山东万泰置业有限公司项目开发管理体系文件——项目拓展与报批报建管理（项目管理）项目拓展与报批报建管理
第0 页共52 页
山东万泰置业有限公司
项目开发管理体系文件
目录
二、项目拓展与报批报建管理 (3)
项目可行性研究管理制度 (5)
流程名称：项目可行性研究管理流程 (12)
《项目可行性研究报告》评审意见书 (13)
土地投标管理办法 (14)
流程名称：土地获取流程 (18)
项目投资及土地储备计划表 (20)
项目信息收集及跟踪表 (22)
项目定位与策划管理制度 (24)
市场调研工作指引 (27)
定位策划评审工作指引 (31)
流程名称：项目定位与产品策划管理流程 (32)
项目证照手续办理管理办法 (34)
流程名称：《建设用地规划许可证》办理流程 (37)
流程名称：《建设项目用地批准书》办理流程 (39)
流程名称：《建设工程规划许可证》办理流程 (41)
流程名称：《建设工程施工许可证》办理流程 (45)
流程名称：《商品房销售（预售）许可证》办理流程 (47)
流程名称：《住宅交付使用许可证》办理流程 (49)
流程名称：大产证办理流程 (51)
二、项目拓展与报批报建管理
1、项目拓展是获取项目土地、实现公司发展战略的必要举措，项目拓展与报批报建管理是公司管理体系的重要组成部分。加强项目拓展与报批报建管理，有利于控制经营风险，有利于提高项目前期开发工作效率，有利于公司战略目标的实现。
2、本部分管理文件体现了以下指导思想：
（1）项目拓展工作必须遵循公司的《发展战略规划》，特别是市场战略和土地获取战略；必须遵循公司年度经营计划和投资方案。
（2）公司采取“积极稳健”的市场拓展策略，加强对经营风险的预警与控制。
（3）在项目报批报建方面，公司遵照“效率优先、资源共享”的管理思想：所谓“效率优先”，是指在办理项目报批报建手续时，以有利于提高工作效率、便于责任追溯为原则。所谓“资源共享”，是指在确保“效率优先”的前提下，以有利于公共关系资源的共享为原则。
3、鉴于获取项目用地的方式（有投标、竞拍、股权受让等方式）不同及项目在不同城市的具体报批报建政策、手续有一定差异，鉴于项目前期工作变动性较大，不可控因素较多，遵照“逾繁就减、突出重点”的原则，本部分内容包括以下制度文件：项目可行性研究管理、土地投标管理、项目证照手续办理管理等。
4、规划部与项目部是项目拓展与报批报建管理的主控部门，规划部负责项目拓展工作，负责或协助、指导项目部（一类项目报批报建由规划部负责；二类项目负责土地确认函以后的报批报建）办理项目报批报建手续，确保按计划完成各项工作。其他部门应积极配合其工作。
项目可行性研究管理制度
第一条为了规范项目可行性研究的程序，使项目的可行性研究更加全面规范、更加切合实际，为项目的投资决策提供依据，特制定本管理制度。
第二条本制度适用于公司所有投资项目的可行性研究。
第三条可行性研究是指对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
第四条职责分配
项目可行性研究报告框架及公司各职能部门在编制可行性研究报告中的职责分工如下表所示。
第五条项目可行性研究报告编制前，规划部组织相关各部门对项目进行现场踏勘。
第六条可研报告编制中的要点提示
（一）规划部须进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境、市政和配套条件、区域规划和未来发展趋势等；须高度重视对土地方、原项目方实力及资信的考察，以及与其的谈判和公关工作。
（二）规划部须落实项目相关手续，重点是土地、拆迁及规划手续问题，项目部予以配合（项目部未成立时，工程部配合）。拆迁及规划手续问题的解决方案是否可行对项目操作难度影响较大，在项目投资决策前，应全面了解项目拆迁计划和规划手续解决方案的可行性及其成本、落实进度等。
（三）规划部对现场踏勘地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，并根据设计草案及产品设计建议，形成《设计草案指标说明》。
（四）成本部根据设计草案、《设计草案指标说明》，进行项目建造成本和付现测算（保证项目开发的最低现金支付量），并形成《项目可行性研究报告——成本指标测算》。
（五）成本部、财务部进行项目全成本估算，并完成《项目可行性研究报告——经济指标测算》。
（六）规划部在相关人员尤其是综合部法律人员、财务部配合下，负责项目取得的风险分析：
1、政策风险：政府经常在征地、拆迁、土地使用、销售等方面出台新的政策法规，将影响项目开发进度、开发成本及销售进度等。对于这些无法预估的风险，应该经常与政府部门沟通，迅速掌握政策走向，并及时调整项目经济测算模式和项目操作方式。
2、经济风险：包括通货膨胀的风险、房屋贬值的风险、利率的风险、成本费用的风险、融资风险。
3、市场风险：供求的变化、购房者心理的变化等都将影响项目的销售价格、销售进度等，在项目测算时应予以考虑。
4、合作方风险：由于合作方的实力，合作各方营运方式的差别以及合作各方对项目运作方式的意见不一致等将影响项目的具体操作。所以，在项目决策前，对合作方的实力、资信情况必须有比较充分的调查和掌握。
（七）综合部进行人力资源匹配分析，并完成项目团队组成人员策划，形成《项目可行性研究报告——团队组织方案》。
（八）项目前期调研时，如果需要进行尽职调查，则由综合部法律人员、财务部负责进行。
第七条《项目可行性研究报告》的编写、审批程序
（一）项目投资决策意向确定后，规划部负责编制《项目可行性研究工作计划》，并下发各相关部门。各部门按照第四条中有关规定，负责按计划完成相应模块的研究和报告。
