我国住宅年度销售价格预测

{定价策略}我国住宅年度销售价格预测2011年中国住宅销售价格预测统计0801班高杉摘要：本文通过分析房价随时间变化的过程，揭示其发展变化规律，并对其未来房价走势进行预测。

引用的数据为从2008年5月份到2010年12月份的中国住宅销售价格指数统计表。

所用的变量为住宅销售价格指数。

本文选取的是时间序列数据故采用时间序列的分析方法，运用SAS软件进行数据处理和预测的工作。

关键词：时间序列分析法；住宅销售价格；预测；对策；Abstract：Thisarticlebyanalyzingthepricestrendedovertime,theprocessofchange,and futuretrendsinforecastingtheprice.thedatafromthe2008and2010chinaindec emberofthehousingsalespriceindexstatistics.theargumentforthehousingsa lespriceindex.thistapisthetimesequencedataweusethetimesequenceofanaly sisandsassoftwarefordataprocessingandpredictable.Keywords：Timesequenceofanalysis；thehousingsalesprice；forecast；countermeasures；一、引言住房问题，关系民生之根本，在2010年的两会上，这个话题根式被炒的沸沸扬扬。

当今，对中国房地产市场的看法，几乎是个“万花筒”。

宏观决策者、地方政府、开发商企业、行业主管、投资投机者、低收入百姓及各种媒体，对过去和当下的房价与房价政策，众说纷纭，公婆说理各有一套。

过去不一样，现在仍不一样。

一边是一些人在喋喋不休宣传“刚性需求”，一边是低收入百姓拼命本图为逆自相关图，输出的信息分别是：延迟阶数为8，逆自相关系数值和逆自相关图。

图（4）本图为偏自相关图，输出地信息为：延迟阶数，偏自相关系数值和偏自相关图。

3、白噪声检验（纯随机性检验）图（5）为了判断序列是否有分析价值，必须对序列进行纯随机性检验，即白噪声检验。

图中延迟阶数为6，Q LB统计量的值为69.48，Q LB统计量服从χ2分布的自由度为6，Q LB统计量的P值小于0.0001，0.888~0.071为计算出的延迟各阶Q LB统计量的样本自相关系数的具体数值。

由此可以得出此序列不是白噪声序列。

由平稳性检验和白噪声检验得出中国住宅销售价格指数序列是平稳的非纯随机序列，是由研究和预测价值的。

五、模型拟合1、相对最优定阶SAS系统中提供了相对最优模型识别的功能，本文将运用这个功能来进行模型识别。

本功能制定SAS系统输出所有自相关延迟阶数小于等于5，移动平均延迟结束也为5的ARMA（p，q）模型的BIC信息量，并指出其中BIC信息量达到最小的模型的阶数，实际上就是模型最优化的过程。

图（6）最后一条信息显示，在自相关延迟系数小于等于5，移动平均延迟系数阶数也小于5的所有ARMA（p，q）模型中，BIC统计量相对较小的是ARMA（1，0）模型，即AR(1)模型。

在确定了拟合模型的阶数后，接下来就是要估计模型中未知参数的值，以确定模型的口径，并对你拟合的模型进行显著性诊断。

2、未知参数估计图（7）参数估计输出的结果显示t检验统计量的值均小于0.0001，所以参数均显著。

3、拟合统计量的值图（8）本图共输出了6个统计量的值，由上到下分别为：误差估计常数10.09742，方差估计0.097972，标准差估计值0.3一三005，AIC信息量一八,。

40861，SBC信息量21.34008，参差个数32。

.4、拟合模型的具体形式图（9）图的上半部分AutocorrelationcheckofResiduals为残差自相关检验结果，本列中由于延迟各阶的LB的P值均显著大于α（α=0.05），所以该拟合模型显著成立。

估计平均值为100.2703。

图的下半部分显示了拟合模型的具体形式：Factor1:1-0.8993B**（1）该输出模型等价于x t=（1-0.8993B）εt六、序列预测在拟合模型的基础上，我们对2011年中国住宅销售价格指数序列进行预测，为了准确性和可参考性，本文分别作了两个不同时间长度的预测，过程及结果如下。

1、2011年第一季度住宅销售价格预测此图从左到右分别为序列值的序号，预测值，预测值的标准差和95%的置信区间。

由此我们可以得出，2011年第一季度的住宅销售价格为一月：100.2970、二月：100.2943、三月：100.2919。

较2010年第四季度相比，整体有上身趋势，但内部自身呈下降趋势。

下图为2011年第一季度住宅销售价格预测拟合预测效果图图（11）2、2011年上半年度住宅销售价格预测的依赖性比较强，繁荣的背后埋下了巨大的隐患，透支了百姓的未来。

2、保障性住房体系还不健全廉租房总量在增加，市场份额仍较小。

经济适用房是中国住房制度改革的产物，多年来解决了许多家庭的住房问题。

最近几年，商品房价格快速上涨的过程中，经济适用房分配不公、面积超标、缺少退出机制等问题，引起强烈的质疑。

普通大众购买经济适用房越来越难，也只能购买商品房。

3、房地产的炒作与投机是房价升高的重要原因。

房地产商不仅参与房产的坐庄操纵,而且在房地产价格的垄断与操纵中随时合谋哄抬房价,以便掠夺敛聚社会财富。

房屋的真实造价实际上是很便宜的,但是由于对房屋的定价缺乏有效的调控和监管,定价不透明,导致房地产开发商投机炒房,哄抬房价,他们通过垄断的方式来操纵房价,房价的高涨不仅可以使房屋销售火爆,使购买者的上涨预期进一步强化,而且为商业银行及购买者贷款创造了虚假条件。

除了直接操纵,房地产开发商还通过集体游说、新闻舆论等形式影响政府政策的制定,通过内部操纵,营造房屋价格上涨的火爆场面,通过改变住房类型与式样及卖楼盘、拨号等形式人为制造住房与土地的稀缺性,导致人们非理性购房。

正是这一系列活动,导致房价狂涨不止,房地产商暴富,社会财富向房地产商集中。

4、虚假的房屋需求信号推动了房价的上升。

这几年,导致房价上升的一个重要原因是“需求”的拉动,土地、房产供应不足,需求旺盛,其结果就是房价的上升,但仔细分析这种需求,很大程度上是一种虚假繁荣。

长期以来,我国银行利率是负利率,存款无利可图。

因此,中国的富豪一族为使自己的大量存款保值、增值,大量用于购置房产,出现了温州购房团、杭州“炒房客”、南京“房虫”等,这些人一度被视为房价上涨的罪魁祸首。

八、基于数据本身和预测分析的建议房价的小幅下降或缓慢增长并不能满足民生需求，如何让跟多人不再为了有个安身立命的根本而奋斗半辈子甚至是一辈子。

以下就房价调控问题提出自己的一点建议：1、完善我国现行土地出让制度在坚持社会主义土地公有制的前提下，在坚持国有土地有偿有限期使用的条件下，完善我国现行土地出让制度。

如大幅增加招标方式的土地出让比例，减小价格高者得方式的出让比例。

2、增加保障性住房供应，完善经济适用房制度针对低收入人群，在增加供给方面，要切实增加限价商品房、经济适用房、廉租房供应。

政府要从多方面解决廉租房的资金问题，经济适用房的用地问题，要扩大供应范围，增加分配过程的透明度，对于经济适用房，要引入退出机制。

3、实行差别化信贷政策，引导住房合理消费对于首套置业家庭，实行低首付，利率优惠。

对于二次置业家庭，提高首付比例，高于同期利率。

对购第三套房及更多的，不发放贷款，杜绝利用银行资金炒房，严厉打击投资、投机性不合理的住房消费需求。

4、加强住房需求的管理为区别对待各类住房需求，对不同的对象要通过不同的手段进行管理，即对住房需求进行差异化的管理：做到不同收入的人选择不同新旧，不同价格的住房，避免盲目跟风购买新房、好房，从而也有效的遏制了住房的价格上涨。

当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系，基于我国人多地少，人多房少的基本国情下，房价上涨是长期趋势，适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。

强化住房租赁管理，要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的健康，正常和有序发展。

培育住房梯度消费。

强化合理消费观念，倡导建设小户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。

5、完善房地产税制政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。

在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。

参考文献：[1]徐国祥.统计预测与决策[M].第三版.上海.上海财经大学出版社,2008[2]王燕.应用实践序列分析[M].北京.中国人民大学出版社，2005[3]曲世军,张友祥;我国房价上涨的原因及对策分析[J];经济纵横;2007年一八期[4]郭建;南通市房价上涨的原因与对策建议[J];市场周刊(理论研究);2007年10期288感谢阅读多年企业管理咨询经验，专注为企业和个人提供精品管理方案，企业诊断方案，制度参考模板等欢迎您下载，均可自由编辑建筑工程管理建设工程工程量清单编制与计价规程《建设工程工程量清单编制与计价规程》宣贯材料《建设工程工程量清单编制与计价规程》宣贯材料根据省建设厅《关于印发〈2004年度省工程建设标准和标准设计第一批编制计划〉的通知》（冀建质[2004]372号）的要求，由河北省工程建设造价管理总站主编，秦皇岛市工程建设造价管理站参编的《建设工程工程量清单编制与计价规程》已经建设厅批准为河北省工程建设标准（冀建质[2006]663号文），统一编号为DB13(J)66-2007，自2007年3月1日起施行。

现将编制《建设工程工程量清单编制与计价规程》DB13(J)66-2007（以下简称“本规程”）有关情况说明如下：一、制定规程的必要性2003年7月1日《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2003）开始施行，2004年8月1日《河北省建筑条例》颁布实施，为进一步加强我省工程造价的行业管理，规范计价行为,合理确定、有效控制工程造价起到了积极的推动作用。

然而，在我省工程造价工作实践中，仍然面临着许多具体而实际的问题需要解决。

如：在实际的操作过程中，尚有为数不少的单位并没有严格贯彻执行国家清单计价规范中的强制性条款，致使强制性条款没有起到应有的规范工程造价计价行为的作用；编制的清单不准确、不规范；由于建设工程招标文件、合同条款填写内容不规范、不全面，应在招标文件或合同中予以明确的没有得到具体体现（如价款调整方式方法、双方承担风险的种类、程度等），造成工程竣工后双方在造价上发生争议而无法按时结算，最终影响工程价款的支付，导致拖欠工程款等现象的发生；个别招标文件存在潜在的不公平、不公证的要求或条款。