老旧小区综合整治节能改造工程项目管理业务手册第二版
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北京市老旧小区综合整治节能改造工程
项目管理业务手册
技术质量部
2014年12月 目录
1 总则 ................................................................................................... 3
2 项目管理工作的总程序 .................................................................... 4
3 项目管理机构 ................................................................................... 8
4 项目管理人员职责 ............................................................................ 9
5 熟 悉 施 工 图 纸 ........................................................................ 11
6 项目管理规划 ................................................................................. 12
6.1 一般规定 ................................................................................ 12
6.2 项目管理规划大纲 ................................................................. 12
6.3 项目管理实施规划 ................................................................. 13
7 工程资料分类与归档保存 .............................................................. 16
附录一 中央和国家机关老旧小区综合整治工作规程（摘录） ...... 17
附录二 国管局老旧小区综合整治工作文件 ..................................... 30
附录三 国务院及部委关于老旧小区综合整治相关文件 ................. 32
附录四 北京市关于老旧小区综合整治相关文件 ............................. 33
1 总则
1.0.1 为提高公司建设工程项目管理水平， 促进建设工程项目管理工作的程序化、规范化、科学化，特编制本规程。
1.0.2 本业务手册编制的依据是《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程项目管理规范》GB50326、《建设工程资料管理规程》DB11/T695-2009等有关工程建设监理的法律、法规和标准。
1.0.3 本业务手册适用于北京地区内新建、扩建、改建建设工程的项目管理工作。
1.0.4 项目管理单位与建设单位的关系
(1)建设单位与项目管理单位的关系是委托与被委托的合同关系；
(2)项目管理单位直接对建设单位负责，在项目管理业务活动中必须维护建设单位的合法权益。
1.0.5 建设工程项目管理应坚持以人为本和科学发展观，全面实行项目经理责任制，不断改进和提高项目管理水平 实现可持续发展。
2 项目管理工作的总程序
2.0.1 项目管理单位应主动在可行性研究阶段或与建设单位签订项目管理合同后，即可协助建设单位进行项目管理工作并形成基建文件。
2.0.2 基建文件从立项申请并依法进行项目申报、审批、开工、竣工及备案全过程所形成的全部资料。按其性质可分为：立项决策、建设用地、勘查设计、招投标及合同、开工、商务、竣工验收及其他备案文件。
2.0.3 项目管理工作总程序，见如下流程图
项目管理流程图
形成 形成
形成
形成 形成
形成 形成
形成 形成
形成 形成
形成
形成
形成 形成
形成
形成 形成
项目申请
项目建议书编制与批复
可行性研究立项
可行性研究报告编制与批复
《规划意见书》等
列入年度计划
年度计划表
办理征地手续
《建设用地规划许可证》
《北京市城镇建设用地批准书》
用地申请
选址报告
用地批准文件
《规划意见书》
测量、勘察
《拨地测量及测量报告》
工程地址勘察合同
《地质勘察报告》
《建筑用地钉桩通知单》等
设计招投标
《规划意见书》
《审定设计方案通知书》
设计合同、设计概算
初步设计
编制设计文件 施工图设计及说明
设计计算书
建设规划申报 《建设工程规划许可证》
施工图报审 消防设计审核意见
施工图设计文件审查通知书
施工图审查报告
监理招投标 监理招投标文件、监理合同
施工招投标 施工招投标文件、施工合同
形成
形成
形成
形成
形成
列入城建档案 形成
馆接收工程
形成
形成
形成
2.0.4 立项决策文件包括：项目建议书（代可行性研究报告）及其批复、有关立项的会议纪要及相关批示、项目评估研究资料及专家建议等。根据项目大小、投资主体的不同，项目建议书的批复文件分别由国家、行业或北京市相关政府管理部门审批。 办理开工手续 《北京市建设工程开工审查表》
工程质量监督手续
《建设工程施工许可证》
施 工 建设单位采购物资的质量证明文件及报验文件
测量成果及验线
工程报竣 工程竣工报告（施工单位）
监理单位
竣工预验收 勘察单位
质量检查 设计单位
质量检查 《单位工程竣工预验收报验单》（
《工程质量评估报告》（监理单位）
《工程质量检查报告》（勘察单位）
《工程质量检查报告》（设计单位）
规划验收 建设工程规划验收合格文件（建设工程规划许可证附件上加盖规划验收章）
工程档案预验收 《建设工程竣工档案预验收意见》
（城建档案馆）
工程竣工验收 《工程竣工验收报告》（建设单位）
《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》
规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件
工程接收 《竣工移交证书》（监理单位）
《房屋建筑工程质量保修书》
工程接收 《北京市建设工程竣工验收备案表》等备案文件 2.0.5 建设用地文件包括：征占用地的批准文件、国有土地使用证、国有土地使用权出让交易文件、规划意见书、建设用地规划许可证等。建设用地文件分别由国有土地管理部门和规划部门审批形成。
2.0.6 勘查设计文件包括：工程地质勘察报告、土壤氡浓度检测报告、建筑用地钉桩通知单、验线合格文件、设计审查意见、设计图纸及设计计算书、施工图设计文件审查通知书等。建筑用地钉桩通知单、验线合格文件、审定设计方案通知书由规划部门审批形成。
招投标及合同文件包括：工程建设招标文件、投标文件、中标通知书及相关合同文件。
2.0.7 开工文件包括： 建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。工程开工文件分别由规划部门和建设行政管理部门审批形成。
2.0.8 商务文件包括：工程投资估算、工程设计概算、施工图预算、施工预算、工程结算等。
2.0.9 其他文件包括：工程未开工前的原貌及竣工新貌照片、工程开工、施工、竣工的音像资料、工程竣工测量资料和建设工程概况表等。
3 项目管理机构
3.0.1 项目管理单位执行建设工程委托项目管理合同时，必须建立工程项目管理机构—项目管理部。
3.0.2 项目管理部的组织形式和规模应根据建设工程委托项目管理合同约定的服务内容、工程类别、规模、技术复杂程度、建设工期、工程环境等因素确定。
3.0.3 项目监理部人员配置一般不得少于三人，并应满足施工监理各专业的需要。
3.0.4 项目管理单位应于委托项目管理合同签订后十天内将项目项目部的组织形式、人员构成及对项目经理的任命书面通知建设单位。
3.0.5 项目人员构成包括:项目经理、工程师、资料员。
3.0.6 一般项目经理应在项目管理过程中保持稳定；必须调整时，应征得建设 单位的同意；项目管理部的其他人员可根据工程项目进展的需要调整，但应书面通知建设单位。
