华润置地江苏公司授权手册(正式版)1116449200

江苏省住建集团有限公司物业管理工作手册（2017年）编制：富居物业有限公司日期：二〇一七年三月九日目录总章物业公司组织架构图第一节江苏富居物业组织架构图分公司（项目部）组织架构图第二节第一章物业公司岗位说明书第一节总经办第一条岗位说明书（总经理）第二条岗位说明书（副总经理）第三条岗位说明书（分公司经理）第二节人事行政部第四条岗位说明书（人事行政部经理）第五条岗位说明书（人事行政主管）/缺省第六条岗位说明书（文员）第七条岗位说明书（会计）公司：物业公司部门：人事行政部姓名：岗位：会计第八条岗位说明书（厨师）/缺省公司：物业公司部门：姓名：岗位：食堂厨师第三节客服部第九条岗位说明书（客服经理）第十条岗位说明书（客服主管）公司：物业公司部门：客服部姓名：岗位：客服主管第十一条岗位说明书（客服专员）公司：物业公司部门：客服部姓名：岗位：客服专员第十二条岗位说明书（品质主管）公司：物业公司部门：客服部姓名：岗位：品质主管第四节物管部第十三条岗位说明书（物管经理）第十四条岗位说明书（物业主管）第十五条岗位说明书（秩序维护班长）公司：物业公司部门：物管部姓名：岗位：秩序维护班长第十六条岗位说明书（保安员）公司：物业公司部门：项目安全部姓名：岗位：保安员第十七条岗位说明书（保洁绿化班长）公司：物业公司部门：保洁部姓名：岗位：保洁绿化班长第十八条岗位说明书（保洁员）公司：物业公司部门：物管部姓名：岗位：保洁员第十九条岗位说明书（绿化工）第五节工程部第二十条岗位说明书（工程部经理）公司：物业公司部门：工程管理部姓名：岗位：工程部经理第二十一条岗位说明书（工程维修主管）公司：物业公司部门：工程部姓名：岗位：工程维修主管第二十二条岗位说明书（维修工）公司：物业公司部门：工程部姓名：岗位：维修工第二十三条岗位说明书（设备运行主管）公司：物业公司部门：工程部姓名：岗位：设备运行主管第二章管理制度汇总第一节质量保证制度第一条质量第一、用户至上是公司坚定不移的口号，物业管理服务以其特殊性，直接关系到用户的切身利益，所以在工作中应自始至终地把“质量第一、用户至上”作为质量保证的基本原则。

目录第一部分公司组织架构 (4)1、组织架构图 (4)第二部分管控边界 (5)1、投资管理管控边界 (5)2、增值服务管控边界 (6)3、设计管理管控边界 (7)4、工程管理管控边界 (9)5、合约管理管控边界 (13)6、招标采购管控边界 (15)7、营销管理管控边界 (16)8、品牌管理管控边界 (18)9、客户关系管理管控边界 (19)10、商业地产管理管控边界 (21)11、人力资源管控边界 (25)12、信息化管理管控边界 (28)13、财务管理管控边界 (30)14、内部审计与风险控制管控边界 (33)15、资金管理管控边界 (38)16、物业管理管控边界 (39)第三部分区域总部组织架构与部门职责 (41)1、专业委员会 (41)2、投资运营部 (42)3、设计管理部 (45)4、工程管理部 (48)5、合约管理部 (51)6、招标采购部 (53)7、营销管理部 (55)8、客户服务部 (58)9、商业地产管理部 (60)10、人事行政部 (63)11、财务部 (66)12、物业管理部 (68)第四部分城市公司组织架构与部门职责 (71)1、组织架构图 (71)2、开发部 (72)3、设计管理部 (74)4、工程管理部 (76)5、营销管理部 (79)6、客户服务部 (81)7、人事行政部 (83)8、财务部 (85)第一部分公司组织架构1、组织架构图第二部分管控边界1、投资管理管控边界工作内容置地总部区域总部城市公司市场研究1、负责全国范围市场、政策及竞争对城市及项目所在手研究。

1、城市及项目所在区域市场研究城市市场研究资源配置1、负责区域及城市公司的土地资源配置及产品线配置。

执行—项目拓展1、审批区域上报拟投资项目；2、拓展战略重点城市；3、重大战略合作；4、建立规范项目投资管理体系；5、专业指导区域拿地能力。

1、设置专业部门，强化区域内项目拓展能力。

2、负责项目获取预判、组织可行性论证、整合可研报告并报置地总部；3、负责投资测算分析。

1.目的1.1本制度旨在构建华润置地江苏省公司项目发展成本管理体系，加强项目发展成本控制，规范全过程成本动态管理，积累经验、持续改进，不断提高公司竞争能力。

2.定义及适用范围2.1本制度定义的项目发展成本，指华润置地江苏省公司房地产开发项目各环节所有成本和税金的总和，包括：土地费用；前期费用、建筑安装工程费用、基础设施费用、公共配套设施费用、开发间接费用、增值服务费用、销售设施费用；销售费用、管理费用、财务费用；税金等。

以内部管理口径为准，不涉及对外提供信息，与财务核算口径不完全相同。

2.2本制度所称“区域总部”系指华润置地江苏省公司总部。

2.3本制度所称“职能部门”系指区域总部所属部门（另有规定除外）。

2.4本制度适用于公司全额投资或控股项目的内部成本管理，不属此范围的项目，将结合实际情况确定其具体管理办法。

3.成本管理总体思路3.1以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以成本经验数据库建设为支撑，以明源成本管理系统应用为手段，以构建专业有效的成本管理体系为目标，提高公司产品线成本管控能力。

4.成本管理体系4.1成本管理组织架构4.1.1合约管理部负责成本管理工作的具体统筹实施。

4.1.2公司相关部门成本管理职责分工4.1.2.1合约管理部负责建安费用管理（含建筑安装工程费、公共配套设施费、环境景观工程费等）；负责目标控制值的编制、审核及过程监控；对项目发展总成本、与主要经济技术指标及项目投资回报水平进行全过程管理。

4.1.2.2投资运营部负责土地费用的管理，包括对地价及转让费（含地价、契税、土地招投标手续费、土地使用税等费用）、征地及拆迁费等费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。

4.1.2.3设计管理部负责勘察、设计费用的管理，进行目标控制值的审核和过程监控；对影响建安成本的主要限额设计指标（如钢筋含量、混凝土含量等）提供专业建议，贯彻落实各单项工程限额设计。

XXX-QM2016 XXXX实业有限公司质量手册（依据IATF16949∶2016标准编制）版本： A/0编制：审核：批准：分发：发布日期：2017年XX月XX日实施日期：2017年XX月XX日0.4 质量手册颁布令本公司质量手册是按照IATF16949:2016服务于本公司的详细要求，结合本公司规模、人员状况及产品特点而建立的质量管理体系文件。

本手册颁布了本公司的质量方针和质量目标，描述了本公司的质量管理体系的要求，质量管理体系所需过程及过程之间的相互关系及其质量管理体系文件的相互引用。

本手册规范了本公司为实施质量管理，开展质量活动，质量控制，质量改进等采用的过程方法，管理的系统方法。

质量手册是实现质量方针、质量目标的法规性、纲领性文件，对内使本公司的质量管理有章可循，有法可依，对外用以证实本公司有能力并持续提供满足顾客要求的产品，实现对顾客的承诺，并取得顾客的信任。

希望本公司全体员工认真学习并坚决贯彻执行，为提高管理水平，产品质量水平，技术水平，企业文化水平，为实现本公司的质量方针、质量目标而作出更多的贡献！现予颁布并正式施行。

总经理：年月日0.5 质量方针、质量目标颁布令1) 质量方针1.1) 本公司的质量方针是:以人为本、创新发展、持续改进、铸造名牌。

1.2) 质量方针内涵：a) 人是质量活动的主体，也是质量活动的客体，而21世纪是质量的世纪，有质量的企业才有生命力，才会有市场。

人的积极性、主观能动性、创造性的充分发挥，人的素质的全面发展和提高，既是质量管理的基础条件，也是应达到的效果之一。

人人充分参与企业良好运作的必备条件，当每个人的才干得到充分发挥并能创新和持续改进时，企业才能获得最大收益。

b) 市场上挑战与机遇并存，变化莫测的国内外市场及越来越高的质量标准要求向企业发起了新的挑战，也给企业提供了新的机遇。

企业只有提高质量意识，实施创新发展和品牌战略，才能大大提高企业的竞争能力。

所以企业必须把质量管理制度和人文精神有机结合在一起，通过“高质、低耗、周期短、效率高”的管理机制，增长公司效益，从而让企业迎接新的挑战、抓住发展机遇。

1、目的确保公司在接管地产公司开发项目的营销案场过程的顺利实施。

2、范围适用于华润置地江苏区域营销案场。

3、方法和过程控制3.1 服务委托物业服务人员进入营销案场前，须与华润置地签订《营销案场服务委托协议》，案场服务委托协议中应当包含如下内容：华润置地对于营销案场物业服务的具体要求；营销案场物业服务人员编制（架构）；营销案场物业服务资金预算（由地产公司纳入开发项目的营销成本）；营销案场物业服务的物料采供（由地产公司纳入开发项目的营销成本）；地产公司对于营销案场物业服务的考核办法（通过满意度调查问卷实施）；地产公司与物业公司就案场物业服务的结算方式、酬金比例（占总成本的15％或与地产公司具体协商）。

具体内容参见附件一。

3.2 物业公司/项目物业服务中心营销现场负责人根据所接管营销案场的实际情况编制具体执行方案；在编制营销现场的执行方案时应与营销部进行沟通营销现场的服务流程。

3.3 与华润置地签订营销案场服务委托协议后，及时向人事行政部发出邮件等形式，根据实际需要配备人员，按时入场。

3.4 人员进驻前，总经理应负责督促置地提供必要的物业办公用房及物料支持。

有条件的提供必要的食宿条件，安排好日常生活，解除其后顾之忧。

3.5 正式接管前的人员培训应对营销现场的物业服务人员（包括秩序维护员、营销案场接待、保洁人员、工程维修人员等）进行集中培训并考核，合格后方可上岗。

培训内容应当包括：营销现场的应知应会（如：经销售团队书面确认的相关统一说辞、样板房及样板区相关设备设施的使用与操作方法）、相关岗位的服务流程、员工行为规范、企业文化、员工手册等内容。

3.6 接管、开荒保洁开荒保洁应当达到地产公司《样板房（区）开荒保洁标准》要求，具体内容参见附件二。

人员进驻时，应与华润置地营销部认真清点售楼处、样板房的各种物品，做好物品、设备的交接工作，并在《案场物品交接清单》上双方签字确认。

4、相关记录《JCSR-WY-LC007(3)-BD001案场物品交接清单》附件一营销案场物业服务委托协议（范本）甲方：乙方：为了进一步规范案场的物业服务，提升现场服务品质，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对项目部提供物业管理服务事宜，订立本协议。

（企业管理手册）江苏房地产集团工程部管理手册XX公司工程部管理手册苏州XX资产管理有限公司二0一一年十二月七日目录第一部分组织框架和职责1第一章组织框架1第二章部门职责1第三章岗位职责2第四章工作联系表单5一、工作联系函6二、工程联系函7三、工作指示函8第二部分设计管理9第一章设计管理制度设计9一、工程设计管理制度9二、设计图纸自审制度12三、设计图纸会审制度12四、设计图纸管理办法14第二章设计管理工作流程15一、图纸设计管理工作流程15二、设计变更管理工作流程16第三章设计管理操作工具17一、设计跟踪检查记录单17二、设计输出文件审查表17三、施工图纸会审记录表18四、工程设计变更申请表19五、图纸审核签发单20六、设计变更签发单21第三部分造价管理22第一章造价管理制度设计22一、工程项目成本控制制度22二、项目招投标管理制度25三、合同签订管理制度28四、工程付款审批制度29五、工程签证管理制度30六、工程计量计价管理办法32七、分包工程结算管理规定33第二章造价管理工作流程34一、项目招标管理流程34二、合同签订工作流程35三、工程款支付流程36四、工程签证流程37五、工程预算编制管理流程38六、工程竣工决算管理流程39七、工程竣工结算管理流程40第三章造价管理操作工具41一、施工招标合同评审表41二、零星工程合同代用单42三、合同草本审阅会签表43四、工程款支付会签表44五、工程签证单45六、工程签证会签表46七、单项工程计量一览表47八、分项工程计价内控表47九、单项工程概、预算表48十、安装工程费用估算表48第四部分工程施工管理49第一章工程施工管理制度49一、工程承包商管理制度49二、工程监理管理制度54三、技术交底管理制度56四、临时水电使用规定58五、工程例会管理制度59六、技术档案管理规定60七、安全文明施工规程61八、工程验收管理制度63第二章工程施工管理工作流程66一、工程进度控制管理流程66二、工程施工过程管理流程67三、工程施工技术管理流程68四、工程施工现场管理流程69五、工程技术验收管理流程70六、工程竣工验收管理流程71第三章工程施工管理操作表72一、工程施工进度计划表72二、进度计划调整审批表72三、技术交底三签记录表73四、工程整改通知单73五、工程质量检查表74六、质量隐患检查表75七、隐患停工登记表75八、工程质量控制资料核查记录76九、质量监督交底记录表77十、工程竣工验收申请表78十一、分项工程质量验收记录79十二、分部工程质量验收记录80十三、单位工程质量竣工验收记录81第五部分材料设备管理83第一章材料设备管理制度设计83一、材料设备采购管理制度83二、库存材料管理办法84三、企业工程材料管理制度85四、重要设备招标采购办法86五、仪器设备档案管理制度88第二章材料设备管理工作流程89一、材料设备采购工作流程89二、库存材料管理工作流程90第三章材料设备管理操作工具91一、项目采购计划表91二、项目采购预算表92三、月度采购计划表93四、采购申请表94五、采购询价表95六、供方档案96七、仓库物品进出登记表97八、材料入库汇总表98九、材料出库汇总表99十、仓库盘点表100第一部分组织框架和职责第一章组织框架第二章部门职责1）参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作。

（房地产市场分析）H地产江苏省公司部门职责目录第一部分公司组织架构41、组织架构图4第二部分管控边界52、增值服务管控边界63、设计管理管控边界74、工程管理管控边界95、合约管理管控边界136、招标采购管控边界157、营销管理管控边界168、品牌管理管控边界189、客户关系管理管控边界1910、商业地产管理管控边界2112、信息化管理管控边界2816、物业管理管控边界39第三部分区域总部组织架构与部门职责411、专业委员会412、投资运营部423、设计管理部454、工程管理部485、合约管理部516、招标采购部537、营销管理部558、客户服务部589、商业地产管理部6010、人事行政部6311、财务部6612、物业管理部68第四部分城市公司组织架构与部门职责711、组织架构图712、开发部723、设计管理部744、工程管理部765、营销管理部796、客户服务部817、人事行政部838、财务部85第一部分公司组织架构1、组织架构图第二部分管控边界1、投资管理管控边界同济华润设计院在置地整体战略框架中应承担的任务4、工程管理管控边界综合体工程（主要以华润建筑作为总承包）住宅工程5、合约管理管控边界6、招标采购管控边界7、营销管理管控边界8、品牌管理管控边界9、客户关系管理管控边界10、商业地产管理管控边界项目前期阶段（都市综合体项目）项目规划设计阶段（2年内，都市综合体项目商业部分的设计流程管控仍由置地总部商业地产事业部主责，置地总部设计管理部参与但可不承担责任）项目规划设计阶段（2年内，除都市综合体商业部分外的所有商业地产项目、2年后，包括都市综合体在内的所有商业地产项目的设计管理工作，都由置地总部设计管理部负责，置地总部商业地产事业部予以协助）项目招商阶段项目运营阶段11、人力资源管控边界12、信息化管理管控边界13、财务管理管控边界14、内部审计与风险控制管控边界。