谨呈：湖北福星惠誉金桥置业有限公司福星惠誉·红桥城2015年年度营销策略报告2015年1月前言福星惠誉·红桥城项目，自2014年面市以来，在营销团队的共同努力下，实现了品牌形象的建立，并在2014年12月份首次开盘大考中，实现近300套的开盘热销，无论是销量亦或是销售价格，均取得不错表现，奠定了区域市场标杆地位。
随着2015年供货量的全线提升，本案真正的大考即将到来。
首先，2015年本案将有住宅、商业、LOFT三种产品供应，未来的销售安排将更趋复杂；其次，2015年本案周边竞争环境相交2014年更趋恶劣，特别是解放大道沿线竞争项目，将极大冲击本案销售。
在此背景下，欲实现年度12亿的销售目标，我司觉得需核心解决一下两个问题：✧在多产品线供应的背景下，如何合理分配各产品线的销售任务，制定可行性目标分解？✧基于可行性的年度目标，如何科学制定有效的营销策略，实现年度任务的完成？针对以上问题思考，项目团队形成以下报告内容，以供营销团队领导决策参考。
一、营销背景及目标1、2014年营销回顾（1）基础销售数据回顾●截止2015年1月8日，已推出1#、2#、3#、4#1单元合计597套，已完成认购338套，销售面积30968.69㎡，销售金额29299万元；已完成签约296套，签约面积27172.876㎡，签约金额24451万元。
●2014年产品去化特征回顾：区域2房刚需客户基数较大，3房推盘量大，去化压力较大超高层抗性较明显，高区与底层去化难度大，影响整体去化率✓区域两房客户基数较大，开盘蓄客量较大，去化率高，其中1号楼由于前期蓄客主力推介，去化率达到94%；✓三房产品价格接受度较高，但推盘量较大，去化情况一般；✓从去化楼层上看，6-30层去化率较高，31层以上去化难度大，紧去化6%左右，客户抗性明显。
●2014年成交客户区域特征回顾：✓客户主要集中在解放大道沿线，其中丹水池、堤角、新荣、二七沿线客户占比超60%；✓客户覆盖汉口、武昌、及远城区等区域，客户分布区域较广，解放大道沿线客户地图特性明显。
关于敦请签订《武汉市商品房买卖合同》的通知杨晓娟先生/女士：兹因您认购本公司开发的“福星惠誉·东澜岸”楼盘商品房（房号为37 栋 2 单元8 层 3 号）事宜致函如下：依据您与本公司签订的《武汉市商品房认购书》第2条、第3条的约定，您应于签订认购书之日起7 日内签订《武汉市商品房买卖合同》，逾期本公司可依约解除认购书，并有权单方面将上述房屋另行出售，同时您支付的购房定金不再退回。
但自签订认购书之日即2012 年01 月29日起至今您尚未办理签约手续。
为维护本公司的合法权益以及上述认购书的严肃性，现郑重通知您接到本函件之日起三日内到本公司“福星惠誉·东澜岸”营销中心办理签订《武汉市商品房买卖合同》和办理银行按揭手续，逾期本公司将依约解除上述认购书，并将有权另行出售上述认购书约定商品房，且依法追究您的违约责任。
特此函告如上！湖北福星惠誉学府置业有限公司2012年03月29日关于敦请签订《武汉市商品房买卖合同》的通知_何国兵_先生/女士：兹因您认购本公司开发的“福星惠誉·青城华府”楼盘商品房（房号为G6 栋 1 单元26 层 4 号）事宜致函如下：依据您与本公司签订的《武汉市商品房认购书》第2条、第3条的约定，您应于签订认购书之日起7 日内签订《武汉市商品房买卖合同》，逾期本公司可依约解除认购书，并有权单方面将上述房屋另行出售，同时您支付的购房定金不再退回。
但自签订认购书之日即2012 年 1 月5日起至今您尚未办理签约手续。
为维护本公司的合法权益以及上述认购书的严肃性，现郑重通知您接到本函件之日起三日内到本公司“福星惠誉·青城华府”营销中心办理签订《武汉市商品房买卖合同》手续并一次性缴纳全部首期购房款，逾期本公司将依约解除上述认购书，并将有权另行出售上述认购书约定商品房，且依法追究您的违约责任。
特此函告如上！湖北福星惠誉欢乐谷置业有限公司年月日关于敦请签订《武汉市商品房买卖合同》的通知_陈隽_先生/女士：兹因您认购本公司开发的“福星惠誉·青城华府”楼盘商品房（房号为G8 栋/ 单元1/2 层11 号）事宜致函如下：依据您与本公司签订的《武汉市商品房认购书》第2条、第3条的约定，您应于签订认购书之日起7 日内签订《武汉市商品房买卖合同》，逾期本公司可依约解除认购书，并有权单方面将上述房屋另行出售，同时您支付的购房定金不再退回。
「东湖·名都」营销推广筹划报告行而不同筹划提供3月2日前言对于东湖名都项目来说是一核心时期：A、一期房源准现房呈现，二、三期房源后续待发B、城东版块市场供应量巨大，竞争剧烈故成为本项目运作承上启下旳重要时刻。
呈上阶段：核心任务是做好一期房源旳收尾去化、组团实景呈现工作，便于项目后期样板段对外形象宣传，将老业主反映旳问题切实解决，做好服务工作，维护口碑效应；启下阶段：核心任务是项目后期房源即将入世，面对城东版块内竞争对手开发方略与营销方略旳实行与收效，总结本项目一期开发和营销旳成功与失败之处，环绕贯穿本项目始终旳亮点进行营销宣传，进一步提高项目形象，为后期项目稳步持续开发奠定坚实旳基本。
一、一期项目销售状况与营销总结1、一期项目销售状况剩余房源分析：目前剩余多在五楼和顶楼，XX人普遍比较喜好住低楼层，不乐意爬高楼层。
2、一期项目营销总结及展望本项目一期营销推广，充足发掘项目地段和环境优势，提出“27万平米山水生态之都”为营销主线，以“教师团购”为活动主线，按各时间节点配合折扣优惠活动进行，重要任务为完毕一期项目销售。
东湖名都自7月份正式入市，至今局限性半年，成功销售300余套房源（总销售面积近4万平方米），应当说是非常成功旳。
但综观整个xx市场，几乎在入市旳房地产项目都供不应求，销售都非常好。
因此东湖名都旳销售成功取决旳是不产品，也不是成功旳营销筹划手段，而是整个房地产旳大环境回暖，即遇到一种好旳环境。
房地产政策将进一步打压，xx同样难逃，对此客户持观望态度将进一步明显，结合销售状况及消费者反馈状况看，一期部分产品户型设计普遍不受本地居民所承认、小面积旳两房房源供应空白，从而也流失了部分客户。
因此，在，我们将注重产品开发设计旳探讨工作，新五中旳开学，将带来部分旳投资客（出租给陪读旳家长），在充足发掘东湖名都地理环境优势同步，进一步强化东湖名都生活配套体系；同步在产品设计上进一步完善，扩大70—80㎡左右旳两房旳市场供应，以满足客户多样化旳市场需求，增长两房产品旳供应是很有必要旳。
福星惠誉东澜岸商业定位报告武汉思锐房地产投资顾问XXX2010年7月7日1 / 16目录第一部分项目属性分析 (3)一、项目在哪里？ (3)三、项目的城市区域属性分析 (3)三、项目的地段交通属性分析 (4)四、项目的环境配套现状分析 (5)五、项目的体量规模属性分析 (6)六、小结：项目客观属性所导向的项目商业定位特征 (7)第二部分项目商业定位 (8)一、战略定位 (8)二、商业定位 (9)1、目标客群与需求分析 (9)2、项目功能定位 (10)3、项目商业定位 (11)三、商业业态组合 (12)四、商业业态规划 (13)2 / 16第一部分项目属性分析本部分旨在从城市、区域、地段、交通、环境、配套、规模等角度，寻找支撑项目商业定位的项目自身的核心竞争力或特质。
这是项目商业定位的基础。
一、项目在哪里？项目东临黄家湖、南临武汉交通职业学院、西临武咸公路辅路、北临武汉科技大学，定位于综合型高档住宅区。
——项目位于三环线之外，属于城市的远郊区，远离城市的中心区。
二、项目的城市区域属性分析3 / 16项目位于中部崛起龙头城市武汉市，武汉市商业繁华。
项目位于黄家湖与青菱湖之间，三环线之外，属于武汉市的远郊区域。
——城市商业的繁华由于空间的阻隔，不能成为项目商业发展可以借助的力量。
武汉商业发展的方向主要沿城市的主干道，呈现由内环向外环扩散的形式发展。
江汉路、武广、司门口、中南、街道口、徐东、光谷、钟家村、王家湾……项目所在的区域并没有城市主干道的贯通，与武汉市的主要商圈都没有直接的连接，因此不具备承接传统商圈、发展大型商业中心的可能。
三、项目的地段交通属性分析项目为青菱湖和黄家湖所夹，因此出入的主干道只有武咸公路一条，项目需通过武咸公路辅路到达武咸公路，而该辅路尚未开通。
通过青菱立交桥可上三环，再往北是在建的白沙洲大道，但尚未全线贯通。
——因此，从交通上看，本案目前的出行较为不便。
未来随着武咸公路辅路的完工通车和白沙洲大道的贯通，项目的交通条件将得到极大的改善。
