烂尾楼

“尽管烂尾楼矛盾、纠纷重重，但具有巨大的投资潜力。

”首先，楼市的持续走高这一大环境让身处其中的烂尾楼沾光不少。

其次是烂尾楼自身的地理优势。

这些地段的开发日臻成熟，要找到一块闲置地，拿到新的批文已非易事。

而烂尾楼当初的定位多是写字楼、饭店，这正是结构性矛盾的控制措施之列。

再次，这些停建项目先期投入的宣传，积累起来的公众知名度，可以用很少一笔资金重新激活，变废为利，节约很大一笔宣传费用。

对原有的投资者来说，虽然已失去市场美誉度，但看到了烂尾楼升值的潜力，仍不愿退出这个市场，希望以楼翻身，对楼盘抱有很高的期望值。

对新的投资者而言，“吃”进烂尾楼的成本不是太大，报建审批等工作也都基本完备或已经在做，无须花费多大周折，经过后期的续建和装修，就能获得较大的收益。

再生之术烂尾楼盘有何起死回生良方?经过对成都市内烂尾楼盘的逐一清理，业内人士对症下药，提出几种解决方案:自行复工、转让、托管、拍卖、拆除，一楼一策。

烂尾楼通常面临司法、行政、市场三个方面的问题。

司法方面，多数工程诉讼累累，大楼查封，执行困难，给复工带来极大的障碍。

行政方面，涉及土地、规划、建设、房管等部门对建设项目的管理，需要办理各种行政审批手续，进行施工图审查和质量、安全监督。

市场方面，烂尾楼盘品质良莠不齐，市场潜质不一，盘活所需资金应有专门测评机构进行评估。

“每一栋烂尾楼的症结都不一样，所以要一楼一策。

”目前，主要有五种方法处置烂尾楼。

一是，督促建设单位自行复工。

对有资金实力，没有诉讼纠纷的停工工程，可督促业主限期自行复工。

二是协助业主进行转让。

业主不打算自行建设的项目，可由业主自行转让。

但要规定转让期限，不能无限期拖延。

三是政府帮助处理。

对存在诉讼和纠纷，但诉讼标的低于项目价值，市场潜质较大，现业主失去操作能力，由政府指定中介机构进行处置。

四是司法强制拍卖，对项目执行标的大于项目价值，涉及众多诉讼的项目，限定拍卖条件，进行强制拍卖。

对严重影响城市形象、违反现行城市规划、盘活无望的项目，如华昌酒店，则要采取强制拆除手段。

据透露，成都今年至少要拆除一栋烂尾楼。

专家支招防烂尾陷阱“烂尾楼受到市场高度关注，并不是说烂尾楼就没有缺陷。

投资烂尾楼必须慎之又慎。

”一位资深房地产策划人士认为。

烂尾楼背后一般都有复杂的法律问题，这是困扰复工的最大难题。

此外，一些烂尾楼盘总体设计比较老旧，配套设施不齐全，在房型、室内采光、内部设备、选用电梯等方面都明显落后，如不改建很难符合当前的市场需要。

但是有的项目改建空间并不是很大，有的规划设计无法更改其性质用途。

更有用的可能是它的土地价值。

投资烂尾楼，必须从市场角度看这个烂尾楼盘是否具有投资价值，也就是说这个项目经过重新包装和运作后，能否符合市场需求从而成为可流通的商品。

而且，投资者要对这些烂尾楼进行考察分析，根据烂尾楼的不同原因区别对待。

如果原因是市场定位不准，价格过高，而现在这些条件已经发生了好转，这样的烂尾楼自然具有很好的投资价值;如果是楼盘本身的规划和设计有问题，那么就要考虑改建成本，做到量力而行才能有利可图;如果造成烂尾的原因涉及法律问题，那就要慎重对待。

广州市政府已将解决和预防“烂尾楼”问题作为广州市今后城市规划、建设和管理的一项重要工作，并已制定了整治“烂尾楼”工作的工作方案。

方案提出严格依法推进，按照市场经济规律运作；切实落实项目业主负责制；优先解决拆迁户的补偿安置问题；突出重点，分类处置，逐步消化，计划用三至五年的时间基本解决现有的“烂尾楼”问题，力争近两年取得突破性进展，重点抓好对群众利益和城市景观影响较大的“烂尾楼”整治工作。

而相应的整治“烂尾楼”新措施则包括建立和完善处理“烂尾楼”的市场机制；加快进入司法程序的“烂尾楼”的处理；进一步完善整治“烂尾楼”工作的法规规章；建立和完善整治“烂尾楼”的工作机制；要求建设单位依法补齐有关手续等。

另外，政府也细化了对建设单位自身因素造成的“烂尾楼”的处理办法，其包括落实业主责任制，责成烂尾楼业主或投资人的上级部门负责烂尾楼的最后解决工作；在一定条件下支持项目续建；要求发展商在一定期限内对影响市容的烂尾楼进行整饰；依法收回土地使用权。

今年“烂尾楼”整治工作思路已确定刘志伟称，根据市政府制定的整治“烂尾楼”工作的工作方案，广州市政府有关部门也已确定了今年整治“烂尾楼”工作的思路。

首先，要加快推进土地房产交易市场建设，规范土地二级市场交易行为，通过市场机制处理消化“烂尾楼”。

对原建设单位无力开发建设但有开发价值的“烂尾楼”，积极引导其通过有形土地市场交易等方式转让给有实力的单位继续开发建设，确保接收单位先解决拆迁遗留问题，妥善补偿和安置被拆迁户。

其次，主动配合法院在处理“烂尾楼”过程中完善手续，加快司法途径解决“烂尾楼”的进度。

第三，对已领取商品房预售许可证的“烂尾楼”项目，继续严格实行商品房预售房款的监控管理，实施与项目施工现场进度相结合的联动管理。

商品房预售房款的监控就是指要求每一个房地产项目都必须建立监控账户，由国土房管局、银行、开发商三方签订监管协议，预售房款必须存入指定的银行账号，实行专款专用，优先支付工程款，有效地盘活“烂尾楼”项目。

另外也做好预防工作，杜绝“烂尾楼”项目的发生。

第四，对部分没有领取商品房预售许可证的“烂尾楼”，属于违法用地和违章建筑的项目，尽快依法查处。

严重影响城市规划的，必须依法拆除。

一些城市对于烂尾楼的管理办法：《深圳市龙岗区烂尾楼处理办法》《办法》规定，各街道办事处对辖区烂尾楼情况进行调查统计，审查后一次性报区烂尾楼处理办预审，经领导小组批准后，在深圳市主要新闻媒体刊登公告，公告期为30天。

公告期满，经领导小组批准的，纳入本《办法》处理范围，并向社会公示；凡烂尾楼项目用地不符合城市规划且不能采取改正措施的，或区政府决定收回土地使用权的，由国土部门依法收回土地使用权后，纳入国有土地储备；建筑物存在质量安全隐患不能续建、不能竣工使用的，或地质环境影响建筑物安全且不能整改的，由区城市管理综合执法部门依法拆除建筑物；凡行政划拨土地未具备收回条件、原产权单位自行续建的，可以重新核定土地使用年限，建成后限自用；自愿转让且经区政府常务会议批准协议出让的，重新核定土地使用权年限，办理土地使用权出让手续；原农村集体擅自转让的土地（含租赁88年以上），转让行为发生在1997年10月1日之前，由规划部门重新审查补办规划手续，报区政府常务会议审定，经处罚、补办立项和环评手续后，办理土地使用权出让手续；转让行为发生于1997年10月1日之后的，按相关法律法规处理。

据武汉市政府最新统计，截至目前，武汉市共有烂尾楼187项，其中停建项目126项。

烂尾楼的存在，不仅影响市容环境和投资环境、城市形象，还造成资源浪费，积压了30亿资金。

市政府决定，在明年国庆节前，通过拆除、收回、复工、处罚等措施来清除全市“烂尾楼”。

目前，武汉市通过土地公开拍卖，抓紧立法等多种措施，避免产生新的“烂尾楼”问题。

为规范土地市场，该市推行土地储备制度，对收回的闲置土地、企业原划土地拟改为房地产开发用地的，都必须由政府依法收回或收购纳入政府土地储备库。

针对房地产开发“烂尾”、城市房屋拆迁“后遗症”等问题，为避免拆迁户还建无着落，年初出台的《房屋拆迁管理条例》等有关法规要求，若建设项目中途转让且未完成拆迁补偿安置的，须经拆迁主管部门同意，由接受转让方兑现拆迁户的相关权益，并书面通告拆迁户。

武汉市在借鉴兄弟城市经验的同时，进行了有益的探索，始终将“设法启动一批”作为处理“烂尾楼”的主要手段。

有关负责人分析说，“烂尾楼”本身就是土地、资金的闲置和浪费，如果不分青红皂白，一炸了之，必然会造成更大的损失，而且其中复杂的债权、债务关系很难理清，后患无穷。

与其炸掉，不如将之重新启动和盘活。

而盘活“烂尾楼”则需要大量的资金，资金从何而来就成了问题的关键。

对此，武汉市采取两种方式进行：一是敦促产权人(建设单位)申报处理方案，筹措资金，启动项目；另一种方式则是吸纳社会资金，通过拍卖、转让等方式寻求新的投资者来启动项目。

沪上最大烂尾楼于去年12月30日正式复工，并初步敲定于2010年前全面开业。

在停工4年后，该楼如今更名为“成城购物广场”。

该项目位于上海吴中路、虹井路路口，一期工程最初于2000年开工，并原定于在2001年实现局部开业，但因资金问题工程停滞，并因为其33万平方米“亚洲第一MALL”的体量，成为沪上最大“烂尾楼”。

根据原有的股权结构，其原投资方分别为上海虹西实业公司以及新加坡的投资商蔡振利所有的亚太实业集团有限公司，前者以土地方式出资；后者以现金方式出资。

相关人士日前对《第一财经日报》称：“我们将原投资方中的新加坡亚太实业集团有限公司进行了更替。

香港胜南实业公司将替代该公司，并承接一切债务，拥有该项目100%股权，还进行增资。

”据记者了解，该项目的投资将从之前的预期15亿元上升为20亿元。

与之对应，项目开发主体也从去年10月份变更为上海成城购物广场实业发展有限公司。

“之前的投资方投入了大概3亿到4亿元，现在依然在清理债务阶段。

”上海成城购物广场实业发展有限公司总经理黄俊涛对本报记者透露。

在新东家入主后，“亚洲第一MALL”已确定将发生改变。

“现在没有一期和二期之说，原先规划中的高档酒店和商务公寓项目也将取消。

”黄俊涛说。

该项目将做成高档购物中心，定位高于深圳万象城曾经失意的楼盘——烂尾楼，感受一下它们的前世今生，看它们在今日的命运如何，也算是完成一次社会学意义上的楼市探讨。

每个楼盘背后都有一段历史，或喜或悲，如同人生对于房地产这个只属于富人“玩”的游戏，人们的关注大多集中在游戏的胜利者，“成王败寇”现象没有例外地贯穿在地产名利场上。

然而,有成功者必有失意者。

在看惯了一系列成功楼盘的故事之后，我们不妨去寻访曾经失意的楼盘———也就是俗称的烂尾楼，感受一下它们的前世今生，看它们在今日的命运如何，也算是完成一次社会学意义上的楼市探讨。

有资深营销专家指出：一个烂尾盘能否翻身，需要三个条件。

一是该项目基本市场条件评估；二是资金及债务状况；三是操盘手的水准，其中最关键的因素是其决心大小。

看来梁希森满足了这几个条件了。

由此，我们引出一个话题：就是楼市在10多年历程中出现过不少烂尾楼，它们的现状怎么样？能翻身吗？有什么奇闻逸事吗？这些都是很有意思也很有娱乐快感的事情。

因而我们决定“寻访”国内楼市风云里曾经“涌现”出的十大失意烂尾楼，用我们娱乐化的视角,整理它们前世今生的故事,搜集它们是是非非的经历，并加以点评，让更多的读者了解被尘封已久的“楼事”。

其实，这些被我们关注着的烂尾楼，当初都是楼市里命运不幸的“失意者”，但事隔多年，它们现在的景况又有着很大的不同。