降价潮下的海南地产观察

阵痛中前行的梅河口市房地产市场自2011年1月国务院颁布新“国八条”以来，各项相关政策较2010年的新“国四条”已全面升级，两年来，以“限购”、“限贷”、“限价”为核心的行政性干预政策已经基本奏效，各地成交量持续低迷，房价开始出现回落，土地市场亦日趋下行。

为巩固调控效果，中央政府近期不断强调，2013年宏观调控政策不放松的决心，预计后市政策整体松绑的可能性较低。

基于上述对政策面的判断，梅河口市商品住宅投资增速和新开工增速将进一步放缓，新建商品住宅成交量增幅将进一步下滑；区域中心城市梅河口市新房成交量则在低位调整。

一、房地产市场回顾去年以来，梅河口市房地产市场经历了向死而生的转折。

年初，房企的存货周转率和总资产周转率均在下降，三项费用攀升和降价削弱了房企的盈利水平。

另外，在量价齐跌的市场里，房企难免存在存货减值的风险。

在悲观的预期下，房企债权融资失效难免要进行股权融资，谓之“去杠杆”。

其后，随着当地政府出台政策微调政策，加上央行连续降准降息使得流动性得以改善、开发商采取以价换量的销售策略、购房者信心恢复等利好出现，推动商品房销售面积和销售金额从3月开始恢复增长至今，底部企稳回升的趋势明显。

市场的三大滞后指标“土地交易、新开工面积、房地产投资”在三季度也逐步见底。

因此，梅河口市房地产整体行业在今年筑底过程进展顺利，复苏迹象明显。

梅河口市作为吉林省重要的区域中心省份，最近几年来其房地产市场也是得到了长足的发展。

2011年，全市的商品房销售面积达到新高，高于全国平均水准。

梅河口市的市场与全省市场一样出现了一定程度的调整，但月度的销售数据也已经呈现出筑底的迹象，滞后指标土地成交、新开工面积和房地产投资的增速见底明显。

而中心城市梅河口的房地产市场在最近几年来也是呈现出非常不错的发展态。

二、寻找沙漠中的绿洲，家庭部门加杠杆回顾梅河口市今年的房地产市场表现，市场回暖的核心的力量在于政策带来流动性的支撑、房企的价格让步和中国区域中心城市的加杠杆的能力。

传多家银行停止房地产贷款众券商急议后市演变2014年02月23日20:10来源：21世纪网作者：周洲2月22日深夜，网传兴业银行停止房地产贷款，接着陆续传出交通银行、招商银行、中信银行和农业银行等有类似规定和通知。

虽然杭州降价楼盘仅两个，海通证券地产研究组称，“历史经验表明，降价预期对地产杀伤力很大，真实降价对A股杀伤力更大。

21世纪网马年房地产市场寒潮来袭。

2月22日深夜，网传兴业银行[-3.80% 资金研报]停止房地产贷款，接着陆续传出交通银行[-2.33% 资金研报]、招商银行[-2.23% 资金研报]、中信银行[-3.29% 资金研报]和农业银行[-1.68% 资金研报]等有类似规定和通知。

之后，21世纪网从相关渠道确认了兴业银行和交通银行确实下发房地产贷款停贷方面的通知，只是具体内容与网传稍有不同。

2月23日，国泰君安、海通证券[-3.42% 资金研报]、申银万国、广发证券[-3.33% 资金研报]和招商证券[-2.67% 资金研报]分别举行了“银行停止房贷”事件的电话会议，讨论了事件影响和未来宏观和房地产基本面可能的演进走势。

非全面停止房贷仅为暂停国泰君安银行分析师邱冠华称，传闻中提及的某银行全面停止一切房地产相关业务，消息属实，但部分细节不准确。

“这个规定是该行在春节前两周的…全行资产负债管理例会和风险管理例会‟上做出的决定：要求业务一线在暂停期间重新梳理和审视房地产相关业务，之后再出台新政策并执行。

”邱冠华表示，“暂停期限截至2014年3月底，届时会出台区别对待政策，新政策出台之后一些业务会恢复正常；暂停业务主要包括狭义口径的房地产供应链金融业务（如钢铁、水泥和施工）、夹层融资业务（主要是股权融资擦边球业务）以及房地产开发贷款，不包括土地储备贷款和按揭贷款；传言的其他银行情况不属实，其他银行开展房地产相关业务的态度相比2013年下半年暂时没有变化；预计其他银行…一窝蜂跟进、一刀切暂停‟的可能性较小，总体将会执行…总量控制、结构调整和区别对待政策‟。

房地产专题报告一、当前房地产融资的困境2016 年前，中国房地产政策顺应了几轮地产周期，每次放松和收紧的力度都非常大。

政策着力点主要集中在“需求端”，通过调控贷款利率和额度，限制炒房投机，整体房价也呈现大开大合的趋势，主要城市新建商品住宅价格指数同比增长最高接近10%，最低时跌至-6%。

房地产行业紧密收紧政策，第一轮自2003 年 6 月起，当时国家政策旨在严厉控制1998 年房改后，地产信贷过度扩张的行为；第二轮自2009 年12 起，政策重点打击2008 年金融危机后，宽松政策带来的房地产过度投机行为，通过上调首付比例、限购、暂停发放三套及以上住房贷款等政策，对房地产金融去杠杆，遏制房价上涨势头，2012 年时房价甚至转为负增长。

第三轮自2016 年10 月，中央提出“房住不炒”和“三稳”政策，房地产行业回归刚性住房属性，整体政策的基调愈加稳定，整体市场价格始终被严紧控制在合理范围之内，调控政策也越加细致且具有针对性，政策实施强调因城施策。

当房地产市场增长过热，政府会出台一系列紧密政策针对性调控；当房地产整体下行压力过大，政策大概率也会及时纠偏，以免拖累整体经济下行。

过去20 年中国的房地产行业有极强的金融属性，部分居民通过炒房投资积累大量财富，拉大贫富分化。

此政策颁布，一方面旨在引导中国住房回归居住属性；另一方面，也告别过去20 年国民经济发展严重依赖地产增长的态势，过度到以高端制造业和新兴科技产业为主要支柱。

未来房地产整体政策会呈现“易紧难松”的态势，地产脱离金融属性。

本轮房地产收紧政策在2020 年8 月-2021 年 2 月密集出台，主要着力点集中在“供给端”，通过融资收紧，来限制房企高杠杆、高速扩张拿地的经营状况，以及居民的炒房行为。

以往房地产政策主要集中在需求端（如首付比例、房贷利率和额度），也有部分限制房地产融资的政策出台，但主要是融资渠道的收紧，例如对企业债、银行贷款、非标融资、信托等渠道先后收紧，打压影子银行融资等等。

吉利集团领导层董事长李书福个人简历：1963年6月25日出生于浙江省台州，毕业于哈尔滨工业大学，获得燕山大学工程硕士学位”。

1984年～1986年，任浙江台州石曲冰箱配件厂厂长；1986年～1989年，任浙江台州北极花冰箱厂厂长；1989年～1992年，任浙江台州吉利装潢材料厂厂长；1992年～1995年，燕山大学深造；获机械工程硕士学位；1995年～至今，任吉利控股集团有限公司董事长，吉利大学董事会董事长。

创业经历：1.开照相馆1982年，19岁高中毕业的李书福永父亲给的120元买了个小相机，开始在公园给人照相，半年后赚到1000元，他正式开起了照相馆。

2.“垃圾”淘金一年以后，李书福迈出办企业的第一步。

因为李书福经常买一些零件自己组装照相机。

喜欢鼓捣的李书福，在洗相的过程中发现，用一种药水浸泡，可以把废弃物中的金银分离出来。

李书福开始把分离提取出来的金银背到杭州出售。

后来干脆关了照相馆，专门做这个买卖。

为这个项目，李书福投资了1万元。

3.冰箱“逃兵”1984年在一个小鞋厂的一个偶然发现，使李书福决定生产一种冰箱零部件。

一开始，李书福就是自己一个人生产，然后装包里，骑自行车把零部件送到冰箱厂。

后来，李书福和其他几个兄弟一起成立了冰箱配件厂，他出任厂长。

据吉利一位老员工回忆，当时的效益非常好，一年营业额有四五千万元。

之后，李书福做出了一个更大决定———生产电冰箱。

1986年，李书福在自己研发、生产出电冰箱关键零部件蒸发器后，组建了黄岩县北极花电冰箱厂，生产北极花电冰箱。

有老员工介绍，到1989年5月，冰箱销售额已达4000多万元，并与青岛红星厂合作，为红星厂生产冰箱、冰柜。

1989年6月，由于民营背景，又戴着乡镇企业“红顶，所以”北极花没有列入国家定点生产企业名单。

后来李书福离开北极花来到深圳学习，期间，又发现一种进口装修材料市场前景不错。

随即返回浙江台州，联合兄弟开始重新创业，生产这种材料。

装修材料给李书福家族带来了巨大的成功，直到现在，这份产业每年还有上亿元的利润。

－—ｌ●＿———＿Ｉｌ—－——●—＿●＿—●－－＿＿—Ｉ—＿－—＿—－＿●＿●＿——●＿＿＿＿■＿■＿—＿＿－—＿●●—＿—●●＿＿一ＩＩＩＩＩＩ＿＿＿－—＿●ＳＰＥＣＩＡＬＬＹＰＡＹＳＡＴＴＥＮＴＩＯＮ＞特别关注ｎｏ．１和谐社会－责任地产●●—■—兀●巳■■，■矽翟劳瀚渺。

锄为推动房地产行业立足构建和谐社会，当好责任地产标兵，２００８年１月１５Ｅ３，由中国房地产业协会主办、中国房协诚信建设基金管理委员会承办、＜城市开发＞杂志社作为媒体支持的“和谐社会・责任地产”座谈会在北京隆重举行。

来自全国３０个省市的２００多家房地产开发企业参加了会议，并联合签署了“和谐社会・责任地产”倡议书。

会上，住房和城乡建设部副部长齐骥以及中国房地产业协会会长宋春华作了重要讲话，呼吁房地产企业积极倡导“责任地产”理念，营造和谐的房地产市场。

刘洪玉点评：深入贯彻落实科学发展观、积极构建社会主义和谐社会，是我国为保持经济社会持续发展的重要工作。

由于房地产开发活动的过程会改变城市人居环境，房地产开发活动的成果要经受历史的检验，住房产品和服务质量几乎关系到全体居民的利益，因此在房地产行业倡导“责任地产”理念非常必要。

希望“责任地产”不仅仅停留在理念上，还要落实到行业行动中。

在产业活动中落实“责任地产”理念，才能真正营造出和谐的房地产市场。

ｎｏ卜２房企降价，业主退房说到开发商降价，还要追溯至ｔ］２００７年底，当时万科就开始在广州、深圳率先刮起了“降价风”。

２００８年，这股“降价风”又从华南刮到西南，再席卷至首都北京，而后又吹到了房价一直比较坚挺的长三角地区，最终蔓延至全国。

万科总裁郁亮表示，并不是万科的每一个项目都在降价销售，万科的种种行为是基于市场要求，而不是基于回笼资金要求和业绩压力。

尽管如此，随着万科的“领降”，众多开发商也纷纷降价促销，而降价的手法也是“不拘一格”。

在整个２００８年市场低迷的情况下，有些业内人士甚至认为“降价是开发商自救的唯一途径”。

西安市房地产市场现状及未来趋势一、房地产市场运行环境简述随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。

国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。

饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。

二、西安房地产市场运行现状及特点进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。

2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。

从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。

2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。

其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。

从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。

基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。

”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。