期部分房源，增大产品的可选性，从而提高客户对于本项目的购买欲望并促使成交。
第二阶段：第一次“腾逸·御水苑”开盘蓄水期
实施时间：2015年10月-2015年12月
该阶段为第三期“多层花园洋房”的推出阶段，在营销上重点考虑结合项目施工的进度的活动营销（如：最美花园洋房，最美“家”全民室内设计大赛），同时利用各个节点及事件的事件营销。在宣传推广上该阶段与上一阶段均是广告
