浅议地铁站与地下空间物业开发的关系

文章编号:1009󰀁6825(2007)23󰀁0041󰀁02浅议地铁站与地下空间物业开发的关系

收稿日期:2007󰀁03󰀁11作者简介:张󰀁龙(1973󰀁),男,英国卡迪夫大学建筑学院硕士研究生,工程师,广东省轻纺建筑设计院,广东广州󰀁510140张󰀁龙摘󰀁要:介绍了地铁发展的趋势,分析了地下空间物业开发的新时机,阐述了地铁站与地下空间物业的结合方式,论述了地铁沿线地下物业开发的现状,指出了地铁与地下物业开发相结合的方向,以缓解地面日益增长的商业用地需求。关键词:地铁站,地下空间,物业开发,通道连接中图分类号:TU984.191文献标识码:A1󰀁地铁发展的趋势从1863年伦敦建成世界上第一条长6km的地铁线开始,地铁的发展已经历了140多年。20世纪70年代和80年代是各国地铁建设的高峰。发达国家的主要大城市如纽约、华盛顿、芝加哥、伦敦、巴黎、柏林、东京、莫斯科等已基本完成了地铁网络的建设,但后起的中等发达国家和地区,特别是发展中国家地铁建设却方兴未艾,目前中国更是独领风骚。由于中国近期经济保持高速、稳定的发展,国家制定了󰀂量力而行、经济实用、安全可靠 的城市轨道交通建设标准及技术装备,实现国产化不低于70%的要求,就是为了进一步降低地铁造价,加快各城市轨道交通的发展。除了已有地铁的城市(北京、天津、上海、广州、深圳、南京、香港、台北)正在再接再厉,新的城市(成都、沈阳、西安、杭州、武汉)正在修建,还有的城市(南宁、长沙、宁波、郑州、东莞)正在筹备。2󰀁地下空间物业开发的新时机地下空间物业的开发早已存在,大多是利用大型建筑物向地下的自然延伸发展,此外,除了特殊的民用与军用设施,如城市中的广场、公园,结合人防开发的地下商业街、地下基地、地下实验室等,很少有其他单独设置地下空间的,主要是因为地下建筑工程造价高,一般要比地面建筑高出3倍~4倍,而且地下空间对客流的吸引力又比不上地面建筑,无论从防火、疏散、采光、通风等各方面来比,都不及地面建筑更经济。随着越来越多的地铁站的出现,地下空间物业开发也迎来了新的发展契机,顺势利导可以使两者相得益彰。地铁主要是为了改善城市内的交通运输、减轻地面的拥挤状况,从而创造出更好的投资环境与居住环境。󰀂安全、快捷、舒适 的轨道交通是地铁的发展目的,在此前提下创造更多的经济效益,是由地铁的󰀂因 而出现的地下物业空间发展的󰀂果 。3󰀁地铁站与地下空间物业的结合方式3.1󰀁地铁站本身的多余空间1)在站厅内的非付费区,常划分出局部的空间设置书报亭、商铺等小型商业空间,这是在保证客流正常使用地铁站的前提下的空间再开发。不过一般规模都不大,有些城市消防部门(如广州市)要求每站内部的商业开发面积必须在80m2以下。2)由于地铁行车模式的需要,有部分地铁站在站台层(地下二层)需要加长,以满足折返线、渡线的设置,通常都是加长100m甚至300m以上,而车站此段范围的施工大多是采用造价省的大开挖方式,相应的地下一层空间就会保留以作物业开发空间。与回填土相比,这仅仅是多了一层中板和两侧的侧墙,但顶板也由于审美观与原设计不一致等。因此,对这类建筑外观形象进行新改造是较多的,改造当中如何尽量使新的功能要求适应原建筑的梁、板、柱的受力设计,就成为比较棘手的问题。对旧建筑的改造性设计,是一次在空间与形式创造、建筑形象与环境艺术设计上的尝试,是对设计师的多层面知识的一次检验。要设计者处理好传统文化和现代文化、专业知识与大众文化之间的辩证关系,通过建筑运用建筑语言向人们传达自己独特的、复杂的情感。当前,城市建筑发展速度很快,城市中旧建筑与新建筑的形象对比越来越强烈,甚至对城市景观带来不良影响,因此,我国有不少地方的街道立面正在进行如火如荼的改造。建筑立面改造从色彩、材质、形态和环境结合,寻求对城市景观起到一定的改善。这种现象反映了时尚文化的摹仿、赶潮、同化、尚美的特征。3󰀁结语由于充满感性自由的丰富内涵,当代时尚文化不仅在现象学层面上以自明的方式直接显现为审美的现象,而且还体现出与建筑艺术文化共荣的发展审美特征,从而向建筑学理论提出了一些崭新而又富于启发性的研究课题,可以促进建筑理论的深度和开拓,以适应社会现实发展和建筑学理论研究两方面内在的需要。参考文献:[1]潘智彪.论审美文化与社会时尚[J].现代哲学,2007(1):122󰀁126.[2]刘清平.论时尚文化的审美意蕴[J].学术论坛,2004(3):20󰀁23.[3]韩󰀁巍.旧建筑改造中的低技术建造[J].南京艺术学院学报,2007(1):117󰀁119.[4]徐千里.新与旧󰀁拆与留!!!建筑的观念和老房子的改造[J].城市建筑,2006(12):67󰀁68.VoguecultureandarchitecturalappearancereconstructionJIANJia󰀁xiu󰀁LIURui󰀁WUJia󰀁weiAbstract:Voguecultureisanimportantpartofthemassculture,ithasadeepinfluenceinarchitecturalimage.Thisthesisanalyzestheinflu󰀁enceinarchitecturalaestheticsfromtheaspectofvogueculturedevelopment,andconsidersthatmodernvoguecultureandarchitecturalartcul󰀁tureshoulddevelopinharmony.Keywords:vogueculture,aestheticvogue,architecturalvogue,architecturalappearance∀41∀󰀁󰀁󰀁第33卷第23期2007年8月󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁山西建筑SHANXI󰀁ARCHITECTURE󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁Vol.33No.23Aug.󰀁2007覆土少而相应减薄,配筋率可以降低,因此先期资金投入并没有多得太多,若预测后期物业开发效益高,此类方案往往可以得到实施。3.2󰀁扩大已有空间在车站存在一定规模的开发空间时,可以适当地加大其进深。由于地铁站中的空间都是以满足车站使用为前提的,车站的进深由站台层的上、下行车轨道间距和站台宽度确定,一般为17.2m(以13m线间距、10m宽岛式站台为例)。车站的空间特点是狭长,沿轨道方向的长度大大超过宽度,物业空间的划分可以是中间5m宽走道(必须的疏散与连接面积),两边各6.1m进深的商业空间或是左右不对称式或是单边式。有时为了更大的进深,业主会要求扩大规模、加大此段物业空间的进深,以便更好地开展后期的物业租售。3.3󰀁通道连接,物业开发空间独立这是地铁站与物业开发共存的最好模式,因为它们互相独立,无论是投资、施工工期、使用管理都可以不受另一方影响。车站本身具有3个~4个出入口,由通道和楼、扶梯连接地面与站厅。通道可以直接接到车站主体范围以外的物业地下室内,但应该有直接到地面的楼、扶梯,用防火墙或防火卷闸间隔两者的空间,以满足车站防火、疏散要求和使双方不会因为运营时间不同而受影响;也可以在通道中开口,设置另一通道连接地下室,分界处用防火卷闸分隔,安置方向指引标志,这样可以吸引进出站的客流到物业开发空间。(广州)地铁运营时间的特点是起始早(6:00)、终止晚(24:00),且以乘客安全为重,因此必须保证其独立使用时的疏散安全性与快捷性。3.4󰀁地下物业空间结合地铁站共同开发在这里,地下物业空间是大规模的,地铁站只是其中的一部分,除了站台必须是沿轨道呈长条形状,站厅以及设备管理用房区却是可以有很大的自由度,在保证车站的正常运营及乘客的安全、便捷需要后,也能够兼顾物业空间对顾客的吸引效果。它们之间的结合在平面上表现为中间式与边缘式,在垂直空间上,由于轨道的存在以及地下空间随深度增加而造价更大的特点,应避免与站台层同标高的空间。地铁在中间式中的影响最大,站台同标高的物业空间被分为两个互不连通的部分,对物业客流吸引不利,从而降低此处的经营效果。中间式需将站厅的围蔽付费区和开放非付费区有机结合,车站管理设备用房相应集中于一角,以尽量空出中心的黄金地带,发挥最大的经济效益。边缘式的车站运营对物业空间影响很小,甚至可看作是加宽的通道连接模式,但相当部分地铁乘客会直接从车站最近的出入口进出站,不会光顾距离车站较远的物业空间。无论何种模式,地铁的功能󰀂安全、快捷、舒适 是最重要的前提,不能让进出站的乘客在地下物业空间中兜圈。车站对物业开发只能起促进作用,提供给乘客一个消费的选择,而选择权还在于乘客自身。4󰀁地铁沿线地下物业开发的现状广州目前建成的地铁线路长度仅次于上海(大陆部分),以其为代表简要表述地下物业的开发情况。纵观广州地铁沿线112km,甚至在整个广州市范围内,只有󰀂流行前线 与天河购物中心这两个大规模的地下物业空间是经营成功的。󰀂流行前线 的消费群体定位为追求潮流的年青人,它与烈士陵园地铁站由通道连接,人气极旺,可以说是摩肩接踵,物业开发的规模大、经营内容多,牢牢地吸引了广州市的年青人,成为新潮流的坐标点,再加上地面中华广场商业城与陵园西手机城的相互掩映,形成了广州老城区的一个重要消费区域。除了这两处可圈可点的地铁站与地下空间完美融合的特例,其他地方的尝试却不是很好。与公园前地铁站连接的󰀂动漫星城 ,是广州最大地下商业城,以动画、漫游为经营中心,年青人为消费主体的全国首个动漫网游体验基地。身处闹市中心的公园前站,是地铁一、二号线换乘站,同时也是东南亚规模最大的地铁站,临近广州最繁华的北京路步行街。按理说,󰀂动漫星城 借助公园前站鼎旺的人气,可以成为长久的关注点,而其主题定位也是与北京路商圈进行了差异化竞争,但目前却并未获得顾客的认同,没有形成如󰀂流行前线 一样每年365d日日热闹的场面,没能培养出成熟的市场,这与它虽然招商成功,但很大部分经营项目与其主题并不密切有关。5󰀁地铁与地下物业开发相结合的方向就近期而言,国内城市尚未形成大范围诸如香港市区寸土寸金的格局,即使是繁华的北京、上海与广州,也仅有局部可以实施拓展地下空间并获得足够的投资回报,并且都是以结合开发为主、规模不大的项目,而采用车站站厅层十余米宽的物业开发利用,却又受规模太小的限制而不易引起顾客的足够注意。地面商业繁荣,并不一定意味着地下空间必然随之成功,因为人们更愿意在地面以上的建筑内生活与消费,对封闭、狭窄的地下空间本能地存在拒绝的心理。只有利用地面一层的扶梯,以空间的自然延续不经意地将客流引入地下一层,但对地下二层或更深的空间开发,仍然缺乏足够的吸引力,又由于国家消防条例对地下空间的利用非常严格,而且资金投入到地下起不到地面建筑本身的户外广告效果,地下物业开发的局势并不容乐观。地铁站以客流必须通过的模式,来协助地下物业开发,可以带来较好的效果,前提是保证乘客安全、快捷的疏散。即使这样,也是近通道的商业部分可以获利,更大进深处的物业利润却大幅度下降。因此,保持适宜规模、选择合适地点进行地下空间物业开发,是投资能尽快回收、物业长久受益的基本原则。参考文献:[1]吴敦豪.国外地下空间开发利用[M].北京:银声音像出版社,2005.8.[2]周翊民.发展中的城市轨道交通[C].上海:交通工程研讨会论文集,2002.5.[3]童林旭.地下建筑学[M].济南:山东出版社,1994.OntherelationofundergroundstationandthedevelopmentofundergroundspacepropertyZHANGLongAbstract:Itintroducesthetrendofthedevelopofunderground,analysesthenewoccasionofthedevelopmentofundergroundspaceproperty,representsthecombiningformsofundergroundstationandtheundergroundspaceproperty,discussestheexistingsituationofthedevelopmentofundergroundpropertyalongthelineofunderground,pointsoutthedirectionofthecombiningformsofundergroundstationandtheunder󰀁groundspacepropertytoreleasetheneedoflandofcommercialuse.Keywords:theundergroundstation,theundergroundspace,thedevelopofproperty,theconnectionoftunnel∀42∀第33卷第23期2007年8月󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁山西建筑󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁󰀁