承租人优先购买权学习心得

承租人优先购买权学习心得

最近在草拟《实物资产交易规则》的过程中涉及到了承租人优先购买权事项，针对这个内容，我查阅了相关资料，根据1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这一条款在法律层面上确定了房屋承租人的优先购买权，但对于该项权利的法律性质、实现程序及救济方法等均没有明确界定，因此，实际操作时会发现存在制度缺陷的。现承租人优先购买权相关事项进行总结与大家分享。

一、承租人优先权的概念和性质

（一）承租人优先购买权概念：承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。

有两个需要关注的问题：第一，世界其他国家和地区的法律规定了承租人对其他租赁物的优先购买权，如我国台湾地区民法认可了基地及耕作地承租人的优先购买权，我国现行法律只规定了房屋承租人的优先购买权，还没有认可其他承租人的优先购买权。第二，所谓优先购买权，只能在出租人采取出卖这种民事行为处分租赁物时，承租人相对于其他买受人而言所享有的法定权利，而当出租人以赠与、互易、遗赠等方式处分租赁物时，或者法院强制执行、征收、征用等方式处分租赁物时，承租人是不能享有优先购买权的。 （二）承租人优先购买权性质

由于制度的缺陷，便对承租人优先购买权的法律性质产生了众多观点，如：期待权说、形成权说、请求权说等三种不同的观点。期待权说认为，出租人在将租赁物出卖前，承租人的先买权尚未现实化，其性质只能取决于将来可能取得的权利的法律性质。附条件的形成权说认为，只有当承租人条件成就时（义务人出卖标的物与第三人），才得以一方之意思，形成以与义务人将租赁物出卖给第三人的同样条件为内容的契约，而无须义务人的承诺。请求权说认为，先买权是先买权人对出卖人的买卖合同订立请求权，买卖合同尚须经出卖人之承诺才能成立。

相关参考资料认为，上述观点均有一定合理性，但也都存在不足。

承租人的优先购买权虽然是基于债权行为(租赁合同)而产生，但它却不属于债权请求权的范畴。这种权利具有物权的属性：第一，承租人的优先购买权以物为客体。物权客体所指的物，是指人身以外，为人力所能支配，并具有一定使用价值的物质资料。承租人正因为租赁物的使用价值才与出租人签订合同，最主要的一点是这个租赁物还必须是人力可以支配的，总之是承租人能够占有和使用的物质资料。第二，一方面承租人有权在法定范围内按自己意愿支配该权利，可以决定在同等条件下买或不买租赁物。另一方面，其他所有购买人及出租人无权干涉和防碍其享有的该项权利。第三，承租人优先购买权具有排他性。同一租赁物上不可能同时存在两个承租人优先购买权，承租人有权排除他人对自己享有的该项权利的侵害。

二、 承租人享有优先购买权的逻辑原理 承租人的优先购买权是承租人相对于其他买受人而言，对自己所租赁的物具有优先购买的权利，而承租人为什么会享有这种优先购买权呢？大部分专家认为，承租人之所以对租赁物享有优先购买权，是由于相对于其他买受人而言，承租人率先在合同交易标的物上完成物权行为。承租人与出租人之间的法律关系为租赁合同，买受人与出卖人之间的法律关系为买卖合同，这两种法律关系都是债权行为。债权行为完成，即合同生效，合同主体便应履行合同的请求权，承租人依据租赁合同享有要求出租人交付租赁物的请求权，买受人依据买卖合同享有要求出卖人交付标的物的请求权，这两个债权请求权之间本身并没有哪一个更有优先的权利。要想享有优先权，就要看哪一个合同的主体双方率先完成交付行为，这个交付合同标的物的行为，就是一个物权行为。根据物权优先原则，承租人理应对租赁物享有同等条件下的优先购买权。

根据上述原理，在实践中，如同时存在租赁合同和买卖合同的情况下，要区分不同情况来确认是否存在优先权。第一种情况，租赁合同和买卖合同的主体均没有完成交付行为，此时应当按照“先权利优于后权利”原则，哪个合同更先生效，其合同主体所主张的交付请求权就应当得到支持，而没有得到交付请求权支持的合同主体只能依据该合同追究另一方主体的违约责任。第二种情况，租赁合同的主体率先完成了交付，承租人已对租赁物享有了占有、使用和收益的权利，如果出租人要在租赁期限内出卖租赁物，承租人就当然享有优先购买权，当承租人行使了优先购买权后，其他买受人只能依据买卖合同追究出卖人的违约责任。第三种情况，买卖合同的主体率先完成交付行为，其他买受人就确定的取得了租赁物的所有权，此时，承租人就只能依据租赁合同追究出租人的违约责任，而不能对租赁物享有优先购买权。

三、承租人优先购买权与共有人优先购买权

当承租人与共有人对同一标的物都享有优先购买权时，究竟谁更为优先呢？对于这一问题，存在两种截然相反的观点。我国台湾学者谢哲胜从经济分析的角度出发，认为不动产所有和使用分离从经济效益上衡量要低于所有和使用相结合的经济效益。若共有人优先购买了共有物，由于买卖不破租赁，则租赁物物权的变动不会对承租人对于土地的使用关系造成影响，这样就会导致土地使用的不经济。若承租人优先购买了该不动产，承租人即进入所有关系，由使用人变成所有人，土地所有和土地利用合二为一，经济利益较高。因此，比经济利益上考察，较为合理的选择是承租人的先买权优先于共有人的先买权。

与之相反，我国大陆通说认为共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，原因有二：其一，尽管租赁权已经物权化，但它的基础毕竟只是租赁合同，是债权，而共有关系的基础是物权，根据物权优于债权的原理，应该认为基于共有这种物权关系产生的共有人的优先购买权优于基于租赁这种债权关系产生的承租人的优先购买权。其二，法律对基于债权关系而发生的租赁权人已设立了“买卖不破租赁”的规则予以保护，已无必要再就先买权进行规定。

将所有权与租赁权两种权利比较先后，只可能存在两种情况。第一种情况，先共有后租赁，即所有权先于租赁权而产生。根据先权利优于后权利原理，很容易分辨出共有人的优先购买权更为优先。第二种情况，先租赁后共有，即租赁权先于所有权而产生，实际上是所有人在租赁权存续期间出卖租赁物所有权的份额。而在租赁权存续期间，不管所有人是要出卖租赁物所有权的全部，还是租赁物所有权的部分，承租人都是享有优先购买权的。在所有人出卖租赁物的部分所有权时，如果承租人行使了优先购买权，他就取得了租赁物已出卖部分的所有权，具有了共有人和承租人（针对租赁物的未出卖部分）的双重身份；如果承租人放弃了优先购买权，则其他买受人取得了租赁物已出卖部分的所有权，成为共有人，根据“买卖不破租赁”原理，承租人继续对共有租赁物享有优先购买权。因此，先有租赁权后有共有人所有权的情况只有在承租人放弃了优先购买权的前提下才可能发生。既然承租人已放弃了优先购买权，也就是说承租人放弃了对租赁物所有权“同等条件优先购买”的机会，放弃了对租赁物所有权的期待，那么共有人要行使其优先购买权是理所应当的。所以说，不管是哪种情况，共有人的优先购买权都应当优先于承租人的优购买权。

四、承租人优先购买权的行使与救济

承租人的优先购买权是一种物上优先权，它基于租赁权而产生。

当承租人的优先购买权受到侵害时，即出租人在未告知承租人并征询其意见的情况下将租赁物出卖给其他买受人时，承租人应如何行使自己的权利而获得救济，要视租赁物为动产或不动产而定。

当租赁物是动产时，由于动产的公示方式为占有，所以，此时承租人可向法院提起民事诉讼，提出以下诉讼请求而行使自己的优先购买权：第一，请求法院确认承租人的优先购买权；第二，请求法院确认出租人与其他买受人之间签定的买卖合同无效；第三，请求法院判令承租人支付给出租人以其他买受人同等对价并取得租赁物的所有权。

当租赁物是不动产时，因不动产以登记为公示方式，不动产承租人优先购买权的实现要以出租人出卖租赁物后是否完成登记程序的不同情况而定。当不动产买卖合同的标的物未完成变更登记时，买受人既无法对标的物行使占有、使用、收益和处分等所有权权能。此时，买受人只享有要求出卖人交付标的物和履行变更登记程序的债权请求权，而未享有真正的所有权，承租人只需要按照动产承租人的方式寻求司法救济就可实现自己的优先购买权了。在不动产买卖合同的标的物已完成变更登记的情况下，承租人优先购买权的实现就要复杂一些。因为在这种情况下，不仅买卖双方完成了债权行为，还存在公权力机关的行政确权行为，而且一旦完成变更登记，其他买受人对租赁物的所有权就具有了公示公信力。在这种情况下，承租人要实现自己的优先购买权，就需通过司法救济将两个已完成的法律行为予以撤销或确认为无效。第一步，承租人要通过民事诉讼将买卖合同确认为无效。第二步，承租人应作为具体行政行为的利害关系人，持法院的生效裁判文书向行政机关申请撤销变更登记这一具体行政行为。第三步，承租人要求确认自己的优先购买权，并要求支付其他买受人同等的对价以取得租赁物的所有权。