精装修工程管理策划书

阅读引言房地产企业对精装修的施工管理有其特殊性，既要对施工方负责又要对业主负责。

由于施工周期相对较短，因此，施工管理的控制点和有效性就成为衡量企业的重要标准，并成为企业可持续发展的重要保障。

为提升集团全装修住宅工程开发建设质量，规范工序管理、质量管理，特制订本指引。

精装修工程管理策划书1目的明确装修工程及成品保护的标准做法，最大限度的减少由于施工工艺、工序不合理和成品保护不到位引起的工程质量问题，提高装修工程质量，降低客户入伙验收投诉比率，从而提升客户对工程质量的满意度。

明确装修工程的管理动作和管理要求，规避系统性的装修质量风险。

2适用范围适用于公司所有在建及新建的装修项目。

3编制说明本标准要求所有在建及新建项目均按此标准执行。

除执行本标准的相关内容外，还应满足以下规范、标准要求：《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007本标准未尽事项，必须满足国家和地方的规范、规程及景瑞相关标准的质量要求。

4管理要求4.1 工序管理标准化4.1.1 装修施工方案要求各项目管理部在装修单位进场施工前编制装修施工方案。

施工方案报城市公司项目总或工程总审批后方可实施，并报集团工程管理部备案。

装修施工方案应包括（不限于）以下内容：1、编制依据2、工程概况3、施工平面布置4、施工总体部署规划5、工作面的交接与验收6、工程质量管理及保证措施7、主要施工项目的施工程序和施工方法8、施工进度计划及保证措施9、成品保护措施10、安全、文明施工及环保保证措施11、……（其他）14.1.2 施工组织准备工作14.1.3 装修施工总体流程14.1.4 装修流程中工程内容分段及责任14.1.5 装修施工流程细则及过程控制标准4.2 部品生产定尺化24.2.1 图纸深化说明：0排版（初排版）——经过现场装修图纸及装修交付样板精确的测量、复测，并形成标准尺寸后，进行图纸深化，制定不同分区相同标准尺寸的排版图；反映相同户型尺寸中通用材料排版情况。

1排版（精排版）——在0排版现场放线基础上，确定窗侧、烟道等部位具体的尺寸；在0排版通用图上补充完善，形成每户排版图。

1)木作业阶段2)湿作业阶段4.2.2 部品生产定尺化流程4.2.3 部品生产定尺化流程责任分工明晰如下4.2.4 集中加工区布置流程现场材料应分类统一堆放，现场设置指定仓管点。

为了提高产品品质，提升施工效率，提升现场文明施工管理水平，对现场需二次加工的材料进行集中加工，加工完成后运至施工部位。

下列材料必须集中加工：石材、瓷砖；木作业；水泥砂浆等。

集中加工区可以分项目、标段或者分楼栋设置，设置位置为移动集装箱或通风良好的地库等。

材料集中堆放区及集中加工区需配备灭火器等消防设备。

施工完成后，对集中加工区和仓管点进行清理、恢复。

5安全文明施工5.1 卫生、健康设施5.1.1 现场需按要求在合理的位置设置茶水点，茶水点可设置在大堂等公共部位，茶水点附近可设置吸烟点，并配备灭火器等灭火设备，注意对成品的保护。

5.1.2 现场应在施工楼栋周边设置移动厕所，两个作为一组，每3万平米设置一组，若现场有多个总包施工，要求每个总包均按每3万平米设置一组的要求设置，不足3万平米的设置一组，并且移动厕所要求必须设置在人员较为集中的施工区域附近。

在楼栋内按单元每5层设一简易小便池（桶），设置在楼梯间等公共部位，接入室外污水管网或定期安排人员清理。

5.2 标识体系标识系统应为统一样式，其尺寸可根据现场布置按比例进行调整。

6土建总包与装修总包施工界面划分表（供参考）7样板先行7.1 材料封样间设置封样间，对本工程所用的主材及部分辅材的样品进行展示，并在施工过程中确保大面施工材料与封样样品一致。

7.2 交付样板房装修大面积施工前，必须先施工交付样板，对材料及工艺进行检验，提前暴露出质量通病，为后续大面积施工提供指导。

交付样板建议每个标段、每个楼栋甚至每个户型各做一套样板房。

要求木作业、泥水、涂饰施工完成，相关灯具、开关、插座、五金、洁具、部品、收纳等完成，保洁完成达到交付状态。

交付样板施工完成后，要求项目管理部牵头，组织设计、成本、销售等相关部门联合验收，签署联合验收记录表。

7.3 工法样板要求大面积施工前施工每一道工序的工法样板，有条件的情况下优先选择在实体或利用集装箱施工工法样板。

主要体现每一道工序的施工过程及工艺做法，需能形象的展现每一道工序的施工步骤，各工种的施工必须张贴操作指引须，包括：工艺流程、施工标准及注意事项等。

7.4 现场样板区7.5 各分项工程优秀样板8材料复检装修涉及需强制性复检的材料如下：9工艺做法及要求各分项施工工艺做法，包括木基层作业施工、涂饰工程施工、泥水施工、水电系统施工、部品收纳系统安装工程五部分工艺工法内容。

可以根据当地施工队伍习惯及水平选择相应方案，方案选择要在设计前确定。

设计前要与设计方充分沟通，对于与设计不一致的，装修节点图按照设计要求。

9.1木基层作业9.1.1 轻钢龙骨石膏板吊顶安装：施工工序：土建移交、整改→弹线→固定吊挂杆件→安装边龙骨→安装主龙骨→安装次龙骨→石膏板的安装。

（1）土建移交：毛坯实测关注点①顶棚水平度；②墙面抹灰平整度；③墙面抹灰垂直度；④墙面抹灰阴阳角垂直度；（2）弹线：用激光扫平仪引测水准线（水准线一般为1m线），按吊顶平面图，在混凝土顶板弹出主龙骨的位置。

主龙骨间距为800--1000mm，与墙、下挂梁不大于300mm，并标出吊杆的固定点，吊杆的固定点间距不大于900mm。

如碰到梁和管道固定点大于设计和规程要求，应增加吊杆的固定点。

关键控制要点：①扫平仪放线精准；②主龙骨间距为800—1000mm；③吊杆间距控制在不大于900mm。

（3）安装边龙骨：边龙骨弹线安装，用膨胀螺栓固定在墙上，螺栓间距应不大于吊顶次龙骨的间距，并采用钢钉辅助固定，不能采用射钉固定（4）安装次龙骨：次龙骨宽度为50mm，次龙骨一般为间距300mm，次龙骨应搭接在边龙骨上。

关键控制要点：①标高控制准确；②边龙骨固定方式；③次龙骨间距300mm。

9.1.2 基层板作业：（1）固定方式：采用射钉固定，每200mm距离一枪，接缝处留设5-8mm缝隙以防热胀冷缩造成的开裂；（2）安装要求：① 所有木质板材、木材进场必须存放在相对干燥仓库中，在施工前必须测试含水率，干燥季节含水率不大于13%，潮湿积极含水率不大于17%，含水率满足要求后才能使用。

②所有木质板材、木材六面均采用三防合一的防护剂进行满涂，所有木作龙骨采用浸泡方式处理。

关键控制要点：①留设5-8mm收缩缝隙；②木材含水率；③三防处理。

9.1.3 石膏板/线安装：（1）检查石膏板，厚度均为12mm，板面无破损，掉角；（2）纸面石膏板的长边应沿纵向龙骨铺设；（3）自攻螺钉应使用不锈钢或磷化自攻螺钉，与石膏板边距以10~15mm为宜，切割边为15~20mm为宜；（4）自攻螺钉间距以板边为150mm，板中200mm为宜，螺钉与板面垂直，螺帽入板面0.5mm左右，不破坏纸面；（5）石膏板间的距离应尽量控制在5mm以内，并留倒V字缝；（6）石膏板与龙骨固定应从板中间开始向四边固定；（7）自攻螺钉应做防锈处理（8）厨卫及公共部位天花需采用耐水双层石膏板关键控制要点①自攻螺钉的材质②石膏板的间距控制在5-8mm③自攻螺钉做防锈处理9.1.4 防腐处理：（1）木材防腐处理：对木结构和木制品表面进行油漆处理，涂刷防腐涂料。

（2）磷化自攻螺丝防锈处理：传统方法，点防锈漆，推荐用防锈漆调普通32.5水泥腻子直接补钉眼。

9.2涂饰工程作业施工工序：石膏砂浆打底、找平→腻子一遍→腻子二遍→打磨→底漆→面漆一遍→面漆二遍。

涂饰工程施工技术要点：（1）室内墙面、天花涂料采用成品耐水型（N型）内墙腻子，性能和质量符合《建筑室内用腻子》JG/T298-2010规定的N型耐水腻子的要求（2）工程开工前，根据产品使用说明进行试刮、打磨、含水率和PH测试，确定施工可行性和施工方案，施工单位须配备含水率测试仪。

黄梅天、连续阴雨天等湿度过大天气，不应进行腻子施工。

（3）N型腻子批刮完成1-2天内必须打磨。

（4）腻子养护完成，上底漆之前须测定含水率和PH值，含水率≤15%，PH值≤10。

（5）腻子打磨建议使用300号以上的砂纸进行灯光照射打磨涂饰工程常见质量问题：开裂、起鼓、变色、发霉、返碱、不平整、流挂、毛刺、色差、咬色、污染、收边不平。

9.3泥水作业39.3.1 施工流程：39.3.2 泥水作业技术要点技术要点一：（1）厨卫墙面必须使用专用CM12粘结剂，公共区域及阳台墙面使用专用CM11，勾缝剂采用CN75专用勾缝剂。

严格按其配比搅拌，禁止掺入其他添加剂，并控制好其使用的开放时间2H内使用完。

（2）厨卫墙面已施工柔性JS聚合物防水涂料必须增加一道拉毛料，增加后期砖上墙后的抗拉拔强度。

（3）施工过程中使用砖饼或激光扫平仪配合靠尺施工，严格施行“三检”制度，以保证泥水的施工质量。

（4）非玻化砖上墙前一天需足量润水，以保证瓷砖胶的保水性。

（5）铺贴时需挑选砖，避免色差、裂纹、崩边掉角、尺寸不规则的砖上墙。

技术要点二：（1）墙地面严禁采用“工”字缝直铺，若墙面砖拼缝处导边，则可采用“工”字缝粘贴；（2）非整砖宜铺贴在两侧阴角或家具下方，单面墙地面不宜有两列以上非整砖（非标砖全部遮挡时不受限制），且同一面墙地面超过两列时，则不得将两列非整改相连铺贴；非整砖的宽度不小于原砖的1/3；（3）墙面由阳角开始排砖，阳角宜设整砖，宜整砖压非整砖；墙面与地面的缝隙应与大面一致均匀；（4）马赛克必须采用背板方式铺贴（采用环氧树脂将马赛克铺贴在背板之上，然后上墙铺贴，条件允许时采用仿马赛克瓷砖进行替代），转角马赛克尺寸不小于单粒2/3；最好采用仿马赛克瓷砖。

（5）地漏、开关、插座、给水管头预埋时均须按照排版图，不得跨缝安装技术要点三：（1）瓷砖胶厚度不允许超过5mm，粘结剂厚度过大，容易造成空鼓和粘结强度不够（2）建议每日日粘贴高度不超过1.5米，粘贴高度过高，下层砖未达到强度，造成支撑力不足，墙体滑动，粘结强度下降；（3）厨卫施工地砖时需先完成门槛石铺贴并做好闭水；（4）窗台石需宽出窗洞3-5cm，留设耳朵，并倒3mm的边，下部设置“V”字口；（5）要求使用专用购置的塑料十字卡进行砖缝控制，墙砖离缝预留缝隙1.0~1.5mm，地砖离缝预留缝隙1.5~2.0mm；（6）建议所有门槛石及窗台石倒边处理，以防止崩边、崩角。

技术要点四：（1）浴缸石边缘上口需倒边3mm，并加厚处理；（2）浴缸需设置专门的检修口，检修口必须使用钢构支撑，以防止浴缸石材断裂，考虑到开启便捷，可增设弹出式按扣；（3）门槛石与门套基层板间隙预留5mm，与贴面间隙为3mm。