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建设工程司法解释（二）背景下
工程价款优先受偿权问题的理解与适用
《合同法》第二百八十六条
【工程价款的支付】发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
享有优先受偿权的民事主体
与发包人订立建设工程施工合同的承包人不享有优先受偿权的民事主体Array
勘察人、设计人、分包人、
案例一
我所作为管理人的某破产案件中，A建筑公司主张其对破产公司某建筑的优先受偿权。
经管理人调查发现该建筑尚未取得建设工程规划许可证，故作为一般债权认定，A公司
不服提起诉讼，两审法院均以“未取得建设工程规划许可证的工程优先权不受保护”为由驳回A公司诉讼请求。
建设工程施工合同无效的情形
•（1）发包人未取得建设工程规划许可证，与承包人签订的建设工程施工合同。
•（2）承包人未取得建筑施工企业资质、超越资质、借用资质签订的建设工程施工合同。•（3）建设工程必须招标而未招标或者中标无效的情况下所签订的建设工程施工合同。•（4）投标人低于成本价中标的，因违反了《招标投标法》第33条的强制性规定，损害了
招投标竞争秩序和社会公共安全，应当认定为无效合同。
•（5）承包人非法转包、违法分包的建设工程施工合同。
第十八条装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外。
优先权行使对象的限定
装饰装修工程的发包人的不确定性
第十九条建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
优先权行使的条件
建设工程质量合格
承包人承建的部分工程合格的情况下，优先权的行使是否受限？
第二十条未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
实务操作中，未竣工的建设工程转让涉及到的法律问题是非常复杂
的，转让需要满足很多的法定条件。
第二十一条承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。。
优先受偿的范围包括：
不适用优先受偿的包括：
人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金等
利息、违约金、损害赔偿等。
案例二
原告A公司（承包方）在施工过程中，因B公司（发包方）原因多次停工，并因此造成大量材料的浪费。工程完工后，B公司因自身债务原因将该工程抵押给C银行，并一直拖欠A公司工程款近5000万元。后A公司诉至法院，要求B公司支付拖欠工程款项及利息、窝工损失赔偿、材料费损失等共计8000余万元。
对于法律明确规定的不予支持的损失赔偿和利息部分，我们可以采取哪些措施？
优先受偿权的行使期限
第二十二条承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
与2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中优先受偿权“自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”相比，
新的司法解释更注重保护承包人的利益。建设工程项目的结算十分复杂，工程通
过竣工验收后，办理结算手续的时间普遍较长，按照02年的规定，极有可能在双
方办理结算的过程中，建设工程价款优先受偿权的保护期限就届满了，不利于保
护承包人与农民工的合法权益。
六个月是除斥期间，而非诉讼时效，不能中断、中止或延长。
案例三
原告甲公司与乙公司签订《建设工程施工合同》后，因发包方多次增加工程项目，未在合同约定期限内完工，直至约定工期后8个月才完成全部工程量。乙公司在未经竣工验收的情况下，擅自将该工程投入使用，乙公司余欠的工程款经多次催讨一直未支付。甲公司诉请要求解除合同，并主张对该项目的优先受偿权。
此种情况下优先受偿权从何时开始起算？
优先受偿权的行使期限
“应当给付之日”如何确定？
（1）工程已竣工且工程结算款已届期的，自建设工程竣工之日或者建设工程施工合同约定的竣工之日起算；
（2）建设工程施工合同解除、终止履行的，自合同实际解除、终止之日起算；
（3）工程已竣工验收合格，但合同约定除质保金以外的工程款付款期限尚未届满的，自合同约定的工程款付款期限届满之日起算。
优先受偿权的放弃
第二十三条发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
法律并未禁止承包人放弃建设工程价款优先受偿权。承包人自愿放弃建设工程
价款优先受偿权的，只涉及承包人自身利益的，该放弃行为有效。但该放弃行
为损害社会和实际施工人等第三人利益的，人民法院不予支持。
