非暴力的养老地产

非暴利的养老地产
资金对养老地产的热情，早已不是新闻。去年，万科、保利、华润等诸多大
型房企专门成立了养老地产的研发团队，泰康人寿、中国人寿等保险巨头纷纷启
动养老地产项目。如今，连外资也要来伸一脚。

据了解，城堡投资，这家总部位于美国、掌管400多亿美元的对冲基金公司，
目前正在准备募集10亿美元投资中国富裕地区的养老地产。看样子，养老地产，
这个被称为市场广阔、前景可期的新兴领域，马上就要热闹起来了。

市场前景无限广阔
中国老龄化问题日益严重，养老、养老地产及其发展，已成为国家和房地产
业普遍关注的一个话题。业内有这样一种观点，认为关注养老地产就是在关注房
地产行业的可持续发展。传统的住宅开发大概还有15～20年的时间可以做，这
个阶段买房主力是70、80后，当90后成长起来以后，很多夫妻双方家里都会有
房子，他们并不需要买房子，市场需求也就会减少很多。而此时，中国已经步入
了老龄化的高峰期，养老地产空间巨大。

“现在，中国正全面迎来‘421家庭’时代、‘空巢’时代，民政部及中国
老龄委数据显示，中国城市老年人‘空巢’家庭比例已达到了49.7。而截至2009
年底，全国各类老年福利机构38060个，床位266万张。按照国际上5的老年人
要利用机构养老的经验，中国至少需要800多万张床位，现在缺口达540万张，
是现有床位数的200。”中国老龄产业协会副秘书长王平君表示，“‘十二五’
期间，我们养老政策的基调还是以居家养老为主，社区养老为依托，机构养老为
支持。不仅需要增建养老机构，增加床位供给，更急需建设大量适合老年人居家
养老的老年住宅。”

最近一段时间，万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆也在公开场合屡次
强调“人口拐点”对未来住宅运营模式的影响。他表示，养老地产之于万科战略
地位，将不亚于曾经的工业化住宅的地位。而关于养老地产，保利已经开展了两
年多的研究，并已在上海、广州开始试点。在董事长宋广菊看来，“养老地产是
保利未来新的盈利增长点之一。”运作10年养老地产的太阳城集团董事长朱凤
泊则表示，“我们已经做好了下一个十年规划，还是想做养老地产。”

热投资的冷背板
养老地产的前景在短短几个月的时间里变得如此诱人，使得房企、险资、外
资，各路英豪齐聚一堂，这股养老地产开发潮似乎已经指日可待。但是，有人可
能要问，究竟什么是养老地产？

与普通住宅有着很大的区别，养老地产是结合养老这一社会主题和地产的商
业概念所形成的一种概念，产品是针对于老年人的特点，建造符合老年人居住需
求的居住建筑。这个建筑需具备三种功能，即为老年人长期生活提供经济供养、
生活照料和精神慰藉，它主要包括老年住宅、老年社区、养老院、托老所等。

目前，市场上定位养老型的楼盘，主打的依然是产品，仅仅是在产品设计上
倾向于老年人居住。“环境优美，物美价廉，理想的颐养天年之所”，这是人们
最常见的养老地产宣传词，不少近郊楼盘或旅游度假产品成为了养老地产的主力
承载者。但事实上，远离了购物、医疗、娱乐等基本配备，这类产品根本无法满
足年老的购房者“老有所养”的需求。
在清华大学建筑学院教授周燕珉看来，目前我国的养老地产存在的问题很
多。首先，开发档次比较低，配套和服务的设施有限，专门为老人设计住宅这方
面做的还是很不够的，也没有什么经验；其次，整个产业规模较小，产业链整合
度低，养老地产的一些必备设施和设备比如一些紧急救护设备还比较缺乏，也不
专业；最后，很多项目缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够，老年人的
情况非常复杂，今年他可能还很健康，明天可能就摔了一跤，需要护理，这些问
题都应该考虑周全。

我国的养老地产正处于一个初级阶段，产业整合，高端市场亟待发展，跨行
业的前沿性研究迫在眉睫。

模式之感
与其说是一场盛宴的开席，不如说是深陷调控困局的开发商的一次试探突围。
“养老地产投资大，周期长，回报率低。过去大家都忙着开发普通住宅，卖房赚
钱。现在，一方面我国养老机构相对短缺，另一方面普通住宅房地产开发方面有
点饱和。最主要的是近期政策调控不断，市场竞争激烈，使得许多资金向养老产
业转移。” 中国老龄事业发展基金会秘书长张志鑫称，“在以往其他行业好做
时没人关注，但现在老年人市场很热，有一些盲目。但也有一些试水的，比较理
性。”

万科高调宣布进入养老地产领域，但第一个项目也仅是在总建筑面积约
16.38万平方米的项目中，配建约1.2万平方米的养老地产项目。毛大庆一再强
调，这仅仅是种尝试，目前尚无具体计划。

一开始觉得这是个非常好的产业，但一旦真正进来了，就会发现问题丛生。
开发养老地产，首先需要思考的就是如何运作这个项目，使之盈利，也就是盈利
模式的考察和选择。目前，国内开发商在养老地产的盈利模式主要有三种:“长
期持有”、“出售”和“出售与持有相结合”。

因受制于资金压力，张志鑫表示，“目前我国的养老房地产公司一般将房屋
建好以后，不管理，再变身另一个物业公司去经营，可按非赢利企业来运作，享
受一些优惠政策。像老年人活动中心、医院都可以有优惠政策配套。公益部分不
卖的，出租的，就可以有优惠。”

上海亲和源采取的是“销售 持有运营”的方式运作，在持有运营方面主要
采取会员制发售，购买居住权需60多万元。而北京太阳城占地42万平方米，包
括居家式养老、租住式养老、爱心护理院、医院和超市等商业配套设施。目前，
太阳城已经初步形成了集餐饮、娱乐、养生、保健于一体的养老服务产业链。此
外，它还采取了类似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有
住房出租，以租金收入入住太阳城；或采取置换的方式，将老人的原有住房与太
阳城的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给
其法定继承人。据北京太阳城工作人员介绍，目前已有许多老人对此种销售方式
表示了浓厚的兴趣。

总的来说，现在养老地产的盈利模式探索还只是刚刚起步阶段，未来还有很
多业态、很多种运营模式值得探索。有可能会在一些住宅项目中，专门打造一定
比例的老年住宅；亦有可能单独建造，或租或售。

运作之难
做了多年养老地产，并且外界评价比较成功，但是朱凤泊的感觉就是一个字
“累”，他坦言，“压力来自于方方面面，最大的问题就是资金和土地问题。”
养老型地产不是普通老年项目，因而很难获得政策支持；它也不是普通的房
地产项目，也很难从银行贷到款。据朱凤泊介绍，太阳城最初的发展是通过滚动
开发的途径。一期赚取的利润投入下一期的开发。但是这种运作模式需要的时间
长，开发速度慢。要加快发展养老型地产，就需要吸引社会资本。“目前解决的
途径是吸引基金、信托和风投进来。已有3家投资资本和我们有深度的合作意
向。”

拿地是开发养老地产的又一大瓶颈。现在大量的养老地产都是用旅游地产、
工业地产的思路拿到大面积土地，用居住用地做老年地产的微乎其微。这不难理
解。目前的住宅用地都是通过招拍挂出让，身价非凡。“养老地产”国家尚无相
应土地政策。并且，养老社区不能密度太高，还要大量配套设施，其需要的土地
量比一般住宅区要大得多，“产业园”模式几乎是唯一的选择。因此，目前国内
的老年公寓、养老住宅绝大多数都是“小产权房”。这也是很多开发商被批“挂
羊头卖狗肉”的原因之一。

养老地产，别轻易动手。朱凤泊表示，目前我们的政策是一块坚冰，还没有
打开，而且各地又不一样。有的地方政策给予了很多的扶持，政府真的是下决心
要做养老产业，培育老年地产，有的地方是急于把本省的经济搞上去，把这一块
忽视了，或者是不重视，所以还要看政府和政策。

“在目前出台的有关养老地产政策前提下，我们现在没有什么捷径可走。不
过，我倒觉得，如果说养老地产是一片茂密的山林，我们要想到这个山林去，必
须要经过一片沼泽，看我们是先挖土填满了沼泽还是搭一个桥过去。”朱凤泊称。

养老地产投资小贴士
政策:如果定为“民办非营利机构”，土地政策表述是“可以划拨”，但执
行非常灵活，可以给你，也可以不给你，可以给你也可以给他；如果定为“养老
地产”，没有政策优惠。

可将项目分割，部分享受税收减免、水电气优惠等政策性补贴。
选址:自然环境很重要，但当地消费水平更重要，一般选择人均GDP超过5000
美元的城市。在一个城市内，也不宜离市区太远，最好不要超过1小时车程。

社区规划:1、养老社区未来的建设方向应该注意实现多元化、现代的复合居
住功能，纯老年人社区建的特别多也不是特别的合适。2、配备完整的，可应对
紧急情况的医疗服务系统。3、拥有满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施。4、
具有符合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我价值的实现，比如设计一
些满足老年人“老有所为”需求的场所。

资金风险:不是暴利行业，初始投资大，回报周期很长，一般投资5-7年后
可以回收成本，实力不雄厚很难成功。