资资产产评评估估说说明明××族自治县国有商品用材林资产评估说明一、关于本次资产评估说明使用范围的声明本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
中林资产评估有限公司二零零八年八月二十二日二、关于进行资产评估有关事项的说明（一）委托方与资产占有方概况1、委托方：(详见评估报告正文第二项)；2、资产占有方：(详见评估报告正文第二项)；3、委托方概况：(详见评估报告正文第二项)；（二）关于评估目的的说明(详见评估报告正文第三项)（三）关于评估范围的说明(详见评估报告正文第四项)（四）关于评估基准日的说明(详见评估报告正文第六项)（五）资产调查事项的说明(略)（六）资产清单确定日至评估基准日前森林资源变动情况说明中林资产评估有限公司组织的核查小组依据委托方提供的资产清单，对以上拟流转的宗地进行了核查，资产清单日至评估基准日，××镇进行了采伐活动，其中7个林班进行了皆伐或块状皆伐，1个林班有部分择伐。
另外对不符合本次流转要求的果树林、食用原料林、权属为集体的进行了扣除，总计扣除676.5亩。
最后核实拟流转面积为293,542.65亩。
（七）可能影响评估工作的重大事项说明除以上资产清单调查日后至评估基准日前森林资源变动情况外，纳入本次资产评估范围的评估对象权属清楚、界限明确、无纠纷，没有抵押、质押及担保等影响评估结果的重大事项。
（八）资料清单委托方、资产占有方已提供如下资料：1.相关经济行为的请示及上级批复；2.委估国有商品用材林资产清单（含小班因子表）；3.国有山林权证复印件；4.其他与评估有关的资料。
委托方及资产占有方：法定代表人（委托人）：日期：二零零八年七月二十日三、委估资产—国有商品用材林核查情况的说明（一）资产核查的组织情况及说明由于本次评估资产面积较大，树种构成复杂，为了提高核查工作效率和质量，本公司聘请了××调查规划设计院林业专家和林业调查技术人员、××乡村委会村民，参与此次核查工作。
公司注册资产评估师依据本次评定估算所需林业数据资料的具体情况，由××调查规划设计院林业专家提供技术支持，制定了本次森林资源资产核查方案。
××林业调查规划设计院林业调查技术人员及当地村民，协助我公司评估师一起，按照核查方案要求的核查项目、核查精度等，对委估资产于2008年7月20日至8月10日展开核查工作；核查完成后，由××省调查规划设计院对本次核查结果出具森林资源资产核查报告。
（二）委估资产的分布情况及特点(详见评估报告正文第二项)（三）资产核查的过程和方法根据《森林资源资产评估技术规范(试行)》的要求，本次核查采用小班抽查法，即在待评估的森林资源资产中，抽取一定数量的小班，进行现地核查的方法，核查小班采用分宗地典型抽样方法抽取。
根据国家林业局2003年颁布的《森林资源规划设计调查主要技术规定》要求，核查的工作量不应低于规划设计调查工作量的3%，根据本次评估目的、方法和重点，结合当地森林资源资产特点，确定核查小班数量为20%。
但实际核查中，为增强数据的可靠性，我公司加大了核查比例，核查小班数量提高到45%，对委估方资产清单确定日后实施过采伐作业的小班，全部进行了重新调查核实。
（四）资产核查结论委估方提供委估资产面积为294,219.15亩，通过本次核查，扣除了不在本次评估范围内的果树林、食用原料林、权属为集体的地类，总共676.5亩，最后核实面积293,542.65亩，蓄积1,859,516.25立方米，单位面积蓄积6.33立方米/亩；以上核查结论，均得到了委估方的认可。
四、评估依据的说明（一）行为依据(详见评估报告正文第八项)（二）法律依据(详见评估报告正文第八项)（三）产权、数量、质量核查及取价依据(详见评估报告正文第八项)五、评估技术说明（一）评估过程根据国家有关部门关于资产评估的规定和有关法律法规和规范要求，按照我公司与委托方的资产评估业务约定书所约定的事项，我公司已实施了对委托方提供的法律性文件以及相关资料的审核，按公认的评估原则对委托方提供的评估资产进行了必要的实地查验与核对，评估人员进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。
资产评估的详细过程如下：1、接受委托及准备阶段(略)2、资产核查阶段(略)3、评定估算及报告提交阶段(略)（二）评估方法根据《森林资源资产评估技术规范(试行) 》及本次评估的目的和评估对象的具体情况，本次林木资产评估对不同龄组林分采用不同的方法进行评估。
对幼龄林和未成林造林地采用重置成本法评估，对中龄林、近熟林采用收获现值法，对成熟林、过熟林采用市场价倒算法评估,对林地使用权采用林地现行市价法评估。
1、幼龄林林木资产评估（含未成林造林地）幼龄林及未成林造林地采用重置成本法，即按现时的工价及生产水平重新营造一块与被评估森林资源资产相类似的资产所需的成本费用，作为被评估森林资源资产的评估值。
其计算公式为：E n—评估值；K—调整系数；C i—第i年的以现行工价及生产水平为标准的生产成本（含地租），具体包括造林成本、抚育成本、管护费、地租等项；P—折现率；n—林分年龄；2、中龄林、近熟林林木资产评估中龄林、近熟林采用收获现值法，即预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日到主伐前预计要进行各项经营措施成本的折现值，将其剩余部分作为被评估林木的评估值。
B u—评估值；K—林分质量调整系数；A u—参照林分U年主伐时的纯收入(指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费和木材经营的合理利润后的部分)；D a,D b—参照林分第a、b年的间伐单位纯收入(n＞a,b时，D a,D b＝0)；p—折现率；C i—第i年营林生产成本(含地租)；u—林木主伐年龄；n—评估基准日林木年龄；注：通过对当地资料收集，了解到当地林木加工能力较弱，间伐取得林木加工利用率很低，间伐收入与间伐费用支出基本持平，故在本次评估计算中不予考虑。
3、成、过熟林林木资产评估成熟林、过熟林采用市场价倒算法评估，即将被评估森林资源资产皆伐后所得木材的总销售收入，扣除木材经营所消耗的成本（含税、费等）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估值。
其计算公式为：E n—评估值；W—销售总收入；C—木材经营成本，具体包括育林基金、采集装成本、运费、检疫费等项目；F—木材经营利润；4、林地资产评估由于本次评估目的是为国有商品用材林流转提供价值参考，本次拟流转国有商品用材林林地使用权转让期限为50年，故林地使用权评估使用林地现行市价法，计算公式如下：B u—林地评估值；K1—立地质量综合调整系数；K2—地利等级综合调整系数；K3—物价指数调整系数；K4—其他综合调整系数；G—参照物单位面积交易价格；S－被评估林地面积；由于林地租金是在发生转让时一次付清，评估基准日与转让日期间隔相对比较短，故评估计算中不考虑以上公式中物价指数调整系数(即K3=1)。
5、评估假设及说明（1）本次评估计算中，构成林木收入的价格、出材率等计算因子，均按小班实际情况逐一确定，但林木采伐成本的部分因子，由于客观条件限制，无法按小班确定，只能确定到林班或宗地后按一定标准分摊到小班，另外由于调查、核查精度的限制，故建议本次评估数．．．．．据可合理使用的最小精度单位为．．。
．．．．．．．．．．．．．．宗地（2）本次评估计算工作中，对当地近期成片转让的林地林木案例进行了调查，但由于当地公开市场发育的不完全，很多交易案例受不确定性因素影响严重，交易不规范，随意性强，无法客观的反映出交易物的实际价值。
故我公司在本次评定估算中，还参考了周边省份的林地林木价格，综合分析后，确定了当地的标准价格资料。
（3）本次评估核查工作，以委托方2008年一季度二类调查资料为基础，按森林资源资产评估规范进行了一定比例的核查，评估基准日为2008年7月20日，故本次评估中未考虑此期间评估林木的自然生长量。
（三）取价方法1、原木（规格材）的取价源于对当地林业局、林业站、林木市场等多方的调查，属委估资产产地价，故未考虑产地到目标市场的相关运费问题。
（1）松类当地价格：按小头直径大小，价格依次在400元/ m3～700元/ m3范围内。
（2）桦类当地价格：按小头直径大小，价格依次在500元/ m3～1600元/ m3范围内。
（3）其它阔叶类当地价格：按小头直径大小，价格依次在150元/ m3～220元/ m3范围内。
考虑本次评估数量较大，且径阶分布范围较广，故对以上价格按小头直径进行了细分,同时考虑了小头直径与胸径的差异。
2、纤维材（非规格材）的取价源自委估资产产地价,而非目标市场价，故未考虑产地到目标市场的相关运费问题。
松类纤维材180元/ m3，桦类纤维材220元/ m3，其它阔叶类纤维材150元/ m33、出材率由于当地的《××省森林调查常用数表》的《××松材种出材量表》、《阔叶树经济材出材率表》、《阔叶林材种等级表》为一九八四年编制的，林业加工、造材技术经过二十多年的发展，已有了较大的改进，现阶段的实际造材水平、林木利用率已有了大的提高，原表已不再适用。
故我公司评估人员在确定委估资产出材率时，将以上数据资料为基础，通过当地省级林业调查规划设计院调取该省几次二类调查数据，又在该地区××协会的协助下，调取了本地区十多家大型林业企业近三年的造材数据资料后，依据现阶段实际生产力情况，聘请林业技术专家，对原《××省森林调查常用数表》的《××松材种出材量表》、《阔叶树经济材出材率表》、《阔叶林材种等级表》中的出材率表进行了调整，使其更加与评估基准日的实际出材情况相一致。
考虑本次评估数量较大，且径阶分布范围较广，故对以上出材率按径阶进行了细分。
（四）收入确认方法评估使用的各树种蓄积、胸径等技术数据是根据本公司核查小组出具的《××县拟流转国有商品用材林森林资源核查报告》确认的。
1、收获现值法评估人员通过外业核查和市场调查，建立标准林木生长期对应的单位面积蓄积量、胸径、树高的回归曲线模型，通过对现有单位面积实际量与标准量的比较，再辅以各树种的实际林分质量调整，测算出该林木成熟后主伐期皆伐状态下的未来纯收入，然后折现到评估基准日。
2、市场倒算法评估人员在外业核查和市场调查基础上，根据当地实际采伐情况(如采伐保留带、取价方法等)，确定木材可销售量、销售价格，计算出主伐时实际收入；（五）成本费用、利润率确认方法1、重置成本法：（1）造林成本松类：人工林造林成本为95元／亩，为造林当年一次性投入，天然林无此项费用投入；桦类：人工林造林成本为110元／亩，为造林当年一次性投入，天然林无此项费用投入；其他：人工林造林成本为60元／亩，为造林当年一次性投入，天然林无此项费用投入；（2）抚育成本人工幼林抚育期为3年，每年投入抚育成本为15元／亩，天然林无抚育期，也无此项投入；（3）管护费人工林抚育期满后，次年起每年投入管护费为2.2元／亩；天然林每年投入管护费为2.2元／亩；（4）林地租金参考当地近期交易的案例，结合评估项目组的市场调研，各项因素综合分析后，确定当地市场参照标准价格为15元／亩·年；然后依据各地块的土壤厚度、海拔区间、坡位、坡向、坡度等多个地利因素，综合分析调整后，确定各林地租金为15～10元／亩·年；（5）K值根据当地实际情况，决定从林木树高、经济性贬值、株数保存率三项对评估值进行调整，以使实际林分与参照林分联系起来，使评估值与实际价值更加接近，故建立了三个调整系数，关系如下：K＝K1（树高调整系数）×K2（经济性贬值系数）×K3（株数保存调整系数）注：经济性贬值调系数仅限于栎类、阔叶类幼龄林，主要由于目前此类树种在当地范围内，未来持续经营的经济价值极低，甚至收不抵支，考虑到此次评估的目的，以及流转后的购买者对流转林地进行科学合理的规模化、集约化经营，合理的预期收益，故对其评估值进行了系数调整。
