论承租人的优先购买权
201209415613徐强，指导老师林少东
提要房屋承租人优先购买权是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人将租赁房屋出卖于第三人时,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。我国《合同法》第230 条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《合同法》以立法的形式确立了房屋承租人对租赁房屋的优先购买权制度。
承租人优先购买权属于民法上之优先权制度，在大陆法系，德国民法典对其有明文规定。我国古代也存在相关类似规定，至民国时期，更是将其规定于民法典之中，现在我国台湾地区民法仍沿袭之。目前我国法律虽有关于承租人优先购买权之相关规定，但均非常简陋，以至于司法实践难以适用;况且，对于承租人优先购买权之法律属性、行使条件及其限制等法律问题历来争论颇多。因此，究竟如何完善我国承租人优先购买权制度，学术界仍众说纷纭。
本文将围绕承租人优先购买权的概念和性质、历史沿革、优先购买权的等相关问题作较为全面的分析与论证，以期通过逻辑上的正本清源弥补我国现有法律关于承租人优先购买权规定的制度缺陷，缓解司法实践中的种种矛盾，为最大效益地发挥这项法律制度的社会功能尽自己的微薄之力。
关键词承租人优先购买权，法律规则，制度完善
1承租人优先购买权概述
1.1承租人优先购买权的概念
所谓房屋承租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。可以看出,承租人行使优先购买权的构成要件有两点:一是承租人与出租人之间须签订有合法有效的租赁合同。二是承租人只能在同等条件下行使优先购买权。
1.2承租人优先购买权的性质
对于承租人优先购买权的性质,我国学者历来聚讼盈庭,莫衷一是。也正是对承租人优先购买权性质的不同认识,导致了对优先购买权的行使及其效力的争议。笔者认为承租人的优先购买权具有如下几个方面的性质。
承租人的优先购买权是一种法定的民事权利,它是由法律直接创设规定的,并据此能够对抗第三人的相关民事权利。承租人的优先购买权是一种形成权,它仅依承租人单方面的意思表示就能使权利发生、变更甚至消灭, 而不是基于出租人与承租人双方协议而成。只要出租人与承租人一旦成为房屋租赁合同的双方当事人,不论是否在租赁合同中进行明确约定,承租人的优先购买权即告形成,不需要出租人的任何承诺。只是此项形成权附有停止条件,只有在出租人出卖租赁房屋于第三人时, 承租人方能行使。
承租人的优先购买权是具有期待性的权利。承租人的优先购买权尽管是在租赁合同签订之时就已形成,但并不是说承租人在任何时候都能行使该项权利,只有在出租人意图出卖该租赁房时, 承租人始能在同等条件下行使其优先购买权。该租赁房屋未出卖时, 承租人享有的优先购买的权利尚未现实化,只处于期待权状态。它是一种将来可能取得的权利,其权利寄托在将来可能取得的权利上。
承租人的优先购买权是一种具有物权性质的请求权,而并非是具有债权性质的请求权。这主要表现为该权利是由法律明文规定的,这与债权关系纯粹是由当事人自由协商设定完全不一致。纯粹的债权不能对抗第三人,权利人只能获得相应的赔偿;而承租人的优先购买权是一种具有明显的对抗第三人性质的权利,在出租人违反有关承租人的优先购买权的法律规定而擅自将该租赁房屋出卖给第三人时,承租人可据此向人民法院请求宣告该房屋买卖无效,从而得以行使优先购买权。
1.3承租人优先购权的历史演进
1.3.1外国承租人优先购买权的历史演进
优先购买权制度，在拜占庭时期的罗马法中就己确立，东罗马皇帝优士丁尼把永佃权作为一种独立的物权，在永佃户对权利进行转让时，应当通知所有主请求同意，在同等条件下应当优先转让给所有主。
1.3.2我国承租人优先购买权的历史演进
在我国古代租赁关系并不发达，而作为租赁关系延伸的承租人优先购买权也绝不多见。优先购买权设立了对特定购买人的权利保护,在特定的买卖关系中,保障优先权人取得某种物或权利的权利。这种特定购买人包括共有关系中共有人、合伙关系中合伙人、有限责任公司的股东及基于租赁关系的承租人。优先购买的标的则包括房屋、土地使用权等。本文仅对房屋承租人的优先购买权问题进行分析。
2 我国关于承租人优先购买权的法律规则
2.1承租人优先购买权的立法历程
从立法历程来看,我国法律关于房屋优先购买权制度最早规定在最高人民法院1952年5月17日发布的《解答关于处理房户行使优先购买权案件,发生疑义问题的函》(法监字第8012 号),在该文件中最高人民法院对房屋优先购买权制度提出了一些指导性意见。1983年12月17日国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。”其后的法律法规多以此为基础。
最高人民法院1984年8月30日发布的《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》、最高人民法院1988年1月26日发布的《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》、《城市私有房屋管理条例》、建设部1994 年3 月23 日发布的《城市公有房屋管理规定》等相继对这一制度做出了进一步的规定,但从法律渊源角度看,对该制度的规定都停留在司法解释、行政法规、部门规章的层面,1999年颁布的《合同法》将该制度规定在了我国的基本法律中,法律效力层级得到进一步提升。《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
2.2承租人优先购买权的行使条件
第一,承租人与出租人之间必须存在合法有效的房屋租赁关系。由于房屋承租人的优先购买权是由承租人与出租人之间合法有效的房屋租赁关系而派生的一项民事权利,是在出租人房屋上附加的一项合法负担,因此,承租人行使优先购买权必须以合法的房屋租赁关系为前提条件。如果租赁合同不成立、无效或因履行期限届满而终止,即房屋租赁关系不存在,则承租人不享有优先购买权。如承租人与出租人订立了合法有效的房屋租赁合同,房屋尚未交付使用或转移占有时,出租人出卖房屋,出租人是否享有优先购买权呢? 我国法律法规未作特别规定。审判实践中一般直接适用《合同法》第二百三十条,确认承租人有优先购买权。1
第二,承租人须在同等条件下行使优先购买权。房屋承租人只有在同等条件下才享有优先购买权。何谓同等条件?历来有两种不同观点:一种观点主张绝对同等,即承租人与其他买受人认购的条件绝对相同和完全一致;另一种观点主张相对同等,即认为承租人购买条件与其他买受人条件大致相等,便视为同等条件。笔者认为绝对同等条件要求过严,既不现实也不利于承租人优先购买权的行使,妨碍优先购买权制度功能的发挥。相对而言,相对同等条件有一定弹性,有利于承租人优先购买权的行使,实践中可以接
1王利民1 物权法论[M]1 北京: 中国政法大学出版社,199817881.
