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第一部分：政策解析及建议
1、宏观政策分析
自2011年1月国务院颁布新“国八条”以来，各项相关政策较2010年的新“国四条”已全面升级。近1年以来，以“限购”、“限贷”、“限价”为核心的行政性干预政策已经基本奏效，各地成交量持续低迷，房价开始出现回落，土地市场亦日趋下行。为巩固调控效果，中央政府近期不断强调2012 年宏观调控政策不放松的决心，预计后市政策整体松绑的可能性较低。
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2、芜湖市房产新政
2 月9 日，芜湖市出台了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，引起了市场的关注，其中针对购买自住普通商品住房出台了三大优惠政策：
（1）2012 年内芜湖市区购房给予100%契税补贴（包括新建和二手商品住房），另外购买90 平米以下住房给予50-150 元/平方米补贴（只针对新建商品住房）；
（2）2012 年内针对不同层次的实用和专业人才购房给予100-300 元/平方米的人才补贴（只针对新建商品住房）；
（3）外地人员购房人均面积达15 平米以上或者总面积达45 平方米及以上可迁户口（只针对新建商品住房）。
2012年芜湖市房产新政，通过暂停
3、芜湖房产新政解析
本次芜湖市关于免除交易契税、政府补贴购房的相关规定并非新增，而是在该市2011年已颁布规定上的进一步优化。但是，从补贴力度、汇集范围和影响程度看，2012年新规定要明显强于2011年。
◆芜湖本身并不是限购、限价城市，中央对其的管控本来就相对较弱。诸如
降低交易税费、购房补贴和购房落户等优惠政策之前在杭州、马鞍山和石
家庄等地也已出现过，且均被放行，并无新意。
◆同时本次新政也有意针对自住刚需，如规定享受购房补贴的住房面积限定
在90 平米以下，且三年内转让须退还补助。此外新政还规定了2012 年市
区新建商品房均价涨幅控制在人均可支配收入增幅以内，可以说在大方向
上没有违背中央政府的调控基调。
◆只是在新年伊始，在各地房地产市场普遍低迷以及温总理五提房价合理回
归的时点，出台诸多包含救市举措的新政难免让市场开始憧憬政策回暖的
趋势。若芜湖新政被顺利放行，不排除后续有更多城市效仿跟进。因此，
该政策还是在出台5天后即被暂停。
4、政策影响
◆政策层面：房地产市场的行政手段（限贷、限购）和保障性住房措施没有
放松；
◆银行层面：贷款的限制性条件及利率不断提高，额度依然紧张；
◆加大对普通住宅的扶持，相对对高端项目客户的分流；
新政实施不到5天被暂停，市场将更冷
新政反映了：
◆芜湖市场销售压力的增大；
◆地方政府层面土地出让收益减少；
◆给市场传递了，继续调控的潜意识。
后续存在地方政府变通的方案
5、宏观政策应对策略
第二部分：芜湖住宅市场及竞争案例分析
一、2011年芜湖房地产市场运行状况
1、2011年芜湖房地产市场供需状况
◆2011年度整个芜湖楼市住宅用房供应为万平米，与2010年度供应量相比上
涨%；供应量大幅上涨。
◆在2011年的楼市销售状况中，受宏观政策影响，住宅销售同比下降%，。
目前整个芜湖住宅市场已呈现供过于求的市场状况。
2、2011年分月成交走势
◆2011年芜湖住宅市场阶段性成交量价变化起伏较大，并呈现出量价分离的
特点，分析主要原因在于受阶段性推盘量及推盘区域不同所造成的。
3、2011年份区域成交状况
◆2011年芜湖楼市商品住宅共成交17644套，其中镜湖区成交5541套，占总成
交的%，排名第一，充分说明购房客户对老城区的区位优势依然青睐有加。
小结：
供：供应量持续增大，尤其是新兴城东板块的集中供应，未来楼市供应量巨大。需：受政策影响消费者降价预期强烈，芜湖购房者观望态度浓厚，需求量下降。价：在政府严厉调控和观望态度浓厚的市场态势下，芜湖市均价已出现了明显的下滑趋势，但部分高价位的楼盘促使整体市场价格坚挺在高价位段。
成交：受连续严厉的房地产政策影响，芜湖成交量也随之波动明显，但供过于求的态势已十分明显。
二、本项目竞争案例分析
1、世茂滨江花园
项目展示
◆利用样板房的豪装设计与景观打动客户；利用园林里文化小品亲近客户；再通过滨江公园与园林展示提升项目档次。
项目营销
在整体销售过程中，项目始终坚挺高品质高价位，活动方面则选择名项目契合度较高的活动，高端、豪宅、品质一应俱全。
后期推售
预计10月份全面公示的二期铂金宫，其即将推出的户型沿用之前一期的大尺度特点。
差异化的产品设计，实现对芜湖高端客户的营销细分
◆产品线丰富，户型面积从62到240㎡
◆大尺度户型居多主要是为了保证豪宅所需的较好的居住空间与观景面；且大户型主要锁定是社会的富裕阶层，如：芜湖私企业主、政府的高管等；
◆世茂一直沿用的舒适型两房，由于户型面积偏大，单价较高，主要针对的是改善型客户。
卖点支撑：
◆项目定位芜湖高档豪宅，品牌开发商成功打造成芜湖沿江一带高品质豪宅标杆项目；
◆不可复制一线江景资源保证了项目后期销售的高去化率、高价位，很长一段时间成为芜湖市场上高价房楼盘的典范；
◆内部园林景观设计及高级硬件配套凸显项目品质，无疑是作为项目豪宅形象的提升因素；
◆实景展示，体验式营销方式。
劣势分析：
◆户型面积缺少70-90㎡的两房，刚需购房者只能选择60㎡的小两房；
◆价格较为高端，让部分购房者望而止步。
2、伟星.金域蓝湾
◆
