湖南省国家税务局关于我省从事房地产开发经营的外商投资企业预征

第一部房地产开发各环节税收政策大全一、取得土地环节1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定).案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。

当地土地使用税税率为4元/平米（年）.那么2010年应缴纳多少土地使用税? 分析:该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税:56000*4＊2/12=37333。

33元。

2、印花税(土地出让或转让合同）:对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。

3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格.目前湖南省规定的契税税率为4％。

契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、设计施工环节1、印花税(设计合同）：建设工程勘察设计合同,包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。

2、印花税（建安合同):建筑安装工程承包合同,包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。

3、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借）所签订的借款合同,按借款金额万分之零点五贴花。

三、房产销售环节1、营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。

纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用.营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

财税〔2009〕29号文：企业手续费及佣金支出税前扣除政策财政部、国家税务总局于2009年3月19日以“财税〔2009〕29号文”发布了《关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（简称该通知），并规定从2008年1月1日开始执行。

笔者根据该通知文件精神，结合财税工作实际，对一般企业（除保险企业以外，下同）如何理解该通知，作如下探讨。

（一）手续费及佣金的含义1、国税发〔2000〕84号文对内资企业的规定原国税发〔2000〕84号文对佣金的税前扣除作过规定，第五十三条是这样明确的：纳税人发生的佣金符合下列条件的,可计入销售费用：(1)有合法真实凭证；(2)支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的纳税人或个人(支付对象不含本企业雇员)；(3)支付给个人的佣金,除另有规定者外,不得超过服务金额的5%。

2、国税发〔1999〕242号对外资企业的规定《关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发〔1999〕242号）第二条明确规定：上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。

但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10%。

3、财税〔2009〕29号文的新规定该通知对“手续费及佣金”的新规定，与原规定是不一致的。

主要表现在以下两方面：（1）将名称与内容进行了扩展原规定仅仅指销售佣金，而新规定不仅包括销售佣金，而且还包括生产经营的手续费及佣金。

因此，现在的税前扣除项目是“手续费及佣金”。

（2）手续费及佣金的定义发生变化，至少包括：A 企业实际发生的；B与企业的生产经营相关的；C需要签订书面合同或协议；D签订合同或协议的单位或个人应该具有“中介服务”的经营范围以及中介服务资格证书；E签订合同或协议的单位或个人，不包括交易双方及其雇员、代理人和代表人等。

（二）税前扣除的条件根据该通知的精神，一般企业实际发生的手续费及佣金的税前扣除，必须满足以下条件：其一，支付的手续费及佣金必须符合上述的5个条件；其二，支付的手续费及佣金数额，不得超过所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%；其三，支付手续费及佣金的形式，除委托个人代理外，不得以现金等非转账方式支付。

国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知国税函〔2009〕98号《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称新税法）及其实施条例（以下简称实施条例）自2008年1月1日正式实施，按照新税法第六十条规定，《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》（以下简称原税法）同时废止。

为便于各地汇算清缴工作的开展，现就新税法实施前企业发生的若干税务事项衔接问题通知如下：一、关于已购置固定资产预计净残值和折旧年限的处理问题新税法实施前已投入使用的固定资产，企业已按原税法规定预计净残值并计提的折旧，不做调整。

新税法实施后，对此类继续使用的固定资产，可以重新确定其残值，并就其尚未计提折旧的余额，按照新税法规定的折旧年限减去已经计提折旧的年限后的剩余年限，按照新税法规定的折旧方法计算折旧。

新税法实施后，固定资产原确定的折旧年限不违背新税法规定原则的，也可以继续执行。

二、关于递延所得的处理企业按原税法规定已作递延所得确认的项目，其余额可在原规定的递延期间的剩余期间内继续均匀计入各纳税期间的应纳税所得额。

三、关于利息收入、租金收入和特许权使用费收入的确认新税法实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新税法实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前年度已按照其它方式确认的收入额后的差额，确认为当期收入。

四、关于以前年度职工福利费余额的处理根据《国家税务总局关于做好2007年度企业所得税汇算清缴工作的补充通知》（国税函〔2008〕264号）的规定，企业2008年以前按照规定计提但尚未使用的职工福利费余额，2008年及以后年度发生的职工福利费，应首先冲减上述的职工福利费余额，不足部分按新税法规定扣除；仍有余额的，继续留在以后年度使用。

企业2008年以前节余的职工福利费，已在税前扣除，属于职工权益，如果改变用途的，应调整增加企业应纳税所得额。

房地产企业视同销售行为的税务处理房地产企业视同销售行为的税务处理文号【】来源【】添加时间：【2009-7-17 11:41:07】浏览次数：【35】视同销售行为是指会计账务处理不作为销售收入核算，而在税收上作为销售而确认收入并计缴税金的商品转移行为。

视同销售行为分为对内处置视同销售行为和对外处置视同销售行为。

房地产企业视同销售行为在企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税、营业税、印花税的处理上有一定区别，本文就此进行对比阐述。

一、企业所得税（一）《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第五十五条规定：“纳税人在基本建设、专项工程及职工福利等方面使用本企业的商品、产品的，均应作为收入处理；纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如按合同规定留归企业所有的，也应作为收入处理。

”第五十八条规定：“纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或估定。

”（二）《财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税〔1996〕79号）第二条规定：“企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。

其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理利润的方法组成计税价格。

”（三）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）第一条第二款规定：“投资企业向投资方分配非货币性资产，在所得税处理上应视为以公允价值销售有关非货币性资产和分配两项经济业务，并按规定计算财产转让所得或损失。

”第三条第一款规定：“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。

返租方案一般由开发商一、一次性返租A、五年返租方案说明：五年返租对客户来讲有较强的吸引力，可以降低投资总额。

五年返租对公司来讲，可以在前五年赚回来，特别是珠宝区与化妆品区域。

我们在销售时直接在售房款总额中减去五年租金(总款的40%),但与客户签定补充协议，前五年经营权归我们。

计算方法：以10万元为例：五年返租金额为：10×8%×5=4万元客户实付金额为：10－4=6万元如果用户按揭首付金额为：6×50%=3万元按揭五成月供：3×115.6=346.8元五年后年回报：10×8%=0.8万元五年到第十年按揭回报：666.67－346.8=319.87五年到十年按揭回报率：319.87×12÷30000=12.8%五年后一次性付款回报率：0.8÷6=13.33%分析：以上的计算对客户从资金压力、合理避税、回报上更具吸引力。

1、五年的租金一次性返还，直接降低了客户的资金压力。

2、五年的租金一次性返还，可以合理的避税。

五年的租金扣减了房款，办产权证契税降低了金额：40%×4%=1.6%五年租金的租赁税可以避免，金额为：40%×17%=6.8%总计可以避税：1.6%＋6.8%=8.4%相当于客户前五年收回了40%＋8.4%=48.4%3、客户回报率高出8%为13.3%对开发商1、开发商只承担5年8%的收益和少收回40%房款的五年的平均贷款资金利率40%×6%÷2=1.2%（6%÷2为五年的贷款平均率，因为我们在不停的回收资金。

）实际负担为9.2%，相对风险较低。

2、可以很快的回收60%的资金。

3、降低前5年定时返租的资金压力。

操作要点：1、以3万的价格为总房款计算：实付房款=实付房款×60%×优惠比例。

2、合同上签定房款总额为可为实付房款，也可为总房款，在销售上可以尽量引导按实付房款计价（可合理避税）。

拆迁还房税收政策如何详解拆迁还房是指拆迁⼈通过“以房还房”对被拆迁⼈进⾏拆迁补偿的⼀种⽅式。那么，拆迁还房要交税吗？我国的拆迁还房税收政策是如何规定的呢？下⾯就让店铺⼩编为⼤家详细讲讲吧！

拆迁还房税收政策如何详解⽬前房地产开发业务中拆迁补偿主要有3种⽅式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。就产权调换⽅式⽽⾔，由于房地产开发企业取得的不是货币和货物，⽽是其他经济利益，因此，对该房地产开发企业的拆迁还房⾏为所涉及营业税、⼟地增值税及企业所得税的计税依据应分别作如下不同处理。

⼀、营业税按同类房屋成本价确定计税依据根据《营业税暂⾏条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅⼩区建设征收营业税问题的批复》(国税函发〔1995〕549号)、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》(国税函〔1998〕771号)及国税函〔2007〕768号的规定，纳税⼈在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种⽅式结算价款，以及拆迁⼈取得房屋作何⽤途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税⽬缴纳营业税。基于拆迁房屋⾏为的特殊性，在营业税计税依据的确定上，区分以下两种情形。

(⼀)对偿还⾯积与拆迁建筑⾯积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会⽤房、车棚、托⼉所等)，凡转让收⼊已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

(⼆) 对超出拆迁建筑⾯积的部分，则应按《营业税暂⾏条例实施细则》第⼆⼗条规定的顺序确定计税营业额，⼀是可以按纳税⼈最近时期发⽣同类应税⾏为的平均价格核定；⼆是可以按其他纳税⼈最近时期发⽣同类应税⾏为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者⼯程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)。

⼆、⼟地增值税计税依据的确定拆迁安置⼟地增值税计算问题中，房地产企业⽤建造的本项⽬房地产安置回迁户的，安置⽤房应视同销售处理，根据《国家税务总局关于房地产开发企业⼟地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、国家税务总局关于印发《⼟地增值税清算管理规程的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于⼟地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定，房地产开发企业将开发产品⽤于抵偿债务、换取其他单位和个⼈的⾮货币性资产等⾏为，发⽣所有权转移时应视同销售房地产，其收⼊可以按本企业在同⼀地区、同⼀年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

财政部、国家税务总局关于企业境外所得税收抵免有关问题的通知[条款废止]财税[2009]125号 2009-12-25国家税务总局2018年第一季度政策解读辅导——鼓励外商投资及企业‘走出去’税收抵免新规要点归集<邓昌平>“分国不分项”与“不分国不分项”政策解析<华政税务>存货作为职工福利如何确认及预付卡费用取得发票能否税前扣除等6个企业所得税热点问题解答（北京国税）<北京国家税务局>财税[2017]84号财政部税务总局关于完善企业境外所得税收抵免政策问题的通知财税[2017]88号关于境外投资者以分配利润直接投资暂不征收预提所得税政策问题的通知（税总函[2015]327号国家税务总局关于做好居民企业报告境外投资和所得信息工作的通知）（国家税务总局公告2015年第47号国家税务总局关于境内机构向我国银行的境外分行支付利息扣缴企业所得税有关问题的公告）财税[2017]84号财政部税务总局关于完善企业境外所得税收抵免政策问题的通知税屋提示——依据国家税务总局公告2015年第70号国家税务总局关于企业境外所得适用简易征收和饶让抵免的核准事项取消后有关后续管理问题的公告，自2015年10月10日起，企业境外所得符合本法规第十条第（一）项和第（二）项规定情形的，可以采取简易办法对境外所得已纳税额计算抵免。

企业在年度汇算清缴期内，应向主管税务机关报送备案资料，备案资料的具体内容按照《国家税务总局关于发布<企业境外所得税收抵免操作指南>的公告》（国家税务总局公告2010年第1号）第30条的规定执行。

第十条中“经企业申请，主管税务机关核准”的规定同时废止。

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称企业所得税法）及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（以下简称实施条例）的有关规定，现就企业取得境外所得计征企业所得税时抵免境外已纳或负担所得税额的有关问题通知如下：一、居民企业以及非居民企业在中国境内设立的机构、场所（以下统称企业）依照企业所得税法第二十三条、第二十四条的有关规定，应在其应纳税额中抵免在境外缴纳的所得税额的，适用本通知。

财政部、国家税务总局关于连锁经营企业有关税收问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 财政部、国家税务总局关于连锁经营企业有关税收问题的通知（财税[2003]1号2003年2月27日）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局：为贯彻落实《国务院办公厅转发国务院体改办、国家经贸委关于促进连锁经营发展若干意见的通知》（国办发[2002]49号）的精神，支持连锁经营的发展，现将连锁经营企业实行统一缴纳增值税、所得税的有关问题进一步明确如下：一、在省、自治区、直辖市、计划单列市内跨区域经营的统一核算的连锁企业，需要实行由总机构向其所在地主管税务机关统一申报缴纳增值税的，按照财政部、国家税务总局《关于连锁经营企业增值税纳税地点问题的通知》（财税字[1997]97号）的有关规定办理。

二、根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》的有关规定，对内资连锁企业省内跨区域设立的直营门店，凡在总部领导下统一经营、与总部微机联网、并由总部实行统一采购配送、统一核算、统一规范化管理，并且不设银行结算账户、不编制财务报表和账簿的，由总部向其所在地主管税务机关统一缴纳企业所得税。

依照《中华人民共和国外商投资和外国企业所得税法》和《中华人民共和国外商投资和外国企业所得税法实施细则》的有关规定，对从事跨区域连锁经营的外商投资企业，由总机构向其所在地主管税务机关统一缴纳企业所得税。

三、上述跨区域经营的连锁企业实行统一缴纳增值税、所得税后，各级财政部门要认真贯彻执行国办发[2002]49号文件的精神，及时制定统一纳税后所属地区间财政利益调整办法，妥善处理好各级财政利益分配关系，以确保连锁企业门店所在地的财政利益在纳税地点变化后不受影响，以利于连锁经营的发展。