【房地产市场分析】年东莞房地产市场总结回顾报告中原
xxxx年xx月xx日
xxxxxxxx集团企业有限公司
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方案提要
一级市场：
二级市场：
供应方面：受政策调控影响，供应明显放缓。
2010年东莞商品房新增供应545.96万㎡，共57436套，面积同比09年上升15.18%，相对于需求来说仍然偏紧，城区供应明显下降，镇区供应放量剧增，受政策调控影响，住宅供应明显萎缩，商用物业供应“爆发性”放量，中小户型为供应的主力产品，大户型受政策调控影响供应前高后低，体量大幅降低。
需求方面：调控政策层出不穷，整体成交二次探底。
2010年东莞商品房成交总面积为499.55万㎡，成交套数49598套，总成交金额394.02亿元，面积同比09年下降15.62%。镇区成交占主角，泛深圳区域取得不错成绩，西北片区房地产崛起成交全线飘红；成交分化严重，高档物业和商用物业受政策影响较小加上通胀预期加强，交投俩旺，同比分别上升30%和50%；但普通住宅成交受调控影响较大，同比09年下降30%，同时深圳“限购令”出台，深圳投资客继2007年后再次入莞，开发商销售收入 “二八现象”明显，20%的品牌开发商占据了80%的市场份额。
价格方面：价格分化明显，普通住宅中位房价为5733元/㎡，同比上涨8.03%。
2010年东莞普通住宅产品线丰富，高档洋房、豪宅洋房、高赠送、精装修等产品明显增多，这些成交量的增加使得整体价格被拉高，但回归到以自住属性为主的普通住宅（毛坯）来见，相比前俩年稳中有升。分物业类型来见：商品房均价为7889元/㎡，同比09年上升20.19%；普通住宅中位房价为5733，同比09年上升8.03%；洋房均价为6624元/㎡，同比09年上升19.23％；公寓均价6383元/㎡，同比09年上升6.47%；别墅均价15207元/㎡，同比09年上升18.41%；商铺均价10209元/㎡，同比09年上升10.60%；而写字楼均价为8974元/㎡，同比09年上升22.55%；车库均价9133元/㎡，同比09年上升12.6%。
2020年东莞房地产市场分析报告
目录
01 政策环境分析
02 房地产市场分析
03 市场总结
04 后市展望
2019年在房住不炒的调控主基调下，东莞迎来大湾区发展规划纲要、东莞市“一号文”发布等政策利好，楼市持续好转。全年住宅市场供不应求，供应连续六年回落，成交同比小幅上升。住宅用地供需双升，成交金额再创新高。
01
政策
《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布
2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。《纲要》勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图，规划打造国际一流湾区，建设世界级城市群。
《纲要》提出，东莞要结合自身特点，发展特色合作平台，支持东莞与香港合作开发建设东莞滨海湾地区，集聚高端制造业总部、发展现代服务业，建设战略性新兴产业研发基地。
东莞市“一号文”发布
5月5日，东莞正式发布2019年市政府一号文《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间 加快推动高质量发展的若干意见》，确定将拓展与优化城市发展空间作为东莞参与粤港澳大湾区建设的战略支撑，作为东莞实现高质量发展的突出任务，全力打造“湾区都市、品质东莞”。
香港居民在大湾区九个城市购房享受当地市民同等待遇
11月6日，粤港澳大湾区建设领导小组会议在北京召开，会上同意香港居民在粤港澳大湾区九个城市购房，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件。香港居民享有与当地居民同等的待遇。
香港居民到内地买房享受市民同等待遇，对于大湾区九个城市的楼市是一大利好消息。但政策出台的初衷是为了使香港居民更好地融入内地的发展，鼓励的是合理的自住和投资需求，房住不炒仍是中央对各地房地产调控的最高指示。
出台“无理由退房”政策
1月11日，东莞市住建局联合市工商局发布《关于推广使用的通知》, 3月1日起，东莞将在全市推广使用新版的东莞市商品房认购书。认购书提出：买家在楼盘认购后，两天内可无理由退定金。东莞成为国内首个正式出台“无理由退房”政策的城市。
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东莞水乡特色发展经济区产业发展指引
（2015 年本）
为贯彻实施《广东东莞水乡特色发展经济区发展总体规划 （2013-2030 年） 》和《广东东莞水 乡特色发展经济区产业发展规划（ 2013-2030 年）》，引导社会投资方向，加快推进水乡经 济区产业结构调整和转型升级， 探索水乡经济区生态文明发展新路子， 根据国家、 省、市产 业政策，结合水乡经济区发展实际，
制订本指引。 市、镇项目审批主管部门在执行办理项目 程序时，须依据本指引予以审查。
本指引为 2015 年本，自印发之日起实施，根据相关法律法规和水乡经济区经济社会发展需 要适时修订。
一、指导思想
以科学发展观为指导， 深入贯彻落实党的十八大及十八届三中、 四中全会精神， 围绕转型升 级、优化发展的总目标，坚持环境引领和绿色崛起的理念，以高端新兴、节能环保、生态低 碳为导向， 对水乡经济区新增产业投资项目按照禁止、 鼓励和允许三类进行管理， 并严格设 置新增产业投资项目的准入条件， 强化功能分区控制， 促进产业结构战略性调整和转变经济 发展方式，努力实现科学发展、跨越发展。
二、分类指引
本指引所指新增产业投资项目， 包括新建产业项目和现有产业项目的增资扩产。 对新增产业 投资项目的管理措施分为鼓励发展、禁止发展和允许发展三种类型。
（一）鼓励发展的产业
鼓励发展的产业， 主要指符合水乡产业发展方向、 有利于水乡产业转型升级和产业链完善提 升，单位产出率高、税收贡献大、发展前景好、带动能力强的知识密集型、技术密集型、现 代服务型和生态环保型产业。
鼓励发展的产业投资项目，享受国家和省有关优惠政策，并通过市相关配套扶持优惠政策， 培育其加快发展、做强做大。
鼓励发展的产业包括以下 20 个行业的重点领域：
1. 科技研发服务业
科学研究与试验发展、技术开发、技术服务、科技成果推广，企业共性技术工程中心、技术 中心、专业“孵化器”、“加速器”等。
土地市场
1、 土地供应情况分析
2009年 2月东莞市国土资源局挂牌上市 12宗土地，挂牌出让 11宗土地中包括 6 宗工业、 3宗商住、 2 宗科研设计用地，另挂牌转让 1宗工业用地，土地地面面积分别为 141010就、就、31379就，总计供应
土地面积就。本月挂牌上市的 12宗土地已有11宗在1月份由市国土资源局公告。
2、 土地交易情况分析
2009年2月东莞市成交19宗土地，总计地面面积为就，总金额 35400万元。工业土地挂牌成交 12宗， 商住用地 4宗，科研设计用地 2宗，仓储用地 1宗，成交的 19宗土地中有 12宗是本月挂牌上市，另 7 宗为 1 月份挂牌上市。
2月成交工业土地 12宗，面积万就，地面地价 540元/就。目前工业土地以大幅地块成交为主， 2月成交
的12宗单宗面积达到 26902 m2o
2月东莞市挂牌成交 3宗商住用地，另有一宗流拍，这是 2009年第 1宗流拍的商住用地，目前土地拍卖 现场依然很冷清，参与竞拍者寥寥无几，商住土地也基本以底价成交。
2 月，位于大岭山连平村地块编号为 2009G001 的商住用地以底价 8250 万元被东莞市信立实业有限公司 拍走，竞拍现场冷清，仅一家参与竞拍。
石龙的地块仅一家参与竞拍， 最终东莞市滨江晋业开发有限公司以底价 3187 万元成功取得， 折合楼面地 价为1182元/平米。
2009G003 与 2009G004 两宗处于万江地块， 面积均较小， 被东莞市深城投实业投资有限公司以底价竞得， 这两块土地靠近旗下的滨江公馆项目。
2009G002地块位于中堂镇工业大道东侧，面积 130124 m,起始价亿元，起始楼面地价 702元/m,在挂
牌时间内无人竞价，最终流拍。这宗地块面积较大，起始总价较高，楼面地价对东莞全市而言虽已比较
低，但由于区域价值所限，开发利润也已大打折扣，开发商理性、谨慎的选择了不投资。
