第一太平戴维斯2014年一季度成都市场简报发布14Q1_CD_Retail _CN

项目（如银河国际购物中心）的运营 商通过提高租金的方式进行品牌升级 及调整。
滨海新区
供应量和存量，2001年之前-2014年第三 季度

天津城区（供应量） 天津城区（存量） 滨海新区（供应量） 滨海新区（存量）
Savills World Research Tianjin
市场简报 商铺
2014年11月
图片：天津恒隆广场
概述
第三季度，受新项目入市影响，天津城区商业入驻率小幅下降，但租金在一些成熟项 目带动下增长较为稳定。
­­­­­­­ 截至第三季度，天津2014年社会消 费品零售总额为人民币3,036.66亿元， 同比增长5%。 ­­­­­­­ 一个优质商业物业项目于三季度入 市，为天津城区带来了15.3万平方米的 新增供应，新项目的入市使得市场总存 量达到了333万平方米。 ­­­­­­­ 第三季度，汉沽一商友谊购物广场 进入滨海新区零售市场，带来11.65万 平方米新增供应，使得滨海新区优质商 业物业总存量达到69万平方米。 ­ ­­­­­­­ 第三季度，天津城区主要优质项目 首层平均租金较上季度上升1.4%为每平 方米每月人民币489元，受新项目入市 影响本季度平均入驻率环比下滑0.4个 百分点至83%。 ­­­­­­­ 本季度，滨海新区主要优质项目首 层平均租金环比上升0.5%至人民币每平 方米每月210元，平均入驻率环比下降 0.8个百分点至84%。
天津社会消费品零售总额, 2007年一季度-2014年三季度
零售总额左轴 140 120 100 名义增长率右轴
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• 主要商铺项目
– 瑞奇大厦 – 西城天街 – 北城天街 – 煌华实业新纪元
厦门
• 物业管理面积超过90万平方米
– 第一广场 – 建发国际大厦 – 磐基中心
• 主要住宅项目
– 聚龙小镇（泉州） – 西堤湾（福州） – 禾祥· 观澜
• 主要商业策划及租赁项目
– 厦门新领荟
杭州
• 物业管理面积达225万平方米
广州
• 主要商铺项目
– 广州太古汇
• 主要调研及顾问客户
– – – – – 广州越秀城建集团 广东天河城集团 裕景兴业 新世界中国地产 合生创展
• 主要评估业务客户
– – – – – 星展银行/恒生银行/永亨银行/东亚银行/华商银行/华侨银行 恒大地产集团 雅诗阁国际 富力地产 MGPA Fund
中国
• 中国区总部于1993年在上海成立
• 管理层及代理部拥有超过3,000名员工 • 中国大陆及中国台湾地区共有12家办事处 • 管理的物业面积达4,553万平方米
中国
• 租户管理合约
– 摩根士丹利 (上海) – 雷格斯 (北京) – 西班牙领事馆 (广州)
– 金盛保险 (深圳)
– 中信保诚 (天津)
– 五爱-美博城
广州
• 物业管理面积达600万平方米
– – – – – 全球通大厦（新址） 信合大厦 天誉大厦 美的总部大楼 雅居乐海南清水湾A09-1公寓区项目
• 主要办公楼租赁及成交客户
– – – – – – – 奥迪 凯络广告 英国驻广州总领事馆 仁孚 艾尔建信息咨讯 恒生银行 默克药业
• 2009全年为25家世界级大公司提供住宅租赁服务
• 主要商铺调研及咨询项目
– – – – – 行政院经济建设委员会 皇昌营造 嘉迈资融 奇异不动产投资基金 日商清水建设

产品对比分析简要介绍三大行现有业务类型：12经营项目介绍：⏹工业地产在物流基础设施、制造业、商务园区、选址咨询和置地等各个工业地产领域提供工业交易各方面的建议。

提供业内的综合房地产解决方案，涵盖交易、设施管理、项目管理和开发服务、估价和咨询等领域.案例：普洛斯于2004进入中国，此后在中国迅速扩张，目前已在中国20多个城市设立了分支机构，负责开发和管理60多个物流园区.服务包括为其在中国的设施提供租赁代理、物业评估、物流市场分析以及建立物流行业标准等。

⏹资产管理:为客户制定完善的整体计划，能有效在日常物业管理中实行的预测,更迅速获取利润等帮助物业实现增值.管理途径包括房地产投资信托公司（REIT)、投资基金、物业组合及重组,公司融资和结构性融资。

按季度向客户提供关于投资组合预计收入报告，帮助进行有效的租户管理,分析资产状况及财务风险，确保五年起伏期3内获得持续的市场收益，提升物业组合的质量.⏹企业住宅服务：各个市场之间存在很大差异性,独特的本地惯例、文化和语言差异，都给企业调度和安置外籍员工带来较大问题。

该服务可以为企业提供优质建议，帮助企业在何处、如何解决外籍员工的安置问题。

此业务涵盖寻觅合适住所和租赁谈判的所有方面,包括续租服务、持续成本管理和客户管理.⏹企业客户开发：该服务主要由公司的客户开发团队协助企业制定全方位方案,发现及评定当前及潜在客户中重要的新业务机会，同时承担商务拓展工作，向一系列的企业及政府客户推广公司的全面及专业化服务。

主要职责包括：1.为公司发现及拓展新业务2.为业务部门赢取新业务提供支持,协调不同业务部门为现有及潜在客户提供跨业务服务3.协助客户明确及有效利用公司的服务4.提供跨地区、面向客户的服务，使公司的全球化业务能力及服务平台发挥最大的功效4⏹租赁代理：该业务专注于长期、稳定租户关系的商业物业租赁。

该业务包括市场和租赁战略的实施,以最佳租赁条款获取最有租户组合并留住他们以实现持久价值。

同步经济回调,静候“三降”筑底成都市房地产 2014年 6月及上半年市场报告contentsI. 宏观经济走势 II. 金融环境研析 III. 楼市政策走向 IV. 全国楼市 V. 成都市场VI. 万润视角 VII. 后市预判外部经济持续缓慢复苏,仍存在一定的金融风险缓慢复苏伴随风险• 发达经济体增长动力增强, 财政、金融将支持经济更快增长;• 新兴市场经济基本面总体尚好,增长不会出现大幅下滑美国:支出与生产反弹下,经济稳定复苏;欧元区:外经济继续微弱复苏; 日本:增长放缓,但通缩局面金融:QE 缩减引发国际资本外流,金融市场稳定性降低; 投资:外商直接投资降低; 国际收支平衡:资本项目与经数据来源:2014年一季度央行货币政策执行报告需求回暖欧元区:面临通缩风险; 日本:经济下行压力增加; 新兴市场:增长放缓,结构失衡,政治博弈国内经济影响宏观经济Macro Economy人民币整体延续贬值态势,热钱持续外流,新增外汇占款环比大幅下降,为“降准”提供了松绑环境。

宏观经济Macro Economy数据来源:国家统计局⏹人民币整体延续贬值态势:6月人民币汇价整体走势仍以下跌为主, 6月 26日美元兑人民币中间价收报 6.2294;美国经济数据意外走弱或短期推升人民币,但美联储进一步缩减 QE 显示经济恢复信心,而且在出口疲软、人民币债券收益率控制以及信贷状况维持压力下,人民币整体或将延续贬值态势⏹热钱持续外流,新增外汇占款环比大幅下降:受人民币贬值预期,以及 QE 进一步缩减影响,大量国际资本已经出现回撤, 2014年新增外汇占款显著下降, 5月仅新增 387亿元,环比大幅下降 66%,热钱外流或将加剧需求不足下经济增长信心不足,短期内难以出现明显复苏,达到年度目标存在一定难度,中央酝酿“降税、降息、降准”,激发经济活力措施宏观经济Macro Economy数据来源:国家统计局备注:GDP 同比增速为累计增幅,工业增加值同比增速为单月增增幅⏹宏观经济增长低位企稳,略低于目标区间:GDP 增速放缓至 7.4%的历史低位水平,略低于今年 7.5%的增长目标, PMI 持续处略高于 50%的较低水平,工业增加值增速处 2011年以来的低位水平;⏹需求疲软为经济复苏缓慢的主要原因:需求复苏乏力, PPI 微幅回升但持续为负, 6月 CPI 同比增长 2.3%,通胀持续在温和区间波动房投增速延续回落态势,为拖累经济增长的主要因素之一宏观经济Macro Economy数据来源:国家统计局备注:固投、房投、消费、外贸同比增速为单月增增幅, FDI 同比增速为累计增幅⏹房投增长持续回落,影响固投增速进一步下滑:全国房投增速持续下滑, 2014年 5月降至 14.7%,同时,尽管存在铁路等基建投资刺激,房投仍拖累固投增速进一步下降至历史新低;⏹出口同比意外增长,消费增速低位继续下探:出口阶段性恢复,但消费增速放缓至 12%的历史低位水平宏观经济Macro Economy之一,加剧地方财政风险短期走势远期态势 GDP 、 PMI 、工业增加值增速低位企稳⏹外需缓慢回暖,制造业呈筑底态势⏹房地产投资、销售将处一段调整期,对经济拉动作用放缓⏹政府投资将持续进行,城镇化三个“一亿人” 地铁等基础建设投资支撑经济增速在目标区间波动盘活存量,优化增量⏹QE 缩减吸引热钱回撤,流动性或将适度收缩⏹劳动力成本上升,代工厂优势削减,制造业受阻⏹维持房地产投资、销售增长稳定于合理区间, 可较大幅度促进经济稳定于目标区间⏹存量货币结构调整,资金面整体维持中性contentsI. 宏观经济走势 II. 金融环境研析 III. 楼市政策走向 IV. 全国楼市 V. 成都市场VI. 万润视角 VII. 后市预判上半年流动性总体持续紧张,但银行系统资金压力逐渐下降,新增信贷保持较高水平宏观经济Macro Economy数据来源:中国人民银行、国家统计局⏹银行系统资金压力逐渐下降,信贷有望回暖:上半年央行仅通过短期正回购回笼少量资金,且回笼力度较弱,叠加定向降准,银行资金充裕度上升,银行间拆解利率、 Shibor 维持较低水平,新增信贷处较高水平⏹货币供应增速在历史低位水平小幅波动,年中呈现小幅回升态势:2014年上半年 M2同比增速持续在13%的低位水平波动,处历史低位水平;同时, M1与 M2剪刀差持续为负,且总体呈扩大态势;尽管近期总融资低位回升,但对开发企业利好较小,开发企业对信托和委托贷款依赖度增加宏观经济Macro Economy数据来源:中国人民银行⏹开发企业对信贷依赖度增加:尽管开发商融资难度居高不下,但销售放缓带来的资金压力亟需信贷释放, 从最新融资结构来看,国内贷款与自筹资金占比呈上升态势,开发企业对信托贷款、委托贷款依赖度增加⏹总融资增速低位回升,主要受基建投资拉动:6月社会融资规模同比增速实现连续两月回升,但仍处历史低位水平,同时,企业债券融资占比保持逐月攀升态势,反映新增流动性主要流向基建投资;缓解融资压力为扭转本轮房地产市场波动的关键因素,上半年央行定向微调释放资金,货币政策或逐渐趋松,并可望出台引导长期资金成本下降,鼓励长期投资的政策。