论承租人的优先购买权

论承租人的优先购买权

201209415613徐强，指导老师 林少东

提要 房屋承租人优先购买权是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人将租赁房屋出卖于第三人时,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。我国《合同法》第230 条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《合同法》以立法的形式确立了房屋承租人对租赁房屋的优先购买权制度。

承租人优先购买权属于民法上之优先权制度，在大陆法系，德国民法典对其有明文规定。我国古代也存在相关类似规定，至民国时期，更是将其规定于民法典之中，现在我国台湾地区民法仍沿袭之。目前我国法律虽有关于承租人优先购买权之相关规定，但均非常简陋，以至于司法实践难以适用;况且，对于承租人优先购买权之法律属性、行使条件及其限制等法律问题历来争论颇多。因此，究竟如何完善我国承租人优先购买权制度，学术界仍众说纷纭。

本文将围绕承租人优先购买权的概念和性质、历史沿革、优先购买权的等相关问题作较为全面的分析与论证，以期通过逻辑上的正本清源弥补我国现有法律关于承租人优先购买权规定的制度缺陷，缓解司法实践中的种种矛盾，为最大效益地发挥这项法律制度的社会功能尽自己的微薄之力。

关键词 承租人优先购买权，法律规则，制度完善

1承租人优先购买权概述

1.1承租人优先购买权的概念

所谓房屋承租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。可以看出,承租人行使优先购买权的构成要件有两点:一是承租人与出租人之间须签订有合法有效的租赁合同。二是承租人只能在同等条件下行使优先购买权。

1.2承租人优先购买权的性质

对于承租人优先购买权的性质,我国学者历来聚讼盈庭,莫衷一是。也正是对承租人优先购买权性质的不同认识,导致了对优先购买权的行使及其效力的争议。笔者认为承租人的优先购买权具有如下几个方面的性质。

承租人的优先购买权是一种法定的民事权利,它是由法律直接创设规定的,并据此能够对抗第三人的相关民事权利。承租人的优先购买权是一种形成权,它仅依承租人单方面的意思表示就能使权利发生、变更甚至消灭, 而不是基于出租人与承租人双方协议而成。只要出租人与承租人一旦成为房屋租赁合同的双方当事人,不论是否在租赁合同中进行明确约定,承租人的优先购买权即告形成,不需要出租人的任何承诺。只是此项形成权附有停止条件,只有在出租人出卖租赁房屋于第三人时, 承租人方能行使。

承租人的优先购买权是具有期待性的权利。承租人的优先购买权尽管是在租赁合同签订之时就已形成,但并不是说承租人在任何时候都能行使该项权利,只有在出租人意图出卖该租赁房时, 承租人始能在同等条件下行使其优先购买权。该租赁房屋未出卖时, 承租人享有的优先购买的权利尚未现实化,只处于期待权状态。它是一种将来可能取得的权利,其权利寄托在将来可能取得的权利上。 承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权,而并非是具有债权性质的请求权。这主要表现为该权利是由法律明文规定的,这与债权关系纯粹是由当事人自由协商设定完全不一致。纯粹的债权不能对抗第三人,权利人只能获得相应的赔偿;而承租人的优先购买权是一种具有明显的对抗第三人性质的权利,在出租人违反有关承租人的优先购买权的法律规定而擅自将该租赁房屋出卖给第三人时,承租人可据此向人民法院请求宣告该房屋买卖无效,从而得以行使优先购买权。

1.3承租人优先购权的历史演进

1.3.1外国承租人优先购买权的历史演进

优先购买权制度，在拜占庭时期的罗马法中就己确立，东罗马皇帝优士丁尼把永佃权作为一种独立的物权，在永佃户对权利进行转让时，应当通知所有主请求同意，在同等条件下应当优先转让给所有主。

1.3.2我国承租人优先购买权的历史演进

在我国古代租赁关系并不发达，而作为租赁关系延伸的承租人优先购买权也绝不多见。优先购买权设立了对特定购买人的权利保护,在特定的买卖关系中,保障优先权人取得某种物或权利的权利。这种特定购买人包括共有关系中共有人、合伙关系中合伙人、有限责任公司的股东及基于租赁关系的承租人。优先购买的标的则包括房屋、土地使用权等。本文仅对房屋承租人的优先购买权问题进行分析。

2 我国关于承租人优先购买权的法律规则

2.1承租人优先购买权的立法历程

从立法历程来看,我国法律关于房屋优先购买权制度最早规定在最高人民法院1952年5月17日发布的《解答关于处理房户行使优先购买权案件,发生疑义问题的函》(法监字第8012 号),在该文件中最高人民法院对房屋优先购买权制度提出了一些指导性意见。1983年12月17日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”其后的法律法规多以此为基础。

最高人民法院1984年8月30日发布的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》、最高人民法院1988年1月26日发布的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》、《城市私有房屋管理条例》、建设部1994 年3 月23 日发布的《城市公有房屋管理规定》等相继对这一制度做出了进一步的规定,但从法律渊源角度看,对该制度的规定都停留在司法解释、行政法规、部门规章的层面,1999年颁布的《合同法》将该制度规定在了我国的基本法律中,法律效力层级得到进一步提升。《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

2.2承租人优先购买权的行使条件

第一,承租人与出租人之间必须存在合法有效的房屋租赁关系。由于房屋承租人的优先购买权是由承租人与出租人之间合法有效的房屋租赁关系而派生的一项民事权利,是在出租人房屋上附加的一项合法负担,因此,承租人行使优先购买权必须以合法的房屋租赁关系为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止,即房屋租赁关系不存在,则承租人不享有优先购买权。如承租人与出租人订立了合法有效的房屋租赁合同,房屋尚未交付使用或转移占有时,出租人出卖房屋,出租人是否享有优先购买权呢? 我国法律法规未作特别规定。审判实践中一般直接适用《合同法》第二百三十条,确认承租人有优先购买权。1

第二,承租人须在同等条件下行使优先购买权。房屋承租人只有在同等条件下才享有优先购买权。何谓同等条件?历来有两种不同观点:一种观点主张绝对同等,即承租人与其他买受人认购的条件绝对相同和完全一致;另一种观点主张相对同等,即认为承租人购买条件与其他买受人条件大致相等,便视为同等条件。笔者认为绝对同等条件要求过严,既不现实也不利于承租人优先购买权的行使,妨碍优先购买权制度功能的发挥。相对而言,相对同等条件有一定弹性,有利于承租人优先购买权的行使,实践中可以接

1 王利民1 物权法论[M]1 北京: 中国政法大学出版社,199817881. 受。

第三,承租人必须在一定的期限内行使优先购买权。与其他民事权利一样,房屋承租人的优先购买权也必须在规定的期限内行使。为平衡各方当事人的合法权益,对一定期限应作出一个比较合理的界定。期限过长,会损害出租人及第三人的合法权益;期限过短,则不利于保护承租人的合法权益。世界上大多数国家均对此作了具体规定。如《法国民法典》规定:“一切共有人以在被通知后的一个月内,得以不属于诉讼程序的行为,就所通知的价格及条件是否行使先买权一事通知出让人”。《德国民法典》第三十九条规定:“共有人优先购买权行使的期限为两周”,第三十七条又规定:“土地的买卖期限为两个月”。

2.3承租人优先购买权的行使限制

承租人的优先购买权是对出卖人的所有权所施加的负担，其目的是保护权利人获得某种物或者权利的特殊利益，这对于权利人个人及经济秩序的稳定发展具有重要的意义。但此种权利的行使只能在法律规定的范围内，并且不能将法律施加给出卖人的负担，变为出卖人行使所有权的障碍。相反，作为一种附条件的形成权，优先购买权不仅仅是对出租人行使所有权的一种限制，优先购买权人行使优先购买权也必须以同等条件为前提，这一前提就是优先购买权的限制条件。

实务中，关键是如何理解和把握“同等条件”及其相关因素的适用。笔者以为，毫无疑问，同等条件主要是价格实质条件，包括法律规定的限制条件，同时也指在特殊情况下，购买者的资质等其他交易条件等同的限制。

2.3.1租赁合同本身效力的限制

承租人的优先购买权是基于租赁合同的成立而享有的一项民事权利，它是在出租人房屋上增加的一种合法的负担。这就是说，承租人和出租人之间必须有合法有效的租赁合同。如果租赁合同本身不成立，终止或无效，承租人就不享有优先购买权。

2.3.2法律上的限制

国务院批准的《城镇个人建造住宅管理办法》第5条规定，城镇个人建造住宅建筑面积由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定，但按城镇正式户口平均，每人建筑面积一般不得超过20平方米（包括在本城的异地住宅）。1998年8月29日九届全国人大四次会议修订通过的《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。根据上述法律规定，承租人即使享有优先购买权，在以上两种情形下，也便丧失了优先购买权。我国人多地少，这就决定了承租人的优先购买权在行使时，必须有居住面积的限制，超过一定居住面积的，应当不再享有优先购买权。即同等条件在此不能仅指同等价格，还包括法律法规规定的限制条件。

2.3.3合理期限的限制

优先购买权是一项期待权，它成立于租赁关系开始时，但只有在出租人出卖其租赁房屋时，方可行使，且承租人必须在一定期限内行使。我国国务院1983年12月颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定，房屋所有人出卖出租房屋应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权。1988年1月，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条进一步规定，出租人出卖出租房屋，未通知承租人，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。可以认为，通知行为的法律效果是与优先购买权的保全联系在一起的。出卖人在一定期限内履行通知义务，承租人应当在一定期限内表示愿意购买，否则就丧失优先购买权。如果出卖人违反通知义务，则使得优先购买权人的权利得以保全。由此可见，明确优先购买权的行使期限，对于保障交易安全，促进正常财产流转，有效地保护承租人和出租人的合法权益，具有重要的意义。我国新《合同法》在第230条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，没有采用三个月的期限规定，遗憾的是新合同法未同时确定多少日为合理期限。

2.3.4特定情况的限制

一般来说，优先购买的同等条件不是绝对的，而是相对的，是综合各个因素的同等条件。在特定情况下，它必须顾及公平原则和两种以上的利益衡量和价值判断。如本文所举案例，按理优先购买权是对承租的房屋而言的，即其请求范围只及于承租范围内的房屋，对出租人所有的其他房屋不产生优先购买的效力。租赁是一种债的关系，虽然在理论上和法律上将其中某些权利物权化，但它不能与物权本身等