土地收购储备机制中存在的问题及对策分析
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经验推广土地收购储备是土地征用与土地储备两个概念的结合,是政府为更好的履行自身职能而开展的一种管理工作。
目前,随着我国城市化进程加快,土地使用制度改革逐渐深化,土地收购储备工作的原有环境发生变化,对各地区政府单位而言,如何建立、完善土地收购储备制度成为政府工作的重点内容。
而从当前土地收购储备工作的实际情况来看,受多方面因素影响,各地区在土地收购储备中存在问题,影响了土地管理工作的正常开展,本文将以此基础,对土地收购储备工作的相关内容做进一步分析。
1土地收购储备工作的动因1.1土地收购储备是促进土地市场化改革的关键相关学者在通过研究发现,我国土地市场化改革存在大量划拨土地的背景下起步但又是在对城镇增量土地的改革中通过实行土地出让制取得突破的。
在实际操作过程中,一旦土地出让取得成功,则会形成城市内部大量经营性存量划拨土地市场化的基本模式。
但在这种特殊模式的影响下,经营性土地存量划拨土地使用者在土地经营、管理方面具有优势,这对土地的市场化改革产生影响。
在这种情况下,若没有政府的干预,则会导致经营性存量划拨土地市场化改革的困难重重。
同时,面对市场诱致性的土地市场化改革中存在的局限,各地方政府在实践中开始尝试通过发挥以政府为主导的市场化改革方式,而这种改革方式的核心,就是完成土地收购储备,通过国家的行政手段,强制性回收土地使用者所占有的划拨土地的使用权。
在这种改革模式的影响下,能够为政府创造足够的收人。
因此,在土地市场化改革的大背景下,我国土地收购储备是与土地市场化改革相匹配的一种改革方式,具有必要性。
1.2土地收购储备是完善土地使用制度的要求目前,我国土地市场化改革的主要目标,就是将所有存量、新增的经营性土地纳人有偿转染的范畴中,实现政府对目标土地资源的高效管理。
一般认为,我国城镇地区在土地转让过程中,明确了土地出让主体的唯一性,所有需要初次进人。
级市场的土地都需要以政府收回后予以统一出让。
在这种情况下,政府需要集中一级土地供应权,并按照相关规定统一完成一级土地市场供应工作。
土地储备工作中存在的问题及对策
在土地储备工作中,因为各种原因,存在着一些问题,主要表现在以下方面:
1. 土地调查不准确:有时候,由于信息来源不准确或者是因为政策的调整,导致土地调查结果不准确,这会给后续的工作带来困难。
2. 土地征收问题:在土地征收过程中,有时候因为不同利益方的利益冲突,造成征收困难甚至停滞不前。
3. 土地流转不畅:在土地流转过程中,有时候因为土地的流转价格过高,或者是因为缺乏适当的流转安排,导致土地不能及时地流转,给土地储备工作带来困难。
4. 土地储备缺乏长远规划:有时候,在境内外企业的引进过程中,土地储备部门可能只关注当前热点区域,而忽略了中长期市场的规划需求。
前面的问题在土地储备中都有出现,那么应该采取什么样的措施呢?
1. 加强土地调查的准确性和全面性:在土地储备前,必须要充分了解各方信息,采用多种渠道调查,确保调查到的信息准确全面。
2. 做好土地征收工作:在土地征收中,应遵照法律程序进行征收,确保公平公正,同时也要做好征收补偿工作,尽量减少影响力。
3. 提高土地流转的效率:在土地流转中,应充分注意流转价格的合理性,制定合乎市场规律的流转价格,同时也要拥有科学的流转安排,让土地流转顺畅。
总之,土地储备工作需要正确的方法和良好的规划,不断完善土地储备和管理,以保证土地的有效利用和社会经济的发展。
土地收购储备工作中存在的问题及对策土地是国家公共资源,土地收购储备工作是指政府和企业为了保障城市和国家的发展战略和需求,根据法律规定和相关程序,通过收购、储备等手段保障未来土地发展需要的资源。
但是在实际执行中,其存在诸多的问题,本文将就这些问题进行分析,并提出相应的对策。
一、存在的问题1. 土地收购成本高。
因为随着城市化进程的加快,需要收购的土地面积越来越大,且地理位置越来越好,使得土地价格上涨明显,使得土地收购的成本也在不断提高。
2. 资金压力大。
土地收购需要大量的资金投入,对于一些规模较小的企业或者政府部门而言,缺乏充足的资金投入,难以完成土地收购工作。
3. 地方政府收益面窄。
在土地收购储备过程中,地方政府面临着税收和建设基金减少的情况,导致财政收入面临压力。
4. 土地流转难。
由于土地使用权属于非常具有私人化特征的资产,因此土地流转中存在的一些市场、制度等方面的障碍,使得土地的流转难度较大。
二、解决对策1. 采用多种方式降低收购成本。
政府和企业可以尝试购买一些廉价的土地,或者通过开展拍卖、交易等方式降低土地收购成本。
2. 加大对资金投入的支持。
政府可以通过制定财政政策或者金融政策,提高对土地收购和储备的资金支持力度,包括为企业和地方政府提供低息贷款、开展信贷保障等措施。
3. 改变地方政府财政收益结构。
政府可以开展相关税收政策和财政转移支付制度,提高地方政府在土地收购中的财政收益,以降低经济压力。
4. 转变土地流转机制。
政府可以完善相关规章制度,通过降低土地流转的费用、简化手续、提高流转效率等方式,加大对土地流转的支持力度。
三、结论土地收购储备工作对于未来的发展是非常重要的,在实际执行过程中,存在一些问题,需要政府和企业加以解决。
通过增加资金支持、改变财政收益结构、降低土地收购和流转的成本和费用,可有效地降低土地收购储备工作所面临的问题,提高土地收购储备效率,保障城市和国家的发展需要。
土地储备工作中存在的问题及对策1. 引言1.1 土地储备工作的重要性土地是国家的重要资源,而土地储备工作则是保障国家土地资源安全、实现可持续发展的重要环节。
土地储备工作的重要性在于可以有效控制土地资源利用,推动城乡发展平衡,保障国家粮食安全,维护生态环境,推动经济社会可持续发展。
土地储备工作可以调控土地供给,保障国家粮食安全和城市建设需求。
通过合理规划土地储备,可以确保农田用地和城市建设用地的合理划分,使得农业生产和城市建设能够有序进行,保障国家粮食安全和城市建设需要。
土地储备工作可以保护生态环境。
通过储备适度的绿地和湿地等区域,可以保护生态环境,维护生物多样性,减少土地开发对生态环境的破坏,实现生态与经济的协调发展。
土地储备工作可以促进土地资源的合理利用,提高土地利用效率。
通过科学规划和管理土地储备,可以提高土地的利用率,降低土地资源的浪费,促进土地资源的可持续利用。
土地储备工作的重要性不容忽视。
只有充分认识到土地储备工作的重要性,才能有效解决土地资源利用过程中存在的问题,推动经济社会的发展和进步。
1.2 存在的问题在土地储备工作中存在着诸多问题,主要包括不合理的土地使用规划、土地储备管理不严格以及土地储备工作缺乏规范。
不合理的土地使用规划导致了土地资源的浪费和利用效率低下。
许多地方存在着规划不周、用地不当的情况,导致大量土地被闲置或未有效利用。
土地储备管理不严格也是一个突出问题。
一些地方政府在土地储备工作中存在着管理混乱、制度不完善等情况,导致土地储备工作效果不佳。
土地储备工作缺乏规范也是一个普遍存在的问题。
一些地方在土地储备工作中缺乏统一规划和标准,导致工作成效不明显,甚至存在着乱占乱用土地的情况。
这些问题严重影响了土地资源的合理利用,也阻碍了土地储备工作的顺利推进。
有必要对这些问题进行深入分析,并提出相应的对策,以促进土地储备工作的健康发展。
1.3 对策的必要性在土地储备工作中,对策的必要性不言而喻。
土地收购储备工作中存在的问题及对策土地收购储备工作是指国家或企业为了未来的发展规划和土地利用需求,在适当的时间和地点,以合理的价格进行土地收购及储备的过程。
而在实际的工作中,土地收购储备工作存在着一系列的问题,这些问题严重影响了工作的顺利进行和土地资源的合理利用。
需要对这些问题进行深入了解,并提出相应的对策,以便更好地推动土地收购储备工作的进行。
1. 土地资源浪费问题:在土地收购储备工作中,存在一定程度的资源浪费现象。
一些企业或政府机构未能充分考虑土地的利用价值和未来的发展需求,盲目进行土地收购储备,导致大量土地资源被浪费。
2. 土地收购成本高问题:土地收购储备工作中的成本问题一直是一个值得关注的焦点。
在一些地区,土地收购成本居高不下,使得企业或政府机构在进行土地收购储备时面临着巨大的经济压力。
3. 土地使用权纠纷问题:在一些地区,土地使用权纠纷问题较为严重。
由于土地所有权、使用权、转让权等法律规定不够明确,导致土地收购储备工作的进行受到一定的制约,进而影响了土地资源的合理利用。
4. 土地开发规划不合理问题:一些地方在进行土地收购储备工作时,未能充分考虑土地的自然特征和社会需求,导致土地开发规划不合理,进而影响了土地资源的合理利用。
5. 土地资源环境保护问题:在当前环境保护意识日益增强的背景下,土地收购储备工作中存在一定的资源环境保护问题。
一些地方在进行土地收购储备时未能充分考虑土地的生态环境问题,导致资源环境遭受一定程度的破坏。
针对以上问题,应采取以下对策加以解决:2. 优化土地收购成本管理:在进行土地收购储备工作时,应优化土地收购成本管理,加强成本控制,降低土地收购的成本,提高土地收购的效益。
3. 健全土地使用权制度:应加强土地使用权的确权登记工作,完善土地使用权的法律制度,加强土地使用权的保护,减少土地使用权纠纷的发生。
三、结语土地收购储备工作是一项涉及国家和企业长远发展的重要工作,其影响范围和影响程度都是非常广泛的。
土地收购储备工作中存在的问题及对策随着城市化进程的加速和经济发展的不断推进,土地资源越发显得宝贵与重要。
因此,土地开发和利用是各级政府和企业的重要工作内容,而土地收购也是土地资源开发利用的基础,具有至关重要的作用。
近年来,土地储备工作出现了一些问题,给相关工作带来了不小的困难,本文将分析这些问题并给出解决对策。
问题一:土地收购价格高昂在土地资源日益紧缺的背景下,市场土地价格不断上涨,土地收购价格也不例外,这给土地收购及其储备工作带来了巨大的财务压力,导致投资效果严重变差。
解决对策:制定科学的价格标准和政策政府和企业应该结合实际情况,制定科学的土地收购价格和政策,切实降低土地收购成本。
而在此过程中,还应当侧重保障农民和村民的利益,避免因收购而导致社会稳定问题的发生。
问题二:土地资源利用过多且重复随着城镇规模的不断扩大和人口的逐步增加,社会对土地资源的需求不断增加,土地储备也就成为当下的重要问题。
但是,由于缺少合理规划,并且往往单打独斗,多种资源法都没有发挥出应有的效果。
解决对策:建立科学的规划体系政府和企业应该增强规划意识,将土地资源的利用和开发纳入整体规划,并制定详细的土地使用计划和相应的实施细则,以实现资源的有效利用。
除此之外,政府和企业应该采取合作、协调等方式加强资源整合,调配优质、土地资源,避免重复建设的问题出现,提高土地资源的利用效率。
问题三:农民观念受限,阻碍土地收购土地收购的实施常常面对农民拥有土地的拒绝或强硬反对,主要是由于农民普遍缺乏土地资源价值意识,且土地本身与农民生活密切相关,非常难以直接将土地所有权从农民手中征收,形成一定的压力。
解决对策:提高农民的土地资源保护和利用意识政府和企业应该采取拉动农民利益和教育欺诈这两种策略来提高农民的土地资源保护和利用意识。
其中,拉动农民利益包括增加征地补偿、发放代价补偿等方式,教育欺诈则包括对农民进行政策宣传、法律法规普及等工作,让农民了解土地资源价值和土地收购的合法性,增强他们对土地储备工作的理解和支持,协调土地所有权人和土地利用者之间的关系。
土地储备工作中存在的问题及对策土地储备是指政府或企业在规划和发展中预先取得的一定数量的土地资源,用于满足未来发展的需要。
土地储备工作是一个复杂而重要的工作,其中存在着一些问题,需要制定相应的对策来解决。
以下是土地储备工作中存在的问题及对策。
问题一:土地储备缺乏科学规划由于缺乏科学规划,土地储备容易出现部分库存未利用,部分需求未储备的情况,导致土地资源的浪费和供需不匹配。
对策一:建立科学规划体系建立土地储备的科学规划体系,根据地方发展需要及土地资源的合理配置,制定土地储备的数量、结构、空间布局等科学规划,确保土地储备适合未来的发展需求。
问题二:土地储备选择不合理土地储备工作中,存在着不合理的土地选择,例如选择地理位置偏僻、基础设施不完善的地块,导致后续的开发和利用困难。
对策二:加强市场调研加强市场调研,了解土地市场的供求信息和发展趋势,并根据城市规划和经济发展方向,选择合适的土地进行储备。
问题三:土地储备管理不规范土地储备管理不规范,容易出现管理混乱、信息不对称等问题,影响土地储备的有效利用和管理效率。
对策三:建立健全的土地储备管理制度建立健全的土地储备管理制度,明确责任和权限,制定管理规范和流程,加强信息共享和透明度,提高土地储备管理的效率和公正性。
问题四:土地储备动态调整不及时土地储备工作需要根据实际需求进行动态调整,但由于信息反馈滞后和决策机制不灵活等原因,土地储备的调整往往不及时,导致资源浪费和供需不匹配。
对策四:建立及时的调整机制建立及时的土地储备调整机制,加强与相关部门的信息沟通和协调,及时调整储备的数量和结构,确保土地储备能够与发展需求保持一致。
问题五:土地储备利用效果不佳土地储备工作追求的是长期的发展利益,但由于长期利益规划缺乏具体、细致的考虑,导致土地储备利用效果不佳。
对策五:建立长期利益规划建立长期利益规划,考虑土地储备的灵活利用和长期价值,制定土地利用的具体规划和措施,确保土地储备能够持续为社会经济发展做出贡献。
土地收购储备工作中存在的问题及对策1. 引言1.1 概述土地收购储备工作土地收购储备工作是指政府或企业为了土地利用规划和项目建设需要,通过购买土地或者其他方式储备土地资源。
这项工作对于城市规划、经济发展和社会稳定具有重要意义。
通过土地收购储备,可以保障土地资源的有效利用,推动城市建设和产业发展。
土地收购储备工作需要遵循法律法规,合理规划土地利用,保障农民和土地所有权者的权益,确保土地流转顺利进行。
在实际工作中常常存在一些问题和挑战,需要引起重视和解决。
本文将结合实际情况,分析土地收购储备工作中存在的问题,并提出相应的对策,以期能够提高土地收购储备工作的效率和质量,促进城市可持续发展。
1.2 存在问题的重要性土地收购储备工作中存在的问题对于国家和社会的发展具有重要性。
缺乏统一规划和指导会导致资源的浪费和效率低下,影响国家土地资源的合理利用和经济发展。
资金使用不透明容易造成腐败问题的发生,损害政府形象,加剧社会不公平现象。
土地流转难度大会阻碍农民土地流转,影响农村经济的发展和土地资源的整合利用。
缺乏有效监督机制容易导致各种问题的滋生和不良后果的发生,危及社会和经济的稳定。
解决这些存在的问题,加强规划和指导、提高资金透明度、加强反腐力度、简化土地流转程序、建立监督机制是当务之急,有利于推动土地收购储备工作的顺利进行,促进国家和社会的可持续发展。
2. 正文2.1 缺乏统一规划和指导缺乏统一规划和指导在土地收购储备工作中是一个严重的问题。
由于各个部门之间缺乏有效的协调和沟通,导致土地收购的规划和指导工作往往是零散和随意的,缺乏整体性和长远性。
这不仅会造成资源的浪费,还会影响到整个国家的土地利用和发展。
为解决这一问题,我们需要加强统一规划和指导工作。
各个部门应该加强沟通和协调,确立统一的规划目标和指导方针。
建立健全的监督机制,对土地收购工作进行全程跟踪和评估,确保工作按照规划和指导的要求进行。
加强培训和技术支持,提升各个部门的工作效率和水平。
新时期土地收购储备规范化管理措施探讨随着经济社会的不断发展,土地资源的重要性日益凸显。
土地收购储备作为土地资源管理的重要环节,对于保障国家土地资源安全、促进经济发展、改善人民生活具有重要意义。
当前我国土地收购储备中存在一些问题,比如规范化管理不足、制度不完善等。
有必要探讨新时期土地收购储备规范化管理措施,提高土地资源利用效率,推动可持续发展。
一、当前土地收购储备存在的问题1. 规范化管理不足当前土地收购储备存在着管理不规范、流程不清晰、制度不完善等问题,导致土地收购储备工作不够顺畅,影响了土地资源的有效利用和管理。
2. 制度不完善现行的土地收购储备制度存在着一些不足,比如权责不清、配套机制不健全等问题,制约了土地资源的合理利用和保障。
3. 资金管理不规范土地收购储备资金管理中存在着资金分配不合理、资金使用不透明等问题,不利于土地资源的长期管理和利用。
1. 保障土地资源安全规范化管理可以加强对土地资源的有效管理,保障国家土地资源安全。
2. 促进经济发展规范化管理可以提高土地资源的利用效率,促进经济发展,增加社会财富。
3. 改善人民生活规范化管理可以保障土地资源的可持续利用,改善人民生活水平。
1. 完善管理制度建立健全土地收购储备管理制度,明确权责,建立流程,规范管理行为。
2. 加强资金监管完善土地收购储备资金管理制度,强化资金监管,确保资金使用的透明和规范。
3. 强化监督管理加强对土地收购储备工作的监督管理,建立相应的监督机制,及时发现、解决问题,确保土地资源的规范使用。
4. 提高土地资源利用效率通过规范化管理,提高土地资源的配置效率和利用效率,推动土地资源的合理开发利用。
5. 加强宣传教育加强对土地收购储备规范化管理的宣传教育,引导社会各界关注土地资源管理,提高公众参与度和监督能力。
四、新时期土地收购储备规范化管理的推进路径1. 政策引导政府应出台相关政策法规,引导各地加强土地收购储备规范化管理。
土地收购储备工作中存在的问题及对策【摘要】在土地收购储备工作中,常常会遇到一些问题。
这些问题包括土地收购过程中存在的问题和土地储备工作中存在的问题。
在土地收购过程中,可能会遇到拆迁补偿不合理、流程不规范等情况。
而在土地储备工作中,可能会存在规划不合理、资源浪费等问题。
为了解决这些问题,我们可以提出一些对策建议,比如加强规范管理、优化流程设计等。
通过采取这些对策,可以有效解决土地收购储备工作中存在的问题,提高工作效率和质量。
我们需要认识到存在的问题,并及时制定有效的对策,以确保土地收购储备工作的顺利进行。
【关键词】土地收购,储备工作,问题,对策,引言,背景介绍,正文,结论,总结思考1. 引言1.1 背景介绍土地收购储备工作是指政府或企业为了发展规划、建设用地等目的而进行土地收购并进行合理规划和储备的工作。
近年来,随着城镇化进程的加快和经济社会发展的需求,土地收购储备工作显得尤为重要。
在实际操作中却存在着一些问题。
在土地收购过程中,存在着信息不对称、补偿不公等问题,导致产权纠纷频发。
在土地储备工作中,由于部分地方政府对土地出让收益过于依赖,导致过度开发、盲目拓展,造成土地资源浪费和环境恶化的现象。
针对这些问题,需要及时采取有效的对策,以推动土地收购储备工作健康有序发展。
2. 正文2.1 土地收购过程中存在的问题1. 土地流转困难:在当前土地市场中,土地流转难度较大,很多农村土地处于碎片化状态,导致土地收购过程中难以整合成规模化的土地资源。
这不仅增加了土地收购的成本,还影响了后续土地开发的效率和效益。
2. 土地所有权不清晰:由于土地所有权的不清晰,很多地块存在多头所有权或权属纠纷的情况,这给土地收购工作带来了一定的法律风险。
在缺乏有效的土地登记、审核和调查机制的情况下,很难确定土地的真实所有人,给土地收购过程增加了不确定性。
3. 土地价格波动大:土地市场受到多种因素的影响,土地价格波动较大,土地收购方往往难以准确预测土地价格的走势。
土地收购储备机制中存在的问题及对策分析3赵艳华1ΠZHAO Y an2hua 罗永泰2ΠLUO Y ong2tai 【摘要】建立城市土地储备制度是我国城市用地制度的再一次创新,是进一步深化我国城市用地制度改革的一种客观要求。
但是,,土地收购储备机制也暴露出不少问题。
本文通过对这些问题的分析,提出完善土地收购储备机制的对策与建议。
【关键词】城市土地;收购储备;运作机制【Abstract】The establishment of the reposition system of the urban land is a g ood creation of the national urban land use,which is an objective requisite in the reform of the national urban land use Y et, there are als o many problems in its actual implementation.The paper proposes s ome advises on the s ound management of urban land property by analzing these problems.【K eyw ords】Urban land;Buying and reservation;Operating mechanism【中图分类号】F293【文献标识码】A3本文为2004年天津市房地产发展研究课题项目———坚持科学发展观推进城市土地优化配置的研究。
1 土地收购储备制度产生的背景及作用111 土地收购储备制度产生的背景土地储备制度最早起源于20世纪80年代初期的香港,它是一种以提高土地利用效率和优化土地资源配置为目的的宏观调控手段。
随着我国城市化进程的加快,城市对土地的需求猛增,我国城乡土地的二元制结构所造成的农用地征补标准低于城市用地拆迁补偿费用,又加剧了城市建设用地对耕地的需求量与可供量之间的矛盾。
与此同时,由于土地无偿使用制度下形成的划拨用地的存在以及规划、计划的失控导致城市内部存在大量闲置和低度利用的土地。
为了解决城市化进程中对土地供给和需求的矛盾;平衡农用地和城市发展用地;解决土地无偿使用制度下产生的诸多历史遗留问题等,需要运用土地储备的宏观调控手段。
从1996年起,上海、杭州等城市相继建立了土地收购储备制度,通过土地统一收购和垄断土地一级市场供应等政策将城市存量土地纳入土地储备体系。
2001年4月30日,国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》,在《通知》中指出:“为增强政府对土地市场的调控能力,有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。
依据国务院的通知精神,我国土地储备制度得到快速发展,许多市县成立了土地储备机构。
112 建立与实施土地收购储备制度的作用建立和实施土地收购储备制度的重要作用在于:①有利于培育和规范城市土地市场,盘活企业存量土地,增加城市化进程中建设用地的有效供给量。
②有利于增加政府土地收益,为城市建设积累资金。
③抑制了土地炒作,有利于规范房地产市场。
④加强了政府的宏观调控能力,为城市规划的科学实施提供了条件。
⑤有利于城市土地的集约化利用,防止土地资源的闲置与浪费。
⑥有利于保障国有土地资产的发展权,维护政府对国有土地资产的合法收益。
2 目前土地收购储备机制中存在的问题 目前,大多数的土地储备运作过程是按照政府制定的统一补偿价格从原土地使用者手中进行收购,土地储备机构通过融资(主城市土地【文章编号】1006-3862(2005)01-0046-04要是银行抵押贷款)获得资金,支付土地回收补偿费,收购储备地块,再经过房屋拆迁、土地整理、储备土地的管理等环节,向政府申请出让或转让地块;土地出让后,土地储备机构收回成本同时获得少量的土地基金,巨额的级差收益上交财政。
从已实施土地收购储备制度的城市的实践经验来看,目前的土地收购储备机制起到了一定的积极作用,产生了一些预期的社会效应,但在实践过程中也暴露出一些问题,一定程度影响了土地收购储备制度的实施及建立土地收购储备制度社会经济目标的实现。
主要问题包括:211 政府在土地收购储备制度中地位与作用尚需进一步研究建立城市土地储备运行机制,首先必须明确其运行主体的性质、职能,特别是政府在土地收购储备制度中的地位与作用。
但目前我国的土地收购储备制度尚未对此做出明确的规定,也缺乏结合我国实际情况的制度研究。
从已实施土地统一收购储备制度城市的实践经验,土地统一收购的双方主要存在两种类型的关系:一种是“政府主导型”;另一种是“市场主导型”。
在实践中,这两种方式都收到了一些成效,但也都存在一些问题。
“政府主导型”模式将城市土地的集中储备和供应看作城市经营的核心和关键环节,所有需要盘活的土地都要由政府垄断收购和储备。
土地储备中心代表政府依法收购土地,具有强制性,基本没有给土地使用者讨价还价的余地。
市场上的土地全部由土地储备中心提供,政府通过抓统一收购权、统一批发权实现了政府对土地市场的高度垄断和控制。
这样,政府主导型土地储备中心扮演着两种不同角色:一是土地管理者。
行使部分政府行为的角色,调节土地市场、制定收购储备计划、实施各项规划,以合理分配社会资源为目的,追求社会效益最大化;二是土地经营者。
行使企业行为的角色,收购储备出让土地,筹集、运作和管理土地收购储备资金,以盈利为目的,追求经济效益最大化。
经营目标的多元化必然会影响到经营效率的提高,土地收购储备行为受行政干预较大,很难做到市场规范化经营。
此外,会出现政府为了追求经济利益最大化,而损害社会利益的情况。
如采用“政府主导型”模式的杭州,土地储备中心为最大限度地获取土地收益,确保土地的增值,实行“不饱和”供地政策,始终对开发商进行所谓的“饥饿”疗法。
导致杭州的房价的飞涨,其房价一度高居全国第一。
尽管土地储备制度使杭州的相关财政收入以高比例递增,但杭州过高的房价导致居民的生活成本大幅度上升,并已造成浙江投资大量向外地转移的严重后果,影响了本地经济的全面发展。
“市场主导型”模式实施土地收购储备的机构是一个完全意义的土地开发公司。
实施土地统一收购机构与被收购单位或个人是两个平等的经济主体,是否收购和收购价格等方面均由收购双方在遵循现行法律法规的条件下,根据当时的市场状况自由协商确定。
但由于市场机制本身具有复杂性和不可控制性,土地又具有不可移动性、准公共财产等特性,使市场机制在土地资源配置方面存在着必然的缺陷。
完全意义上的土地开发公司仅会以公司的利益作为自己的经营运作目标,建立和实施土地收购储备制度预期的宏观社会、经济目标很难实现。
212 土地收购价格内涵界定不明确建立土地储备制度,其核心问题是权利和利益的重新分配,而科学界定土地收购价格内涵是合理分配土地收益的基础。
实施土地收购过程中可能牵涉到的价格或费用,其中包括土地价格、地上附着物补偿费、职工或住户安置费、企业异地经营建设费以及企业债务等。
土地价格的内涵又分两种情况:即原土地用途价格和土地发展权价格。
目前,我国尚缺乏法律法规对土地收购价格的内涵作出明确规定,在实施土地收购储备制度实践过程中,收购双方对此分歧较大。
其中分歧的焦点在于发展权价格是否包含在土地收购价格内涵构成中,而包含与不包含可能导致收购价格数倍的变化。
213 土地储备机构的经营自主权难以体现目前,大多数地区的土地收购储备运作机制,具有“垄”而不“断”性。
所谓“垄”是指一个地区只有一家土地储备机构,没有其他机构或单位来竞争其土地储备职责和任务,因而它具有获取超额利润的基础。
不“断”是指土地储备机构在回收地块的选择、收购价格的确定、土地出让的时间等方面都没有完全掌握主动权,属一种在被动状态下进行的收购储备。
不“断”性的另一方面表现为:政府为了照顾各个方面的利益,往往在土地方面“开口子”,该进入土地储备的不进入,以其他形式变相土地储备。
如以项目开发换取土地。
土地储备机构是单独核算的独立法人,不但要进行土地收购成本的核算,还要进行融资成本、拆迁成本、土地整理、储备管理成本以及储备土地的再利用的核算。
但是,土地储备的“垄而不断”性与土地储备机构作为一个独立的财务核算单位所具有的经营自主权相冲突。
这种冲突往往会引起以下风险或问题:一是土地储备机构没有选择收购地块权,往往引起质差土地不断地进入土地储备库,长此以往,成本费用越来越大,土地储备的整体收益受到影响。
二是土地储备机构不能择机出让(或转让),从而引起储备土地的“肠梗阻”,储备的土地越来越多,银行贷款越来越大,导致资金周转不灵,一旦遇上社会经济发展不景气、银根紧缩、贷款利率提高等情况,则土地储备风险就会很快显现。
三是经营单位自主权不能得到体现,就会压抑土地收购储备机构的积极性和创造性,造成只会被动应付,在一定程度上制约着土地储备工作的健康发展。
四是由于存在其他部门变相储备土地,在一定程度上影响了土地储备机构的规模效应,削弱了土地储备机构调控土地市场的能力,同时也使土地储备的收益受到不同程度的影响。
214 部门协调困难,土地储备机构经营风险加大土地收购储备机制是一个复杂的系统工程,需要规划、计划、建设、财政、土地等许多政府职能部门的紧密配合。
要提高土地储备和土地资产运营效益,必须制订科学的土地收购、储备和供应计划,并与整个城市经济发展、用地计划、旧城改造计划、近期建设计划、房地产开发计划、资金筹措计划等有机地结合起来,把有关责任分解到各职能部门,协调行动。
但是目前,我国大部分城市的政府机构设置,规划、房地产、土地管理部门往往分设,计划、财政等部门也分属不同的系统。
这样,在实际操作中,土地部门与其他相关部门沟通困难、协作效率低下,直接导致了土地储备机构经营风险的加大。
例如,在城市中相同经济区位不同用途的土地其价值差别很大,而储备的土地的规划用途及规划指标的控制,是否与这个时期市场的土地需求结构相适应,是否能获得相应的投资收益,对土地储备机制的运作影响很大。
土地储备机构与规划部门的沟通不畅,无疑会加大土地储备的规划风险。
再如,建设用地在出让之前土地储备机构必须动用自有资金进行前期的收购、征地等支出,面临一定的资金风险。
土地储备资金的迅速周转有助于缓解土地储备运作的资金压力,而资金良好运作离不开财政部门的支持。
215 资金结构单一,财务风险较大目前土地储备机构自有资金往往很少,并且融资渠道单一(往往是银行贷款),在经过一定数量的土地储备后,负债率已很高。
金融机构融资到—定额度,从安全或收益角度考虑,不会再新增贷款给土地储备机构,土地储备融资达到动态饱和。
此时若要再收购储备土地,需大笔资金,再融资就显得困难。