万科营销策划方案【篇一：万科房地产营销策划书】万科进入北大学城市场营销策划书策划人：徐超2013年4月25日前言目录第1部分概要提示 ....................................................................................................... (1)第2部分环境分析 ....................................................................................................... (1)2.1 市场分析 ....................................................................................................... (1)2.1.1 杭州房地产市场分析 (1)2.2 房地产发展状况 ....................................................................................................... (1)2.3 土地出让情况 ....................................................................................................... (2)2.4 丁桥区域房地产市场分析 (2)2.4.1 区域城市规划 (2)2.4.2 房地产开发现状 (3)2.4.3 竞争项目分析 (3)2.5 市场走势研判 ....................................................................................................... . (4)第3部分机会分析 ....................................................................................................... (5)3.1 杭州房地产客户分析 (5)3.2 杭州市住宅需求特征分析 (8)3.3 丁桥区域客户特点分析 (9)3.4 目标客户群定位 ....................................................................................................... . (11)3.4.1 目标客群特征： (11)3.4.2 选购产品的动机： (12)3.4.3 购买行为特征： (12)第4部分产品分析 ....................................................................................................... . (13)4.1 地块现状分析 ....................................................................................................... .. (13)4.1.1 地块环境调研 (13)4.1.2 地块周边环境调查 (13)4.1.3 地块交通条件调查 (14)4.1.4 周边市政配套设施调查 (14)4.2 swot分析 ....................................................................................................... (15)4.3 产品定位 ....................................................................................................... . (16)第5部分战略及行动方案 (17)5.1 定价原则 ....................................................................................................... . (17)5.2 定价建议 ....................................................................................................... . (17)5.3 价格调整方案 ....................................................................................................... .. (18)5.3.1 开发成本核算 (18)5.3.2 价格定位 ....................................................................................................... .. 20第6部分营销策略 ....................................................................................................... . (22)6.1 推广主策略 ....................................................................................................... (22)6.1.1 平面广告形式 (22)6.1.2 多维广告形式 (22)6.2 媒体组合建议 ....................................................................................................... .. (23)6.2.1 媒体投放目标 (23)6.2.2 媒体投放原则 (23)6.2.3 媒体选择 ....................................................................................................... .. 236.3 营销活动策略 ....................................................................................................... .. (24)6.3.1 活动设想 ....................................................................................................... .. 246.3.2 活动预期达到的效果 (25)第7部分营销成本 ....................................................................................................... . (26)7.1 总体预算 ....................................................................................................... . (26)7.2 预算分布 ....................................................................................................... . (28)第8部分行动方案控制 ....................................................................................................... .. 298.1 项目规模及开发进度 (29)8.1.1 销售策略 ....................................................................................................... .. 29第9部分结束语 ....................................................................................................... .. (33)第1部分概要提示融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。
模板文件07年常平万科城营销推广思路1、三个重要节点将07年分为三个阶段，分别是：‘5月1日丹枫院发售’、‘8月份长岛别墅发售’、‘10月1日三期别墅发售’。
2、户外：最重要的宣传渠道，也是2007年万科城项目形象及重大销售事项传播的最重要工具。
而整个项目07年的宣传将按照：‘重新树立万科城作为别墅项目的形象’到‘围绕别墅形象展开全年的推广’来进行。
➢ 线上宣传媒体以户外为主，特别增加黄江、大朗户外广告牌，在东坑、横沥则只需各增加一块。
25810第一阶段：导入别墅形象+丹枫院发售 第二阶段：持续消化二期余货 +进一步提升别墅项目形象第三阶段：推出三期别墅产品25810别墅的万科城丹枫院开售 别墅项目里的绝版洋房 万科城的别墅生活观 万科城的别墅产品观+三期别墅发售 万科城的别墅价值观346791112346791112模板文件3、针对三个阶段的推广侧重点，分别导入三个重要活动以支持：飞艇巡游活动：扩大万科城的知名度，形成市场话题，为丹枫院开售带来更多关注视点。
交响音乐晚会：配合别墅形象举办的高端、高品位活动。
并能通过派发门票的形式聚集公务员、事业单位、老板、企业高管等客户群体一同参与。
别墅产品推介会：万科城别墅新品发布会。
广而告之市场和客户：一个别墅大项目降临。
飞艇巡游活动交响音乐晚会别墅产品推介会下乡放电影活动持续开展常平姓氏文化展 东莞东部发展史展 华润万家 开张活动 元宵节 篝火晚会 万科城 植树活动 台商 晚会活动 盛大 开盘活动 万科城儿童 节欢乐日 入伙业主 庆典活动别墅 鉴赏活动广东住宅发展史展学校家长 见面活动模板文件4、直邮或夹报作为户外宣传的重要补充，是镇区代替报纸广告的重要形象载体。
短信的投放则以扩大开售前的市场覆盖率为主。
5、影视片对重新树立别墅项目形象起到丰满作用，因此仍然建议在8月份长岛别墅推出之前完成一个较低成本的别墅形象片；而且，影视片虽然在常平的宣传效果不理想，但在大朗、东坑、横沥等房地产项目较少的镇区还是重要的媒体渠道。
