新塘力诚凯怡湾
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“新塘力诚凯怡湾”营销策划报告组员：王锋、赵煜森、吴才腾李启红、钟清苑、李贤哲目录一、概述本房地产项目位于新塘镇中心城区新塘大道与解放南路交汇处，以主推78~106平米的普通住宅、别墅，是很好的观光居所。
周边有新塘广场、新塘国际贸易中心、新好景大酒店、太阳城大酒店、新塘医院、群星小学和新塘第一中学。
交通便利，周边商业、就医、就学条件优越。
本营销策划方案针对目标客户群体特征，考虑实际生活水平，结合新塘本土文化，意在最短的时间内树立开发商及楼盘形象，顺利实现项目的整合推广，达到开发商与消费者的双赢。
二、策划对象特性分析(一）新塘规划新塘镇把发展房地产业，建设星级商务宾馆或度假酒店纳入了城市建设的重点规划之中。
借助新塘碧桂园凤凰城、锦绣香江翡翠绿洲、现代城等房产项目与新塘国际商贸城、新塘城市广场等大型项目的发展，拉动会议、旅游等流量经济，促进服务业为主的城市经济的发展。
据了解，根据新塘优越的地理区位条件，结合其优良的生态及景观资源，本次规划将新塘镇的城市发展目标定为“穗东新都市，东江领跑者”，并将新塘镇的城市性质定位为：以先进制造业、特色商务及优质房地产为主导，依托区域交通枢纽，服务穗东及莞北的都市型新区。
（二）项目概况力诚凯怡湾位处新塘镇中心城区新塘大道与解放路交汇处，周边生活配套成熟完善，尽享一个繁华便捷的5分钟城市生活圈，周边地铁13号线的即将开通，107国道横贯，多条高速畅达广冠深，广州半小时经济圈。
（三）技术资料(1)项目总占地面积：87301平方米(2)总建筑面积：27100平方米(3)总户数：1110户(4)物业类型：普通住宅,别墅(5)容积率：1.50(6)绿化率; 42%（7）地形：从整体看是较规则、平坦的矩形形块（四）地块资源该项目位于新塘大道东，西临港口大道，北至新塘大道中，南面紧挨百货商场、住宅区以及学校，东到群贤路。
目前该项目地的自然景观资源较少，整体呈现的一片交通繁华的嘈杂之地。
其自然资源的具体表现为：(1) 周围环境景观A 东面：群贤路、光华路B 南面：东江北支流C 西面：港口大道北、新塘大道东D 北面：G107国道综述：该项目周边缺少良好的自然景观资源，仅有新塘花园，读岗公园周边有些许绿化植物，景观资源评判几乎为零，周边绿化应该提高。
（2）污染状况A 工业污染：该地块周边几乎没有大型的工厂，无厂矿企业所形成的工业性污染。
B 空气污染：该项目紧邻新塘大道东、港口大道以及新塘重要的主干道，车流量大，汽车尾气排放严重，空气质量较差，并且周围建筑分布较为稀疏，空气流动较快，空气质量受影响较小。
C 噪音污染：紧靠路边且项目正前方即为十字路口，噪声影响大。
（3）社会治安状况本项目靠近中心镇的中心地带。
虽然车流量大，但是附近区域大部分为中高档住宅小区以及餐饮休闲场所，并且紧靠增城市卫山派出所以及增城市交通大队三中队，所以治安状况良好。
（4）卫生状况项目地周边的总体卫生状况良好，原因有以下几点：A、项目地周边的的高档消费场所较多。
B、项目周边多为中高档住宅小区。
C、周边的道路车流量虽然繁多，但是道路等级较高，且环卫工作到位，基本没有尘土飞扬现象。
D、广州市正在创建卫生文明城市，所以城区的卫生状况良好。
（五）周边配套设施（1）项目所在区域居民家庭数量及人口总数项目地处中新镇的中心地带旁边，周边有较多的政府办公楼，如增城市卫山派出所和增城市交通大队三中队。
同时，随着经济的发展，周边建立了多个中高档住宅项目，如金泽华庭、世纪广场、金泽花园、名望苑等项目，这些项目的建立，增加了该区域的人口总数，并且该小区还有建成多年的小区，周边社区环境也较为成熟。
(2)居民习惯的日常购物场所项目地处中新镇的中心地带，距离该项目195米的地方有百事佳生鲜超市和百事佳购物广场、金泽商业广场，393米处有合群便利店，463米处有大和百货新塘店，551米的地方有卫生肉菜市场，总之，居民日常的购物、消费及其方便，基本可以满足居民的日常需求。
（3）周边居民文体设施该项目以北方向247米处有新塘公园，以南847米处有读岗公园及1125米处有滨江公园，周边区域存在着大量的餐饮、休闲、健身、娱乐的场所，可供居民进行文体娱乐活动，有利于周边居民身体素质的提高。
（4）医疗卫生该项目周围不到100米处有新塘东华卫生站、东华微创医疗等诊所，不到1000米处还有新塘医院、现代妇科医疗、广州太平洋门诊、新何卫生站、宝顺康大药房等医疗场所，为业主提供了健全的健康医疗保障。
（5）金融服务该项目周边的银行较多，不到700米处就有银行10多家，如中国银行新塘支行、工商银行新塘支行、农业银行建设路支行、招商新塘支行等，距离该项目距离短，相对比较方便。
（6）学校教育概念对住宅地产的拉动是明显的，该项目距离新塘镇中心小学、新塘镇第二小学和东洲小学只有700多米的距离，800多米处还有新塘第一中学、增城市新塘镇沙埔中学、永和第二中学，以及卫山幼儿园、伟才幼儿园和增城市新塘实验幼儿园等，能够满足从幼儿园、小学、高中的教育需求。
（7）商业经济的发展A项目位处新塘镇中心城区新塘大道与解放南路交汇处，追承新塘百年商贾人文源脉，坐拥5分钟繁华生活圈，华润万佳、海尔电器城、新客隆超市近在咫尺。
B 该项目周围已近汇聚了众多的高档消费餐饮娱乐场所。
如：新塘体育中心、龙珠桌球城、广州仙村国际高尔夫球场、上岛咖啡、肯德基、麦当劳、新好景KTV等。
C 该项目北面有以国际四星级酒店标准新建，新塘镇之繁华中心地带的凯旋门大酒店，与广州、东莞、深圳等发达城市紧密相连，另外周边还有景江大厦，人防大厦、广州乐涛居酒店等，对周边的经济起到了巨大的拉动作用，有力的带动了新塘经济的发展。
（8）交通配套情况该项目周边有多条公交路线：增交11（黄沙头村-南碱厂）、增交10（仙村总站-环保工业园）、增交12（大墩村-贤江总站）、增交15（新塘牛仔城总站-增城凤凰城凤馨苑总站、571B（新塘客运总站-开发区总站），最近的不足100米，另外，未来地铁13号线的建成将大大加快居民的生活节奏，为居家出行带来方便。
三、市场环境及房地产分析（一）广州市宏观经济分析1、GDP增长分析图：GDP增长走势图2、户口总户数(户籍统计)图：全市年末常住户口统计图市常住人口达2510473户，按照当前的增长趋势，今后很长一段时间将会继续增加，换言之，房地产的发展空间也会继续扩大。
3、人均可支配收入图：城市居民家庭人均可支配收入走势图：近年来，得益于经济结构的优化和产业布局的调整，人们的发展前景越来越好，广州市居民人均可支配收入一年比一年增长，2012年为38054元，同比增长11.4%，当人均GDP增加的同时，对房屋的需求也会加速，从而推动房地产业的发展。
4、固定资产投资图：广州市社会固定资产投资走势图全社会固定资产投资额呈不断增加的趋势，到2012年，投资额高达3758.39元。
促进广州市基础设施进一步完善，这为房地产业发展奠定了良好基础。
5、产业结构图：三大产业增加值统计图一步优化，为房地产业的发展开拓了前景。
（二）房地产分析1、一级市场土地出让情况：2011年，由于土地政策与楼市调控双管齐下致使广州房地产市场进入了近年来少有的低潮期。
2012年广州土地供应量大，推出土地125宗，成交108宗，其中住宅用地32宗，面积249万平方米，楼面地价2548元每平方米。
2、楼市交易：截至2011年12月31日的数据显示，广州十区二县一手住宅网签套数约为72400套。
相对应的是，郊区楼盘成交比例却大幅度提升。
不被列入“限购”范围的增城与从化两县的交易量也上升显著，其中增城成交量为14802套，从化则同比大涨44%至6871套。
3、广州市房地产开发投资额图：在现代经济社会中,房地产业在国民经济中的地位和作用十分突出。
房地产业既是国民经济的基础性和先导性产业,也是支柱性产业，对国家经济的增长贡献极大。
所以广州房地产开发投资额一年比一年增加，2012年完成13704511亿元,增长率为5.0%，说明房地产正处于正常运行状态，未来还会出现继续上涨的趋势。
4、增城市房地产开发投资额与商品房成交面积增城市的房地产开发投资额近年来基本上一直保持增长的趋势，其中2011年的增速为最快，增长率达到了55%，投资额也创下近年来的新高，为1400000万平方米。
未来增城市的房地产开发投资额有进一步增长的趋势。
近年来增城商品房成交面积基本上呈不断上涨的趋势，09年增长率最高，为65%，而成交面积最高的是2010年，为250万平方米，成交面积可能进一步扩大。
4、商品房施工面积图：近年来，广州市的商品房供应是在增长的，2007年、2008年供应量增长6.9%,、6.1%，由于受政府抑制投资需求和打击投机需求，2009年供应增长停滞，与2008年持平，2010年刚性需求开始增加，至2012年施工面积完成7845.62万平方米5、商品房竣工面积图全市竣工面积在2009年达到低谷后，2010年开始出现反弹，2011年竣工面积达1623.2万平方米，同比增长15.40%，2012年竣工面积达1290.79万平方米增长率低于2011年。
商品房供应量仍在增长，需求量也在增加。
6、销售量图：2013年第一季度全市楼盘成交量统计图该全市楼盘成交数据的2013年近一季的销售套数波动较大，均价也呈现出大涨大落的趋势，其中受国家换选和新一轮政策的影响2月9号跌到了低谷，销售套数和均价都下滑到了最低点，说明了受政策的影响，全市的房地产业出现了不稳定的现象，影响销售套数和均价的正常交易。
因此，未来的房地产销售套数和均价还会出现较大的波动。
7、价格指数走势图：2012年12月至2013年3月，广州市楼盘均价达15309元，远超过全国楼盘均价，表明广州市的房地产业处在高速发展的阶段，有利于带动广州市GDP的发展。
（三）住房需求分析通过13年快速城市化进程的推动，2011年末，全国城市化率达到51.27％，广州则在80％以上，接近尾声。
“十年内广州市人口将达到1800万的可承载极限，住房需求将停滞不前。
”未来，广州火车南站地区、南沙地区、东部新城、增城、从化等区域均需要政府主动打造“强”城市副中心。
广州房地产业才能获得新的扩展空间。
(四) 消费者分析受限购、限贷等房地产政策影响,楼市不景气,也导致房地产行业及上市房企存量房创新高。
尽管短期内的房地产库存压力,让不少业内人士心忧,但广州还处在城市化发展的进程中,由中心区开始向外围扩散。
有数据显示,现在像广州这样的一线城市,每年都会涌入约30万人口,尤其是一些刚毕业的大学生和高素质的外来人口,再加上广州原有外来人口的住房拥有率本来就不高。
这些都将成为潜在的住房需求。
长期来看,由于城市化进程以及需求等因素,广州楼价未来将稳步向上。
