经营权实操

过调查和准入审批，联社对朝阳市场业户授信总额度1亿元，之后便受理申请
300余户，发放92户。到8月底，联社将对2000个经营业主发放此类贷款1亿
元。

具体操作是经营权质押经过公证处公证后，朝阳集团与银行签订商铺经营权
回购协议，约定商铺经营业户逾期三个月不能正常归还所贷款项的本息，可向朝
阳集团公司发出《商铺经营权回购通知书》，由朝阳集团代业主偿还所欠银行本
息金额，并回购该商铺经营权。

综上，可见当地银行借助了与当地集团企业签订经营权回购协议进行了风险
规避，把商户的坏账风险较多的转移出去。实践也证明，这类贷款的效果明显，
方法值得借鉴。

五、银行操作实务
虽然商铺贷款有经营权作抵押，但是那只是风险规避手段。保障贷款按时归
还的贷款前审查至关重要。贷后商铺经营的好坏直接影响贷款收回的质量，所以
应该对商铺的前景有银行自己的预期。

1、关注商铺商情
商情是指商铺所在地区的商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的
规模与覆盖范围等。银行首先应该关注商铺所在地区的“宏观”商业状况，客流
量是针对商铺价值的“微观”量化。

2、商户的选择
警惕首次经商的商户，在创业摸索期，容易失败。另外一些新商圈也要注意
其规划前景，一般它们的成熟也需要若干年，在这里开铺的商户，必须要有能坚
持长期经营的实力，否则很难盈利。

3、行业选择
选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业是非常重要的。行业前景
不佳、毛利薄、恶性竞争的商业难以维持稳定、坚挺的租金，因此倒闭或转行的
风险也会加大。

4、必须办理权利质押登记手续
对于通过审核的商户，最后必须确认一下商户是否具有依法在有关部门办理
的权利质押登记手续。应当避免接受没有明确登记部门的权利质押。

综上，由于商铺经营权质押具有的风险较传统的抵押和质押贷款更不稳定，
危险性大。因此，在贷前调查、贷时审查和贷后监控时，应比其他贷款种类更为
严格，客户经理和风险经理应在其中发挥关键的决定性作用。
审慎对待商铺经营权抵押贷款
来源：中国典当联盟网 作者： 日期：2010-9-27 浏览次数：401次
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摘要：8月31日，四川省首例以商铺经营权作为抵押品的贷款模式在成都
诞生。日前，中国邮政储蓄银行成都分行与成都荷花池大成市场签署协议，
规定大成市场的个体工商户可以将商铺的10年经营权作抵押获得贷款，最高
可贷100万元。此次商铺经营权抵押贷款是权利抵押贷的一种类型，除了拥
有权利抵押贷的固有风险，还有新增风险。对于银行来说还是一块难啃的骨
头，各地切勿盲目跟风。

一、经营抵押贷的特点
商户经营权抵押贷款模式是为大成市场量身打造的，只要拥有大成市场商
铺10年经营权，具有合法实体经营资格的商户均可提出贷款申请。申请人不
需要提供个人资产证明材料，只需提供户口簿、营业执照、税务登记证、商
铺经营权使用证、房屋租用合同等材料。市场管理方对申请贷款的商铺进行
价值评估，银行工作人员再进行贷款调查，最后签订合同、发放贷款，最快
三天内放款。单一借款人单笔最高贷款额可达人民币100万元，贷款期限最
长为3年，提前还款无需支付其他费用。

经营权抵押贷款呈现两大特点。一是无担保公司介入，利率低，费用降低。
市场管理方根据工商部门提供的商铺经营好坏和诚信度等信息，对商铺进行
综合评估，把价值评估反馈给银行。二是贷款人不需购买保险或交纳保证金。
银行根据市场管理方提供的价值评估对商铺进行实地调查，决定对商铺的最
高贷款额。

二、存严重法律风险
虽然像成都试水的经营权质押类似的质押经营权做法已经很普遍，但我国
的法律目前只对权利质押作出了规定尚没有对经营权质押作出专门的规定。

我国《担保法》明确规定：“下列权利可以质押：1、汇票、支票、本票、
债券、存款单、仓单、提单；2、依法可以转让的股份、股票；3、依法可以
转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权；4、依法可以质押的其他权
利。”

如上分析，对我国法律法规没有明确可以作为出质权的经营权，如果银行
接受其权利质押发放了贷款，则面临较为突出的法律风险。即当此类贷款需
采用法律手段予以清收时，质押的权利是否有效，银行无法提出足够的法律
依据，银行的贷款清收工作将因此陷入被动。
综上，传统上商业银行一般接受前三项权利的质押，其操作流程明确，变
现能力较强，银行的信贷资产有明确充足的保障。随着商业银行以经营权作
质押的贷款越来越多，质押贷款风险逐渐显露。对此类贷款银行在操作上容
易产生疏漏，导致质押权因为各种原因不能真正落实于贷款银行，使权利质
押贷款实际上变相为风险权数为100的信用放款，风险剧增。

三、商铺经营权抵押贷款风险分析
1、难以摸清客户实况
各地个体工商户的投资理念的成熟度和贷款信用度不高。很多商户以个人
或家庭经营为主，经营交易对象相对较为零散，没有形成规律或完整的经营
记录，让银行很难通过查看经营记录了解全面的经营状况。同时，很多客户
不太愿意将更多的信息透露给银行，这也增加了银行分析的难度。

2、借款主体出质行为不合法的风险
一是权利主体与借款主体不一致的风险。在经营权利质押贷款实际操作过
程中，银行可能会疏于对借款主体是否具有相关经营权的资格进行审查，导
致权利主体和借款主体不一致，即借款主体并非政府批准文件中规定的经营
权主体；

3、没有及时备案或登记的风险
我国法律法规明确规定，经营权质押贷款必须采取“登记生效制”。传统
质权要么有权利凭证，要么有特定的登记管理部门，能够确保银行质押权的
有效。商铺经营权质押，我国法律并没有规定明确的登记部门。尽管这些质
权的出质人都有特定的管理部门，但法律和行政法规均未授予这些管理部门
为质权质押进行登记的权力。未经登记的权利质押合同一旦涉诉，作为质权
人的银行，就会因质押合同未经登记而得不到法律保护。

4、贷款难收
一方面，商铺经营权大多只是签订合同，没有有效的法律条款和相关部门
管理，一旦出现借款人逃跑的情况，银行将很难收回贷款。另一方面，客户
的流动性较高，有些不是本地人或在当地没有房产，人随业务走，若经营状
况不好，很有可能转向其它地方经营，这大大增加了贷款的不稳定性。

四、徐州开展商铺经营权质押贷款风险规避方法借鉴
2009年徐州朝阳市场92户商铺业主以商铺经营权质押方式从徐州市郊
联社获得贷款480万元。

首先，徐州市郊信用联社与朝阳集团进行了商铺经营权质押融资的可行性
研究，制定了《徐州市郊联社商铺经营权质押贷款管理办法》和一系列合同
文本，明确了市场准入标准、借款人条件、调查审批程序和风险防范措施等。
其次，经过调查和准入审批，联社对朝阳市场业户授信总额度1亿元，之
后便受理申请300余户，发放92户。到8月底，联社将对2000个经营业主
发放此类贷款1亿元。

具体操作是经营权质押经过公证处公证后，朝阳集团与联社签订商铺经营
权回购协议，约定商铺经营业户逾期三个月不能正常归还所贷款项的本息，
可向朝阳集团公司发出《商铺经营权回购通知书》，由朝阳集团代业主偿还
所欠银行本息金额，并回购该商铺经营权。

综上，可见当地银行借助了与当地集团企业签订经营权回购协议进行了风
险规避，把商户的坏账风险较多的转移出去。实践也证明，这类贷款的效果
明显，方法值得借鉴。

五、银行操作实务
虽然商铺贷款有经营权作抵押，但是那只是风险规避手段。保障贷款按时
归还的贷款前审查至关重要。贷后商铺经营的好坏直接影响贷款收回的质量，
所以应该对商铺的前景有银行自己的预期。

1、关注商铺商情
商情是指商铺所在地区的商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群
的规模与覆盖范围等。银行首先应该关注商铺所在地区的“宏观”商业状况，
客流量是针对商铺价值的“微观”量化。

2、商户的选择
警惕首次经商的商户，在创业摸索期，容易失败。另外一些新商圈也要注
意其规划前景，一般它们的成熟也需要若干年，在这里开铺的商户，必须要
有能坚持长期经营的实力，否则很难盈利。

3、行业选择
选对有前景、毛利高、成长性好、良性竞争的行业是非常重要的。行业前
景不佳、毛利薄、恶性竞争的商业难以维持稳定、坚挺的租金，因此倒闭或
转行的风险也会加大。

4、必须办理权利质押登记手续
对于通过审核的商户，最后必须确认一下商户是否具有依法在有关部门办
理的权利质押登记手续。应当避免接受没有明确登记部门的权利质押。

综上，由于商铺经营权质押具有的风险较传统的抵押和质押贷款更不稳
定，危险性大。因此，在贷前调查、贷时审查和贷后监控时，应比其他贷款
种类更为严格，客户经理和风险经理应在其中发挥关键的决定性作用。