JS省康养地产项目的考察报告

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关于江苏康养项目的考察报告

2020年9月1日至3日，以陆叙林司令、王国强政委为首的一行6人，对江苏省康养项目进行了为期三天的考察。考察的主要内容包括：

常州市“白金汉爵酒店”集团；

常州市“金东方颐养中心”运营及合作条件；

常州市“茅山颐园·养心园”项目考察；

宜兴市“雅达·阳羡溪山”项目。

在江苏期间，考察组成员与各项目的领导进行了长时间的交流，并在常州市公安局刘局长、白金汉爵酒店集团总经理谢总、金东方颐养中心运营总监陆总、江南医院褚院长、雅达·阳羡溪山项目朱总等分管领导陪同，对上述项目进行了实地考察。

通过考察我们了解到的情况如下：

江苏省经济状况

江苏省面积10.72万平方公里，常住人口达 2 7960.06万人，居中国第5位。13市GDP全部进入中国前100名，人均GDP达81874元，居中国各省首位。

江苏辖江临海，经济繁荣，文化昌盛。地跨长江、京杭大运河从中穿过，拥有吴、金陵、淮扬、中原四大文化，是中国古代文明的发祥地之一。

江苏与上海、浙江、安徽共同构成的长江三角洲城市群已成为国际6大世界级城市群之一 。江苏人均GDP、综合竞争力、地区发展与民生指数均居全国各省第一 ，成为中国综合发展水平最高的省份 ，已步入“中上等”发达国家水平。

一、常州市白金汉爵大酒店9月1日

上海白金汉爵酒店投资有限公司独资兴建的一家集星级酒店、大型餐饮、高档娱乐、会议中心等功能于一体的酒店航母。项目位于武进区丁塘港湿地公园旁，总投资10亿元，总建筑面积13万㎡，拥有800 3 余豪华客房，餐饮包厢100余间，十余豪华宴会厅，可同时接纳6000余人就餐，KTV豪华包厢80余间，还配备棋牌包厢，游泳馆健身房等设施。

项目2017年5月启动，从立项、拿地、规划施工到建成，历时19个月并于2018年7月开始试运营。目前，常州酒店除招商工作略显滞后（酒店大面积商业空置，无法填满），运营情况十分良好。与此同时，上海项目也在启动。

二、金东方颐养中心（新城控股） 9月2日

2020年9月2日上午，由陆司令及王政委带队的山东考察组，在常州市公安局刘局长与金东方颐养中心副总经理陆恒啸陪同下，对常州金东方颐养园进行了考察。

金东方颐养中心于2011年8月经民政部门批准设立，是一家“民间投资，政府扶持，市场运作”的民办企业，由新城控股投资建设（新城持有70%股权）。 4 项目位于常州市南，紧邻西太湖和武进主城区，交通十分便利。总占地17万㎡，规划总建筑面积26万㎡。区内设约1700套的养老住宅项目。项目产品由10余栋电梯洋房组成，房间面积区间以99㎡-120㎡的两至三居为主，既可老人自住，也可子女陪住，每栋楼一楼为架空层，配备生活秘书、健康秘书及安保人员，为老人的生活提供24小时服务与保障。项目与常州第二人民医院和金东方护理院三位一体，真正实现“居家养老+医养康护”的结合。

项目实行会员制运作，只销售房屋的使用权+会员年费。即：会员需一次性将总房款交齐，可拥有该物业70年的使用权,使用权可转让。另外，每人每年需再缴纳一万元左右的会费用于日常活动，譬如：园区内设的老年大学、茶吧、图书馆、阳光房、佛堂、教堂、泳池，健身房、棋牌室、台球室、乒乓球室、台球室、理发室、桑拿浴室、书画室、舞蹈室、摄影室、手工坊、钢琴室等30多种功能房均可免费使用， 5 （餐费需自理）。

同时项目还与丧葬机构合作，在距项目约2公里处规划太平间。如有老人去世，第一时间由丧葬机构运至太平间并择日举行仪式，力争将负面影响降至最低，此举有效保证了园区内健康、融洽的和谐氛围始终如一。截止2017年10月，项目实现全部售罄住满，入住会员超过2000名。

据金东方颐养中心陆总介绍，新城控股目前旗下布局三大版块：商业地产（吾悦广场）、住宅地产及健康养老（金东方）；商业地产方面，主要是商业综合体的开发和购物中心的运营管理，包括销售型物业（住宅、酒店式公寓及沿街商铺等）和持有型物业（主要是购物中心）；商业地产的品牌为“吾悦广场”，致力于打造“体验式商业综合体”，知名度在国内仅次于“万达广场”，主要布局长三角一带。据2019年《新城财报》公示，截止年底全国范围内吾悦广场累计开业44座，未来将有72座陆续开业。 6 考察结束后，我们与项目陆总进行了深入的交流，就“未来养老市场、项目运作模式、合作条件”等问题发表了双方的观点、交换了各自的意见。

考察最后，陆总也给到“青云田园综合体”康养板块提出了几点宝贵建议：

陆总表示自己虽然没有涉及过“田综体”项目，但他个人认为如果要做“康养地产”就全心全意、全力以赴的去做康养，不要再去结合如“旅游”或其他业务。

“旅游”与“康养”不宜结合在一起做。这种说法也有失偏颇。譬如，国内文旅康养地产的翘楚企业--蓝城，首创中国学院式养老模式--“乌镇·雅园”项目，就是文化旅游+养生养老项目。在开发建造时，就摒弃了以往单一的养老功能，选址于5A级国家景区——乌镇，由“旅游度假”衍生出、养生、人文等功能。此项目已成为国内各大地产商争相考察、学习的标杆项目。 7 无独有偶，本次考察组在宜兴市所考察的一个项目--“雅达·阳羡溪山”，又将“旅游”与“康养”进行了非常融洽的结合。目前，雅达·阳羡溪项目一期已竣工，且在市场与业界中有很好的口碑。可见在《如何运作康养项目》这个课题上，大家都在“摸着石头过河”，都在寻找适合企业自身的发展之路。

另外，陆总表示如有可能合作的话，“金东方”仅可提供管理、运营的技术输出，因为新城集团未来的战略偏向轻资产运营，所以暂时不会考虑在像潍坊这类二、三线或县级市投资。目前在山东地区，金东方仅在青岛有拓展计划--“青岛胶州金东方颐养小镇”，此项目已达成初步合作意向。

据悉，新城控股旗下的商业地产--“吾悦广场”在全国范围内有44座，因受疫情及经济大形势影响，吾悦广场的公寓销售压力较大。目前“新城控股”正在构筑一个大胆的设想计划：将金东方的CCRC 3+1养老模式（意为：持续照料老年社区，即居家养老服 8 务）复制到吾悦广场的公寓产品上，以此增加产品附加值，促进公寓产品销售，实现资金的快速回笼。

我部认为，“金东方”品牌的启动以及后期打算把养老的CCRC复制到公寓，更像是新城控股在进行一次华丽转身，由传统地产行业转变为“轻资产运营”，即：从单纯住宅地产销售转变为“居家养老，机构服务和医疗保障”的可持续的服务运营之路。

三、常州市“茅山颐园·养心园”项目9月2日

茅山颐园·养心园位于国家旅游示范区常州市金坛区薛埠镇，地处茅山脚下。千年茅山，国家5A级旅游度假区，属于中国道教名山，是道教上清派的发源地，被道家称为"上清宗坛"。有"第一福地，第八洞天"之美誉。

茅山颐园·养心园整个项目占地规划约1693亩，总建约38万㎡，建筑形式以苏派中式院墅为主。每户赠送院子，院落的建筑面积与庭院面积呈1:1。院 9 墅面积区间为93㎡-232㎡ ，总价最低 290万起即可入住。目前一期已于2019 年12月30日交付，整个院落别墅以精装交付。硬装内含厨卫及中央空调，每户配备一个车位。

茅山颐园·养心园，交通较为方便，项目地处南京1小时都市圈腹地，104国道、243、122省道以及沪宁二条高速通道，将茅山与南京形成无缝对接；规划中沿江高铁茅山东站距离本项目约2.7公里。

整个项目的核心配套为“江南医院”：致力于成为具有医养结合特色的智慧型康养社区。小区由绿城物业服务，享受24H“无时限”管家服务。可谓度假、养老两相宜。

“江南医院”，是一家按照“三甲”标准建设的综合性医院，医院开设的科室包括：肿瘤科、内科、外科、妇产科、重症医学科等 。医院位于江苏省常州市金坛区茅山旅游度假区林场路1号 ，集医疗、教学、科研、疾病预防、健康保健和养生养老于一体的 10 高品质综合医院。 总投入15亿元，占地100亩，由常州市卫生健康委员会管理 ，是常州市金坛区医保定点单位。

据了解，在颐园·养心园项目所在的“茅山风景区版块”，还有“雅居乐”及“恒大”两个高端低密度住宅项目，规划定位与颐园·养心园基本一致，但销售情况却差强人意。而颐园·养心园项目正因为依托“江南医院”，一期已基本售罄。

四、宜兴“雅达·阳羡溪山”小镇9月3日

2017年8月10日立项， 规划总投资达80亿元的“雅达·阳羡溪山”项目，选址宜兴市湖㳇镇阳羡湖南侧，位于国家级旅游度假区宜兴阳羡生态旅游度假区。项目占地面积约6100亩，总建筑面积约55万㎡，在售的产品为158平、180平、220平中式合院及83平、99平、118平多层洋房。规划有小镇中心区、颐养社区、田园村庄、休闲度假区等五大功能片区， 11 被列为2019年江苏省重点旅游项目。

“雅达·阳羡溪山”项目由国内文旅地产翘楚--“雅达地产”开发建设，雅达地产是具有丰富的“文旅与康养”操盘经验的专业地产公司。公司的第一个项目--“乌镇雅园”早已名声在外，公司以深厚的政府与当地社会资源，在旅游度假开发区项目的运作中，眼光独到、策划精妙，资源利用充分，是一家从理念到实操都表现优异的公司。

项目在规划设计上充分考虑以地形、貌地，对原始的竹林、茶田，山水地貌进行科学的梳理，遵循保护生态的原则，尽可能保持了小镇内生态的多样性，并进行系统化设计，精心雕琢，让自然生态与人工园林完美的统一。

小镇依山傍水，开放式全域旅游格局。“全域旅游"，指将一个区域整体作为旅游目的地来建设和运作，要求目的地能够为前来旅游的游客提供全过程、全时空的体验产品，从而全面地满足游客的全方位体 12 验需求。

规划方面，小镇内部还设置了全区域的慢行道路系统，所有区域均不设围墙，以地貌地形作为天然的边界，矿坑主题公园、健体公园、骑行游线、山谷乐园、书院等适合全年龄层的文化娱乐健身设施分布其中，再加上基本的生活服务配套、医疗配套和商业配套，形成开放的全域化旅游生活小镇。

一般的房地产开发项目，都是先卖房子回笼资金，而“配套”往往姗姗来迟，但本次我们考察的“雅达地产”，却深谙康养项目运作之道，基于长期专注健康和养老领域，深知生活配套之可贵，于是承载生活内容的雅达书院、小镇中心、湖滨公园等配套成为最先上马的施工项目。

目前，小镇一期已有部分住宅竣工，合院产品还在建设。

五、小结 13 国学大师南怀瑾老师在其著作《论语别裁》中，有一段关于“东西方人价值观”的论述：西方人只看重“出生”，不看重“老去”。而东方人则不同，东方人认为“出生”与“老去”，是人生中最大的两件事。

当下“养老”问题已经为下一个建设的新热点。而作为民生问题，如何做到老有所依、老有所养也早已成为政府、民众最为关注和讨论最多的话题之一，随着中国人均生活水平的提高与人口老龄化的到来。康养地产未来的前景和价值不可估量；

在承接“田综体”营销策划之初，策划部人员曾几次到青岛、寿光、潍坊等地对康养地产进行考察。在销售中心暗踩（冒充客户，讲想把父母送来养老）时，接待人员的口径几乎千篇一律：“咱们项目未来发展有多好，升值空间有多大...”却鲜有接待人员讲到真正涉及养老的话题，关心过老人想要的是什么样的生活。这样的接待，让人百思不得其解。如果真正