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2010年土地估价师考试《土地估价案例与报告》模拟试题(1) 总分：160分及格：96分考试时间：120分一、案例分析题(共2题，每题30分，共60分。
请阅读并根据有关条件综合分析回答问题)(1)根据下列材料请回答{TSE}题：(2)若将上述3个交易实例选作可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?二、报告判读题(共3题，分别为30分、20分、50分。
共100分。
第一题和第二题为土地估价技术报告片段。
根据提问回答。
第兰题为-个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因)(1)下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容)，请阅读后指出错误点并说明原因<STRONG>第一部分</STRONG>一、估价项目名称：××厂地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价对象(略)五、估价目的：对××厂的土地使用权价格进行评估。
六、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
(4) 国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。
(5) ××市有关土地的法律法规及文件规定。
(6) 委托方提供的有关资料(略)。
(7) 估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。
七、地价定义此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。
八、估价期日：2007年6月30日九、估价日期：2007年8月13日十、估价结果总地价：40605565.80元估价结果一览表(略)十一、需要特殊说明的事项(1) 本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。
(2) 本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。
某开发区⼟地开发完成后，需评估出让⼟地的底价。
该开发区⼟地开发程度达到“七通⼀平”，可供出让的⼟地⾯积占开发区总⼟地⾯积的80％。
出让⼟地使⽤年限为50年。
开发区所在地的⼟地取得费(含税费)为15万元／亩；⼟地开发费为10万元／亩，在开发期内均匀投⼊，⼟地开发周期20个⽉，贷款⽉利率为1％，按⽉计算复利；⼟地开发的投资回报率要求达到20％，⼟地增值收益率要求达到10％，⼟地还原率取8％。
请根据以上资料评估出该开发区出让⼟地的底价。
(⼀)审题(1)明确估价对象，考虑⽅法选⽤。
本试题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的⼟地，适合采⽤成本逼近法。
(2)明确估价时点。
题中没有具体要求估价期⽇，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。
(3)明确价格类型。
要求评估出让⼟地使⽤权年限为50年的开发区出让⼟地的底价，通常情况下应计算单位⾯积的价格，价格单位表述为元／平⽅⽶。
(4)了解资料内容。
题中给出的都是有关⼟地开发过程中的⼟地取得费、开发费⽤及利息、利润、⼟地增值收益率、出让年限、⼟地还原率等资料和数据，可直接满⾜成本逼近法计算的需要。
(⼆)解题思路与⽅法选择1．⽅法选择开发区新开发完成的⼟地估价(特别是针对出让底价评估)多采⽤成本逼近法。
根据题意，这是⼀道典型的采⽤成本逼近法来评估成⽚开发、分块出让的地价的计算题。
2．解题思路(1)理清成本逼近法应⽤时涉及的各项估算内容，包括⼟地取得费、⼟地开发费⽤、利息、利润、⼟地增值收益等，根据计算单位⾯积地价的需要，统⼀各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算⽅法，按相应⽅法分别计算，进⽽将各项结果累加。
(2)考虑成本逼近法各项累加结果往往是⽆限年期的⼟地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分⼟地上，进⽽计算可供出让部分的⼟地价格。
(三)公式与计算步骤1．新开发区成⽚开发分块出让的⼟地价格公式出让⼟地价格=[（⼟地取得费⽤+⼟地开发费⽤+利息+利润+⼟地增值收益）/可出让⼟地⾯积⽐率]×年期修正系数2．计算步骤(1)计算⼟地取得费(含税费)15×10000÷666．67=225(元／平⽅⽶)(2)计算⼟地开发费⽤10×10000÷666．67=150(元／平⽅⽶)(3)计算利息⼟地取得费⽤的计息期为整个开发周期，即20个⽉；开发费⽤的计息期为半个开发周期，即10个⽉；以复利计息。
2009年土地估价师土地估价实务基础考试真题一、单项选择题(30题，题号l - 30，共15分。
每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
评分说明：每题0.5分，选错不得分，不倒扣分)1.城市地价动态监测中，监测点必须采集的信息是( )。
A.土地实际利用状况B.设定内涵条件下的评估地价C.现状条件下的评估地价D.评估时间2.土地估价行为是( )的一种。
A.房地产经济B.房地产证券C.房地产金融D.房地产中介3.判断土地是否为最有效使用状态时，不需要考虑的因素是( )。
A.该地块的最佳利用方式B.该地块的收益是否均衡C.最有效使用方式可以持续多久D.目前利用方式是否为最有效4.下列城市规划因素中，影响土地价格的个别因素是( )。
A.人口密度控制、用地结构B.建筑物密度、容积率C.区域交通管制、用地结构D.公用设施条件、容积率5.在全国范围内，按照标准耕作制度，在自然质量条件下划分出的农用地等别是( )。
A.农用地等别B.农用地利用等别C.农用地自然等别D.农用地定级等别6.在土地定级中，某评价单元受到市级商服中心、区级商服中心影响，其中市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对其影响分值分别为15、10、20，区级商服中心的区级、小区级商服功能对其影响分值分别为12、21，则其商服繁华度作用分值为( )。
A.33B.45C.48D.787.在土地估价实务中，经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问题。
下列关于二者关系的观点正确的是( )。
A.划拨土地使用权属于物权，承租土地使用权属于债权B.二者在土地使用权性质上不同，但价格水平相当C.二者在土地使用权性质上不同，价格也不同，二者的价格差等于土地出让金D.由于权利性质不同，二者不可能在同一土地市场中交易8.经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减( )求得。
某房地产开发公司于2000年10⽉以出让⽅式取得⼀宗地，⼟地⾯积为4000平⽅⽶，出让年期40年，出让⽤途为商业，规划建设⼀座六层商场，各层建筑⾯积相同，建筑容积率为3．0。
2001年10⽉商场建成后，该房地产开发公司将第⼀层出售给公司⼄，市场售价为6500元／建筑平⽅⽶，其余建筑由该房地产开发公司出租经营，相关⼿续均已办理。
1．根据以下条件采⽤市场⽐较法(⾄少选择三个⽐较案例)测算公司⼄于2004年10⽉所占⽤⼟地的总价。
经调查，该商场周边区域有若⼲正常情况下的⼟地成交案例，各案例的条件见下表案例编号交易类型⼟地⽤途楼⾯地价(元／平⽅⽶) ⼟地使⽤年期交易时间区域因素修正系数个别因素修正系数A1 出让综合 1160 40 2004．4 2 4A2 转让服装批发市场 1430 40 2003．7 5 3A3 转让综合 1066 48 2002．6 0 —4A4 抵押⽂具商店 1248 35 2001．6 —4 —1A5 转让⼯业 890 50 2003．3 —3 4A6 转让公寓 1010 40 2003．6 7 OA7 转让⾼档商场 1470 39 2004．1 3 —2A8 转让零售商店 1390 38 2004．8 —4 —5上表中有关系数均为⽐较案例与待估宗地⽐较所得，数值为负值表⽰案例的条件⽐待估宗地条件差，数值为正值表⽰案例的条件⽐待估宗地条件优，数值表⽰对宗地价格的修正幅度。
该城市商业⽤地价格在2001年6⽉⾄2003年6⽉间，平均每⽉⽐2001年6⽉的价格上涨0．2个百分点；2003年7⽉⾄2004年10⽉间，平均每⽉⽐2001年6⽉的价格上涨0.1个百分点。
⼟地还原利率取6％。
2.因登记需要，需测算公司⼄所应分摊的⼟地⾯积，请按其⾸层建筑⾯积占整座商场建筑⾯积的⽐例计算公司⼄应分摊的⼟地⾯积。
3.若该商场第⼀层再出租时，请测算其所占⽤⼟地的单位⼟地⾯积市场年租⾦。
(⼀)审题(1)明确题⽬要求。
2010年房地产估价师《房地产基本制度与政策（含房地产估价相关知识）》真题及详解一、单项选择题（共40题，每题0.5分，每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．我国土地用途管制的核心是（）。
A．实行土地有偿有限期使用制度B．经营土地有偿使用C．不能随意改变农用地的用途D．不能随意改变建设用地的用途【答案】C【解析】根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。
我国土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。
农用地转用须经有批准权的人民政府核准。
控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。
2．征收集体土地的补偿费归（）所有。
A．县级以上人民政府土地管理部门B．乡（镇）人民政府C．土地使用者D．农村集体经济组织【答案】D【解析】对于征收集体土地的，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。
由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。
A．15B．25C．35D．55【答案】B【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业、旅游、娱乐用地的国有土地使用权出让最高年限为40年。
以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
则该土地使用权的剩余使用年限为：40－15＝25（年）。
4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。
A．3B．5C．7D．10【答案】B【说明】根据最新版考试教材，该考点已删除。
5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。
2010年房地产估价师《理论与方法》试题精选1.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%2.在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。
已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为（）。
A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲3.建筑物的重新构建价格是（）的价格。
A.扣除折旧后B.估价时点时C.客观D.建筑物全新状态下4.对于一宗房地产的价格，通常由（）所构成。
A.土地取得成本B.开发成本C.销售税费，投资利息D.管理费用5.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。
A.536B.549C.557D.8166.下列属于运用比较法进行估价的步骤的是（）。
①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正；⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格A.①②③④⑤⑥⑦B.②①③⑤④⑥⑦C.①③②④⑥⑤⑦D.②①⑧④⑤⑥⑦7.应用路线价法的前提条件是（）。
A.土地形状较规则B.街道较规整C.地势较平坦D.临街各宗土地的排列较整齐8.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。
某公司于1998年10⽉通过出让⽅式获得⼀宗5000平⽅⽶⼟地的使⽤权，出让年限为50年，根据规划，该地块⽤途为综合，容积率为3。
该公司于1999年10⽉动⼯兴建⼀座钢混结构的综合⼤楼。
由于建设资⾦紧张，该公司拟于2000年10⽉将⼟地使⽤权向银⾏抵押。
如果以该宗⼟地使⽤权评估价的70％贷款，请问该公司可贷多少款?项⽬其他有关资料如下：(1)该⼤楼1～3层为商场，建筑⾯积为3000平⽅⽶，4-15层为办公楼。
(2)⼤楼开发周期预期⼆年，第⼀年投⼊60％，第⼆年投⼊40％。
(3)⼤楼建成后该公司计划⾃留2000平⽅⽶⽤作办公⽤房，其余部分以出租⽅式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90％和80％。
⽬前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平⽅⽶3000元，同类物业的商场市场租⾦⽔平每⽉为300元／平⽅⽶，办公楼市场租⾦⽔平每⽉为150元／平⽅⽶。
(4)经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费⽤中管理费为年租⾦的10％，维修费为租⾦的8％，保险费为建安造价的2％0，税⾦为年租⾦的12％；项⽬投资回报率取建安造价的30％；建筑物经济耐⽤年限为70年，残值率为2％。
另外，当地⼟地还原率为8％，综合还原率为10％，银⾏贷款利息率为10％。
(⼀)审题(1)明确估价对象，正确选择⽅法。
本题名义上估算贷款，实际上是计算地价，对象是有限年期的⼟地使⽤权价格。
由于涉及到房地产出租经营，存有收益，以及经房地产开发建成综合楼，需要倒算地价，因此，应考虑收益还原法和剩余法的结合使⽤。
(2)明确估价时点。
本题的估价时点为2000年10⽉，距⼟地经出让取得的时间间隔有2年，剩余⼟地使⽤年限为48年。
(3)明确价格类型。
由于需估算的贷款和总地价对应，因此，在估算过程中，除了需要估算单位⾯积地价外，最终结果应体现出⼟地使⽤权年限为48年的总地价及相应推算的贷款额。
(4)了解资料内容。
题中给出的信息交错在⼀起，审题时应注意分类。
有关信息包括：①⼟地及其地上建筑物的信息，如⼟地⾯积、⼟地取得时间、⼟地出让年限、容积率、物业分割情况、建筑物经济耐⽤年限等；②市场上同类物业经营信息，如租⾦⽔平、出租经营费⽤等；③房地产开发建设信息，如建安综合造价、开发周期、分期投⼊情况等；④其他信息，如⼟地还原率、综合还原率、利息率等。
2010年房地产估价师考试《理论与方法》试题精选1．可比实例的交易类型为拍卖、租赁、抵押、房屋拆迁目的的估价，应选取相对应的交易类型的交易实例为可比实例进行评估。
（）A．对B．错2．在实际估价中，我们采用的是实际成本。
（）A．对B．错3．2000年6月，根据国务院的统一部署，建设部大力推进原有房地产估价机构与政府部门的脱钩改制工作，使其改制成为（）。
A．事业单位B．公私合营企业C．有限责任公司或合伙企业D．私营企业或个体企业4．房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以（）为前提来进行工作。
A．公正B．公平C．公开D．估价对象的合法权益5．评估某宗房开发用地2005年10月l日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。
如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。
A．2526B．2241C．2135D．29856．甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，则（）的总价多。
A．甲B．乙C．甲、乙一样多D．无法比较7．收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于（）。
考试大房地产估价师A．未来净收益的大小B．获得净收益的可靠性C．获得净收益期限的长短D．获得净收益预期8．估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在（）中。
A．房地产损害赔偿案件B．房地产纠纷案件C．房地产预售D．房地产预测9．在市场经济中，（）是最普遍、最广泛应用的一种分配方式。
A．抽签B．计划C．价格D．礼让10．房地产具有易受限制性，政府对房地产的限制通常通过（）来实现。
A．充公权B．管制权C．征税权D．征收权1．下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（）。
(一)单项选择题(共40题，每题0.5分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)第1题：我国土地用途管制的核心是( )。
A.实行土地有偿有限期使用制度B.经营土地有偿使用C.不能随意改变农用地的用途D.不能随意改变建设用地的用途【正确答案】：C第2题：征收集体土地的补偿费归( )所有。
A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡(镇)人民政府C.土地使用者D.农村集体经济组织【正确答案】：D第3题：某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。
A.15B.25C.35D.55【正确答案】：B第4题：房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。
A.3B.5C.7D.10【正确答案】：B第5题：超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。
A.5%B.10%C.15%D.20%【正确答案】：D第6题：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。
A.规划B.土地C.房地产开发D.建设【正确答案】：C第7题：修建性详细规划应当符合( )规划。
A.控制性详细B.区域C.近期建设D.分区【正确答案】：A第8题：施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。
A.注册建筑师B.注册结构工程师C.注册建造师D.注册监理工程师【正确答案】：C第9题：商品房预售合同登记备案的申请人是( )。
A.商品房销售代理机构B.商品房预售人C.商品房购买人D.商品房购买人和商品房预售人第10题：抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。
A.不受该抵押权影响B.应当解除C.没有效力D.不得对抗抵押权【正确答案】：A第11题：人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
2010年房地产估价师考试真题问答题(共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下)(一)2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。
租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：1.拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同?2.拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积?3.拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿?(二)近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题?(三)某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。
最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。
请问：1.评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用?3.评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途?适宜选用哪些估价方法?单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内)(一)甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。
商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。
其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/(㎡·D);地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(㎡·D);B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。
例题3： 1.估价对象概况 某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元;其经济耐用年限为55年，目前该类建筑重置价格为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450㎡，建筑面积为400㎡，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及房屋还原率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。
2.估价要求 试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。 3. 估价过程 (1)该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。 (2)计算出租总收益： 收益应采用客观收益，即每月每平方米30元。 年总收益=30×400×12=144000元 (3)计算出租总费用 总费用包括以下几项： ①年税金=20×400=8000元 ②年管理费=30×400×12×4%=5760元 ③年维修费=1500×400×2%=12000元 ④年保险费=1500×400×0.2%=1200元 ⑤计算房屋年折旧费 房屋的折旧费应当根据房屋的重置价、耐用年限、残值率进行计算。但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用的年期小于房屋耐用年限，而根据《城市房地产管理法》和国务院55号令规定，土地使用权期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此使用者可使用房地产年限不能超过出让年期。对本案例而言，使用者可使用房地产年限为51-1=49;而房屋在使用期满并不能由房产主取得。因此，整个房屋重置价必须在可使用年期内全部收回，以回收整个投资。因此，本案例中房屋年折旧费为：
年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限=1500×400/49=12245元 所以:总费用=①+②+③+④+⑤=39205元 (4)计算房屋出租年纯收益： ①房屋现值=房屋重置价-年折旧费×已使用年限 =1500×400-12245×3=563265元 ②房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率 =563265×6%=33795.9(元) (5)计算年土地纯收益： 土地年纯收益=(2)-(3)-(4) =144000-39205-33795.9=70999.1(元) (6)确定1999年11月的土地使用权价格 案例土地在1999年11月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为： 回答： 题目中：公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元;其经济耐用年限为55年，可以看出经济耐用年限长于土地使用年限，根据国务院令，此建筑不计算残值，具体讲解建议看一下：
如果房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》和国务院(1990)55号令规定，土地使用期满而使用者未申请续期的，土地使用权由国家无偿收回，关于地上建筑物的处置，《城市房地产管理法》未作具体规定，而国务院55号令则规定由国家无偿取得。因此，土地使用者可使用房屋和土地的年限不能超过土地使用权出让年期。这样，当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。相应的计算公式为：
年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限 房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限 张老师，您好。在您讲的实务第27讲基准地价系数修正法中，我觉得公式欠妥，Pi=[P×(1±K)×T×Kij±F] ×y 我觉得应该为Pi=P×(1±K)×T×Kij×y±F ，为什么呢，因为年期修正也是以基准地价为基础修正的，它和期日修正、容积率修正一样，都是以基准地价P为基准，所以应放在前面，修正完了以后最后再加减开发程度差异，我觉得这样才符合逻辑，才符合以基准地价内涵为基准的系数修正。
回答： 按照基准低价的内涵，应当进行开发程度修正，然后再进行年期修正。因为进行开发程度修正后，才能达到基准地价修正后的样点地价价格，最后，进行年期修正。得到土地价格。
老师我想问一下。。。在制定容积率表和地价修正系数表的时候，，怎么确定他是用定比或是用环比呢?(如(1+1%)n次方，1%*n，)
回答： 假如说是增加，那么要用定比，假如说是递增需要用环比。 (1)市场比较法测算中，交易日期修正指数(地价指数)的确定。在计算地价指数时，应注意两点：一是根据不同时段的地价变动差异，分段计算;二是根据地价变动的不同规律，采用不同的公式计算。
1)如果某类用地的地价变动用百分点形式表示，通常表述为地价以某年为基期，以后平均每年(或每月)增加几个百分点。则基期年的地价指数为100，以后某一时点的地价指数为：
地价指数=∑ni×ri+100 (i=1……t) 式中：n代表年(月)数;r表示每年(月)增加的百分点;i表示不同期间;t表示期间数。 2)如果地价变动用环比形式表示，通常表述为地价在某一期间平均每年(月)递增百分之几，则基期年的地价指数为100(基期年可根据情况确定，不影响计算结果，但只能有一个基期年)，以后某一时点的地价指数计算公式为：
地价指数=∏(1+ri)ni×100 (i=1……t) 2010年土地估价师实务基础：剩余法相关知识
对某复合结局事件(A，B，C)，已知它的有关(暴露)因素在特定的范围内(a,b,c)，通过先前的归纳又知道b说明B，c说明C，那么剩余的a必定说明A。 1.1 基本公式 以剩余法评估土地价格用下列公式： V=A-B-C (21) 式中：V：待估土地价格 A：开发完成后的土地总价值或房地产总价值 B：整个开发项目的开发成本 C：开发商合理利润 1.2 程序： (1) 调查待估宗地的基本情况; (2) 确定待估宗地的最有效利用方式; (3) 估计开发建设周期和投资进度安排; (4) 估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值; (5) 估算开发成本和开发商合理利润; (6) 确定待估宗地的土地价格。 1.3 估算开发完成后的不动产价值 必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,采用市场比较法与长期趋势法结合进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。
1.4 确定开发周期和投资进度安排 应参照类似不动产的开发过程进行确定。 1.5 确定开发成本 开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。 在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、将土地开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费;在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。
1.6 计算利息 地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。 在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至估价期日，从而在剩余法公式中没有利息项。 折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率。 1.7 计算利润 开发项目正常利润一般以土地或房地产总价值或全部预付资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似土地或房地产开发项目的平均利润率。 1.8 现有房地产项目的土地估价 运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格，其公式如下： V=Vr-Ph-T (22) 式中：V：土地价格 Vr：房地产交易价格 Ph：房屋现值 T：交易税费 房地产交易价格可用正常交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。 1.9 适用范围 剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：(1)待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价;(2)仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价;(3)现有房地产中地价的单独评估。 2010年实务基础辅导：路线价估价法的操作步骤
路线价估价法的操作步骤 路线价是一种以深度修正系数表和其他因素修订系数表作为比较标准，利用现有的路线价进行修订，从而快速方便地得到宗地价格的估价方法。 利用路线价估价法评估宗地地价的一般程序： 1.确定待估宗地所处的路线价区段和路线价; 根据待估宗地的具体位置，对照城镇路线价区段图、路线价图、表等，确定待估宗地所处的路线价区段和所临街道的路线价，作为进一步修订的基准。 2.确定待估宗地的临街深度和其他因素条件(包括宗地宽度，容积率，出让、转让年期，朝向，地价分配率); 查阅土地登记资料或进行实地踏勘，调查待估宗地临街深度的具体数值以及临街宽度、使用年期等具体条件。 3.确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数(包括宽度修正、宽深比修正、出让、转让年期修正、朝向修正、土地分配率修正); 按照调查到的待估宗地的临街深度和其他条件指标，对照深度修正系数表和其他条件修正系数表，分别确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数。 4.估算宗地地价。 根据前三步所得到的路线价和修订系数，对路线价进行修订，即可得到待估宗地的地价。
