《物权法》对物业管理的影响

社会广角《物权法》对物业管理的影响文⊙林德钦黄姗（广东省珠海市广东科学技术职业学院福建省福州市福建广播电视大学）摘要:在物业管理活动中，业主、业主委员会与物业管理公司三者的定位一直是一个悬而未决的问题，借《中华人民共和国物权法》颁布实施之机，本文主要探讨了物业管理活动的权利基础、新法律对物业管理活动的主要影响以及业主和物业管理企业应采取的对策。

关键词:物权法;物业管理;权利基础影响一、物业管理权的物权法基础分析管理权,本身并不是私法上一个独立的权利概念，一般都是包含于某种权利之中的一项权能。

如物之所有人基于所有权对所有物进行的管理，仓储人基于债权对仓储物进行的管理等。

那么对物业进行的管理必然也要基于某种权利，这种权利究竟为何？下面笔者试做分析。

根据传统的物权理论，管理权是所有权的一项权能，所有权人或其他物权人在行使物的管理权时，这种权利具有物权的性质，如支配性、排他性等。

在传统的物业管理下，物业所有人对其所有物业享有的所有权是完整的，涉及专有物业整体的，物业的管理权与其他物的管理权没有不同。

物业所有权本身就包含了对物业占有、使用、经营、管理、收益和处置的权利。

当所有权人取得某物业的所有权时，理所当然地也就享有了对该物业的管理权。

物业管理的权利基础即是物业所有权，物业管理权的行使不需要他人的配合、同意，并且具有排他性，物归谁所有、占有，就由谁来行使物业管理权，谁获得相应的收益。

同样，在一物之上只有一个物业管理权，物业管理权具有对世性，权利人对物业的管理，可以排除权利人以外其他任何人的干涉[2]。

随着人口增长和城市化进程加快，现代物业管理产生于业主不仅独立享有专有空间而且还存在共有或公用部分，产生于物业之间相结合成为一个整体或相互关联的整体。

对于这种既有自有部分，又有共有公用部分的物业权属，即称之为区分所有。

区分所有是一个复合型所有权，在每一个业主均拥有特定建筑空间的所有权意义上，业主享有独立的所有权，但同时，因建筑物和土地不可分割及其共有设施的存在使得每一个业主必须负担共有部分的维护。

在这个意义上区分所有权人义务要比一般独立所有权人的义务更加复杂。

《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。

本条从根本上明确了现代物业管理的权利基础，明确规定了建筑物区分所有权，认可了“三元说”，即建筑物的区分是由专有部分所有权、共有部分的持分权和成员权构成的一种特别所有权。

现代物业管理权从实质上来说，它是建筑物区分所有权人将其所有权权能的一部分让渡给专业性的、超脱于所有权人之上的物业管理人行使的权利。

二、《物权法》对物业管理活动的主要影响（一）促进物业管理的法制化及责任的明晰《物权法》从民事基本法律的层面，将物业管理活动相关的基本概念以法律形式予以确认。

《物权法》的有关内容与《物业管理条例》的基本原则、指导思想相一致，它不仅继承、丰富了《条例》的内容，而且将《条例》确立的业主大会、业主公约、专项维修基金等基本制度由行政法规上升为法律，提高了上述制度的适用范围与效力等级。

此外，《物权法》第七十六条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。

会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

”这一规定首先从法律上明确了业主对这些部位的共同所有权;其次，举证责任倒置，如果开发商不能举证自己具有所有权，就表明归业主所有，而不像以前那样由业主举证是属于业主的。

（二）促进物业管理纠纷的有效解决《物权法》第八十六条明确规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

”同时规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

”从这里可以看到几个效果：首先，业主会议和业主委员会，可以用自己的名义直接起诉无公德业主，这就避免了有些业主怕得罪人不敢过问的局面，也避免了物业管理公司由于法律关系不直接而无法起诉业主的尴尬，能够有效地遏制这些人不讲公德、损人利己的行为；其次，把一些如“任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建”等原来属于“不道德”范畴的行为明确界定为“违法”行为，有利于法院审理判决；再次，明确了诉讼请求可以多样化，有利于提起诉讼后的胜诉面。

（三）促进业主自我管理、自我约束经过短短二十几年的发展，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广、对群众生活产生重要影响的行业。

对此，物权法对成立业主大会依法共同维权作出规定。

物权法明确，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

根据物权法的规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

其中，对于选聘物业公司等一般事项，必须经过半数以上的业主同意，不仅如此，这半数以上的业主的住宅建筑面积总和也要超过整个小区建筑面积总和的一半以上。

如果换作“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施”，就是要动钱的时候，面积总和和人数总和都要超过整个小区的2／3。

物权法同时明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，物权法亦明确规定：“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

”（四）引入竞争机制，促进物业管理服务质量的提高《物权法》第八十一条明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

”业主委员会或业主大会权衡各方利益关系，可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作。

也就是说，选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，物业公司已经不再是小区业主选择物业服务的唯一选择，会给物业管理带来一定的压力。

另外一方面，我们应该看到，经过20多年的发展，从有效改善业主的生活和工作环境质量来看，社会化、专业化、市场化的物业管理应当是多产权物业管理的主要选择。

物业管理已经深入人心，允许业主自管并不会降低物业管理市场的潜在需求。

此外，《物权法》第八十一条还规定：“对建设单位聘请的物业服务机构或者其它管理人，业主有权依法更换。

”“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

”这对物业管理服务质量的提高、服务态度的端正将起到进一步的促进作用。

三、认真贯彻《物权法》，促进物业管理的法制化胡锦涛指出，要在全社会深入宣传制定和实施《物权法》的重要性和必要性，深入宣传《物权法》的立法主旨、基本内容和各项规定为实施《物权法》营造良好舆219社会广角论氛围。

要突出把握好以下几个重大问题：一是要牢固树立物权观念；二是要全面坚持国家基本经济制度；三是要切实维护广大人民群众的权益；四是要加快完善相关法律制度。

（一）政府部门要研究完善物业管理相关法规制度《物权法》是以法律的形式总结、深化和升华物业管理相关法规，规制物业管理各方关系，但不能包含物业管理的方方面面。

所以各级政府部门应按照《物权法》的有关规定及时修订《物业管理条例》。

修改完善业主大会制度，规范业主大会和业主委员会的成立及运行；制定住宅专项维修基金管理办法，规范专项维修基金的缴存、管理和使用。

（二）物业管理企业要全面规范自身行为物业管理企业应从法律和法规的层面全面加强自身经营活动的管理和各项规章制度的建设。

从企业服务质量、抗风险能力、专业管理和技术水平等方面着手，加快培养企业核心竞争力，应对多种管理物业模式的并存以及业主维权方式的多样化给企业所带来的经营风险。

努力提高企业内部的管理水平和服务质量，增强自我竞争能力，进而推动整个物业管理行业的健康发展。

（三）重视不动产各项权利的明晰对于物业管理企业的影响《物权法》对住宅小区道路、绿地、车位、车库和共享设施的归属做出了明确规定，很多长期争议不休激化矛盾的问题迎刃而解。

但是，对管理区域内共享部位、共享设施设备产权归属的明确，将对部分企业的管理与收益分配带来的影响。

物业管理企业要抓紧对在管项目共享部位、共享设施设备产权情况的清理，并注意对新接管项目共享部位、共享设施设备产权归属的正确把握。

此外，物业管理企业也要清晰物业权属区分的显性指标与隐性指标，才能很好地把握向业主解释的原则，也才能使物业管理人员所说的每句话符合法律依据。

（四）大力促进业主自我管理、自我约束机制的形成，加强对业委会的监管业主大会以会议制的形式，在充分民主的基础上集中全体业主的共同意志和利益要求，行使本物业管理区域内的物业管理自治规约订立权，决定属于自治范围的业主生活公共事务及物业管理公益事业中的其他重大问题，同时，《物权法》第八十三条也明确了要求损害他人合法权益的行为人停止侵害、消除危险、排除妨害。

赔偿损失的实施主体是业主大会和业委会，这一规定在一定程度上为物业管理企业松了绑，可以从以往承担的大量民事调解事务中得到部分解脱。

因此，在实行业主自治管理的过程中，应加强对业主委员会的监督，防止出现个别业主委员会成员利欲熏心，掌控业主委员会后，实施侵害业主利益的行为。

（五）大力宣传、学习《物权法》有关内容让广大业主深刻学习领会《物权法》的精神，正确行使自身拥有的所有权、共有权和共同管理权，自觉履行相应的义务和责任。

并通过建立健全相应制度、普及法律法规、依法引导业主等方式减少邻里纠纷，建立和谐的相邻关系。

对发生的邻里纠纷应尽量通过政策宣传和劝解等方式妥善处理，一旦出现难以调解的纠纷，可以引导他们通过法律途径加以解决。

物业管理企业要在市场冲击中经受全体业主的考验，必须认真学习《物权法》，深刻领会其立法本义，规范物业管理行为，要清楚明白“物业管理怎样练成的”，那就是要注重企业管理、人文服务、社区文化等方面提高，打造物业管理品牌，在市场的打拼，靠的是自己的资本、文化、优质服务去赢得业主和客户的信任，以达到业主或相关单位共赢的目标，真正体现物权法立法理念上的最大特色。

参考文献：[01]钱明星.物权法原理[M ].北京:北京大学出版社，1994.[02]高富平，黄武双.物业权属与物业管理[M ].北京:中国法制出版社,2002.[03]梁彗星，陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M ].北京:法律出版社，1995.[04]王秀云,吕迎春.物业管理论与实务[M ].北京:清华大学出版社,2006.[05]物权法下的物业管理权[E B/O L][06]《物权法》与物业管理相关条文解读[EB /O L ](上接217页)人的行为视同公司的行为，即使法定代表人的行为超越了公司章程的授权，只要对方是真诚的，此行为也是有效的，即越权有效原则。