房地产市场和股票市场的关系研究

证券时报/2009年/3月/7日/第A15版百姓投资股市房市的互动与经济周期国金证券首席经济学家金岩石招商证券贾祖国近期，伴随中国股市惊现全球一枝独秀，中国各大中城市房价悄然升温。

股市和楼市之间到底是一种什么关系?现代市场经济体系中，房地产已经上升为国民经济的支柱产业，房市和股市的互动性显然已经存在于两个经济循环之中。

这种宏观经济的大循环与两市互动的小循环之间又受什么因素支配呢?资产的流动性是虚拟经济的基础，在虚拟经济的市场中，股票和房子的最大差别是流动性的强弱之别。

投资人对资产流动性的偏好决定了人们的选择，但是股票和房子的互换却不像股票之间的互换那么容易，所以在银行给房子提供抵押贷款的市场产生后，股市房市之间的互动性才逐渐增强。

中产家庭已经成为股市房市的投资主体，因为投资的70%和消费信贷的80%来自于这个群体。

中产家庭多了“两口人”，住房抵押贷款引进了银行信贷，投资理财活动引进了证券市场，家庭的两个支点就是股市房市。

两者构成了城镇中产家庭生活方式的经济支柱，就像家庭成员的相互影响一样，股市.房市之间不断发生互动。

虽然每次经济萧条的起因不同，先导性行业则有所不同，但房市如果不是本轮经济萧条的先导性行业，通常也会和先导性行业同步下降，甚至和宏观经济同步下降，因为股市房市的互动性使房市的下降有来自于股市的先导性。

股市和房市之间有互动性吗?有人会说没有，至少有房子的时候还没有股市。

错了，房子不等于房市，历史上是先有股市后有房市。

自从房产有了常规性的交易市场之后，股市和房市之间的关系就越来越紧密，以至于发展到今天，美国的房价下跌引发了震撼全球的金融海啸。

房子属性转变房地产升为支柱产业房子是现代家庭的大宗消费品，所以从家庭支出的角度看，股市和房市的关系是投资与消费的替代关系，因为同一笔钱买了房子就买不了股票了。

由此推论，股市房市之间的关系应该是对立的，价格走势应该呈此消彼长的状态。

但是统计数据不支持这个逻辑推论，股价和房价的长期走势趋同，只有周期性的差异。

房地产市场对金融市场的影响研究随着我国市场经济的不断发展和国家政策的不断调整，房地产市场和金融市场逐渐成为我国经济领域里面最为重要的两个市场之一。

在过去几年中，房地产市场的稳定发展对我国经济的持续增长起到了至关重要的作用。

而这种稳定的发展，也是建立在金融市场的支持之上的。

因此，房地产市场和金融市场之间的相互关系、或者说影响，已经成为当今社会研究的热点之一。

1.房地产市场对金融市场的影响房地产市场和金融市场之间的相互影响是双向的。

在房地产市场中，房价的上涨和下跌都会对金融市场产生相应的影响。

例如，房价上涨会导致消费者的购买能力减弱，从而降低消费者对其他产品的消费需求，进而影响其他行业的经济发展。

在金融市场方面，利率的变化也会对房地产市场产生很大的影响。

例如，银行制定一系列信贷政策来控制房屋贷款利率，从而制约了房价上涨的速度，同时也改变了房地产市场的供需状况，影响了整个市场的运作。

2.金融市场对房地产市场的影响金融市场对房地产市场的影响也是不可忽视的。

其中一个明显的影响是，金融市场的资金流动性不足会制约房地产市场的发展。

例如，在买房的时候，消费者需要支付一定的首付款，而这些首付款往往来自于金融市场，因此，金融市场的资金流动性对于房地产市场的发展至关重要。

此外，由于贷款对于购房者来说是一种重要的金融资源，银行贷款政策对房地产市场的影响也是不可忽视的。

银行对于房屋贷款利率和贷款期限的调整，也会直接影响到房地产市场的供需状态和房屋价格的波动。

3.房地产市场对金融市场的贡献房地产市场的稳定发展和繁荣，可以直接推动金融市场的发展。

透过房地产市场来提高企业的产值和商业活动，将为金融市场的稳定增长和发展提供稳固的基础。

例如，建筑业是国家经济的重要组成部分，它的稳步增长可以进一步提高银行、证券、基金、信托等金融机构的资产。

这将吸引更多国内外金融机构的投资，在推动经济增长、提高企业价值的同时，也有助于扩大金融市场的规模和发展空间。

房地产市场与资本市场发展的互动关系房地产市场和资本市场是两个相互独立但又密不可分的市场。

房地产市场作为实体经济的一个重要部分，对经济发展具有重要作用；而资本市场则是资本流动和分配的主要场所，它更是推动经济发展的重要力量。

两个市场的互动关系不仅对宏观经济运行产生影响，对单个投资者的选择也有深远影响。

一、房地产市场对资本市场的影响房地产市场的发展不仅影响着财富的分配，还可以影响金融资本的安全。

房地产市场的繁荣可以提高居民的收入水平、促进就业，从而扩大GDP的规模；而房地产市场的繁荣也意味着资产泡沫的风险。

这些因素对资本市场都产生重要作用。

1.房地产市场对股市的影响股市和房地产市场之间的关系是相互联系的。

实证研究表明，在股市上，股票市值与房地产价格之间存在高度的正相关性。

一个经济蓬勃发展的国家，其股市和房地产市场相对比较活跃。

因此，房地产市场的上涨有可能产生股市的上涨效应，反之亦然。

2 .房地产市场对债券市场的影响房地产市场的繁荣通常会导致本金回报率下降，从而增加投资者对高收益债券的需求。

而当利率上升，高息贷款的债券的市场价值也会下降，这会使债券投资者面临市场风险。

二、资本市场对房地产市场的影响资本市场发挥着对全国房地产市场的作用。

资本市场银行的信贷投资、股票市场的投资，对房地产市场都具有较强的影响力。

1. 资本市场对住宅贷款市场的影响房地产市场对住宅贷款市场产生很大影响，而住宅贷款市场又直接受资本市场的影响。

当资本市场固定利率下降时，银行和投资者可以通过提高住宅贷款市场中固定利率的利率，来促进房地产市场的发展。

此外，住宅贷款市场在整个银行市场中占据较大的比例，尤其是在人口老龄化加上住房资金的需求促进下。

银行资金量的增加会对住宅贷款市场产生重要影响。

2. 资本市场对房地产开发的影响房地产开发是一项资本密集型的行业。

随着经济形势、经济发展水平的不断变化，房地产业的资金需求也发生了变化。

资本市场为房地产开发提供了资金支持，对房地产开发起到了重要的支撑作用。

B usiness手记建筑行业与房地产经济：相辅相成、相生相伴随着全球城市化进程的推进，大众对住房、商业和办公空间的需求大大增加，这推动了房地产市场的蓬勃发展，也带动了建筑行业的迅速壮大。

因此，理解建筑行业与房地产市场发展的关系，对于深入研究房地产经济和建筑经济至关重要。

房地产市场的发展特征房地产市场具有明显的周期性特征，会经历繁荣、调整和衰退等不同阶段。

在经济繁荣期，市场需求上升，就会导致房价上涨；而在经济调整期，市场供需关系发生变化，就会出现房价下降的情况。

因此，充分了解市场周期对投资者和政策制定者至关重要。

房地产市场会受宏观经济政策和地方性政策的双重影响。

政府在调控房地产市场方面发挥着重要作用，通过货币政策、财政政策以及控制土地供应等方式，影响市场的流动性和供求关系。

政策调控对于控制市场过热和防范泡沫形成具有重要意义。

房地产市场与金融市场密切相关。

房地产行业的发展往往需要大量的资金支持，而金融市场的状况直接影响了房地产行业的融资能力。

利率水平、信贷政策等金融因素都会对房地产市场的发展质量产生深远影响。

城市发展规划和土地供应是房地产市场中不可忽视的因素。

城市化进程、人口流动情况以及城市功能布局会对不同区域的房地产市场产生不同的影响，土地供应是否稀缺、规划是否合理将直接影响市场的供求状况和房价水平。

在当今社会，环保和可持续发展已成为全球关注的焦点。

房地产行业的建设和运营行为对环境的影响不可忽视。

因此，越来越多的人开始关注绿色建筑、节能减排和可持续发展等方面的内容，推动了更加环保和可持续的建筑实践。

房地产开发与金融市场房地产开发和投资需要大量的资金，而融资渠道会直接影响资金的获取成本。

金融市场提供了多元化的融资工具，包括商业贷款、企业债券、股权融资等，使用不同的融资工具会有不同的资金成本和风险。

例如，利率水平的变化、信贷政策的调整等都直接影响着房地产企业的融资成本。

中央银行通过制定和调整货币政策影响金融市场的流动性和利率水平，进而影响市场的活跃度。