保险资金参与房地产融资模式
元磊平安信托物业投资事业部副总经理
提纲
1.保险资金投资地产历史、规定
2.保险资金投资地产模式
3.平安怎么在房地产金融打造产品链
保险资金投资地产历史、规定
保险资金投资房地产从2005年就开始各种尝试，真正的里程碑是2010年保监会公布了《保险投资不动产暂行办法》。投资办法的前后，很多保险公司做了尝试，其中量比较多的可能是平安和泰康，以及人寿、太平洋安邦，在2010年办法公布之前一直打着自用的名义。从2009年开始，保监会开始组织平安、泰康、新华三家保险公司，制定不动产投资办法。从保监会的角度来看，已经做了很多的突破，但相比证监会和银监会，投资办法还是比较原始落后。
首先，投资比例，2010年办法颁布之后，到2012年最终明确，这个比例能到20%，一个是投资不动产物业可以在保险资金配置里可以达到10%，投资不动产金融产品可以达到10%，这个比例最后一次突破是，这两个比例之间可以打通，两者合计的比例不超过20%即可。未来一年，整个保险业的投资规模可以达到10万亿，按照20%估算，在房地产行业的投资可以达到2万亿。2万亿客观来讲是一个很大的数字了，可能会引发大家对房地产做一个重新的判断，但实际上不会，因为保险行业还是普遍谨慎的。如果你去找保险公司投资、哪怕是只是做通道，都会发现他们都是非常谨慎的，保险公司在股票资产等投资领域，已经积累了相关的经验和教训。现在大家都在评估房地产投资的风险，那其实保险公司也在这方面做了不少功课，包括风险管控等等方面。所以，保险公司不会马上达到这个最高的资产配置比例。
在保险资金以前在资本市场的配置组合中，一方面是资产，另一方面就是债券，以国债为主，国债的满足量肯定是不高的，股票可以，但是风险是自担的。大部分资金，还保留在协议存款当中，利息相比普通存款要稍微高一点，但最高也不会超过4%，这一块的流动性比较强。但从整个保险行业的成本要求来看，这是倒挂的，整个保险行业的成本要求是至少达到5%以上，才能覆盖整个保险行业的发展和保单的费用。因此，进入高收益投资领域的需求还是存在，虽然步伐还是谨慎的。多数保险公司尚未具备投资房地产市场的能力，导致其选择的面就会比较窄。
保险投资的标的，在制定办法的时候也经过了讨论，在最开始的时候，保监会只允许投办公楼，明确讲只能投办公物业，后来改成了商业物业，保监会的意思是最好还是投写字楼。但我们觉得其实商场也是可以的，像大卖场、购物中心等，最后保监会给出了定义，办公及商业物业。这样一来，为保险资金投向提供了更多的选择。接下来又有一个更深的问题，是不是持有型物业都能投？比如科技园、商务园、创意园、文化产业园，保监会可能对土地性质还是有些疑问。于是，保险公司在市场上找项目的时候，不同公司有着不太一样的标准，对于做了比较多项目的公司来说，只要是持有的，从办公楼、商业到工业地产、包括物流仓储，保险资金都可以投。而有些公司相对谨慎，考虑到监管的要求，不愿去碰工业地产、仓储物流这类项目，更喜欢的是办公楼物业。现在的情况是，在和保险公司打交道的时候，如果是办公物业，应该没什么疑问，商业物业，在法规上也没什么问题，但也有一些公司，比
如泰康，它认为商业物业需要比较强的商业物业管理能力，太复杂就不去碰。
保险公司投资的阶段，一种是所有产权都很清晰的成熟物业，这是保险公司最喜欢的，当然，对保险公司的开价也不会便宜的，一般都是作为替代REIT的来源。往前走就是投资在建工程，四证俱全的，这也是保监会允许的，再往前的是两证齐全的，从地开始的合作的。实际操作中，其实只要拿到土地证就可以了，因为拿到土地证之后，土地规划证也不远了。土地项目没往前走一步，对于金融机构来说，风险就更可控了。
有一个比较限制性的要求就是，保险资金不允许进入住宅开发和销售，因为保监会还是不想动静太大，让开发商和保险公司去与民争利，这样在国务院那边的压力也比较大，好像是在助长房价的增高。住宅市场的发展还是有些问号，目前这一块市场还是没有开放。那现在我投资一些高档公寓，只租不售，收取租金可不可以？现在来说，某种意义上，保监会认为还是可以的，但需要特别注意，买过来之后不要再售，不要去炒房。收购整栋公寓做成出租，或者酒店式公寓，都是可以的，这就往进入住宅市场又近了一步。在未来两三年，保监会思想再开放的时候，可能就允许再售了。
保监会的指导思想划定的投资区域是一线城市和省会城市，其实有些非省会城市，比如苏州、无锡，可能比西宁、乌鲁木齐还要发达，风险更低。最后在区域限制上，改成了“一线城市和经济发达地区”，对于“经济发达地区”也没有给出一个明确的标准，所以都是可以操作的。
保险资金投资地产模式
保险资金投资的合法合规规定在2010年的时候规定了物权和股权两种投资方式，可以以物权、股权的名义参与刚才提到的那几个阶段。当然，物权主要是在成熟物业，而股权则是在建工程和拿地阶段。在近些年，又进一步放开了对房地产金融产品的投资限制，于是不再仅限于物权和股权两种方式。
物权是早期很多保险公司选择的投资模式，但采取物权这个模式，其实不太符合投资今后的运作要求。因为一旦采取的是这种模式，这些资产都会计入保险公司的资产负债表的固定资产科目里面，很难想象在每一个城市的每一栋写字楼，都作为一笔固定资产记在公司的大帐上。于是所有租赁合同，所有的税收通知，所有的账单，都要寄到北京深圳的总部去，那么寿险公司的公章除了盖保单外，还要盖很多租赁合同，催款单，这显然是不现实的。所以说，在市场上和保险公司做交易对手的时候，除非这家保险公司确实是不懂得怎么投资，物权模式是不会被采取的。一旦采取这种方法，投后的管理上将会有各种各样的问题，需要找交易对手来处理，甚至包括在怎么报税啊之类的。
实际操作中更多采取股权模式，但保监会又不允许设立项目公司，但是没有项目公司，怎么叫投资股权呢？但是一旦成立项目公司，就违反了保险资金不允许投资实体企业的规定。最终保监会做了一个折中的规定，可以以项目公司的名义去持有物业，但项目公司只能经营和物业相关的业务，不能扩展到其他实体。所以保险资金在投资的时候，一般分两种：一是收购项目公司，让开发商把资产注入项目公司，然后进行收购；二是自己设立项目公司，然后去进行资产交易，收购开发商的项目。
除了物权、股权之外，还有几种金融产品，包括债权计划，不动产投资计划和信托计划，以及包括大资管行业里其他一些金融产品。现在比较多的是债券计划，但目前来说和房地产行业比较难挂钩，因为债券计划是不动产投资办法之前就在做的产品，规定比较严格。首先，规定全部要由保险资金来买，然后买家不能低于五家，这意味着你还要联系另外四家公司来做。另外还有一个要求，必须是国家大中型企业或大中型基本建设项目，而房地产基本不属于这一范围。因此，债券计划的规模是很大的，但一直以来没有和房地产发生过什么关系。相对来说，不动产计划是更加可行，可以是投资计划，重组性质的，也可以是不动产的债权
