浙江省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价方法适应性分析考试试题

浙江省2016年下半年房地产估价师《案例与分析》：估价方法适应性分析考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、（）资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

A．一手B．二手C．原始D．基础2、__指竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道应该知道的拍品缺陷。

A．知情权B．行使权C．瑕疵权D．拍卖权3、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。

(2008年试题)A：房屋拆迁公告发布B：房屋拆迁许可证颁发C：签订房屋拆迁协议D：房屋拆迁实施E：房地产估价机构必须加盖公章4、对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记作业具体规定的是。

A：《城市房地产管理法》B：《土地管理法》C：《城市规划法》D：《城市房地产转让管理规定》E：执行层的组织协调5、市场需求的预测一般需要从类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。

A：三B：四C：五D：六E：借款合同6、I regret ______ harder at office.A．not to have workedB．not having workedC．not have workedD．having not worked7、下列选项中，__更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。

A．开发工作量B．经营利润C．经营收入D．投资数额8、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。

A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格9、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是__。

A．建筑师B．结构工程师C．设备工程师D．监理工程师10、下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是。

A：已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记B：已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记C：房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记D：在建工程抵押登记后，由登记机构发放《房屋他项权证》E：执行层的组织协调11、在某幢建筑面积3000㎡的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费．假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为．【2004年考题】A：1067元／㎡B：1070元／㎡C：1087元／㎡D：1141元／㎡E：工业用地的监测点评估价格12、是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。

A：投标人B：招标人C：招标监管部门D：招标监管人E：房地产估价机构必须加盖公章13、房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

A：不转移占有B：转移占有C：转移房屋所有权D：转移土地使用权E：执行层的组织协调14、某城市居民人均收入自2006年3月1日～2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。

则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为。

(过时)A：0.36B：1.22C：2.78D：3.25E：工业用地的监测点评估价格15、下列关于目前我国有偿使用土地，表述不正确的是。

A：有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容B：有偿使用土地是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段C：有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等D：目前对国有土地全部实行有偿使用E：房地产估价机构必须加盖公章16、对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行__检验。

A．经济可行性B．边际可行性C．地方政策的支持D．人员质量17、下列属于建筑物重要性等级中的特等的是__。

A．一般居住建筑和公共建筑B．中级居住建筑和公共建筑C．高级居住建筑和公共建筑D．具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑18、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。

A．最低租售价格B．最低租售数量C．最低利润水平D．最高土地取得价格19、按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签订之日起日內办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。

A：10B：15C：20D：30E：执行层的组织协调20、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为__万元。

A．27.6B．28.2C．29.0D．29.921、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是__的体现。

A．经济学原理B．均衡原理C．替代原理D．对立原理22、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为。

A：12％B：20％C：24％D：30％E：借款合同23、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由（）决定的。

A．房地产的历史价格资料B．房地产的未来价格资料C．房地产的现实价格资料D．估价师选取的现时和未来的价格资料24、房地产拍卖业务主要还是来自委托。

A：个人B：公司法人C：司法机关D：法院E：执行层的组织协调25、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为（）年。

A．40B．43C．47D．50二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于__。

A．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B．甲土地的容积率大于乙土地的容积率C．甲土地的价值高于乙土地的价值D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长2、保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括__。

A．分散风险职能B．融通资金职能C．组织经济补偿职能D．防灾防损职能E．分配职能3、投资的作用。

A：投资是一个国家经济增长的基本推动力B：投资与企业发展密切相关C：投资可以促进人民生活水平提高D：投资有利于国家的社会稳定和国际交往E：投资可以抑制通货膨胀4、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是__。

A．16.67%B．16.71%C．16.80%D．17.00%5、妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括等方面。

A：要给被征地单位妥善安排生产用地B：要妥善安置征地范围外的拆迁户C：对征收的土地要适当补偿D：对因征地给农民造成的损失要适当补偿E：对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排6、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为__元。

A．100B．250C．500D．10007、”可贷资金利率理论”认为。

A：可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求三个要素构成B：可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄三个要素构成C：利率不是由可贷资金的供求决定的D：可贷资金的需求函数是利率的递增函数E：可贷资金的供给函数是利率的递增函数8、由开发项目全部投资的内部收益率表明的是。

A：项目投资所能支付的最高贷款利率B：将未来收益或收入转换成现值的收益率C：投资者每年所获得的或期望获得的收益率D：项目年净收益与项目投资的资本价值之比E：借款合同9、房地产置业投资的目的是。

A：赚取开发利润B：满足自身生活居住的需要C：将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入D：满足自身生产经营的需要E：参与房地产间接投资10、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。

A．较大B．较小C．差距较大D．大致接近11、下列建设工程必须实行监理。

A：中型公用事业工程B：成片开发建设的住宅小区工程C：利用国际组织援助资金的工程D：城镇居民自建住房E：农村村民自建住宅12、下列关于商业物业的表述中，正确的有。

(2008年试题)A：能为投资者带来经营性的收入现金流B：分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式C：适合于长期投资D：需在机构投资者之间进行交易E：位置对其有着特殊的重要性13、是《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。

A：当事人姓名或者名称及住所B：租赁期限C：租赁用途D：租金交付方式E：房屋的修缮责任14、开发项目全部投资的内部收益率表明了__。

A．项目投资所能支付的最高贷款利率B．将未来收益或收入转换成现值的收益率C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比15、下列属于影响商品供给的主要因素包括。

A：消费者对未来的预期B：其他商品的价格C：商品本身的价格D：政府的政策E：生产技术的变动和生产要素的价格16、下列关于投标的管理内容，说法正确的是。

A：投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应B：联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任C：投标人可以以低于成本的报价竞标D：投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他公平竞争的投标人，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益E：投标人可以以他人的名义投标17、估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，可视为估价机构提供给委托人的“产品”，对其具体的写作要求是__。

A．全面性B．科学性C．客观性D．准确性E．概括性18、征收集体土地应遵守的原则包括__。

A．珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则B．保证国家建设用地的原则C．妥善安置被征地单位和农民的原则D．有偿使用土地的原则E．依法征地的原则19、报建审批管理主要包括审批核发__。

A．项目选址意见书B．建设用地规划许可证C．建设工程规划许可证D．国有土地使用证E．施工开工证20、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在等方面存在差异。