下载文档原格式
房地产市场调研报告（精选5篇）_市场调研报告房地产房地产市场调研报告（精选5篇）由作者整理，希望给你工作、学习、生活带来方便。
第1篇：房地产调研报告_调研报告房地产调研报告_调研报告当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。
近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。
XX年，全国房地产开发投资亿元，占固定资产投资的%，占gdp的%。
房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。
房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。
我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。
XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资亿元，比上年增长%，占当年固定资产投资的%。
房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：一、房地产市场现状 (一)房地产市场供给状况1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。
XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。
到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;国有企业仅有1家，民营企业16家。
XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。
民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。
2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。
从居住空间分布看沈阳的社会空间分异摘要：城市社会空间结构主要以居住空间的形式体现，本文对沈阳的居住空间现状进行分析，进而得到沈阳的社会空间结构特征。
关键词：居住空间分布社会空间结构沈阳市中图分类号： p424.4+1 文献标识码： a 文章编号：城市社会空间结构主要以居住空间的形式体现。
城市居住空间分异作为居住物质环境对社会经济分化的响应，一方面它是城市阶层分化导致的空间分隔的结果，另一方面，这种社会空间隔离又强化了社会阶层的分割。
因此，良好的居住组织将有利于缓解社会空间分异，有助于实现社会平等及社会公平；减少居住隔离，增加阶层融合，促进社会稳定。
沈阳市居住空间分布在城市的发展历史中，“居住功能”始终是城市最基本的职能。
居住空间也是城市空间中的重要组成部分。
它不仅仅是城市地域空间内某种功能建筑的空间组合，还是人们居住活动所整合而成的社会空间系统。
城市住房与居民的社会地位及家庭经济收入紧密相关，即城市居住空间的分化可以客观的反映出城市社会空间结构。
下面根据2011年11月沈阳市房地产展示交易会的相关数据，对沈阳的当年在售楼盘分布状况进行分析。
1)按楼盘价格分布分析首先，笔者以住宅每平米销售价格为标准，对沈阳市区内不同地段分布的在售楼盘加以划分。
将这些所有在售楼盘中，已定价格的楼盘划分为五个不同的价格梯度，分别为5000元/㎡以下的低价楼盘、5000——7000元/㎡的中低价楼盘、7000——8000元/㎡的中等价格楼盘、8000——10000元/㎡的中高价楼盘和10000元/㎡以上的高价楼盘。
然后，将这些不同售价的楼盘位置标志于沈阳市平面图上。
根据分析图显示，不同价格梯度的楼盘在城市的空间分布中出现一定程度的离散，同时各价格梯度楼盘分布表现出不同的分布特征。
以市府广场为坐标原点划分象限，同时以沈阳的环路为参照，将不同价格梯度的楼盘分布进行拆解分析，可知：5000元/㎡以下的低价楼盘多数分布于三环以外，分布方向以市区东北和西南方向为主，集中于第二象限和第五象限，在第一、第三和第四象限偶有零星散布，在第六、第七、第八象限则无分布；5000——7000元/㎡的中低价楼盘主要分布于二环与三环之间，在方向上集中于第三、第五、第六和第七象限，但在其他方向上也都有所分布；7000——8000元/㎡的中等价格楼盘在城区西部集中于一、二环之间，在各象限呈现较为均质的分布，在城区东部则是集中在第一象限和第七象限，在第七象限不同于其他方向，而是集中在二、三环之间，位于浑河以南；对于8000——10000元/㎡的中高价楼盘，相较于其他价位的楼盘分布表现出更为集中的布局态势，分布大致都在二环以内，在第四、五、六、七象限的分布明显多于其他四个象限，但在第六、第七象限的分布集中在二、三环之间；10000元/㎡以上的高价楼盘分布出现分化，一部分楼盘集中于二环以内靠近城市中心，一部分则集中于风景环境优雅的棋盘山风景区和浑河沿岸。
基于统筹城乡发展功能的永川房地产发展模式研究摘要：住房商品化所催生的房地产市场，以追求利润为动机，长期忽略了中低收入阶层的购房能力和居住需求，不仅造成了住房供应体系和结构的畸形化态势，同时也影响了房地产业的健康与可持续发展。
面对市场经济下这一新的挑战，我国正在探索建立适合市场经济和现实国情的多层次住房供应体制。
关键词统筹城乡发展；房地产发展模式1 统筹城乡发展的理论基础1.1 统筹城乡发展的实质统筹城乡经济社会发展，就是要协调推进工业化、城镇化和农业现代化，促进公共资源在城乡之间均衡配置、生产要素在城乡之间自由流动，推动城乡经济社会发展融合，加快建立以工促农、以城带乡长效机制。
从根本上讲，就是要破除城乡二元结构，公平对待农民，使农民获得平等的教育、就业、公共服务和社会保障等权益，提高农民的社会地位，让农民平等参与现代化进程，共享改革发展成果。
1.2 统筹城乡发展的内容（1）统筹城乡规划建设。
即改变目前城乡规划分割、建设分治的状况，把城乡经济社会发展统一纳入政府宏观规划，协调城乡发展，促进城乡联动，实现共同繁荣。
（2）统筹城乡产业发展。
以工业化支撑城市化，以城市化提升工业化，加快工业化和城市化进程，促进农村劳动力向二三产业转移，农村人口向城镇集聚。
（3）统筹城乡收入分配。
根据经济社会发展阶段的变化，调整国民收入分配结构，改变国民收入分配中的城市偏向，进一步完善农村税费改革，降低农业税负，创造条件尽快取消农业税，加大对“三农”的财政支持力度，加快农村公益事业建设，建立城乡一体的财政支出体制，将农村交通、环保、生态等公益性基础设施建设都列入政府财政支出范围。
2 实证分析-以永川区为例2.1 永川区房地产开发中存在的主要问题（1）房地产行业用地不规范。
近几年来，由于房地产行业发展势头过于迅猛，对相关资源的消耗是空前的。
房地产行业不仅是一个地方的经济支柱，也是我国国民经济中的一个重要组成部分，是为了满足我国居民的住房需求，并不断改善其住房条件。
一、项目介绍长春绿地国际花都位于生态东街与福祉大路交汇处,西侧紧邻城市主干道生态大街(原彩宇大街)。
整体总占地面积30万㎡,绿化率35％。
项目分两期开发，首期推出产品为一期产品,分为1。
2。
3。
三个地块开发，现推出的是2号地块产品,容积率仅为1。
39，整体以多层为主小高层为辅，小区建筑整体采用了新英格兰建筑风格，建筑体简洁流畅，主题色调柔和，有着鲜明的社区形象和可识别性。
小区内景观以两横一纵的主景观带为中心，以植被做基础铺垫，向四周延伸.并附有错落有致的乔木灌木，景观小品，为您打造一个高品质的醇熟生态社区.该项目坐拥净月潭国家森林公园、新立城水库、汽车文化园，常住人口近40万人。
净月得天独厚的地理环境您一定有所了解,三面临水、四面环林,区域内林水总面积可达243平方公里。
是以发展生态环保型经济为中心,着力建设经济、社会与人口、环境、资源协调发展的长春东南部生态新城。
教育配套：师大附小、师大附中、市二实验中学、东北师范大学、税务学院、华侨外院、农业大学、建工学院等各大名校汇集此地,一站式教育体系已经形成。
生活配套：净月喜来登酒店是一座五星级标准的生态酒店，现已投入使用；知名的保利大剧院也正在施工建设中;卓展奥特莱斯也将完善居住者对高端购物场所的需求。
医疗配套：净月管委会附近的月潭医院,净月大街的吉林省心脏病医院，新城大街旁（与乙十四路交汇）吉大一院净月分院小区内部有商业二、项目宏观环境因素分析:1、宏观环境：经济形势好于2012年,政策调控坚持从紧取向。
“稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标,“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议"定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变.2、市场趋势:整体市场好于2012年，去年增速前高后低。
新发展阶段城中村改造困境及对策建议——以广州市为例摘要：城中村是改革开放以来快速城市化进程中形成的一种特殊地域现象，在促进经济发展、维系社会稳定方面发挥了一定的积极作用，但也逐渐成为城市治理的痛点和堵点，推进城中村改造势在必行。
本文以广州市为例，分析城中村现状情况、梳理改造历程及特征，并在此基础上剖析新发展阶段推进城中村改造面临的困境，提出对策建议。
关键词：城中村；改造历程；改造困境；对策建议；广州引言城中村是在快速城市化进程中，受城乡二元管理体制根本影响，原有农村聚落被城市建设用地包围的一种特殊地域现象。
城中村是城市承接流动人口的“过渡地带”和“蓄水池”，在促进经济多元发展、为低收入群体提供住房等方面发挥了积极作用，但也逐渐成为城市治理的痛点和堵点。
推进城中村改造，有利于精准扩大有效投资、全面提升城市品质和提升城市治理水平。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》首次提出城市更新行动，并将城中村改造作为其重要组成部分。
2023年7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造成为超大特大城市的一项重点任务。
伴随着城中村改造的深入推进，全国各地城中村改造都取得了阶段性的成效，但受房地产市场下行、市场改造动力下降、拆迁安置困难等多方面因素影响，当前面临着不少改造困境。
广州作为超大城市之一，城中村数量多、分布广，近年来虽推进了一批城中村的改造，但目前剩下的都是制约因素比较明显的城中村。
一直以来，城中村受到学术界的广泛关注，尤其是城中村更新改造的空间环境[1]、产业经济[2]、社会文化[3]以及改造更新模式[4-7]等方面，但在如何破解新发展阶段城中村改造在改造动力、资金筹集、拆迁安置、改造标准等方面困境的研究尚有不足。
因此，本文将以广州市为例，在分析城中村现状、改造历程与特征的基础上，剖析新发展阶段改造面临的困境，提出解决思路和对策建议。
对房地产行业的pest分析一政治法律环境最近几年;国家制定了很多相关的政策;法律来限制疯涨的房价..而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的影响..其中有：1、税收政策政府调控采取了平稳的步骤错误!前期----营业税优惠政策有力地促进二手房市场错误!部分城市的房价和成交量一直飙升;市场已经显得过热;房地产优惠政策就要适当退出..2、限制房地产开发的的贷款管理..对项目资本金所有者权益比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目;商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业;商业银行不得对其发放贷款；限制了房地产商的资金来源;规范了房地产行业..3、规范土地储备管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款..对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放;且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ;贷款期限最长不得超过 2 年4、加强住房消费贷款管理商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求;且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款..对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的;贷款首付款比例包括本外币贷款;下同不得低于 20% ；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的;贷款首付款比例不得低于 30% ；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的;贷款首付款比例不得低于40%..增加了投资者投资房地产的成本;减少了消费者购买房屋的成本..5切实调整住房供应结构着重发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房..各地都要制定和实施住房建设规划;对新建住房结构提出具体比例要求..加快城镇廉租住房制度建设;规范发展经济适用住房;积极发展住房二级市场和租赁市场;以解决低收入家庭的住房困难..6;进一步整顿和规范房地产市场秩序..加强房地产开发建设全过程监管;制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为..具体的政策和法律都包含在这六条中..而这些政策;法律的制定都切中在房地产业要点上..对资金;土地来源;购房者三方面进行控制;从根本上解决问题..今年由于房地产政策的实施;广州;深圳;上海;北京等城市的房价都出现了价格下降的趋势..而老百姓对于这些情况都持着等待的态度;希望着房价的继续下降..而购房者的这种态度必然导致了房地产商的资金来源短缺;资金成本增加所以会保持一定的速度降价..这就是政府政策;房地产商;购房者之间的博弈过程..二经济环境我国的房地产市场的发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性;国内房地产的周期与GDP增长有明显关系;波动基本一致;但波幅前者大于后者..但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响..国家的经济环境变化如下：1国民生产总值持续高速增长这是影响房地产行业的最主要的经济因素;因为只有需求的增加才能真正的促进供给的增加..中国连续GDP超过10%..连续这么多年的经济飞速发展;人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛..同时导致了居民手中货币的增加;面对着资金的流向问题;不少人选择了买房..所以房地产业火热;房价上涨..2提高存款准备金中央银行存款储备进持续提高;这一提高将会进一步收紧房地产行业的资金来源;造成”银根”紧缩..不过;这些主要是针对股市的;所以对于房地产业来说;只是一种牵连..同时;由于现在的房地产行业的筹资方式多样化;致使很多优秀的房地产企业还是可以挺过去..3．存款加息去年银行的多次银行加息;虽然是主要针对股市的疯涨;但依旧对房地产行业产生了影响..加息最终将加速行业内企业的两极分化;给优质公司带来更多扩张机会;盈利能力较差公司的生存环境将更为艰难..加息无疑将加大开发经营成本;但对房价影响不大..加息无疑会加大开发企业的经营成本..自从央行提高贷款门槛;有实力的开发企业对银行的依赖越来越小;贷款比例越来越小;通过自有资金和其他渠道筹集资金的比例越来越大;加息对房价的影响应该不大;因为影响房价的要素是市场供求关系..4股市影响另外;股市和房市是一个互动的联合体;随着这几年的中国经济的高速增长;股市的发展早已脱离了正常的轨迹..随着去年中国股市的衰落;从股市大量撤下的热钱迅速流入房地产行业..同时;国内的调整股市的政策;经济规定都相应的影响了房地产业的发展..社会与文化因素1、目前我过家庭结构发生了显著的变化;向小型发展..这是计划生育政策和离婚率上升共同作用的结果..2、同时随着观念的改变;很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住;家庭购房需求加大..3房地产市场竞争更趋白热化近年来;大大小小的房地产公司;甚至其他行业的集团公司;都纷纷加入到房地产开发的大军中;争分市场杯羹..然而;任何行业和市场都不会是一帆风顺的;随着市场的竞争激烈化;外资开发商、境外投资者加速扩张;房地产开发企业将更重视品牌;呈现市场越来越细分;精细化发展成为了趋势;以及项目开发与企业经营的专业化..4、人口因素中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人已经在城市站稳脚跟;他们对房子的需求具有极大的刚性..再者;对于计划生育初期出生的那一代人;现在也是住房消费人群..而这些人的消费能力是巨大的;首先他们的经济条件良好;其次;从父母那里得到的赞助也会很大..这些客观原因使得外界普遍对近期房价下降不报大的希望..短期内房地产行业仍然会非常兴盛..5、社会城市化中国的经济发展迅速;而中国旧有的农村人口密集将会逐渐向城市转移..2每年约有1200万人从乡村转移到城市..而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展.改革开放以来;中国城市化进程发展迅速;城市化率也由1978年的15．82%提高至2006年的32．53%;中国城镇化率2009年达到46.6%;在相当一段时期内还将保持快速发展态势..“十二五”期间;中国每年将有1000多万新增城镇人口;他们如果能达到目前城镇居民消费水平;每年可带动消费需求增加1000亿元以上；而每增加一个城镇人口至少可带动10万元固定资产投资;十二五期末;我国人口将近14亿;城镇人口突破7亿..房地产业需求旺盛..说明房地产市场在不断扩大;房地产需求也在逐年变大;这对于房地产企业来说是好消息..6消费倾向首先;人们的健康环保意识逐渐增强;与过去相比;人们花钱并不只是为了买一个可以遮风避雨的房子;而是希望得到绿色、环保、节能、智能化等适合人居的住所..其次;不同年龄、不同收入、不同文化程度的居民在住房考虑因素上存在着差异;总体而言;越年轻、文化程度越高、收入越高的居民对于户型设计、周边人文环境、物业管理、建筑风格、智能化水平、配套娱乐设施等因素的关注程度越高；年龄越大、文化程度越低、收入越低的居民;则对房屋面积、房屋朝向、价格等因素的关注程度越高..第三;社会心理的影响..在法国;人们拥有自主产权的房屋比率不过30%;其他西方国家;这个比率也不会超过50%..中国人住房自主产权拥有比率已经超过了80%;居世界前列..中国人为什么非得自己买房其实中国人对拥有房屋的渴望更多是源于内心的不安全感..中国人把房子看做是不动产;就算不能增值至少能保值..感情不可靠;股市有风险;工作可能随时失去;似乎房子是可靠的;就像以前的农民眷恋自己的土地;“你可以天天见到它..强盗不能把它抢走..窃贼不能把它偷走..人死了它还在..传给儿子最好的东西就是它..”这些因素对于房地产企业来说;既是艰巨的挑战;也是从众企业中脱颖而出的机会..技术要素1．对于投资;营销方面;房地产的科技创新具有了很大的改变..技术环境包括目前的社会技术总水平、引起革命性变化的创造发明;以及与企业生产密切相关的新技术、新工艺、新材料的发展趋势和应用前景..当前;人们对于房地产商品的需求日益呈现出个性化和现代化等特点;并日益向绿色、环保、节能、智能化等方向发展;这就促使房地产企业要跟上技术变革的步伐;不能掉队..企业要紧紧把握住消费心理;注重在开发项目中引入技术因素;包括采用新型建筑装饰材料;提高采暖、制冷、照明、通风效果；积极利用太阳能、风能等清洁能源；科学进行小区规划;实现再生资源循环利用等措施打造品牌形象;发展低碳经济..2.融资创新现在房地产投资面临着最为关键的是融资;政府银行政策的改变使得房地产行业的融资变得更加的困难..但是;房地产行业也有着自己的创新融资方法..因此在银行紧收钱袋之际;广大中小开发商必须积极谋求在资本市场一搏..首先是信托业的发展..其次是购房者的预付款;最后是公司上市..3、销售创新房地产行业在经过去年以及今年的政府宏观调节;银行的贷款要求严格;利息提高等政策;面临着越来越艰难的市场环境..房地产行业也依据自己的销售特色;合理的选择了适合于自己的销售方法..首先是体验式营销;使购房者在选购住房时接受的服务是有专门针对的..他们在售房中心感受到的是家的感觉..其次是全程式营销;从选择建房地址时开始就建立自己的营销方案;在建造;出售的整个过程中贯彻营销方法..1、品牌战略..主导开发企业发展从国际趋势来看;品牌是企业长远发展最大的价值;从产品开发到企业形象定位;其背后蕴含的质量和服务是整体品牌的保障..而国内地产企业的品牌目前多停留在企业规模的表述层次;除万科、保利等少数几个品牌外;很少能使人联想到其产品品质;如果企业品牌与产品品质不能有效结合;品牌何来美誉度与忠诚度;企业的长线发展将受到重大制约..分析其他行业所有成功企业;其市场占有率和利润的保障无不依靠自身清晰的品牌定位..因此;项目和企业品牌融为一体、统一发展是房地产企业发展的必然趋势..行业新的格局正在形成—首先是资本的集中;包括资金、土地、项目等..一批中小开发商被淘汰;优秀健康的企业崛起壮大;逐渐形成寡头局面..其次是人才的集中;今后一段时间;很多优秀的专业人才会由中、小企业流向大型正规企业;从而解决大企业的人才瓶颈问题..生存下来的企业从市场与项目选择、规划设计到运作执行等各环节将越来越追求专业化;对产品的品质高度将重于对项目效率的追求;进而推动房地产业进入产品时代.. 大型专业设计公司;特别是拥有从前期管理策划到规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计等全程服务平台的设计机构;将更具有综合价值..4.建筑技术应用比例提高..2010年;对房地产产品技术含量就提出了更高要求..而技术含量所带来的是产品质量、人性化、舒适度节能环保等方面核心居住品质的提升;这些才是地产产品正真立于不败之地的核心竞争力..对于开发商;提高技术应用比例是成功的必由之路：一是常规技术、施工质量、用材品质的提升..例如很多优秀项目虽然没有全面应用高科技、生态节能技术;但由于在施工质量、用材、常规保温防水等方面力求高品质;同样获得了成功；二是摒弃炒作;做真正的高科技、高舒适度生态节能产品..随着今后市场竞争的日趋激烈;越来越多先进技术、生态节能设计和产品将得到大力推广和广泛应用..5、精细化整合产品设计趋势..在精细化设计方面;国内房地产市场的经验并不多;仍属于起步阶段..对于正在全面建设的中国房地产市场;高精度整合设计、标准化模式将是未来产品开发的必然趋势..房地产产品在进行设计之前;就应考虑到客户未来的更多需求;从结构到户型、室内设计、家装配套、营销策划等;都需要有更精准、人性化的考虑;可进行灵活的变更和调整;适应不同的居住习惯和生活群体..特别是70/90 政策之后;会有大批小户型出现;必然会导致同质化..因此如何突出产品特色和细节设计的多样性;促进销售;也是未来地产商、策划部门和设计师应共同考虑的重点..6、项目改造比例提高..当大规模城市建设发展到一定阶段;瓶颈也会出现;大量旧城、旧宅涌现;地产项目的更新换代和升级改造势在必行;且越来越多..比如20 世纪70 年代末计划经济体制下大量建设并分配给各单位的福利房;以及20 世纪90 年代初期开发的产品..这类改造项目虽不如全新的地块开发容易操作;但由于未来新的土地供应越来越少;项目该做比例也将越来越高..7、研发创新力..企业通过系统地研究房地产的产品形态;研究消费者的消费心理和购买行为;研究建筑的外观设计色彩、造型等、户型设计等;设计出满足消费者需求的产品;就能够提高项目的销售力..如果在设计方面有大量、独有的创新的话;就更具比较优势..。
城市中七十年代居住区环境与当今商品住宅之间的差异摘要：随之城市进程的加快，城市更新活动也大规模展开，在整个改造过程中，往往采取的是大规模“推倒重建”模式，尤其是对城市中旧居住区的更新，更是依赖于巨额的商业性房地产投资的活动而进行的，由于更新的目的和利益有所偏到，导致这样的更新难免会跟着房地产开发的脚步来进行，导致城市中大片建成居住区外迁，却不论其修建的年代和尚可使用的年限。
这种大规模改造对于城市中所特有的居住文化结构模式是一种极大的破坏，取而代之的是大量的商业办公大楼的涌入，这种单一的模式化的城市结构，破坏了一个大城市应有的居住环境的年代性，本文从这个角度出发，探讨城市中居住环境在改造的过程中应该以年代发展为基础，结合不同年代的居住者的需求来进行城市居住环境的更新，并且通过大量实际调查报告的数据来比较七十年代居住区环境与当今商品住宅之间的差异，提出其改造的必要性和可实时性。
关键词：七十年代；渐进式；差异“七十年代住房体制是将高度集中的中央土地投资所有权下放给地方政府、国营和集体企业”[1]此时的住房建设属于国家投资，从分配方式上来讲，主要是围绕着住宅的供给模式展开的。
国家在住房投入上的预算资金直接影响了城市的住宅建设数量和质量。
此时采取的住房政策也是传统的福利分房政策，大部分由企业修建然后分配，属于非产业化住房经济。
而这种非产业化性质致使国家财政紧缺无力，很难提高建设质量。
于是，在1980年，邓小平就以“建筑业也是可以挣钱的”理论明确了中国的住宅建设应该向商品房属性转变。
特别是中央在1988年颁布的《土地法》中明确指出：“承认私人对土地的私有权，并允许土地的自由转让。
”这也标志着中国商品房时代由此展开。
在这样的机制下，中国的房地产规模越来越大，人们的居住环境较之前相比也得到了很大的改善，从此，中国的房地产业成为了带动中国经济增长的主要力量。
住房政策的不同直接影响了居住主体的组成方式，从商品房的购买力上我们不难看出，购买主体主要集中在中等收入以上的这部分人群，他们在货币筛选以后进入商品住宅的购买行列，这种方式打破了以往业缘、地缘相结合的复杂的同质聚合关系，相反的，这些居住者拥有的是完全不同的生活背景和成长经验，他们为了创造更多的经济效益而日夜拼搏，对于他们而言，社会归属感更多的体现在个人价值和货币价值上，这也决定了他们独断独行的生活方式。
上海城市社区实证研究*)))社区类型、区位结构及变化趋势王 颖提 要 本文以上海城市社区为研究对象,通过对实践调查资料的分析和研究,将目前上海城市社区归纳为五种类型:传统街坊社区、单位公房社区、高收入商品房社区、中低收入商品房社区和社会边缘化社区。
文章研究了各类社区的区位分布,以及由此构成的上海城市的居住区位结构,并提出了目前上海城市社区的六个主要的变化趋势。
关键词 上海城市社区 社区类型 居住区位结构文章编号 1000-3363(2002)06-0033 -08 中图分类号 C912.8 文献标识码 B*本文系国家自然科学基金重点课题(编号:59838290)1背景简述111 近年上海社区发展自1995年开始,上海住宅建筑竣工面积持续保持在一个较高水平,1990~2000年合计住宅房屋竣工面积达到0175亿m 2,上海市建成大量新居住区¹,大量城市居民迁入新居,新社区数量快速增加。
另一方面城市原有社区内部的社会结构不断发生演替。
随着近5年来,上海居住存量房置换交易的大幅增加,一些已有的社区原有居民通过二手房市场卖旧房买新房,从原有社区迁走,而新的居民不断迁入,社区社会结构逐渐发生了变化。
社区发展表现在城市空间扩展过程中:一是城市内部,随着旧城改造步伐的加快,城市内部新旧社区更迭并存,旧城内不同区位的社区分布格局日益分化。
二是城市外围空间快速扩展,上海原有的城市郊区成为快速城市化地区,部分乡村社区社会结构解体,而被以城市社区特征为主的社区社会结构所取代,新的城市社会结构在城市边缘区初步形成。
1.2 上海市居住新村的社会调查1999年暑期,同济大学城市规划专业师生与上海市城市规划管理局对上海居住新村进行全面的普查。
共确定了17个居住新村作为重点调查目标,遍布全市13个分区,涵盖了上海市现有的各种社区如旧的里弄住宅、旧城改造小区、各类/新村0以及不同价位的商品房小区。
共完成问卷1100份,其中有效问卷1018份,完成调查报告75篇。
棚洞的概念棚洞是指在城市中出现的一种住房形态，通常是由贫困居民或无家可归者在城市的下沉空间、地下通道、桥梁下等临时搭建的住所。
这些棚洞多数情况下非法存在，居住条件恶劣，卫生状况差，缺乏正常的生活设施和基础设施。
它们通常成为城市贫困、资源分配不均、社会问题等深层次现象的具体体现。
棚洞的来源主要包括以下几个方面。
首先，城市化进程中的快速人口增长导致住房需求的激增，而城市的住房供应能力无法满足需求。
特别是低收入人群，由于负担不起高昂的房租，只能选择棚洞作为居住场所。
其次，经济低迷、就业机会减少等因素使得一些人失去了固定工作和收入来源，从而迫使他们选择棚洞作为临时安身之所。
此外，一些长期流动的外来人口在城市中无法找到合适的住房，也会选择棚洞居住。
棚洞问题主要集中在一些发展中国家和地区，如印度的孟买、印尼的雅加达、菲律宾的马尼拉等。
这些城市由于人口庞大、土地资源有限、基础设施建设滞后等问题，导致棚洞的形成和持续存在。
在这些地区，棚洞不仅对居住者本身造成了诸多不便和困扰，也为城市社会安全、卫生环境、经济发展等方面带来了负面影响。
棚洞的存在给城市带来了一系列的问题。
首先，棚洞居民的生活条件十分恶劣，居住环境拥挤、潮湿、无通风，居住者常常缺乏基础设施和基本居住条件，如清洁饮用水、卫生设施等。
这不仅对居住者自身的身心健康带来负面影响，同时也对城市公共卫生和安全构成潜在威胁。
其次，棚洞的存在对城市的面貌和城市形象造成了不利影响，破坏了城市的整体形象，给城市建设和发展带来了很大的困扰。
此外，棚洞的存在也给城市治理带来了一定的难题，由于很多棚洞都是非法存在的，因此城市管理部门很难有效地监管和改善这些地区的居住环境。
解决棚洞问题需要借助多方力量和综合措施。
首先，政府需要加大对经济困难群体的住房保障力度，提供可负担的住房选择，确保居民有基本的居住保障。
其次，政府需要制定相关法规和政策，加强城市土地的规划和管理，避免滥建造棚洞的情况发生，同时要加大城市基础设施建设力度，提高城市的住房供应能力。
当前城市低收入群体居住形态与住房发展研究
内容摘要:居住形态从一个侧面反映了一个国家或地区的经济社会发展水平。
当前城市低收入家庭的居住形态主要表现为住房条件为生存型、住房消费水平低、居住空间分异且呈现分散性和边缘化特征,而城市低收入阶层住宅作为典型的“市场失灵”问题,应发挥强势政府的协调、救助作用。
关键词:低收入群体居住形态住房发展
居住形态是指居住生活起居的行为方式,以及在一定的居住条件下,包括住房条件、居住地公共环境条件所表现出来的特定行为模式和特征。
居住形态体现了社会生产力的发展阶段,低收入家庭住房的保障始终是衡量社会均衡发展和社会公平的重要标准。
本文以贵州省贵阳市为个案,根据贵阳市统计局、贵阳市城市经济调查队、贵阳市民政局提供的有关城市低收入家庭的调查数据,对城市低收入家庭的居住形态特征进行分析,并对城市住房发展提出几点粗浅看法。
生存型住房水平
根据社会经济整体发展水平,相应的住房条件可描述为生存型、文明型、舒适型、享受型。
据贵阳市2004年调查的城市低保家庭问卷调查统计结果显示,相对于城市平均水平,贫困家庭的居住拥挤问题远未解决,贫困户人均住房建筑面积、住房间数比全市水平低。
从住房质量来看,一部分住房缺乏基本食水、排污,以及厨房、卫生间等设施,配套设施不齐全。
从被调查贫困家庭的房屋产权来看,贫困户房屋产权自有房率较低,拥有商品房的极少,存在严重的住房短缺现象。
尽管政府实行了住房公积金制度、廉租房制度、经济适用房制度,以此解决贫困家庭住房问题。
但由于大部分城市低收入人口无固定工作,或无公积金、无抵押物或信用担保等,各项住房政策由于购房条件的限制都未能真正惠及到他们;经济适用住房价格偏高,贫困人员很难买得起,实际上是被其他人员以各种方式买走;而廉租房源过少,又很难申请到。
事实上,大部分城市贫困群体被排斥在住房制度之外。
住房消费水平低
在贵阳市城市住户抽样调查资料显示的按收入等级划分的“最低10%”收入户的消费结构中,居住支出是2005年贫困户除食品支出(占51.4%)外的第二大消费支出,占13.2%。
从住房消费支出来看,2005年“最低10%”收入户的居住消费支出为346.73元,比2003年增长了23.97%,仅相当于全市平均水平的51.06%、“高10%”收入户的43.02%。
在居住支出中,最低10%收入户的住房、水电燃料及其他、居住服务费支出只相当于平均水平的0.93%、64.43%、17.6%。
贫困家庭的居住支出大大低于全市平均水平,他们的住房消费水平被家庭收入所制约。
从贫困家庭房屋产权自有率低这一现象可见,大部分贫困者不具备购房的一般经济条件,因为收入原因他们被市场化的住房天然地排斥在外。
随着城市绝对贫困人口数量的减少,贫困人口在食品消费得到保障以后,对住房的需求相对于城市有房者将更为迫切。
但是,即使到小康社会,尽管人均收入水平有很大提高,总体的住房水平有很大提高,也不可能是绝对平均的,收入的差距、住房的差距仍然会存在。
目前,在市场化取向的经济体制改革中,住房的市场化程度越来越高,满足低收入家庭基本住房需求的矛盾也会越来越突出,低收入人群生活困难,往往同时表现为住房困难。
对于许多城市低收入者来讲,保障居住权比房屋所有权更为重要,因为很大一部分城市低收入者买不起住房,或者简单讲就是有房子住比拥有房屋所有权更紧迫。
因此,解决低收入家庭甚至是贫困家庭的住房问题,满足其基本居住需求的方式并不一定是要求政府为其购买一套有产权的经济适用房,而应把廉租房的供给放在首位。
居住空间分散性和边缘化
从整体来看,城市低收入家庭不像农村贫困户那样,呈集中性分布状态,城市低收入家庭居住相对分散。
在城市居住生活空间上表现为市中心区综合楼形式的高收入阶层生活空间、市中心区周围的中高收入阶层生活空间,城市边缘区的高级公寓、经济适用房、为工业区配套的居住区生活空间及外来人口的棚户区生活空间。
市区内的贫困人口主要集中于一些国有企业职工、“干居民”比较聚集的社区,居住在这一带的居民不少人从事传统产业及个体劳动,人均收入较低。
这些集中区域多属危旧房区,居民居住环境差、生活质量低。
在旧城改造过程中,出现城市贫民郊区化的态势,从而形成了事实上的人口置换和社会贫富阶层的空间分布。
同时,随着城市化、农转非、村改居进程的推进,一些“城中村”人口成了既没有纳入城市社会保障体系又丧失了土地资源的边缘群体,如头桥、三桥、中东、贵乌、沙冲等办事处(乡、镇)等城乡结合带,它们对市区形成了一个环城市包围圈,“城中村”人口既丧失了拥有土地所带来的社会保障权利,同时又无法享受与城市居民同等的社会保障权利,从而面临着极大的贫困风险。
另外,农村中的精英转移到城市后,大部分沦为城市中的弱势群体,从事着如建筑施工、道路建设、环境
清洁、饮食服务、家政服务、废品收购等低端产业的工作,因为传统文化和地域习惯的约束使他们难以很快融入城市文化和城市生活,他们以业缘、血缘、地缘为纽带在城郊区域形成了一些聚居区。
因此,城市中心区的改造、“城中村”的改造以及农村人口向大城市的迁移,使得城乡结合带的贫困点对市区形成了一个环城市贫困带。
居住空间上的阶层分化特征并非单纯的社会分层现象,同时也是一种导致社会阶层化、社会封闭趋势显性化的重要机制。
不同社会阶层的人们,由于受到不同的结构性条件的制约,选择了不同的居住方式,这表现在一些生活质量和居住质量类似的社区中,集中居住着一些在生活条件和生活机会上大致相似的人群;并且在这样的封闭性社区中,人们逐渐养成了大致相似的生活方式和地位认同,从而在更广泛的意义上产生了相对封闭的社会阶层群体。
贫困人口的聚集和居住区位化现象,相对减少了贫困人口的就业机会和交流际遇,恶化了贫困人口的生活、教育、生产等生存环境。
因此,在城市改造或在低价房或廉租房供给方面,应该防止拆迁安置房、低价房或廉租房修建过于集中和边缘化,贫困人口的集中化过程会通过住房影响到城市社会空间的变化,在空间上可能会引起低收入人群居住区的隔离,加重贫困恶化。
结论
中国的社会结构转型是一场以市场化经济体制改革为直接动力的全面而深刻的社会转型,它表现为一系列的制度变迁过程,同时又是一个社会资源重新配置、社会利益结构重新界定的过程。
我国城市社区的变迁首先表现在社区分化上,具体到社区群体、社区活动、社区文化、社区利益、社区居民生活方式等不同层面的分化,使社区内部各阶层之间产生分裂意愿和对立的断裂带,这在一定程度上构成我国城市社区走向阶层化的潜在根源。
由于经济收入差距日益增大、土地区位优劣日益显著、住宅逐步商品化和市场化,以及单位制的瓦解、职业流动的增大,阶层型社区取代自然型社区成为社区变迁的必然趋势之一,社区阶层化的条件与机制日渐成熟,我国的城市社区必然走向阶层化。
然而,在社区阶层化的同时,城市贫富分割日渐形成,城市社区隔离化也随之成为社区变迁的又一趋势。
城市社区隔离化是两部分人(群体或阶层)在空间上的分割,一部分越来越被私人堡垒所庇护,另一部分却被社会所排斥,其主要表现为公共空间越来越私有化、阶层意识日趋封闭、不平等增多和不安全化。
在某种意义上,开放、平等、自由流动的现代性原则会在一定程度上减小社区隔离化的程度。
对于城市低收入阶层住宅作为典型的“市场失灵”问题,应发挥强势政府的协调、救助作用,促进政府、公众、社会组织、专业人士的多元合作治理贫困区,克服城市贫困,如:颁布住宅法案,为低收入阶层提供福利住房、廉价住房、廉租房,使居民逐渐拥有土地和住房产权;优化治理居住区与城市的空间关系,建立多核心、多组团的发展格局,建设高低标准住宅融合的社区;将城市交通规划与福利改
革融合,为高失业地区人口提供便捷的交通,以获得更多就业机会等;建立“廉租屋”储备体制,引导房地产企业转变卖而不租的模式,使政府和企业逐渐成为廉租房的主体;通过贴息、减税等手段鼓励非营利机构和民间的住房建设投资;改善低收入群体集中区的环境和服务设施,推进其社区的教育、卫生、文化事业发展,以提高居民生活质量;采取住房补贴、低息贷款、按揭担保等各种形式鼓励人们购买住房等措施。
参考文献:
1.王卓.论中国城市化进程中的贫困问题[J].经济体制改革,2004(6)
2.徐晓军.论我国社区的阶层化趋势[J].社会科学,2000(2)
3.[法]热罗姆•班德.“城市贫富分割”即将形成[J].国外社会科学,2000(6)。
