AA项目概念方案设计任务书
一、项目概况
1、项目名称：DD·新都汇（暂定名）
2、项目位置：项目位于重庆市AA县老城区原水泥厂片区，
紧邻AA乌江滨江路、两江大桥、两江广场以及规划的沿319国道线山地绿化公园，项目为相邻的三块地组成，从西向东沿乌江展开。
3、项目用地性质：住宅、商业、公园用地
4、项目用地面积：地块一：28555m2（其中包括该地块红线
内公园绿地面积8490m2）；地块二：43674m2，其中包括该地块红线内公园绿地7391m2和广场用地35742；地块三：13857m2。合计总用地面积86086 m2。
5、项目主要经济技术指标：
注：用地红线详附图。
二、项目定位
1、项目定位：依托AA县城最重要的乌江江景资源、依山伴
水的风水优势，打造紧邻闹市却又安享清净悠闲、配套齐全、
景观优美的AA高品质滨江住区。
2、客源定位：
（1）喜爱静逸、闲适、阳光、健康、自由、自然、江景的AA 县城高端人群，如企业主、教师、医师、自由职业者、
设计师、政府公务人员等有较高居住追求的人士；
（2）A A县境内有一定收入、向往城镇生活、提高生活水准、养老或为小孩提前打算的乡镇干部、乡镇企业管理人员；
（3）A A境内外出务工人员回乡置业者；
（4）新婚第一次置业的年轻人；
（5）A A县城改善性居住换房的人群。
三、项目主要物业形态指标分配
本项目拟建物业形态主要由高层住宅、滨江商业、配套商业构成，各物业形态具体指标分配详见本文第四条。
四、设计要点
1、用地规划条件阐述：
（1）本项目由三块用地组成，规划分别给出不同的用地规划条件，本次概念方案设计时可以突破各地块分别规划的
限制，将三地块用地规划要求整体平衡，整体规划，以
不突破原三块用地允许的地上计容面积之和为原则，同
时，原各地块的配套公共设施也以作为一个项目的管理
需要和方便合理使用的原则根据国家和地方规范条例进
行整体规划，综合考虑。例如幼儿园、物管用房、社区
组织工作用房等可以集中设置。
（2）A A作为自治县在项目规划中执行《重庆市城市规划管理技术规定》的同时也执行《AA苗族土家族自治县城乡建
设管理条例》，二者有冲突的地方优先采用后者之规定。
例如高层建筑间距在30米基础上打六折，即采用18米
即可。《AA苗族土家族自治县城乡建设管理条例》见附
件。
（3）一地块和二地块西侧规划中各有一块相互连接的公园绿地，因位处临山区域，地形陡峭，坡度较大，仅可实施
常规的上地登山步道，难以打造城市集中住区群众参与
性较高的城市公园，不能形成项目理想的配套，因此，
规划中可以将这两块公园绿化用地和地块二内的广场用
地综合考虑，广场用地和公园绿地位置和形状不受原规
划的限制，公园绿地可以前移与住宅用地置换，即结合
整体规划住宅用地可以向山一侧偏移，而公园绿地可以
向江面方向凸入用地，广场用地也可以沿滨江路根据需
要移动。建议将滨江广场、公园景观规划布局中相连接，这样既能适度的向地块纵深延展布置有价值的商业（人
流将由滨江路向公园引导），又能打通江景与山景的视线
通廊增加后排建筑的有效观江面。
（4）二、三地块之间原规划道路与滨江道路形成锐角，不利于车辆行驶和用地规划，道路线性可结合规划作相应合
理化调整。
（5）由于高差因素，公园用地前突并可能形成相对平缓布置有价值的公园内部设施（如运动设施、公园中心广场等），
势必带来下部灰空间，因用地属性，这部分空间可以设
计为没有产权的车库（该处停车位虽没有产权但纳入配
套车位指标）或超市。
2、场地竖向
（1）场地高差较大（尤其是后部）是本项目规划中最大的一个难点，如何在尽量尊重原始地貌，严格控制土石方量、
控制挡墙高度和避免随意布置挡墙的前提下进行规划设
计，设置合理的住宅正负零，处理好消防扑救面和穿行
于小区内的消防车道是需要重点处理的事宜。地块为带
状，地块进深和后部地形地貌现状出入较大，因此小区
正负零不一定设置在一个标高上。
（2）小区车库或地面道路需考虑面向后侧319国道开口，如果可能，可以考虑通过小区内道路将滨江路和319国道
相连。
（3）因公园用地与开发用地置换，将导致部分建筑布置与地
块后侧斜坡上，从而致使该区域车库临空（即车库高出
下一台小区正负零标高），该临空车库不计容（即不执行
重庆市技术管理规定临空车库16米进深计容）。
3、商业规划
（1）本项目商业定位为面向整个AA县城的中高端特色休闲滨江商业。但控制项目商业体量，原则上本项目商业总
体量最多不超过3万方。
（2）滨江商业层数不超过三层，视情况和立面空间造型需要，局部可以四层。如果项目整体规划中局部区域不能有效
消化地形高差，导致住宅小区正负零设置较高，不得不
形成四至五层滨江商业，也可以考虑在四、五层的位置
设置可以销售的快捷酒店。
（3）商业需解决便捷的竖向垂直交通和与商业配套车库的关系。结合滨江商业的特点和商业物业形态提出理想的商
业规划。由于本项目处于滨江路沿线可以开发用地的末
端，需注意一号地块滨江末端商业的合理收头（例如可
以布置小广场或规划有一定个性立面的大中型餐饮物业
形态）。
（4）本项目不考虑大型集中商业，以特色休闲餐饮为主，可以考虑部分大中型餐饮、洗脚城、KTV的使用面积相对
中等的商业物业形态。
（5）为提升滨江商业价值，考虑滨江商业与滨江路之间留出
