【项目管理】中原_成都新希望东大街项目定位和产品建议_206PPT_XXXX年

象地楼盘”地地位。
碧海云天第一期因此改名为总统府，占地 8 。 5 万 平方，1600户一售而空，入伙时入住率93％，销售价格
也为该区域最高！
克林顿、当地政府、各大媒体也均是大赢家。
经典案例（二）体验营销类
骏景高尔夫花园——S.S.HOME快乐生活之旅
骏景高尔夫花园位于距深圳市区50分钟车程的东莞
书房：四大名著？流行杂志？艺术烟斗？
卧室：“梳妆台的布置，裸体画？
9、样板房的服务与管理
事实证明：没有样板房的户型销售缓慢 样板房的钱不能省，如灯光（吊灯、壁灯、脚灯、台
灯、射灯、吸顶灯、落地灯）
冬夏天，空调系统 鞋套：塑料鞋套？穿鞋机？不脱鞋？万科东海岸 “敬请勿坐”与“以人为本”星河湾
品牌形象定位不是讲“我是什么”，而是讲“我在消
品牌形象定位就是提炼出项目最独特、最闪光的元素 要注意把握分寸，不要过分渲染 要讲究自然大方，不要矫揉造作
5、价格定位
成本加成法（利润预期法）
“楼面成本 X 15%”
比较定价法（评估定价法）
“地理位置、临界状况、交通便利度、周边环境、占 地面积、商业配套、产品素质、企业品牌等”
“玻璃屋”、“问卷筛选顾客”、“新理想华庭”
差异化要根据项目实际、市场需求实际、开发商实际
来确定
9、开发理念定位
开发理念是决定一个项目做成什么样子的根本出发点。
“容积率最大化”情结 “以人为本”——样板房、幼儿园 “天人合一”——人与自然孰重孰轻
10、社区风定位
思考：
社区封闭好还是开放好？ 人车分流好还是人车混流好？ 商业配套服务业主好还是服务大众？ 社区风格的发展趋势到底是什么？

城
市
商场、超市
综 合
体
酒店、 写字楼
中小规模
面向旅游、 办公等公私 群体
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本项目地块战略定位指向
研判方向2
若项目定位进 入中端住宅的 区间，将在规 模、资源、价 格上与对手展 开竞争，对本 项目不利。
竞争对手建筑、产品等 覆盖了市场的各个层级， 但定位均偏向中档，单 一指向使得客源竞争越 加激烈。
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定位下的产品建议
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产品类型建议
城市综合体部分
集居住、商务功能与购物、休闲、娱乐为一体的综 合性社区，通过其强大的辐射作用成为聚集人气的 保障。
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比对项目借鉴
成都仁和春天广场：建筑外观与建筑内部空间都精 雕细琢，从面子到里子，在区域内均呈现出综合性 的上层姿态。
仁和春天广场以独特内涵，完善居住、办公需求功能，在主题业态规划中，点缀高档百货、高 端商务、餐饮娱乐、休闲等多种特色业态，让商业更具个性化，最终以其特色化的经营内容和 综合性的商业链集聚人气。
御景豪庭 兰卡威
都江堰高铁站 10
周边竞争项目审视
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竞争项目带来的定位思考
1、竞争环境激烈，周边密集存在大中型体量，建筑形态丰富的楼盘
周边已开发项目较密集，且体量规模均超过本项目地块。建筑业态从多层、高 层到联排别墅；风格从ARTDECO、欧式、海派。考虑自身条件，本项目欲从 这些方面进行超越较为不易。
2、周边项目在资源的占有上更具优势，且有其他条件支持
滨江丽景、青城半岛、兰卡威河景优势明显，御景豪庭在自身配套上拥有 五星级酒店，大型社区商业支持。本项目在这些条件上不能进行直接竞争。
3、周边项目户型配置覆盖率广， 70—240㎡区间涵盖了客户需求

09年5月份B地块（花园洋房）
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土地价值研究（72#地块）
72#地块
属性类别 权比细目 优 良 一般 较差 差
综合（操作条件）
土地级别
★
地块属性 自然景观
环境污染
交通情况
配套属性
生活配套 学区情况
★ ★
★ ★ ★
优势：部分地块平整；板 块聚集一定的私营业主； 存在一定的消费能力
劣势：高度混杂的工、商
B. 情景房理念
情景房设置于一楼 , 其功能可用作书房、 茶室、客房等功能 , 位于客厅的外部 , 入口的旁边 , 和客厅及入户门厅一起形 成半围合的首层私家花园。
C. 情景邻里单元理念
层层退台的住宅和南入口的特别入户方
式 , 形成多层次的邻里空间。楼梯的活
动、露台的活动和宅间的活动相辉映，
塑造更生动、更和谐的邻里生活。
立不同需求的置业特征。
8
认识市场
无锡市场下的高端大盘风云图
梁溪河板块： 栖霞御景湾、万达城市广场、 万科金域蓝湾 长江路板块： 长江国际二期、万科东郡 太湖广场板块： 天元世家、朗诗、茂业二期 崇安新城板块： 金科、城尚城、保利达等
9
认识板块
太湖广场的“城市级”+ 古运河的“文化级”
“太湖广场”将成为无锡城 市转型、产业升级中重要的 城市增长发展级。
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核心思路
“文化地产”的两种大盘营造开发模式
文化地产
“城市文化”
城市大盘
中南路地块
“运河文化”
人文大盘
71#/72#地块
开发战略：树立无锡一线地产运营商的形象高度 销售战略：实现南长区住宅体系唯一品牌垄断者
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核心思路

合肥现有商圈分布格局
庐阳区
淮河路步行街
新站圈
瑶海 区
西蜀山区经商济业开发中区心
高新 技术
蜀 山 国区购商圈
产业
开发
政务文化新区
区
大学城商业中心
包河区
南七里商业中心
图例：
经济技术开发区
区级商业中心区
居住区级商业中心
市级商业中心区
1
合肥市级商圈主要分布在市中心(市政府以
商 之
东片区)
都
7
古
井
2
6
赛
特
百
南京 杭州
综合技术服务业增长势 头明显好于传统行业。
城市化 水平
68% 51%
武汉
59% 以上
第一产业 9.2%
第二产业 50.4%
济南 郑州 长沙 合肥
55% 以上
58% 51.19%
38%
资料来源：《2005年合肥统计年鉴》
社会消费品零售总额
零售总额较小，市 300
场总量并未体现出省 会城市应有的水平； 250
2004年合肥市城镇居民 恩格尔系数为0.43
娱乐、教育
居住
6%
6%
杂项
7%
食品
16%
交通、通讯 4%
医疗
衣着
29%
26%
耐用消费品
6%
29%的医疗消费表明居民对于生活的保障意识越来越浓厚； 次之居民在衣着方面的消费较大，达到26%，显示居民整体的消 费实力已经提高； 食品方面的支出比例较低（16%），说明居民的生活水平已经明 显的改善与提高； 居住、娱乐等方面的支出比例总计23%
325 30.0%
131 10.3%