国内个人住房抵押贷款违约风险研究综述

我国个人住房抵押贷款违约风险研究作者：刘博杰黄国安来源：《金融经济·学术版》2009年第11期摘要:美国次贷危机升级为全球性的金融危机,使得我国商业银行的个人住房抵押贷款违约风险也引起广泛关注。

本文利用商业银行历史放贷数据,运用描述性统计分析、因子分析、判别分析和Logistic回归等方法对该问题进行定量的实证研究,发现我国个人住房抵押贷款违约风险尚属可控范围,建议银行加强金融监管,建立相应评估体系并及时更新模型数据,顺应市场变化。

关键词:住房抵押贷款;Logistic回归;判别分析一、研究背景及文献综述自从1992年中国建设银行首发个人住房抵押贷款以来,商业银行抵押贷款作为主要的融资方式被人们广泛接受。

而个人住房抵押贷款普遍被各大商业银行视为低风险业务,进而从一定程度上放松了个人房贷违约风险的评估和审查。

但是作为一项金融服务,其风险必然会随着金融市场状况、宏观经济环境、居民收入分配情况等各方面的变动而变动。

目前,国内的研究主要集中在分析美国次贷危机的成因、次贷危机对中国金融市场和房地产市场的影响以及对中国在金融监管和金融创新方面的启示。

如Michael(2000)提出了3C(collateral抵押物保证、credit reputation信誉和capacity还款能力)个人住房抵押贷款风险分析框架来研究违约风险。

Lawrence,Edward&Nasser(1995)则利用美国国家财务公司1980年的详细资料综合考虑了住房权益因素和借款人偿还能力因素,建立了logistc模型,发现贷款价值比和月还款额占家庭月收入比均是影响违约的重要因素。

何帆,张明(2007)认为次贷危机有两个深层原因,一是宽松的贷款标准和创新的贷款品种,二是风行的证券化和偏高的信用评级。

王平(2008)提出了我国在住房消费信贷风险管理方面存在缺乏风险意识、资金来源与资金运用之间存在矛盾以及风险管理技术手段落后等问题。

我国个人住房贷款违约风险研究摘要：房地产市场是我国市场经济最活跃的一个领域。

近些年来，随着商品房价格的持续走高，个人住房抵押贷款（简称房贷）逐渐成为中低收入家庭购房的主要手段。

然而，由于我国的个人住房抵押贷款的模式与其他发达国家存在差异，贷款运作机制的成熟性和市场化程度都远远不及部分发达国家，种种因素导致贷款面临着各种各样的风险，其中，个人住房贷款的合同违约风险是贷款人面临的一个主要风险，本文从我国房贷市场的违约现象入手，分析导致违约的成因，并提出一些有益的建议。

关键词：住房贷款；违约；风险个人住房抵押贷款是指由银行等金融机构发放的，以个人或者家庭为贷款对象，以所购买的住房为抵押品、按照固定或者浮动的利息率计算、在较长的时间内分期还本付息的贷款。

当前我国国内的个人住房抵押贷款主要有三类：第一、政策性个人住房贷款，也称公积金贷款，是指正常缴存住房公积金的职工以贷款人或第三人所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押或质押而申请的一种政策性货款；第二、商业性住房贷款，是指向商业银行申请的住房贷款，银行以借款人或第三人所购住房或其他具有所有权的财产作为抵押或质押向购房者个人发放的贷款；第三，政策性住房贷款和商业性住房贷款的组合，也即有两个资金来源，向购买同一住房的个人发放的贷款。

本文所述的住房贷款即以第二种商业性住房贷款为论述对象。

一、个人住房贷款违约风险概述个人住房贷款的违约是指借款人在合同执行期间终止还款并已持续一段时间。

从贷款人一方来看，通常将逾期三个月未能偿付贷款本息的现象当作违约，也就是老百姓所说的“断供”，这也是商业银行个人住房贷款面临的主要风险。

根据商业银行通行的规则，在购房者与银行签订个人住房按揭合同后，如果连续三个月或者一年内累计有六个月没有按时还款，银行才会视其为“断供”。

各个银行都有其具体的操作方法，如建设银行规定：“借款人在还款期内累计拖欠六个月未足额偿还贷款本息和相关费用的，即视为对贷款人全部借款的违约，贷款人可通过相应方式实现全部债权。

个人住房抵押贷款信用风险实证研究综述一、个人住房抵押贷款信用风险概述（一）信用风险定义个人住房抵押贷款，又称住房按揭贷款，英文Mortgage。

是指金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款，借款人以所购住房作为抵押担保。

个人住房抵押贷款面临多种风险，根据国内外学者的研究归结起来，主要包括信用风险、市场风险、流动性风险、利率风险、操作风险、行业风险、提前还款风险等。

信用风险(Creditrisk)。

又称违约风险，是指借款人未能依约偿还贷款本息，以致金融机构遭受可能的损失。

信用风险是商业银行面临的一项传统风险，也是最主要的风险。

(KuritskesandSchuermann)研究认为、美国银行各种风险程度的比较，信用风险占比最高(KuritskesandSchuermann)[7]。

在1995年美国联邦储备委员会的研究中，认为所有导致银行坏帐上升的因素中，信用风险是第一位的(DonaldvanDeventerandKenjiImai)[8] （二）国内学者对信用风险的理解国内学者在研究个人住房抵押贷款违约问题时，对信用风险给出了基本类似的定义。

1．台湾学者李馨苹（1997）在其研究中将个人住房抵押贷款违约定义为借款人在借款期间内未能正常支付金融机构贷款本息而发生逾期或取消抵押贷款赎回权。

2．胡狭、虞晓芬（2002）将借款人的违约风险定义为、由于借款人无力按期还本付息，或故意不履行还款义务，使信贷资金的实际运作结果偏离银行预期目标的可能。

3．黄小彪黄曼慧（2004）认为住房抵押贷款信用风险是出于借款人的违约而导致抵押贷款银行损失的可能性。

4．王重润（2002）认为所谓个人住房抵押贷款违约是指借款人在合同执行期间终止还款并已持续一段时间。

（三）信用风险的评估商业银行对信用风险进行评估时，会采用两种主要方法、一种是经验判断法，一种是定量或模型分析法。

如果进一步细分，可以分为、主观判断法、内部评级法、内部模型法、期权模型等方法。

个人住房抵押贷款风险探析个人住房抵押贷款是一种常见的贷款方式，被许多人选择用于购房或其他个人资金需求。

然而，这种贷款方式也存在一定的风险，需要借款人慎重考虑和管理。

首先，个人住房抵押贷款存在市场风险。

个人住房抵押贷款通常与房地产市场紧密相关。

如果房地产市场出现大幅度下跌，借款人的房屋价值可能会下降，进而导致贷款余额高于房屋价值，称为负资产状态。

这将增加借款人的还款压力，并可能导致违约。

其次，个人住房抵押贷款存在利率风险。

贷款利率通常随着市场利率的波动而调整。

如果贷款利率上升，借款人的还款额也将相应增加。

这可能导致借款人负担加重，特别是对于那些没有储备资金应对利率上升的借款人来说，可能面临较大风险。

另外，个人住房抵押贷款也存在信用风险。

如果借款人无法按时还款，将面临逾期费用和信用记录的损害。

逾期还款可能会导致借款人失去财产，甚至失去所购房屋的所有权。

此外，如果借款人的信用记录受损，将对其未来的贷款申请和信用活动产生不利影响。

为了降低个人住房抵押贷款的风险，借款人可以采取一些措施。

首先，借款人应该根据自身经济状况和还款能力，合理规划贷款金额和还款期限。

其次，借款人应该认真选择贷款机构，了解其信誉和服务质量。

第三，借款人应该在贷款合同上仔细阅读条款，了解贷款利率、还款方式和相关费用等内容，避免因为对合同不了解而产生纠纷。

此外，借款人可以购买住房抵押贷款保险，以减轻贷款风险。

住房抵押贷款保险可以在借款人出现重大风险情况时提供保障，例如失业、重大疾病或意外事故等。

这将保证借款人的还款能力，在一定程度上减少风险。

总而言之，个人住房抵押贷款是一种常见的借贷方式，但也伴随着一定的风险。

借款人应该正确评估自身经济状况和还款能力，合理规划贷款金额和还款期限，并采取相应的风险管理措施，以降低贷款风险。

个人住房抵押贷款是一种常见的贷款方式，被许多人选择用于购房或其他个人资金需求。

然而，这种贷款方式也存在一定的风险，需要借款人慎重考虑和管理。

现代营销上旬刊XDYX 目前，我国已开展个人住房抵押贷款证券化业务试点工作，启动住房抵押贷款二级市场，这是我国住房金融市场发展的重要里程碑。

住房抵押贷款将个人或者企业所购房产作为抵押，向银行申请贷款以满足资金需求。

资金集中投放和来源分散的特征使个人住房抵押贷款业务被认为是安全性和专业性较高、较强的信贷业务。

随着金融体制改革的深化，商业银行从统一的政策性银行中演化出来，个人住房抵押贷款在此情景下正面临着经营风险。

金融机构开展抵押贷款实践过程中，个人住房抵押贷款违约风险已成为商业银行关注并预防的重要风险之一。

一、个人住房抵押贷款违约风险有界定个人住房抵押贷款存在两种解释。

广义是指借款人利用本人名下的房产作为抵押物，向贷款银行申请用于个人合法合规用途的人民币贷款。

狭义则重点关注银行向借款人发放用于购买个人住房所贷资金，并且以该所购房屋作为抵押物担保该个人正确履行还款义务，一定时期内按时还本付息。

本文取狭义概念对个人住房抵押贷款风险进行详细分析。

个人住房抵押贷款违约行为通常有两种表现形态。

其一，购房人按照合同正确履行权利和义务，被动违约情景下，失业、疾病、存贷款利率上浮、婚姻状态等客观外部环境在宏观经济调控下易导致购房人现金流缺失，偿债能力削减，其客观因素成为导致购房人无法按期偿付款项的违约诱因之一。

其二，主动违约情景下，购房人以积极作为或者消极不作为方式怠于履行合同义务，或者在房产价值低于抵押贷款金额时出于维护自身利益而主动放弃还款义务。

从理论角度分析，前者为应变能力支付理论，后者为权益理论。

两种违约风险均归属于银行贷款信用风险范畴，严重情况下将影响整个经济信用系统崩塌。

二、房地产抵押贷款存在的风险（一）外部风向调整1.政策规定2022年11月21日，人民银行和银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，会中提出了“降准”“支持信贷发力”等预想，旨在缓解流动性波动带来住房抵押贷款市场基于疫情之下带来的压力。

个人住房抵押贷款信用风险实证研究综述一、个人住房抵押贷款信用风险概述（一）信用风险定义个人住房抵押贷款，又称住房按揭贷款，英文Mortgage。

是指金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款，借款人以所购住房作为抵押担保。

个人住房抵押贷款面临多种风险，根据国内外学者的研究归结起来，主要包括信用风险、市场风险、流动性风险、利率风险、操作风险、行业风险、提前还款风险等。

信用风险(Credit risk)。

又称违约风险，是指借款人未能依约偿还贷款本息，以致金融机构遭受可能的损失。

信用风险是商业银行面临的一项传统风险，也是最主要的风险。

(Kuritskes and Schuermann)研究认为：美国银行各种风险程度的比较，信用风险占比最高(Kuritskes and Schuermann)。

在1995年美国联邦储备委员会的研究中，认为所有导致银行坏帐上升的因素中，信用风险是第一位的(Donald van Deventerand Kenji Imai)（二）国内学者对信用风险的理解国内学者在研究个人住房抵押贷款违约问题时，对信用风险给出了基本类似的定义。

1．台湾学者李馨苹（1997）在其研究中将个人住房抵押贷款违约定义为借款人在借款期间内未能正常支付金融机构贷款本息而发生逾期或取消抵押贷款赎回权。

2．胡狭、虞晓芬（2019）将借款人的违约风险定义为：由于借款人无力按期还本付息，或故意不履行还款义务，使信贷资金的实际运作结果偏离银行预期目标的可能。

3．黄小彪黄曼慧（2019）认为住房抵押贷款信用风险是出于借款人的违约而导致抵押贷款银行损失的可能性。

4．王重润（2019）认为所谓个人住房抵押贷款违约是指借款人在合同执行期间终止还款并已持续一段时间。

（三）信用风险的评估商业银行对信用风险进行评估时，会采用两种主要方法：一种是经验判断法，一种是定量或模型分析法。

如果进一步细分，可以分为：主观判断法、内部评级法、内部模型法、期权模型等方法。

我国银行业个人住房抵押贷款违约风险研究，不少于1000字随着我国经济的不断发展和城市化进程的加速，个人住房抵押贷款成为了许多人购买房屋、改善居住环境的普遍选择。

本文将对我国银行业个人住房抵押贷款违约风险进行研究。

一、个人住房抵押贷款的基本情况个人住房抵押贷款是指个人通过将自己的住房作为抵押物向银行贷款购买房屋或进行房屋改造的贷款方式。

该贷款方式的特点在于，贷款人通过抵押物提高了贷款的抵押性和可信度。

截至2019年底，我国个人住房抵押贷款余额已经达到21.2万亿元，同比增长14.9%。

而在信贷总额中，个人住房抵押贷款占比高达39.5%。

可以说，个人住房抵押贷款已经成为了我国银行业的重要业务领域。

二、个人住房抵押贷款违约风险的原因尽管个人住房抵押贷款是一种相对稳健的贷款方式，但是仍然存在违约风险。

以下是一些可能导致个人住房抵押贷款违约的原因：1.经济状况不佳个人住房抵押贷款需要贷款人具备稳定的收入和一定的还款能力，因此贷款人的经济状况对贷款违约风险具有重要影响。

如果贷款人的经济状况不佳，收入不稳定或者失业等，就会面临无法按时偿还贷款本息的风险。

2.房价波动个人住房抵押贷款的抵押物是贷款人的住房，因此房价波动对贷款违约风险也具有较大的影响。

如果房价下跌，贷款人的抵押物价值减少，就有可能无法满足贷款的还款要求。

3.利率变动个人住房抵押贷款通常为浮动利率，如果利率上升，贷款人的还款负担就会增加，从而增加贷款违约的风险。

此外，如果贷款人没有对利率变动做出合理的应对措施，比如采取利率套期保值等手段进行风险控制，也会增加贷款违约的风险。

三、如何防范个人住房抵押贷款违约风险为了有效防范个人住房抵押贷款违约风险，银行业需要采取以下措施：1.严格风险评估银行在发放个人住房抵押贷款时，需要对贷款人的信用状况、还款能力等进行审核和评估。

此外，银行还应该对抵押房屋的价值和市场情况进行评估，以确保贷款合理。

2.加强风险监测和预警银行需要加强对个人住房抵押贷款的风险监测和预警，及时把握市场动态和不确定性因素，及时调整自身风险管理策略。

我国商业银行个人住房抵押贷款风险探讨随着我国经济的快速发展以及城市化进程的加速，住房问题成为了人们最为关注的话题之一。

在这个背景下，商业银行的个人住房抵押贷款逐渐成为了购房者们主要的融资手段。

然而，在贷款银行与借贷人之间，存在着各种各样的住房抵押贷款风险。

因此，针对我国商业银行个人住房抵押贷款风险，本文将从以下几个方面进行探讨。

一、市场风险市场风险是指市场波动对商业银行所持有的抵押物造成的损失。

在中国房地产市场的现状下，房价的波动程度已经不亚于股市。

在市场繁荣时，房价上涨，银行以抵押房产为保证的个人住房抵押贷款的价值不断上升，银行的信用风险逐渐缩小；但是，当市场下行时，银行的抵押物评估价值可能下降得更快，甚至可能出现被迫执行抵押的情况。

因此，商业银行要采取多种手段进行风险管理，例如，定期对抵押物进行评估，适当调高贷款利率和提高贷款利率水平，以保证商业银行收回的贷款本金和利息不受市场波动的影响。

二、贷款违约风险贷款违约风险是指借款人在借款期内无法按照约定的还款周期进行还款，最终导致银行损失的风险。

在我国，由于各种原因，一些借款人存在无法按照合约约定进行还款的情况。

例如，个别借款人因疾病等原因失去了还款能力；一些借款人将借款用于股票、期货等高风险投资，最终导致了追求高额收益的失败等等。

对于商业银行来讲，贷款违约风险会对商业银行的经营产生严重的影响。

因此，银行可以通过完善风险管理措施，例如，客户授信额度管理、定期检查借款人的还款情况、督促借款人按时还款、加强法律保护等措施，减少贷款违约风险。

三、操作风险操作风险是指由于操作程序的差错、人员问题、内部管理不善以及系统风险等因素，导致客户的利益受到损害甚至银行承担巨大的风险。

在个人住房抵押贷款过程中，个别商业银行的不规范操作可能会导致被借款人抵押的房屋受到损坏，最终影响其评估价值，进而影响商业银行的借贷利益。

此外，在抵押物处置和执行过程中也可能产生很高的操作风险。

个人住房贷款业务风险研究综述作者：冶小阳夏咏来源：《经营管理者·中旬刊》2016年第10期对于住房抵押贷款的研究主要从几个方面进行了归纳总结。

针对全国层面的住房抵押贷款风险研究、针对不用地区的住房抵押贷款风险研究、针对不同银行的住房抵押贷款风险研究、风险类型、影响因素、风险波动特征以及风险成因的研究。

一、针对全国层面的住房抵押贷款风险研究以1997年房改为起点，我国的住房抵押贷款从2000年开始逐步进入了快速发展的时期。

住房抵押贷款在我国的不良率在2007年就已经达到了百分之一，因此住房抵押贷款的违约风险有了一定的显性特征。

李鹏雁，王雅林首先建立了我国个人住房抵押贷款各个层级的评价指标体系，构建符合标准的判断矩阵，从而确定我国住房抵押贷款风险的权重大小，因此，运用层次分析法得出的最后的结果为：抵押物的风险位于第一，并且信用风险也值得注意。

对于住房抵押贷款既然存在着违约风险，也就存在着提前还款的可能，住房抵押贷款的还款周期较长，因此提前偿还风险和违约风险同样能被忽略，不按时还房贷与提前还房贷是房贷的两种竞争性风险。

徐淑一，王宁宁创造性的将违约分县和提前还款放入了Cox比例危险模型中进行实证分析，认为相较于违约我国居民提前款换的规律更加难以把握。

刘军彦分析了我国商业银行个人住房贷款违约风险，并且结合住房贷款的种类、特征、经济效益和风险种类进行了综合分析，在归纳总结美国等发达国家在预防和应对这些风险方面的经验和教训，为我国商业银行完善该种违约风险的处理提供了一定意义的参考和借鉴。

二、针对不用地区的住房抵押贷款风险研究王福林，贾生华运用Logistic模型分析了杭州市住房抵押贷款违约风险的微观因素，区别于其他研究，考虑到了如果在杭州通过银行借款而买的杭州的房子的人发生违约的概率比杭州本地人的要高。

李春姬通过自身在延边州某银行的实习经历以及通过数据的支撑分析了延边州商业银行个人贷款方面的8类风险。