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房地产市场调控的策略与效果分析随着国内经济的不断发展，房地产市场也成为了重要的经济领域之一。
然而，随之而来的是房价飞涨、投机炒房等问题，也引起了社会的广泛关注。
因此，房地产市场的调控成为国家政策重点之一。
本文将分析房地产市场调控的策略以及实施的效果。
一、政策调控的策略1. 宏观调控宏观调控是房地产市场调控的主要手段之一。
主要包括货币政策、财政政策和土地政策。
货币政策包括利率调控、信贷政策等；财政政策包括税收政策、对房地产开发企业的财政补贴等；土地政策包括控制供应量、提高土地出让收益等。
宏观调控通过宏观经济政策的调整，达到影响房地产市场的目的。
2. 微观调控微观调控主要是指对购房者和房地产开发企业的行为进行规范和管制。
主要包括购房政策、房地产开发企业管理等。
购房政策包括限购政策、限贷政策、以租代售等；对房地产开发企业的管理包括加强监管、规范开发行为等。
微观调控通过对个体的行为进行规范，避免市场出现恶性竞争和乱象。
二、政策调控的效果分析1. 宏观调控的效果宏观调控可以通过影响货币的供求关系、调整财政政策、控制土地供应等手段来影响房地产市场。
以利率调控为例，当央行提高利率时，会导致银行贷款利率升高，购房者贷款成本增加，从而影响购房意愿。
这种手段可以控制房价的上涨，避免市场泡沫。
但是，宏观调控需要考虑社会和经济的整体效益，控制难度较大。
2. 微观调控的效果微观调控主要通过对购房者和房地产开发企业进行管制和规范，避免市场出现过热或过冷等问题。
以限购政策为例，限购政策能够有效控制房价，降低市场泡沫。
但是，微观调控也存在缺点，会影响正常的房地产销售和购房需求，容易引起一些社会不稳定因素。
三、总结综上所述，房地产市场调控需要有科学合理的政策手段，并不断完善和优化。
在宏观调控方面，需要考虑国家整体经济和社会效益；在微观调控方面，需要加强对市场购房和企业开发行为的规范和管理。
只有通过不断完善和优化政策，才能避免市场泡沫和投机炒房，保持市场稳定、健康和可持续发展。
国家宏观调控及政策对房地产的影响房屋是人民生活所需的基本物质条件，在经济快速发展，城市规模不断扩大，乡村人口大量进入城镇的人口大量流动时期，国家进行宏观调控，稳定房屋价格，有利于保障广大群众的基本生活需求，促进公平，平衡贫富差距，调动群众的积极性，稳定社会秩序，保证经济平稳健康发展，提高人口素质，具有多方面的积极意义。
.一本轮金融调整对房地产市场的影响2010年是中国房地产市场的调控之年，2011年调控政策进一步升级和加深，一波又一波的严厉调控措施相继出台，共同发力，对楼市产生了巨大影响。
展望2012年，国家宏观政策是将继续从紧，还是放松？本次调控政策力度之严厉严格可谓空前。
所以很多人从这里看到了房价大幅下跌的希望。
但在我看来，任何事情都兼具两面性。
国家为了打击一小部分炒房者，把剩下的绝大多数正当二套房、三套房购房人群全都连带错杀。
诚然，炒房团能量巨大，但在绝对人群数量上，他们远远小于正当购房者。
所以我们会看到这次政策的颁布后产生的最大影响不是房价下跌，而是抑制，甚至阻碍了广大居民的正当购房需求。
这是非常不合理，甚至非理性的。
而一个政策如果越不合理，那么他存在下去，持续下去的可能性就越低。
其次，我们分析一下，这个政策真的那么有用吗？其实，对于房价上涨来讲。
本质上是资金推动的结果，和股票一样。
有钱房价就会涨，没钱了，房价自然跌。
那么我们来分析一下目前的形势。
08年，中国房价出现了大跌。
那次大跌最主要的原因是国家一方面严厉调控房屋买卖。
而另一面则紧缩信贷。
这一次国家在买卖方面的调控更加严厉，但在资金上呢？从07年末开始到08年上半年，我国经历了极为严重的通货膨胀。
二 .中小房地产企业融资方法 “121号”文件的出台对中小房地产企业融资无疑是雪上加霜。
中小房地产开发企业面临的最为现实和紧迫的问题就是如何筹措到资金，解决或缓解自身所遇到的资金压力。
相对于大型房地产开发企业，中小型地产企业的融资渠道单一，其所要采取的方法也不同。
2024年建筑业发展宏观调控作用论文一、宏观调控对建筑业发展的必要性建筑业是一个高度依赖政府政策支持的产业，政府的宏观调控对于建筑业的发展具有至关重要的作用。
首先，宏观调控可以优化资源配置，提高建筑业的整体效益。
政府可以通过制定相关政策和规划，引导建筑业向高效、环保、可持续的方向发展，避免资源浪费和环境污染。
其次，宏观调控可以促进建筑市场的健康发展。
政府可以通过加强对建筑市场的监管和调控，防止市场垄断和不正当竞争，保障市场的公平性和透明度。
最后，宏观调控还可以促进建筑业的技术创新和产业升级。
政府可以通过制定科技创新政策、鼓励企业研发新技术和新产品，推动建筑业的技术创新和产业升级，提高建筑业的国际竞争力。
二、宏观调控在建筑业发展中的具体应用政府在建筑业发展中的宏观调控主要包括土地政策、财政政策、货币政策等方面。
首先，土地政策是建筑业发展的基础。
政府可以通过制定土地规划和使用政策，控制土地供应量和用地结构，引导建筑业向节约用地、高效利用土地的方向发展。
同时，政府还可以通过调整土地出让方式和地价水平，调节房地产市场的供求关系，促进房地产市场的稳定发展。
其次，财政政策也是宏观调控的重要手段之一。
政府可以通过加大对建筑业的投入，支持建筑业的基础设施建设和技术创新，提高建筑业的综合实力和国际竞争力。
同时，政府还可以通过税收优惠政策、财政补贴等手段，鼓励企业加大研发投入，推动建筑业的技术创新和产业升级。
最后，货币政策也是宏观调控的重要手段之一。
政府可以通过调整利率、汇率等货币政策工具，影响建筑业的资金成本和融资渠道，调节建筑市场的供求关系，促进建筑市场的健康发展。
三、宏观调控在建筑业发展中的挑战与对策尽管宏观调控对于建筑业的发展具有重要作用，但在实际操作中也面临着一些挑战。
首先，政策的制定和执行需要考虑到各种复杂的因素，如市场需求、资源环境、社会稳定等，需要政府具备高度的决策能力和协调能力。
其次，政策的调整需要与市场变化保持同步，需要政府具备敏锐的市场洞察力和反应能力。
宏观调控与房地产市场健康发展初探随着我国国民经济的不断发展，房地产行业也日渐兴盛，改善了广大人民的居住条件，而且随着国家出台相应的管理政策，房地产行业的发展也在日渐成熟，但是，目前房地产行业的发展还是存在相当多的问题，而房地产行业的健康发展关系着我国的民生问题，与我国每一个老百姓的日常生活息息相关，是老百姓积极关注的日常问题，因此，政府对于房地产行业的宏观调控必不可少，必须保证房地产行业的健康发展，这样才能保证每一个消费者的切身利益。
因此，本文针对房地产的宏观调控政策和房地产市场的健康发展进行探究。
标签：宏观经济调控；房地产市场；健康发展目前房地产行业发展迅猛，房价也一直处于居高不下并且增长迅速的状态。
房地产行业的发展作为衡量国民经济的重要指标，一直备受人们关注，同时也是政府重点关注的对象。
房地产行业的健康发展对我国国民经济的发展具有重要影响，但是，现在我国的房地产行业还存在着很多的问题，这些问题值得我们的重视，比如，部分地区近几年来的房价大幅度上涨，房价增长速度过快，而且存在相当一部分炒房现象，极大的影响了我国房地产行业的健康发展，造成我国房源供不应求的假象，促使房价无故上涨，对老百姓的生活产生很大的影响，同时，也在很大程度上影响了国民经济的发展，因此，政府必须出台相关的政策，发展和完善房地产行业的相关管理制度，对房地产行业进行积极的宏观调控，保证房地产行业的健康发展，促进社会的和谐发展。
1、我国房地产行业的发展现状目前我国的房地产行业正处在蓬勃发展的阶段，发展态势迅猛，发展速度很快，房地产行业的快速发展对于我国经济的发展有着重要的作用，能够促进我国经济的快速发展。
但是近几年的房地产行业出现了很多问题，房价过高，并且房价的增长速度过快，出现投资过热的现象，我们知道，只有供求关系达到平衡的状态才会使经济持续稳定发展，但是我国房地产行业的长期供不应求的状态会使经济的发展失衡。
这些问题的存在极大的影响了我国普通民众对于住房的正常购买，不利于我国经济的可持续发展，因此急需我国政府健全相关政策进行宏观调控。
济纵横政府宏观调控政策对房地产市场的影响◎商磊（作者单位：哈尔滨市华能集中供热有限公司）房地产业从某种程度上来讲，属于我国的经济支柱性产业，做好房地产行业政策调控工作，对于促进国民经济的长期可持续发展，具有重要意义。
另外，通过分析国家宏观调控政策，也能够对房地产行业的发展水平以及未来的发展趋势等，形成一定了解，这对于房地产企业制定更加符合市场前景的发展策略，起着十分关键的作用。
因此，相关行业工作人员应当对此形成全面而正确的认知，从各个方面深入理解国家宏观调控政策对房地产市场的影响。
一、房地产业在我国国民经济中的地位在当前经济背景下，房地产行业显然已经成为我国经济繁荣的基本支撑点，同时也是我国国民经济发展的基本组成要素之一。
作为第三产业类型，房地产业的效益增长，就是国家经济创收的核心生产力。
从居民角度来说，房地产业的发展以及房地产基础设施的建设，也是改善人们居住生活条件的重要资源，对于提升人们的生活品质意义重大。
有数据显示，在较为发达国家和城市，房地产业经营所能提供的财富资源，已经在国民生产总值当中占据超过百分之十的比例，部分城市甚至超过百分之二十。
由此可见，房地产业已经成为人们的生活刚需产品，所体现出来价值不仅是行业效益，同时还具有很多的附加价值，比如城市形象等。
随着城镇建设水平的提高，这种具有鲜明时代化特征等产业，将迎来更加广阔的市场空间，这也会吸引更多的投资力量。
根据相关统计资料数据分析发现，我国自从改革开放以来，在外资投资吸引当中，房地产业所占的比例大概在四分之一左右，而通过房地产带动吸收的墙体项目投资也超过百分之四十。
综上所述，房地产建设，在经济促生长方面，起着关键支撑作用。
二、政府在房地产业领域的主要宏观调控政策就目前我国政府在房地产业领域的宏观调控情况来看，其政策把控内容主要包括以下几点：其一是政策落实调控。
要求各相关部门之间是必须协调互助，根据产业发展需求，及时地调整行业制度规范，明确制度条例，减少因为政策不明产生的矛盾冲突，同时缩短市场观望期。
中国房地产宏观调控政策效果研究近年来，中国房地产市场一直处于高速发展的阶段，但也面临着一系列的问题和挑战。
为了保持房地产市场的稳定和健康发展，中国政府采取了一系列宏观调控政策。
本文将就中国房地产宏观调控政策的效果进行研究。
中国房地产宏观调控政策的首要目标是防止房价过快上涨。
为了实现这一目标，政府采取了多种措施。
一方面，通过加大土地供应，增加住房的供应量，以缓解供需矛盾。
政府还限制了购房者的购房条件，加大了购房的限制力度。
这些政策有效地抑制了房价的过快上涨。
根据统计数据，2017年以来，大部分中国一线城市的房价涨幅逐渐趋于平缓，房价增速也明显放缓。
房地产宏观调控政策还带动了居民的合理消费观念的培养。
在过去的几年中，房地产市场火爆，房价不断上涨，很多居民将购房视为一种投资手段，将大部分的财富都投入到了房产中。
随着政府加大房地产调控的力度，购房的门槛不断提高，房价上涨的速度也逐渐减缓，居民开始调整自己的消费观念，将更多的钱放到其他投资项目中，如股市、债券市场等。
这有助于促进经济的多元发展，减少了对房地产的依赖。
房地产宏观调控政策还对稳定金融市场起到了积极的作用。
过去几年，随着中国房地产市场的快速发展，不少银行和金融机构将大量的资金投入到了房地产行业，形成了巨大的资金泡沫。
随着政府加大调控力度，通过限制房地产融资和加大房地产投资的风险防控力度，有效地减少了金融市场的不稳定性，避免了金融风险的扩大。
需要指出的是，房地产宏观调控政策也存在一些问题。
房地产调控政策对一线城市和二线城市的差异化处理还不够明显，有些政策在实际操作中可能存在一定的失误。
房地产市场的调控还需要与其他领域的宏观调控配合，形成合力。
城乡结构、税务体系等方面的改革也需要跟进。
中国房地产宏观调控政策的效果是显著的。
通过稳定房价、培养居民合理消费观念、维护金融市场稳定等方面的努力，房地产市场逐渐趋于稳定，并且对经济的多元发展起到了一定的促进作用。
浅析政府价格调控与我国房地产市场的发展随着我国经济的持续增长，我国各大中城市的房地产价格快速上涨。
本文针对上涨原因，提出不断完善房地产价格调控的措施，如改善房地产市场的供应结构,完善住房保障体系；重视土地供应政策对土地价格的调控作用,完善土地储备制度等，以期促进房地产市场健康发展。
标签：房地产调控房价上涨宏观调控房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，由于其产业相关度高，带动性强，和人民生活联系紧密，因而其价格波动会直接影响到整个国民经济的正常运行。
房地产价格快速上涨使得大量资金向部分地区集聚，加剧了我国贫富差距，而且房价的长期趋高，容易造成价格信号失真，引发房地产市场的虚假繁荣，出现房地产泡沫，增大银行的金融风险，危及金融安全。
房价问题已经成为社会广泛关注的热点问题。
与此同时，我国中央政府各有关部门不断出台政策法规，以稳定房价，加强对房地产市场的宏观调控。
但是，在市场经济中，稳定和调控房价是一项非常复杂的工程，只有在深入研究房地产价格上涨的各种原因的基础上，不断完善调控措施，才能促进房地产市场健康发展。
一、我国房地产价格上涨的原因分析1.政府管理的缺位是房地产价格上涨的重要原因政府管理部门的缺位造成了房地产市场缺少公开、公平、公正的市场机制。
由于开发企业和中介机构的市场准入制度不完善, 出现了大量的商品房违法违规销售行为如虚构买卖合同, 囤积房源；发布不实价格和销售进度信息, 恶意哄抬房价, 诱骗消费者争购;以及不履行开工时间、竣工时间等。
而面对这些违规现象, 各级政府的有关管理部门没有采取及时有效的措施给予行政干预, 致使房地产市场存在严重的信息不对称, 没有给消费者创造一个透明有序的房地产市场。
加之，许多地方政府为追求政绩，或明或暗地支持房地产开发商投资，而对投资方向不加限制和引导，以至于近年来我国房地产市场出现了结构性供求失衡，造成一部分中高端房地产商品积压，而有需求量大的普通商品房则供给不足，形成价格攀升的态势。
宏观调控政策对未来房地产市场的影响研究【摘要】房地产行业由于其重要的经济地位和社会影响力受到了国家政府和社会各界的广泛关注。
国家宏观调控政策的实施，从金融、财政、行政等政策着手，在供给端和需求端两手发力，力求克服房价持续上涨、供求不均等不良影响，推动未来房地产业持续平稳运行。
【关键词】宏观调控房地产市场影响一、引言房地产行业因其体量大、产业链长，在我国经济发展中的作用举足轻重。
住房问题是重要的民生问题和发展问题。
国家宏观调控政策的颁布，对于供给端和需求端都产生重要影响，特别是在当下疫情刚放开的经济发展恢复阶段，国家通过金融、财政等手段进行监督帮扶，对于未来房地产市场具有重要影响。
二、我国房地产市场宏观调控政策概述宏观调控是国家运用计划、法规、政策、道德等手段，对经济运行状态和经济关系进行干预和调整，把微观经济活动纳入国民经济宏观发展轨道，及时纠正经济运行中的偏离宏观目标的倾向，以保证国民经济的持续、快速、协调、健康发展。
房地产行业的宏观调控主要是指我国政府为了保证社会主义市场经济的协调可持续发展，运用金融、财政等政策，从宏观层面对房地产市场进行监督和调节，进而实现房地产市场整体上的供求均衡。
对房地产行业进行宏观调控，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
接下来，将针对房地产行业的宏观调控政策主要包括细分为以下几种类型：第一，金融政策。
金融政策是国家应对房地产行业进行宏观调控最主要的措施之一，从宏观层面从供给端和需求端进行调节监督，针对房地产行业开展的金融政策主要包括以下三个方面：首先，拓宽融资渠道，稳定房地产开发贷款投放。
支持个人住房贷款合理需求，稳定建筑企业信贷投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，保持债券融资基本稳定，保持信托等资管产品融资稳定。
第二，财政政策。
为遏制出现房地产泡沫现象发生，财政政策需要发挥了重要作用，主要通过运用税收杠杆，从需求和供给两方面改善房地产市场供求状况，具体主要是指通过设立各种税收抬高或降低房地产价格，满足低收入群体基本的住房需求的同时，提高购买限制住房成本，避免出现大规模炒房现象的发生。
管理浅析我国宏观调控政策对房地产业发展的影响与应对策略◇ 郭晓丽在我国房地产市场呈现迅猛发展的态势下，拉动了内需，成为经济发展的支柱性产业，然而同时也出现了房价过高、信贷杠杆水平较高等不良现象。
为此，我国出台了相关的宏观调控政策，如金融、税收、土地、保障房等政策，对房地产行业带来了较大的影响，然而并未达到预期的宏观调控目标，还需要探索我国宏观调控的应对策略，从而为下一轮调控提供新的思路和建议。
我国近年来制定和实施了各种房地产调控政策，然而并未达到预期的调控效果，房地产行业价格处于不断攀升的状态之中，显现出房地产泡沫化的过热局面，使宏观调控政策的执行暴露出诸多问题，为此，要探索宏观调控政策对房地产业发展的应对策略，更好地优化宏观调控对房地产业的实施效果。
一、我国历次宏观调控政策对房地产业的影响分析1.起步调控期（1998~2002）这一阶段的宏观调控政策以推动房地产市场制度改革为目标，探索住宅市场化的实现路径，以鼓励消费、拉动内需为调控目标，对于促进房地产业转型发展表现出积极的影响。
具体的宏观调控政策包括：住房制度改革；保障房建造；金融手段支撑；增大房屋供给量并降低贷款条件；配套税收制度等。
2.稳定调控期（2003~2008）这一阶段我国采用了相对平稳的宏观调控政策，以加强对房地产业的监管，收缩房地产业的投资，以更好地促进市场健康发展。
相关的宏观调控政策措施主要包括：“121文件”；“8·31大限”；上调金融利率；限定经济适用房；“国八条”政策；“90/70”政策；“外资限炒令”；二手房政策；连续上调存贷款基准利率等。
3.精准调控期（2008~2009）这一阶段，为了预防我国经济过热，宏观调控政策出现了大幅调整。
这期间的政策主要采用如下宏观调控政策措施：贷款利率优惠；降低购房成本；经济刺激等。
4.严格调控期（2010~2013）由于出现房地产业的投机现象，导致房价再次进入上涨通道，因而此时相关的宏观调控政策以推动市场有序健康发展为主，改善房地产市场的供需状况，以达到遏制房地产市场投机性投资的目的。
如何评价近期宏观调控对房地产业的影响随着我国宏观调控政策的不断推进，近期房地产市场也发生了一些变化。
本文将探讨宏观调控对房地产业的影响，并对此进行评价。
首先，宏观调控对房地产业的影响是显而易见的。
今年以来，中国政府加大了房地产市场的调控力度，通过加强房地产金融监管、严格执行“限购”政策等方式来抑制房价上涨。
此举无疑对房地产业产生了直接的、实质性的影响，使得一些房地产企业或开发商的业绩出现了下滑。
然而，对于整个社会而言，宏观调控所带来的影响可能还不仅仅局限于房地产业。
例如，通过对房地产行业的调控，政府可以缓解一些社会问题，例如防止房价过高带来的社会矛盾、抑制投机行为等。
与此同时，宏观调控对于房地产购房者来说也是一种利好。
通过政府调控，房价得到抑制，部分购房者可以享受到更加合理的房价。
此外，政府还推出了一系列政策以支持大众住房建设，如加大租赁市场建设，缓解中低收入家庭的住房问题等。
这些措施对广大人民的住房问题带来了积极的影响。
然而，宏观调控的影响也有其局限性。
首先，政策的影响有时难以准确预测。
例如，一些开发商为了应对政策变化，会提前推出新的房源。
这一行为可能导致短期内房价的下降，但同时也可能影响市场的稳定和可持续发展。
其次，政策的执行力度也需要得到充分考虑。
一些地方政府为了实现经济目标，不得不使用政策灵活性，这可能导致政策执行的不够力度，不能达到预期的效果。
综上所述，近期宏观调控对房地产业的影响较为显著。
从整体上看，政府加大了房地产市场的调控力度，对于缓解房价上涨、保护大多数购房者利益等方面发挥了重要作用。
但同时也需要注意政策局限性的存在，避免政策带来负面的影响。
如果可以更加合理地制定政策和加强执行力度，则房地产业的发展和整个社会的利益可能会得到更加充分和有效的保护。
政府宏观调控能否让楼市健康发展 关键词：房地产、崩盘、政府、宏观调控 主要内容：近日，网上热传“中国房地产崩盘时间表”，使得中国房地产会不会像当年日本房地产一样崩盘，成为各界讨论的热点!而日本房地产崩盘的原因主要是政府无作为。因此，政府的宏观调控能否拯救中国楼市在此时也成为了大家讨论的焦点。 自2008年以来，一些地方政 府推出了各种救楼市的政策：提供最少0.5%，最多7%的购房补贴、减免税收、购房可办理户口、提高公积金贷款额度……2008年11月份以来，政府采取了积极政策来促进住宅需求。这些政策包括：贷款利率下调(房贷利率削减了189基点)，房贷利率折扣上浮至30%，取消银行信贷配额并降低印花税以及其它房产交易税①。2009年1-10月，全国商品房销售面积和销售额分别达到6.6亿平方米和3.15万亿元，同比增长48.4%和79.2%，住宅销售面积和销售额分别为6亿平方米和2.8万亿元，同比增长50.1%和84.3%，规模与增速均创历史新高，其中销售额已超过2007年全年②。 一、我国房地产市场中存在的主要问题 1.房地产供给结构不尽合理。据统计资料显示，目前我国所开发的房地产中，住宅仅为房地产市场供给的2／3，其余1／3为非住宅，住宅与非住宅的结构性矛盾突出。在这2／3的住宅楼中，小高层和高层居多；高价位、大户型的商品住宅楼居多；适合中等收入居民需求的中、低价位、中小户型商品房偏少。这种不合理的供需结构背后潜伏着不少风险，可能导致房地产市场的虚假繁荣。因为房地产市场产品结构严重不合理，一方面会拉升中低价位的小户型商品房的市场价格，另一方面又将造成大户型、别墅、非住宅楼的严重积压。开发商如果漠视房地产市场中存在的问题，不可避免地会受到经济规律的惩罚，中外房地产市场有许多例子可以证明这一点。上世纪90年代日本房地产泡沫的破灭，1993年我国房地产市场的崩溃，留下大量烂尾工程，巨额资金套在一文不值的房地产项目上。这些危机的根源与今日我国房地产市场所萌发的征兆有相似之处，所以未雨绸缪很有必要。 2.房地产市场投机现象严重，人为哄抬房价。由于我国近几年房地产价格上涨较快，房地产保值、增值的作用已得到充分的肯定。但是，因缺乏配套的房地产法律制度对市场进行规范，所以投机现象甚为严重，市场上已形成了一大批专业的炒房族。许多经济发达地区的投机者涌入内陆省份的大中城市批量购买中低档商品住宅楼，低价买进、高价转手分销，人为抬高市场价格，制造出一种供不应求的市场假象。除专业的投机牟利者外，许多城市居民也由于过度的心理预期，按揭购买多套房产，希望在增值后转手倒卖，因此加速了房屋价格畸形上涨。这一系列现象的存在无疑加大了市场风险，因为无论是专业投机者还是普通居民，他们并不是这些房产的最终需求者，在一定时候将会作为市场供应者的面目出现，市场虚假繁荣背后的危机必将导致市场的供求失衡。这种非理性现象如果超过一定限度而得不到及时控制，不仅会导致大量房屋积压，更会造成银行资金不能回笼，将会引发一系列连锁反应。就目前而言，房地产的投机炒作行为和开发过程中由于腐败而产生的高额成本，加上客观上由于住房用地价格变动等因素，已经导致了房价的非理性攀升，并且还在以每年平均10％左右的速度上涨，致使大批低收入城镇居民购不起房。 3.房地产融资渠道过窄，金融品种单一，缺乏完善的风险预防机制。我国房地产业的资金大部分来源于银行贷款，整个房地产市场基本上是在国有商业银行的支撑下得以迅速发展膨胀。在现有的法律制度下，房地产开发商缺乏约束自己经营行为的动力和压力，他们的非理性扩大投资和开发规模，一方面造成房价居高不下，另一方面同时又积压大批商品房，一旦出现风险全部由银行承担。然而金融机构因为体制上的原因，缺乏对自己行为和责任进行有效约束机制，对借款人的资产信用和风险状况没有准确的评估能力，加上房地产贷款客观上存在单笔贷款数量大、期限长、风险高等特点，又缺乏其他的金融工具支持变现，使得商业银行的风险不断在积累增大。 我国政府部门针对上述情况颁布了若干规定，希望通过货币政策工具，整顿和规范金融企业的房地产信贷业务、挤压房地产行业的泡沫、制止房地产信贷业务中的违规操作，以防范金融风险的发生。这一系列措施对维护房地产市场秩序起到了良好的作用。但是这些措施就像一把双刃剑，在规范市场秩序的同时也给一些不发达地区的房地产市场造成了很大的负面影响。因为提高银行信贷进入房地产市场的门槛，在没有开发出其他新的房地产融资工具的情况下，会导致欠发达地区房地产融资渠道的萎缩，出现新的金融抑制现象，人为地制造大批烂尾楼和不良贷款，引发新的经济和社会矛盾。 二．政府宏观调控为何作用不大
过去两年来，政府针对房地产市场的宏观调控手段可谓严厉，然而全国房价依旧继续呈现加快上涨态势。国家统计局昨日公布的数据显示，第三季度70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%，新建住宅价格上涨9%。这一数字达到了近年来的最高点。这表明，政府未来的调控任务还很艰巨。 房价为什么难以“降伏”？有人利用市场供求理论来分析中国房地产市场的价格现象，认为价格快速上涨就是因为供求矛盾加大，严重供不应求所致。实际上，供求的不平衡只是表面现象，更核心的原因在于消费者对市场的预期。 我们并不否认供求关系本身对价格的重大作用，但供求量的变化是“现在量”，而预期是“未来量”，人们现在的购买行为往往是着眼于未来，从这个角度看，市场预期的变化往往对房地产的价格产生重大影响。投资者投资房产的目的是什么？当然是为了以后卖出获利。自住者购买的目的虽然首要是解决居住问题，但房屋的保值增值功能也不可忽略。如果消费者预期未来房地产市场走下坡路，价格回落，那么绝大部分的投资者和较大部分的自住者会选择观望。这种情况出现后，房地产行业的诸多非理性行为会得到抑制。 在过去的两年里，尽管政府通过各种强力措施，试图改变房价不断上升的态势，但市场普遍的预期却是未来市场价格会涨，而不是跌，这与政府的意愿和“稳定价格”的调控目标形成错位。当然，这并不说明政府没有能力影响市场，关键是产生影响的方法、方式、手段是否完全到位或对路。在目前房价依旧不断上升的条件下，政府在努力调控供求的同时，还要采取有效的措施，改变消费者对房地产市场的预期――如此，或会有助于达到调控目标。 回顾近两年来政府出台的若干政策，“90/70”政策具有代表性。政府通过正式文件直接干预市场，规定了市场投资主体的投资范围以及产品规格，然而房地产开发商却不会完全依循政府意志，而更多地通过考量利益来决定其投资行为。这种政策传导与执行的错位会导致该政策的效果打折扣。最新的统计显示，上半年符合“90/70”政策的住宅投资只占总住宅投资的19.5%，与政府的调控目标相差甚远。投资的减少导致了市场供应的减少，消费者对房价的预期自然是会更高。 另一类政策是在生产和流通环节加税。众所周知，政府通过增税的手段并不必然影响需求。在房地产市场中，由于税赋转嫁的作用，新增加的税收往往也会提高购房者的负担，这种负担有时候反而推升房价。同样，收紧住宅土地供应的政策直接导致开发商对获取土地的恐慌，一些地产类上市企业由于融资成本较低，更使得全国各地“地王”频出。土地价格的急速上升恰恰给了消费者明确的房价上涨的信号。 三．中国房地产崩盘与否关键在政府调控
通过“中国房地产崩盘时间表”可以看出，表面上目前的中国和当年的日本是非常类似的，但其实事情的本质是不同的。
第一，中国房地产只是局部过热，泡沫还没发展到二三线城市。“最重要的是，当时的日本政府不仅出牌迟缓、并出错牌，而现在我们中国政府不仅及时出牌防范危机发生，而且手上还有牌没有出尽，比如说城市化中，还有很多将得到土地补偿的农民要进城，比如说利率调整等等措施，还没有用。”
第二，中国政府目前正积极采取措施调整经济结构和调控楼市。从“两会”一直到今天，政府为抑制房价和地王出台了不少政策。虽然房价还在涨，地王还在出现，但是宏观调控仍将继续下去，直到房地产行业健康稳定的发展。
从日本房地产崩盘的历史教训中，我们看到一个政府在应对危机的能力将会起到决定性作用，而正是日本政府的无作为才导致了日本房价上涨到无法控制，最终崩盘。
尽管很多理由说明中国不会重蹈日本的覆辙，但是，由于日本泡沫扩张和破裂的直接原因是日元升值和基础货币过多，与中国目前面临人民币升值压力和基础货币过多的情况相似，因此分析日本房地产泡沫破裂的经验教训有着积极的意义。
四．促使我国房地产业走出误区的建议 1．加强中央政府对房地产市场的宏观调控，采用法律、行政、经济等多种手段规范地方政府和房地产开发商的行为。我国房地产业已极大地带动了其他产业的发展，并已成为我国国民经济的重要组成部分，是我国现在阶段的主导产业之一。房地产的波动也会带来宏观经济的繁荣与萎缩。为了减缓房地产业周期性波动给我国国民经济所带来的负面影响，消除仅靠市场机制调节所带来的失灵问题，应充分发挥中央政府对房地产市场的宏观调控。任何一个产业的发展与否，均与各级政府的指导思想息息相关，所以对房地产业的宏观调控首先要规范各级政府的行为，其中又应将约束政府房地产用地审批作为重中之重。在政府的具体措施上，对不同地区、不同使用目的房地产市场有所不同，加强市场空间更为广阔的经济适用小户型商品房投资开发：其次是采用财政、金融和其他行政手段优化房地产结构，有效抑制房价过快增长，更好地满足广大中低收入阶层的需要。 我国房地产市场混乱与我国在这一行业的立法缺失有很大联系。加强房地产立法是解决我国房地产市场种种问题和矛盾的根本方法，是确保我国房地产业高效、有序发展的制度保障。然而我国目前房地产市场经常面临的是无法可依，主管部门只有经常下发红头文件，这些文件往往前后矛盾、相互冲突。由于大部分文件阶位低，约束力不强，并且缺乏承担法律责任机制，所以文件所定政策的落实就大打折扣。为了确保房地产业的规范发展，我们必须加强相关立法，没有规矩则不成方圆，完善、严密、行之有效的法律不仅应约束房地产开发商和其他中介机构权利和义务，而且也应该规范各级政府在房地产开发中的权限与责任。用法律的形式规范政府对项目的审批和土地价格的制定，严格依法出让土地。 ２．盘活存量土地，加强土地市场的管理。土地是整个国民经济发展的关键，是一个国家的立国之本。为了在我国相对贫乏的土地资源上为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的生存与发展环境，实现我国房地产业的可持续发展，从长远看应从根本上改变我国现有的土地产权制度和土地审批制度，建立一套界限清晰、切实可行、受法律保护的产权制度；然而在短期内要做的则是提高存量土地开发和利用，严禁农用地转为城市建设用地的审批，加强旧城区的改造，阻止外延式的盲目扩张。 中央政府对房地产建设用地土地的管理，首先要理顺对土地的管理体制，然而是强化管理手段和管理措施。但这些制度的改革与落实，必须以思想认识的提高为前导，因此各级政府和国民要有忧患意识，要认识到土地是不可再生资源，土地的滥用将影响到子孙后代的生存与发展。在此基础上，政府主管部门应兼顾现在与未来的双重要求，全面考虑制订一个健全的房地产开发用地计划供应制度；严格限制政府征地、划拨土地的范围：取消土地出让的“双轨制’。坚决制止暗箱操作，土地使用权应尽快全面进入有形市场，实现土地供应公开化和市场化。各级政府应当积极从社会意识、法律建设、市场监督和信息管理等方面为土地市场的高效运行营造良好的制度环境。 3．改善供应结构，加大中低价位商品房的建设开发。合理调整和完善商品房结构，根据市场实际需求，通过政策、房地产信贷和土地供应等宏观调控手段，控制大户型、高价房的建设量，加快普通商品房和经济适用房的建设，适度提高商品房预售门槛，运用金融和
