青岛市住宅小区物业管理实施细则
（1９95年７月７日青政办发〔1９９5〕4７号）
第一章总则
第一条根据《青岛市住宅小区物业管理试行办法》（以下简称《办法》），制定本细则。
第二条《办法》所称物业管理，是指物业管理单位对住宅小区实行的专业化统一管理和综合性服务。包括对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿地等维护与修缮和环境卫生、交通、治安保卫、环境容貌等管理和服务活动。
第三条本市行政区域内的建筑面积在５万平方米以上的新建城市住宅
小区、建筑面积在2万平方米以上的旧城改造区(片）住宅小区(以下简称小区)，应实行物业管理。ﻭ《办法》发布前,已入住居民、暂不具备条件的住宅小区,应搞好规划,创造条件，并在市政府规定的期限内逐步实行物业管理。
公寓、商住楼、写字楼、办公楼、别墅区及建筑面积在２万平方米以下的居住组团等，亦应创造条件，实行物业管理。
第四条物业管理纳入住宅小区建设规划。住宅小区建设可行性研究报告应载明实行物业管理的意向。
第五条青岛市城乡建设行政主管部门是本市住宅小区物业管理的行政主管部门(以下简称市物业主管部门),下设市物业管理办公室（以下简称市物业管理部门）,按规定的权限分工，负责物业管理的具体行政管理工作。
市和各县级市(含黄岛区、崂山区、城阳区，下同)物业管理部门的职责：ﻭ(一)贯彻执行有关住宅小区物业管理的法律、法规、规章,制定住宅小区物业管理发展规划;ﻭ(二)负责本辖区物业管理单位的资质审核管理工作;
(三)对住宅小区物业管理招标、招聘工作进行监督和管理;ﻭ（四）负责组织辖区内住宅小区综合验收和交接工作。
（五）按权限分工负责住宅小区管理基金的管理和使用。
市南区、市北区、四方区、李沧区(以下简称四区）物业管理部门的职责:
(一）负责本辖区物业管理单位的资质初审管理工作；
（二）参与本辖区内住宅小区的竣工验收和交接工作；ﻭ（三)参与本辖区内住宅小区物业管理的招标、招聘工作的监督和管理;
（四）负责本辖区内住宅小区物业管理承包合同、委托管理合同的登记备案工作;ﻭ（五）协调本辖区内有关管理部门与住宅小区管委会、物业管理单位的工作关系。
第六条房管、市政、园林、环卫、公用事业、公安、交通、工商、物价等行政主管部门,按照职责权限分工,负责对住宅小区委托物业管理单位管理事项进行监督与指导。ﻭ
第二章管委会
第七条住宅小区交付使用且入住率达到５0％以上时,县级市、区物业管理部门应会同开发建设单位和县级市、区人民政府指定的街道办事处，召集首次房屋所有人和使用人（以下称业主）代表大会，选举产生住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。ﻭ管委会委员数额,根据住宅小区规模大小确定，一般为11至１５人，设主任１人(由当地人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任),副主任2人(由业主代表中产生)。
管委会每届任期为３年，管委会委员可连选连任。管委会委员在任职期间如有变动，应召开业主代表大会及时补选。
管委会下设办公室,聘请工作人员１至３人,负责处理日常工作,其费用由物业管理单位负担。
第八条管委会为社团法人组织，依法登记备案，取得社团法人资格。
第九条管委会全体会议应每季度召开一次。经管委会主任提议或有三分之一以上委员建议，可随时召开会议。涉及本住宅小区物业管理的重大事项，由管委会过半数以上组成人员实行无记名投票表决制度。决定事项，必须达到三
分之二以上多数通过。ﻭ住宅小区业主代表大会应每年召开一次，由管委会组织并报告工作。
第十条管委会通过招标、招聘等形式确定本住宅小区的物业管理单位并与其签定《住宅小区管理承包合同》。《住宅小区管理承包合同》应报市和县级市、区物业管理部门备案。
《住宅小区管理承包合同》应包括管理项目、管理内容、管理费用、双方权利和义务、管理与服务质量、合同期限、违约责任等内容。
《住宅小区管理承包合同》期限一般不过３年,到期可续签或重新签订。
第三章物业管理单位
第十一条实行物业管理的住宅小区,由物业管理单位实行专业化统一管理和综合性服务。
物业管理单位是具备相应资质条件的企业法人。
第十二条物业管理单位成立应当具备下列条件：ﻭ（一）有明确的章程和固定的办公地点；
(二）有独立健全的组织管理机构,以及与其管理相适应的专业、技术和管理人员5人以上；ﻭ(三）有自有流动资金10万元以上,注册资金不低于１０万元。
第十三条申请物业管理单位资质应当提交下列证明文件:ﻭ(一）资质申报表;ﻭ(二）主管部门的批准成立文件；ﻭ（三）企业法定代表人和专业、技术、管理人员的职称证件;
（四）资信证明;ﻭ（五)当地物业管理部门的初审意见。
第十四条物业管理单位必须持有市物业主管部门颁发的《物业管理资质证书》,并向工商行政管理部门领取《营业执照》后，方可从事住宅小区物业管理业务。ﻭ外地和境外物业管理单位进入本市从事物业管理业务的,须经市物业主管部门审查登记。ﻭ未按规定办理手续从事住宅小区物业管理业务的，应在本细则发布后一个月内申请补办手续。
第十五条住宅小区开发建设单位应在业主入住前６个月，向市或县级市物业管理部门申请自行或委托物业管理单位对住宅小区实行前期管理。管理费用
由开发建设单位自行承担,也可向市或县级市物业管理部门申请借用部分住宅小区管理基金。
在同等条件下，住宅小区原开发建设单位,具有物业管理的优先承包权。
第十六条开发建设单位自行或委托物业管理单位对住宅小区实行前期管理期间，应接受业主及有关部门的监督。
第十七条住宅小区经竣工综合验收合格交付使用后，开发建设单位应按《办法》第十条的规定向负责接收的管委会提供完整的档案资料。
第十八条分期验收的住宅小区,开发建设单位应在居民入住前6个月,按规定向物业管理部门申请自行或委托物业管理单位实行前期管理的同时提出分期验收的申请。分期验收合格,其房屋及配套设施具备基本使用功能和符合实行物业管理规定条件的,可入住业主。
分期验收中，对按规划要求应配套建设的设施未全部建成的,应明确期限,逐步完善。
第十九条边建设边交的住宅小区委托物业管理时，开发建设单位应先将住宅小区内已配套建成的管理用房或商业网点用房交由物业管理单位使用,待管委会成立后再正式办理有关移交手续。
第二十条住宅小区内经工程质量验收合格的房屋自入住之日起，其开发建设单位应向物业管理单位一次性支付该房屋建筑总面积每平方米３元的保修金,1年内由物业管理单位负责养护修缮,并由双方签定《住宅小区房屋回修与保修合同》。
第四章业主
第二十一条入住住宅小区的业主须遵守以下规定：ﻭ（一)不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调；不得擅自改装、拆除公有房屋原附属设施；装修房屋应符合有关规定。
（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整洁和安全;禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、砌煤池、建违法建筑；禁止在阳台上砌墙和存放超重的物品。
