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2011年成都住宅市场分析报告

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为您·我做到四川中原市场研究中心/2011/01/072011年成都市住宅市场分析报告四川中原物业顾问有限公司市场研究中心第一部分房地产投资环境分析 (5)一. 2011年成都市综合概况 (5)二. 城市规划建设概况 (7)三. 行业动向 (10)四. 2011年主要政策及影响 (11)第二部分土地市场分析 (14)一. 主城区招拍挂市场整体概况 (14)二.五近郊土地市场情况 (15)第三部分房地产市场分析 (15)一. 一手住宅市场分析 (15)1. 供应市场分析 (16)2. 成交市场分析 (19)3. 产品供需特征分析 (23)4. 市场成交价格分析 (24)5.热点板块概况 (26)6. 供需比分析 (29)7. 一手住宅市场小结 (31)二. 主城区二手住宅市场分析 (32)1. 二手住宅市场成交量大幅下滑 (32)2. 武侯区位居首位，各区域差距进一步缩小 (32)3. 城西继续领跑成都二手住宅市场 (33)4. 小结 (34)三.五近郊一手住宅市场分析 (34)1.五近郊发展冷然不均双流、郫县和新都供需最旺 (34)2.各郊县房价震荡向下双流仍是‚领头羊‛ (35)3.五近郊房地产市场小结 (37)第四部分后期市场走势分析 (38)一. 一手市场后期走势分析 (38)二. 二手市场后期走势分析 (39)三．五近郊区县住宅市场后期走势分析 (39)图1：成都历年GDP及增长率走势 (5)图2：成都城镇居民可支配年收入及增长率走势 (5)图3：居民消费价格指数（CPI）月度变化情况 (6)图4：成都市固定资产投资及房地产投资概况 (6)图5：2010-2011年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩） (14)图6：五近郊土地供应及成交情况 (15)图7：2007年-2011年供应/成交面积比较（万平方米） (16)图8：历年新增商品住宅供应走势（按面积） (16)图9：2011年各月新增商品住宅供应走势 (17)图10：2009-2011年各方位新增商品住宅供应面积（万平方米） (18)图11：2009-2011年各环域新增商品住宅供应面积（万平方米） (18)图12：2005-2011年商品住宅成交面积走势（万平方米） (19)图13：2009-2011年月均成交面积对比 (20)图14：2011年各月成交量走势 (20)图15：2009-2011年各方位商品住宅成交走势（按面积） (21)图16：2011年各月商品住宅存量变化 (22)图17：2011年商品住宅供应物业类型情况 (23)图18：各面积段供需情况（按面积） (23)图19：2004-2011年成交价格变化情况 (24)图20：2011年各月成交价格变化情况 (25)图21：2010、2011年各方位成交价格对比（元/平米） (25)图22：2004-2011年供需比走势 (29)图23：2011各方位年供需比对比 (30)图24：2006-2011年二手住宅成交走势（按成交面积） (32)图25：2010年各主城区二手住宅成交情况 (32)图26：2010年各方位二手住宅成交情况 (33)图27：各郊县供应和成交套数对比 (34)图28：双流价格走势图 (35)图29：温江价格走势图 (36)图30：龙泉价格走势 (36)图31：郫县价格走势 (36)图32：新都价格走势 (37)表1:攀成钢板块重点项目情况表 (26)表2:光华新城板块热点项目情况表 (27)表3:顺江板块热点项目情况表 (27)表4:站南组团板块热点项目情况表 (28)表5:大源组团板块热点项目情况表 (29)研究目的：本报告对成都市2011年度一手住宅市场和二手住宅市场进行调查统计，一方面通过分析和对比住宅市场的供应、成交及价格等基本情况，旨在了解成都市住宅市场发展的整体趋势；另一方面按方位和环线对市场做进一步对比分析，旨在了解各区域市场发展情况及走势。

统计时间：2011年1月1日—2011年12月31日。

统计范围：成都市主城区和近五个郊县房地产市场。

统计对象：成都主城区、五郊县一手住宅在售项目和主城区二手住宅成交数据。

第一部分房地产投资环境分析一. 2011年成都市综合概况1. 经济增速放缓2011年，前三季度成都地区生产总值已经达到5009.4亿元，预计全年生产总值将达到6800亿元，较去年增长15%左右，增速低于2010年。

城镇居民人均可支配收入预计增加至23335元，较去年增长12%左右。

图1：成都历年GDP及增长率走势数据来源：成都市统计局图2：成都城镇居民可支配年收入及增长率走势数据来源：成都市统计局2. 通货膨胀年末得到抑制从国家统计局公布的月度CPI数据来看，2011年CPI在年中走高，通胀压力下，在央行加息、提高存款准备金等一系列调控措施之下，第四季度通胀水平得到有效抑制。

图3：居民消费价格指数（CPI）月度变化情况数据来源：国家统计局3. 固定资产投资同比大幅增长2011年1-11月，全市固定资产投资累计完成4471.9亿元，同比增长16.3%。

其中房地产投资额达到1411.6亿元，同比增长23.7%。

截止2011年11月成都市房地产投资额已超去年全年房地产投资额，从全年供应面积来看也有所增长。

2011年受调控政策的深化执行，房地产市场骤然降温，成交量出现了明显的下降。

供应面积增加与销量减少使得存量步步攀高。

另外，三、四季度土地市场流拍、零溢价拿地时有发生。

看淡2012房地产市场已是大多数人的观点，预计2012年房地产投资将会放缓。

图4：成都市固定资产投资及房地产投资概况数据来源：成都市统计局二. 城市规划建设概况1. 城市建设动态●成都保障房开工率百分之100.4 已开工56247套成都今年已经开工建设各类保障性住房56247套，超额完成目标任务，预计将在两年内交付使用。

成都2011年保障性住房建设目前已经完成省政府下达目标任务的108.2%，完成市政府自身目标任务的100.4%。

据悉，其中经济适用住房、限价商品住房在取得资格许可证后，对符合条件的保障对象进行销售，预计销售时间为明年下半年，廉租住房和公共租赁住房的配租时间预计在2013年。

●投资2200亿成华打造中西部综合实力一流城区按建设世界现代田园城市和‚生态城区、现代成华‛发展定位，成华区将概算投资2200亿元建设391个项目。

成华区大力推进新型工业化（高端化、现代化）和城镇化，加快‚一轴、四城、一区、一道‛重点区域建设，完善基础设施，规划建设一批城市综合体和五星级酒店，初步构筑起了以现代服务业为核心、总部经济为龙头、文化创意产业为特色的现代产业体系，强力推进传统工业区向现代化生态城区转型。

●新川工业园规划出炉新川创新科技园9月15日在成都正式签约揭牌。

项目占地面积10.34平方公里，直接投资约200亿元人民币，建设周期8年的重磅项目最快有望于今年10月启动建设。

新川创新科技园定位为四川省成都天府新区的核心起步区，将在天府新区建设中发挥担纲作用，按照规划，这里将以节能环保、电子信息、生物医药、金融物流等高端产业为重点，是一个集现代制造业、现代服务业和现代生活于一体的国际一流创新科技园区。

●蓉城南北大通在即"北延线"有望成楼市新高地成都人民北路北延线的建设业已提上议事日程，今后的人民北路北延线成为城市向北的发展轴线，并与人民北路、天府大道共同构成城市中轴线。

修建下穿隧道从地下‚钻‛过火车北站，最后在三环路内侧与北新干道相连，通向大丰镇，带动凤凰山片区发展，最终在城市北部外环以外的区域形成北部新城，带动城北片区的经济发展。

同时，人民北路北延线道路工程和人民北路北延线下穿隧道工程目前已确定列入成都市的重大城建项目。

●飞机机头生产基地落户成都国产大飞机机头生产基地落户成都。

总投资约20亿元、占地面积约440亩的中航成飞民机产业园，在青羊工业集中发展区内正式开园。

这标志着四川拥有了民用航空飞机大部件的生产基地，将实现年产‚成都造‛C919机头10架份和ARJ机头30架份的生产能力，规划到2015年将实现年销售收入85亿元。

●成都东站将建川渝最大‚星级酒店群‛成华区新客站附近将建川渝最大‚星级酒店群‛，已确定由世界第一高楼‚迪拜塔‛的参与设计公司美国亚特兰大TVS操刀把脉，由上海长峰集团投资开发。

除了美国亚特兰大TVS外，荷兰高柏伙伴规划园林建筑顾问公司、东南大学城市规划设计研究院也加盟其中，建设周期3-4年。

建成后的‚星级酒店群‛占地面积4.23平方公里，内部分成三片区域，以两座高达300米的超大型五星级酒店为核心，由若干家三、四、五星级酒店‚众星拱月‛般环绕。

2. 道路交通改建加速，成都进入地铁时代目前，成都交通建设速度加快，而轨道交通方面，成都更是迎来的轨道交通新纪元。

主城区内主要干道的升级以及城际高速的建设都按计划在进行当中。

另外，除了城市轨道交通设施的建设进度加速外，城际轨道交通也纳入成都交通配套规划当中。

2.1 道路建设●一环两跨线桥通车‚连续流‛让西门畅起来3月10日，我市备受关注的缓堵工程之一，由成都城投集团承担建设的一环路西门车站、羊西线两座跨线立交桥将竣工通车，从施工到完成总计96天，创造了成都的跨线桥建设速度新记录。

●沙西线将新建13.5公里健康绿道金牛区已完成沙西线7公里健康绿道和三环路8.5公里建设工作，三环路还将建设1.5公里健康绿道，正在进行道路设计，绕城高速12公里绿道已完成现场勘测、制图及方案预算工作。

同时，还将完善绿道标示系统，并对破损的绿道防护栏进行修补。

●羊西线进行路面立面改造作为我市重要进出城通道之一的羊西线（羊市街西延线）在2011年国庆节前启动改造。

通过改造，全线道路将变为沥青路面，沿线临街建筑也将结合区域定位，穿上特色‚新衣‛。

羊西线道路改造部分总长9400米，道路红线宽25至55米，工程内容包括对现有羊西线道路的路面改造，道路交通设施以及绿化改造等。

2.2 轨道交通建设●地铁一、二号线延长线及四号线正式开工12月28日，成都地铁一号线南延线、二号线东延线以及地铁四号线正式开工建设。

三个项目线路总长约40公里，总投资约206亿元，预计2015年前完工。

地铁二号线将于2012年10月1日前建成。

二号线西延线于2012年年底前建成开通，地铁二号线东延线预计在2014年年底建成。

成都地铁4号线一期工程起于公平站，止于沙河站，线路全长22.4公里，地铁4号线还规划有二期工程，即东延线（沙河站~西河镇站）和西延线（公平站~大学城站）。

一号线南延线首期工程始于世纪城，止于广都北，全长5.4KM。

设科技园站、锦江站、华阳北站、华阳站、广都北站5座车站，平均站间距1.065千米，工程总投资43.75亿元。

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【VIP专享】2011年成都别墅市场年报

【VIP专享】2011年成都别墅市场年报

2011年成都别墅市场年报第一部分 2011年中国宏观经济与政策分析一、宏观经济总结精要1、全国经济情况预计2011年中国GDP确保增长9.2%左右初步测算，2011年前三季度国内生产总值(GDP)320692亿元，按可比价格计算，同比增长9.4%。

其中，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%。

从环比看，三季度GDP增长2.3%。

从主要指标变动来看，尽管增长速度有小幅的回落，但是运行还是比较平稳，经济从政策刺激向自主增长有序转变的态势非常明显。

中国国家统计局公布的宏观经济数据显示，前三季度，中国固定资产投资212274亿元，同比名义增长24.9%（扣除价格因素实际增长16.9%），比上半年回落0.7个百分点。

其中，国有及国有控股投资73481亿元，增长12.7 %。

分产业看，第一产业投资同比增长25.5%，第二产业投资增长26.9%，第三产业投资增长23.4%。

分地区看，东部地区投资同比增长22.3%，中部地区增长29.9%，西部地区增长29.5%。

前三季度，全国房地产开发投资44225亿元，同比增长32.0%，比上半年回落0.9个百分点。

其中，住宅投资31788亿元，增长35.2%。

全国商品房销售面积71289万平方米，同比增长12.9%。

其中，住宅销售面积增长12.1%。

2011年1-11月，中国社会消费品零售总额约为16万亿元，同比增长17.0%，扣除价格因素，实际增长率为11.4%，创下自2005年以来实际增速最低点。

前11个月餐饮消费增长16.7%，比去年同期增幅低1.3个百分点，创下多年来最低纪录。

1-9月份，全国进出口总值26774亿美元，同比增长24.61%，贸易顺差1070亿美元。

其中，出口总值13922亿美元，同比增长22.7%。

进口总值12852亿美元，同比增长26.7%。

2011年12月，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.3%，比上月回升1.3个百分点，略高于扩张与收缩的临界点50%，是2009年3月以来的次低点，并低于历史同期均值2.0个百分点。

中原2011年成都房产市场供应分析报告45p

中原2011年成都房产市场供应分析报告45p

2011年成都房产市场供应分析报告前言本报告旨在通过对2009-2011年公开招拍挂土地市场的成交情况和通过对各个成交地块，特别是住宅类用地的跟踪监测，来预测2012年及后期成都房产市场的竞争情况。

指标说明：多层1～6层小高层7～17层高层18～32层超高层32层以上；建筑面积方面：土地已开发项目按照项目实际容积率计算总建筑面积，未开发土地总建筑面积按照土地最大容积率计算；2011年土地数据为截止到11月15号的数据；住宅类用地为住宅开发面积达到70%及以上的建设用地；商业类用地为商业开发面积达到70%及以上的建设用地；本文所指存量情况为截止到11月15日成都房管局公布的可售的商品住宅体量；本文所指新盘供应是指目前待开发的住宅用地预计会在2011年上市销售的新盘；本文中，高档住宅为目前已经由开发商确定的高端项目和经过综合楼面均价、开发商实力等因素后预计会开发的高端项目，且不包括别墅项目。

本文中所提及的住宅及商业用地数据，均按比例统计，住宅（商业）用地面积=地块总面积×住宅（商业）所占百分比，例如一宗总面积为100亩的二类住宅用地，其住宅及商业占比分别为90%、10%，则统计时住宅用地及商业用地分别为90亩和10亩；住宅（商业）楼面地价=住宅（商业）成交总金额÷住宅（商业）总可建面积；工业用地数据未计入本文另：（本文所用所有数据均来自于中原数据库，如需引用，请注明出处。

）目录一. 2009-2011年成都主城区土地市场住宅用地成交概况 (5)二. 2012年主城区住宅市场竞争情况 (7)1.存量情况 (7)2.新盘供应 (7)2.1不同建筑类型竞争情况 (8)2.2新增不同档次物业供应情况 (9)2.3小结 (10)三. 热点板块市场竞争情况 (11)1.攀成钢板块 (11)2.光华新城板块（青羊段） (12)3.顺江板块 (14)4.站南组团板块 (16)5.大源组团板块 (21)四. 2011年主城区商业市场 (25)1.2009-2011年成交总体情况 (25)2. 2011年重点商业项目 (28)五. 重点开发商 (32)1.保利 (33)2. 万科 (35)3. 中海 (36)4. 华润 (38)5. 绿地 (39)6.龙湖 (41)7. 蓝光 (42)六.总结 (43)1. 高层占据主流多层式微 (43)2. 高端物业竞争白热化 (44)3. 板块混战各领风骚 (44)4. 发展两级开发商发展迥异 (44)5 .2012楼市风向 (45)图表目录图1：成都主城区历年住宅用地开发情况 (6)图2：已确定开发项目的建筑类型 (8)图3：未确定开发项目的建筑类型 (9)图4：项目各档次供应 (10)图5：光华新城板块潜在项目档次（单位：万平米） (14)图6：顺江板块潜在项目档次（单位：万平米） (16)图7：站南组团板块潜在项目档次（单位：万平米） (20)图8：大源组团板块潜在项目档次（单位：万平米） (24)图9：重点开发商拿地图 (32)表1：2009-2011年成都主城区土地市场成交宗地数 (5)表2：2009-2011年成都主城区土地市场成交净用地面积（亩） (5)表3：2009-2011年成都主城区土地市场成交可建筑面积（万㎡） (5)表4：成都主城区住宅用地开发表 (7)表5：攀成钢板块项目情况表 (12)表6：光华新城板块项目情况表（青羊段） (13)表7：顺江板块项目情况表（2009-2011年） (15)表8：站南组团板块项目情况表 (17)表9：大源组团板块项目情况表（青羊段） (21)表10：未来几年上市商业项目情况（不完全统计） (25)表11：未确定项目的商业用地 (31)表12：保利历年拿地详情（主城区） (33)表13：万科历年拿地详情 (35)表14：中海历年拿地详情 (36)表15：华润历年拿地详情 (38)表16：绿地拿地详情 (40)表17：龙湖历年拿地详情 (41)表18：蓝光历年拿地详情 (42)一.2009-2011年成都主城区土地市场住宅用地成交概况表1：2009-2011年成都主城区土地市场成交宗地数年份住宅用地商业用地商住兼容用地合计2009年34 22 10 66 2010年39 27 8 74 2011年16 15 19 50 合计89 64 37 190表2：2009-2011年成都主城区土地市场成交净用地面积（亩）年份住宅用地商业用地商住兼容用地合计2009年2582.65 1065.26 759.16 4407.07 2010年2355.99 1394.32 998.12 4748.43 2011年927.13 885.96 1904.52 3717.61 合计5865.77 3345.54 3661.8 12873.11表3：2009-2011年成都主城区土地市场成交可建筑面积（万㎡）年份住宅用地商业用地商住兼容用地合计2009年594.74 433.81 244.81 1273.36 2010年465.76 381.61 292.18 1139.55 2011年195.25 272.44 500.59 968.28 合计1255.75 1087.86 1037.58 3381.19在2009-2010年，由于住宅市场的火热，开发商拿地热情较高，土地成交的数目与体量均保持在较高的水平。

2011年成都房地产市场分析报告

2011年成都房地产市场分析报告

2011年成都房地产市场分析（部分数据来源：成都房管局官网、搜房数据中心）一、政策分析（一）宏观市场分析1、1月21日，国务院总理温家宝签署国务院第590号令，公布并施行《国有土地上房屋征收与补偿条例》条例共五章三十五条，制定的目的是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。

条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

2、1月26日，国务院办公厅下发关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（简称：新国八条）2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称新国八条，从政府监管、金融政策和交易税收等几方面对房地产市场进行深入调控：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税等。

2011年1月27日，上海、重庆房产税细则出台。

“新国八条”的出台和房产税正式试点，表明了中央政府对楼市调控坚定不移执行下去的态度和决心。

3、1月28日，上海、重庆开征房产税财政部、国税总局、住建部有关负责人1月27日在就房产税改革问题答记者问时指出，房产税改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。

4、2月9日，央行上调存贷款利率，基准利率上调0.25个百分点中国人民银行8日晚间宣布，自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

2011年房地产市场分析(1)

2011年房地产市场分析(1)


⑵、市场冷热不均，住宅整体下跌，刚需勉力支撑，商业（商铺、写字楼）疯 狂赶顶
2011年1-12月份，成都住宅成交量仅为2341万平米，整体下滑25.11%；别墅等高端住宅 同样大幅下降27%，城市高层豪宅新增销售率不足30%；唯有满足刚需的中小户型还能 勉强走量，70-90㎡区间户型占整个住宅的52.7%。另外，商铺和写字楼继续上演最后的 疯狂，商铺量虽跌，价依然很高；写字楼成交量一枝独秀，同比增长24%，但商铺和写 字楼存量房分别高达508万平米和329万平米，足可供未来32个月和22个月销售，供销比 分别高达1.65和1.79，比住宅压力还大，目前房价已经停止了上涨，一些开发商也在加 快出货和调价促销，赶顶的意味很浓，拐点也即将出现。
2012年度华邑· 阳光里项目住宅 销售计划 月度 套数 1月 4 2月 8 3月 50 4月 30 5月 30 6月 40 7月 40 8月 15 9月 20 10月 20 11月 20 12月 20 297 合计
量跌价稳
观望阶段
量升价稳
促销阶段
量价齐跌
降价阶段
量升价跌
局部回暖
量价齐升
全面回暖
价格小幅波动 保持坚挺态势 新政出台，市场观望 成交量急剧下跌
局部 降价 全面 降价
受促销刺激， 需求小幅释放 量首次触底
局部 促销
全面 促销
市场看空者 继续观望
价格触底
成交量快速回升 价格上涨
价格下降到部分客户 的预期成交量回暖
2.土地成交情况
土地成交规模：累计成交土地170宗，规模为12584亩，成交规模同比下降54.50%； 成交价格：主城区锦江区成交价格较高，因受调控政策影响较大，其他区域成交价普遍较低； 成交区域：主城区以高新区、成华区占绝对主力；郊县以新都、温江、双流、新津等地成交