2012宝鸡陈仓、高新区房地产市场调查报告
一宝鸡市概况
宝鸡，古称陈仓，位于陕西关中西部，地处陕、甘、宁、川四省（区）结合部，处于西安、兰州、银川、成都四个省会城市的中心位置，陇海、宝成、宝中铁路在此交会，是中国境内亚欧大陆桥上第三个大十字枢纽,辖九县三区，市域面积1.82万平方公里，总人口376万，其中市区人口75万，建成区面积60.44平方公里。经过改革开放以来的快速发展，特别是进入新世纪以来，“工业强市、畜牧大市、旅游名市、现代化生态园林大城市”和创建“最佳投资环境、最佳人居环境”的发展思路深入人心，宝鸡已经进入了新的黄金发展时期，城市面貌发生正在发生着天翻地覆的变化。2011年宝鸡市实现地区生产总值1175.75亿元，较上年增长14.5%，首次突破千亿元大关；经济保持平稳较快增长，城市综合实力不断增强，位列全国综合实力百强城市第73位，财税总收入达到151.7亿元，其中地方财政收入51.4亿元；城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入分别达到22337元、6340元，在全省十个城市中排名第二。到2016年，地区生产总值占到全省的八分之一，年均增速高于全省两个百分点；财税总收入达到250亿元，其中地方财政收入突破100亿元；非公经济占比达到60%，发展活力显著增强，综合实力大幅提升，基本建成关天经济区副中心城市。以建设国家创新型城市为核心，科技创新力走在西部前列。（以上数据均来自宝鸡市统计局）
二宝鸡市房地产市场分析
A、宏观市场分析
2012年，在“关天经济区规划”的大背景下，宝鸡市城镇化的步伐的加速，周边县区农户大量涌入城市，土地大量开发，促使宝鸡楼市的刚性需求不断增长，而且就目前来看无论是新建商品房还是存量住房，房价仍处于在合理价格空间之内，所以可以预计随着高新区三期的建设以及陈仓区经济的不断发展，宝鸡市房地产市场将会更加繁荣。
（表格数据来自宝鸡统计局）
B、区域市场分析
a、东高新市场分析
目前宝鸡房地产市场竞争最激烈的区域，高新区一期（高新
1~5路）基本已经建设完成周边生活配套设施比较齐备，售价基本在4500元/㎡左右，目前以水木清华、城市新天地、左岸新城为主，项目体量大，整个区域布局规整，产品的风格多样，有明显的设计主题。二期、三期（高新6~14路）均在建设当中，楼盘均价基本在3500元/㎡左右，虽然目前周边生活配套设施还不够完善，但由于交通便利，周围具有较多大型企事业单位，以及受到高新区一期商圈的辐射，人气正在逐渐上升，特别是现在宝钛社区的入住率不断提高，周边商业圈也在逐步完善，相信随着高新大道的建设以及大型企业的进驻，未来二，三期的楼盘将会呈现出繁荣景象。
b、陈仓区市场分析
陈仓区撤县设区后，面对旧城区建筑密度大，休闲空地少，基础设施配套差、交通不畅，绿化面积不足的现状，陈仓区积极跟进宝鸡市“四市建设”和“两个最佳”创建步伐，以加快西街南移、实施旧城改造，改善人居环境，提升城市品位为重点，按照优化布局、美化空间、净化环境、亮化景观、完善功能的思路，通过规划引导、加强管理、加快建设，城市功能日臻完善，城市化水平得到显著提高。特别是随着我省三大物流园区之一的陈仓物流园的建设和陈仓区“关中—天水经济区发展规划”的实施，使陈仓区经济发展迅猛，2011年陈仓区实现生产总值134.91亿元，房地产市场也随之繁荣起来。三年来，共新建商品住宅和经
济适用房41万平方米，全区成规模的住宅小区达16座，人均住宅面积从2002年的18.38平方米增加到22.33平方米。住宅总面积达到170万平方米。（资料来自宝鸡陈仓区政府网站）根据调查，目前城区内面积较大、规划合理、周边配套较完善的小区有千渭星城、佳苑新城和盛世华庄等，销售情况良好，均价基本在3300~3800元/㎡左右。
三市场调查
调查目的：了解高新区和陈仓区楼盘的基本情况，预测未来该区域楼市的价格涨跌幅及其销售的情况
调查时间：2012年8月
调查人员：工程部报建部
调查过程：按照区域分布位置，依次对陈仓区、高新区一、二、三期进行了调查
调查结果：本次调查的具体数据详见附表
市场分析：
1 东高新
东高新是宝鸡市东移南扩的主要发展方向，区域内产业发展迅速，未来发展空间巨大，近年来，东高新已成为宝鸡市开发最集中的区域，几乎囊括了宝鸡市三分之一的体量，楼盘以住宅为主，代表性的楼盘有左岸新城、水木清华、城市新天地、大城际等，其中部分楼盘有别墅类产品。东高新的商业楼盘销售较好，说明
宝鸡市人看好东高新的发展前景。多层均价在4100，小高层均价在4500建筑形式几乎全是多层和小高层，容积率多在2.3~3.6之间，楼盘配套比较相似，户型几乎都是2室和3室，其他户型很少，2室面积在70~100㎡之间。3室面积在90~133㎡之间。
东高新的楼盘可以分为三个梯队，第一梯队是田丰高新国际、左岸新城、水木清华、城市新天地等项目，他们的特点是户型大、综合品质好、景观较好，定位中高端客户群体；第二梯队是聚丰大城际、水韵江南、城市枫景、山水文苑等项目，这些楼盘基本集中在高新1~5路之间，地理位置优越，交通便利，但小区体量不大，特色较少，相关配套设施还不够完善，售价较第一梯队略低，主要定位是工薪族或稍高的消费群体，项目密度相对第一梯队较大；第三梯队是生态果岭、普的新起点、阳光上东等，楼盘基本位于高新8路以东，由于高新1~8路的小区建设已经成熟，周边配套设施完善，绝大多数楼盘已经清盘，房源很少。所以现在高新区楼盘的销售主力集中在第三梯队，随着高新大道的建设，高新三期的楼盘潜力巨大。其中阳光上东在高新三期楼盘中具有代表性，该楼盘位于高新10路，总建筑面积12万㎡，均价2700元/㎡，以打造宝鸡首家精英小复式为主，小区内多数楼为复式楼，吸引了不少附近企业的上班族。但该楼盘一层层高2.6m,二层仅2.2m，且户型过于单调，结构不合理，这是该楼盘不足的地方。另外，与高新大道仅一桥之隔的楼盘托斯卡纳凤凰城，也是我们这次重点调研的楼盘。该楼盘位于陈仓大道46号，
