“营改增”对房地产企业的影响研究

营改增后的视同销售关键分析营改增房地产企业销售房屋时赠送精装修、赠送家电，甚至是买房送车位、送汽车等行为，是否需要按视同销售征收增值税呢那么，“无偿”与“有偿”究竟是如何区分呢？销售甲货物（不动产）及劳务或者销售服务（住宿）、无形资产、不动产的同时，向特定对象（购买、接受方）赠送乙货物（如彩电）及劳务或服务（如早餐）、无形资产、不动产，同时获取（对应的、直接的）经济利益，实际是一种“随货赠送”的组合销售行为。

不以获得（对应的、直接的）经济利益为目的，向没有销售、买卖、转（受）让关系的不特定对象赠送货物（服务或劳务），这是无偿赠送，或者说是“捐赠”行为。

“随货赠送”与“无偿赠送”相比，存在以下两点差异：第一，有偿与无偿的区别：销售主货物、赠送从货物的行为不属于无偿赠送，应属于附有条件、义务的有偿赠送，类似于成套、捆绑或降价销售。

无偿：没有代价的；没有报酬的。

指一方单纯获得某种利益而无须支付任何经济代价的行为，即无偿法律行为中，不存在“对价关系”。

无偿赠送：在没有经济利益或其他利益可能流入的情况下，企业自愿无偿将其有权处分的合法财产赠送给合法的受赠人的行为。

第二，对于赠送财产的质量责任根据《合同法》的规定，赠送的财产有瑕疵的，赠送人不承担责任。

受赠人对受赠商品的质量问题不能完全得到赔偿。

销售主货物时赠送的从货物即赠品如果出现质量问题，根据《合同法》的规定，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任，即“赠送人”应承担完全责任，消费者能够得到完全赔偿。

“随货赠送”的组合销售是一种附买赠方式的商品销售，其特点是消费者获得的正品与赠品是组合在一起不可拆分的，且相互之间有一定内在联系。

“随货赠送”是有偿捐赠，不属于无偿捐赠。

或者简单明了的说就是以价格折扣、折让方式进行的“促销活动”。

房地产企业销售房屋时赠送的精装修、赠送的家电，甚至是买房送送车位、送汽车，究竟是否需要视同销售征收增值税呢？分清某项赠送行为究竟是“有偿”还是“无偿”以后，是否应当视同销售征收增值税也就清清楚楚、无需争议。

当“土地增值税”遇上“营改增”总局公告2016年第70号文件的解析“营改增”后，对于土地增值税收入如何确定？成本如何扣除？由于扣额法引起的税差是否冲减土地成本等问题一直悬而未决。

国家税务总局70号公告（以下简称“70号公告”）可以说是营改增后对土地增值税纳税义务人的一个重磅文件。

该公告主要明确了七个关键问题，其中能否为您答疑解惑，笔者将与您一起学习70号公告。

主要内容70号公告的7大关键内容关键点解读一土地增值税应税收入确认【原文】营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

【解析】财税…2016‟43号第三条规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

70公告在43号文在此基础上作了进一步明确。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

（一）对于采用一般计税方法的纳税人，初看是我们熟悉的概念，因为增值税是价外税，所以确认的收入应为不含税收入。

比如销售一批材料，取得含税收入117万元，那么收入确认为117÷（1+17%）＝100万元，销项税额为17万元。

但是由于土地增值税纳税人采用一般计税方法时，计算销售额时可以扣减土地价款，这时，销项税额是扣减土地价款前的还是扣减土地价款后的，就有了两种不同的理解。

举例说明：某房企采用一般计税，当月含税销售收入1,110万元，可扣除土地价款400万元，税率11%，预征率3%第一种观点：根据：销项税额＝销售额×税率销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）销项税额＝（1,110－400）÷（1+11%）×11%＝70.36（万元）销售收入＝1,110－70.36＝1,039.64（万元）第二种观点：销售收入＝1,110÷（1+11%）＝1,000（万元）扣减土地价款前的销项税额＝1,000×11%＝110（万元）扣减土地价款后的销项税额＝70.36（万元）扣减土地价款前的销项税额110万元与扣减土地价款后的销项税额70.36万元的差额39.64万元，冲减主营业务成本第一种观点，更符合应税收入、销售额和销项税额的概念，但这仅是土地增值税收入的概念，与增值税的收入有区别，税差的处理增加了收入，也与财会【2012】13号的规定“允许扣减销售额而减少的销项税额，冲减主营业务成本”不同，税会差异、税种差异，无疑更增大了企业财税处理的复杂性。

重庆首家隆重推出最新专题，建议高管与财务人员一并参加——2015年1月日重庆·宾馆樊剑英主讲2014年注定房地产、建筑安装企业属于多事之秋，先是遭遇税务指令性检查，再则是铺天盖地土地增值税清算，年终大考又面临新的企业所得税年度纳税申报表修订，年终考卷如何完成？新申报表对于房地产企业又将产生哪些影响？填报错误会带来哪些风险？2014年房地产建筑安装企业可以选用的政策又有哪些变化？本次课程将针对房地产建筑企业独开篇章。

另外，令人忐忑的建安房地产企业的营改增新政将在2015年实施，营改增本质上是有利于降低企业税收成本，增强企业发展能力。

但是，企业如果没有积极做好准备，将不仅无法降低税收成本，还有可能会增加税负和加大税务风险。

建安房地产企业集团领航人及财税高管应该在战略角度高瞻远瞩提前部署企业应对营改增策略，在全行业内忧外患期间能“驾横海之大航，领集团于无忧”。

鑫上品税务师事务所抽调公司业务精英组成专业团队,将在重庆组织多轮培训，从经营模式管理、财务模式管理、税务模式管理、合同修订与管理、IT系统调整更新等角度协助集团领航人从集团战略角度认识房地产营改增影响，帮助财税总监、经理理解其重点、难点，继而能确保集团各相关部门理解集团营改增策略，准确执行“运用之妙存乎一心”的营改增转型方案与筹划。

【主办单位】鑫上品税务师事务所【培训时间】2015年1月16-17日（周三、四）9:00-17:00培训。

【培训地点】重庆·宾馆（重庆市）【课程大纲】第一部分房地产企业营改增后如何纳税？该关注哪些问题？1.建筑业、房地产业营改增纳税模式和现行营业税政策有哪些不同？还会差额纳税吗？2.营改增对建筑业、房地产业财务指标及净利润有何影响？如何评价税负变化？3.营改增对建筑业、房地产业经营预算工作有何影响？现行预算体系会如何变化？4.营改增后房地产纳税义务发生时间有无变化？对于工程款结算有无影响？营改增对房地产建筑业资金管理提出了什么要求？5.房地产企业支付的土地出让金是否有机会抵扣进项税？6.房地产企业支付的为同获得土地相关的各种费用是否有机会抵扣进项税？7.房地产企业哪些红线外支出可以在增值税环节抵扣？8.房地产企业股权转让取得的土地怎么抵扣？9.房地产营改增后业主退房、折扣如何开具发票？10.营改增后，一级开发商是否仍然可以按净额缴纳增值税？11.在拆迁补偿安排下，回迁房产视同销售并缴纳增值税？现金拆迁补偿部分的增值税处理？支付的土地出让金是否有机会抵扣进项税？12.项目公司尚未成立，以总公司的名义拿地，合同的签字方，发票抬头都是总公司，不是项目公司。

管理论坛1引言自2006年财政部公布了投资性房地产应用指南以来，众多笔者对投资性房地产以公允价值模式计量的优缺点及其对企业产生的影响做了大量研究，但对企业如何选择这两种模式进行后续计量研究较少，尤其对国有企业而言，国有企业有资本保值的特殊要求，更需要审慎选择投资性房地产后续计量模式。

本文对宏观经济形势、房地产政策导向、资本保值增值考核要求等因素进行分析，对国有企业投资性房地产后续计量模式选择提供参考。

2两种核算模式的对比分析同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，两种模式在概念、特点、使用条件、后续计量、模式变更方面均存在较大差异，具体对比分析如下。

2.1概念投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的规定，对投资性房地产进行后续计量。

而只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。

采用公允价值模式计量的投资性房地产应当同时满足下列条件：①活跃的房地产交易市场。

②在活跃的房地产交易市场上能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学的预测。

2.2特点成本模式的主要特点是它依赖于历史成本，为投资性房地产的会计核算提供了稳定和可预测的基础。

该模式没有反映当前的市场状况，这既可以看作是稳定性的优势，也可以看作是会计信息质量的劣势。

公允价值模式的特征是其对市场条件的反应能力，可以更准确、更及时地反映企业的财务状况，提供更高的会计信息质量。

然而，随着房地产市场状况的波动，它也给财务报表带来了波动性。

2.3适用条件成本核算广泛应用于偏好稳定性和可预测性的企业。

成本模式通常用于难以可靠获得投资性房地产公允价值的环境。

相反，只有在能够获得房地产价格的情况下，投资性房地产才会选择公允价值计量模式。

2.4后续计量投资性房地产以成本模式进行计量的，其没有二级明细科目，只需在其使用寿命或租赁期限内对其进行折旧或摊销，如果期末发生减值迹象的，应当按照资产减值的规定进行账务处理。