商业地产开发与住宅开发的区别

区别一，地理位置的要求不一样。

1、商业的价值首先是体现在地理位置上的，所以一定要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。

但对于住宅来讲，地理位置选择的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只要能走人，能进车就可以了；2、商业地产项目最好处在道路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不仅有利于商业企业的形象展示，更满足了商业对于“易达性”的要求；3、商业地产项目对于外观形象展示面即临界面的要求很高，而住宅就可以不要临界面，不需要形象的展示；4、我们讲商业地产的植树原理，首先就是立地选项。

如果地选错了，那是一定种不活的。

这块地适合种橘子，你种苹果是活不了的；北方的地适合种苹果，种上南方的椰子，也肯定是活不了的。

所以，商业地产和住宅的区别，首先是对地理位置的要求不一样。

区别二，目标顾客不一样。

住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客，而商业地产的目标顾客则相对固定。

通常来讲，商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者。

经营户又可以细分很多种，例如主力经营户，即我们通常所说的主力店，还包括品牌商和一些配套商户，比如说做餐饮、娱乐的配套商户，还有一些做小生意的租户，他们对商业物业、店面面积、配套功能等的要求都不一样，而住宅的目标顾客对物业功能和配套的要求则很单一。

区别三，功能、用途不一样。

住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是商业则有太多的功能。

例如，购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，功能都是不一样的。

即使是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等。

区别四，消费环节不一样。

住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住，可以使用了。

而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。

商业地产和住宅项目的区别2商业地产和住宅项目的开发经营比较一、商业地产和住宅项目的区别1、功能区别2、地段区别3、客户区别4、操作复杂性区别5、物业要求区别6、销售模式区别7、投资回报形式8、专业性程度二、商业地产和住宅项目开发的区别1、住宅项目的开发2、商业地产的开发三、商业地产和住宅项目的开发经营模式比较1、商业地产的开发经营模式商业项目的选址商业项目的商业规划商业项目的招商引进商业物业管理适当划分商铺面积2、住宅地产的开发经营模式一、商业地产和住宅项目的区别1、功能区别住宅的功能要求较为单一，主要就是满足人们的居住功能，为人们提供一个能够遮风挡雨的休憩之所。

而商业所要承载的功能就较为复杂，商业地产最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通与展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。

同时商业地产还可以承载其他功能，例如餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，就因为商业地产的功能要求灵活多变，故导致对其的操控也就相对复杂。

2、地段区别房地产因其不可移动性，因此不论住宅还是商业，对地段的要求都比较高，而商业更之为甚。

相对而言，住宅选择地段的弹性空间更大，不论城市中心，还是城市郊区，抑或荒郊野岭，均可开发住宅。

而商业则不同，商业一旦离开城区，来到郊外，就需要对商业的经营内容、业态进行检讨。

例如适应于城区的零售百货如果建到郊外，其生存就十分渺茫。

商业地产的植树原理，首先就是立地分析。

如果地选错了，那必定难以生存。

商业对“易达性”的要求很高，项目最好处在道路十字路口或紧邻干道，客流、人流、车流穿行方便，这样才能增加顾客的光顾可能。

3、客户区别住宅地产涉及客户层面较窄，而商业地产涉及客户层面较宽。

住宅的目标客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。

投资性客户乃是依靠买后出租及房产升值获利。

而自用型客户乃是买后自用（不论过渡型居住还是永久性居住）。

但商业地产的客户则包括了经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。

住宅、商业、文旅三种模式的区别要点本篇简要阐述住宅、商业和文旅地产三者之间区别要点，以及其经营逻辑，以供各位自行参考。

一、理论基础不同住宅地产开发的理论基础是产品供需理论，商业地产开发遵循投资理论,文旅地产则是审美理论。

（一）住宅地产的本质是商品，是生活资料。

而商业地产、文旅地产本质是有长期收益权的金融工具。

住宅地产定位的依据是供需理论，商业地产定位的依据是投资和金融理论，文旅地产则要求大家为精神家园买单，是情感价值。

说明：上图为商业地产资金链运作模式。

（二）商业地产定价的直接依据是租金及其预期上升空间，和住宅地产不同的定价模型：资产定价模型VS 市场供需模型。

商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间。

文旅地产则是考虑到未来三到五年后区域内人口对文化的认同并持久追捧。

（三）商业地产定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业地产运营的“马太效应”非常明显，不能整体运营成功的商业地产，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产。

大体量商业地产整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）。

即使是销售型的商业地产，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件）。

而住宅地产，只要能够销售出去就完成了价格体现，但随着时间推移会普遍贬值，鲜有价格持续数十年的住宅高档社区，均会逐渐败落。

二、客户不同商业地产客户研究目前还是国内多数地产商不熟悉的领域。

（一）商业地产服务的客户规模远大于住宅业主。

一个3-4万平米购物中心的辐射范围为2-3公里，需要周边有着二十万以上的城镇人口进行支撑，所以单个小区的业主难以支撑大体量商业地产的存活。

而文旅地产则属于无国界产品，交通范围只是物理距离，完全不受限制。

例如华侨城，大家可以仔细研究一下其模式。

华侨城的利润来源有很大一块是配套住宅，而非文旅项目，他们的盈利是靠以文旅名义来低价获取土地，再进行住宅地产开发来保证效益，所以华侨城会努力扩张项目，名为文旅，实为住宅。

商业地产是房地产开发业中极为重要的一部分，近年来更是掀起了全国性的商业地产开发热。

尤其自2010年以来，国家相继出台一系列政策打压过快增长的房价，坚决抑制住宅的投机性消费，商业地产的价值更突显出来。

虽然商业项目与住宅在产品属性、价值链、客户构成等方面都存在极大差异，可由于许多开发商对此认识不足，往往以操作住宅的方式方法来运作商业项目，从而导致出现种种错位。

有些自称最具实力的、最佳的...地产营销策划机构，打着专家的幌子，不懂商业却操盘商业，有的用住宅的策划营销手法来操盘商业，有的甚至连住宅都做不好，也在商业地产领域鱼目混珠，忽悠了一大批和他们一样不懂商业运营的开发商，致使项目痛失商机，“砖家”悄然退场，看似像模像样的专业操盘给商业项目造成的损失是无法弥补的。

因此详细探明商业地产与住宅地产之间的区别，对我们更好地操作商业地产项目是大有裨益的。

1、产品性质不同虽然有相当一部分投资购买住宅的客户，但他们在所有住宅购买者中所占的比重都只能是少数。

绝大多数消费者购买住宅的目的都是为了改善居住环境，提高生活品质，也就是说，住宅产品的本质是功能性产品，其直接使用功能正是消费者购买的主要动因，价值的前因是居住，超值是居住功能的同期附带价值表现。

而商业项目则大为不同。

商铺的主力购买者都是并不直接开店经营的投资型客户。

他们购买的首要目的是出租获利以及随着商业和城市发展所带来的商铺升值。

也就是说，他们购买的根本目的是让手中现有资金通过商铺这一“媒介”实现保值增值，因此，商铺的本质是一种金融产品，其使用功能当然也很重要，但我们也经常看到几乎没有单独使用价值的商铺也“全城热卖”、“排队抢购”。

2、价值链不同住宅项目的利益主体只有三个——开发商、业主、物业管理公司（现实证明，物业管理水平的高低对一个住宅小区的保值增值影响极大），开发商将房子交给业主后其价值就已基本实现；而在一个综合型商业项目中，需要开发商、业主、经营商户、经营管理公司、物业管理公司、消费者6种角色，并且不但需要招商开业、而且只有开业后能持续良好的经营，商铺的价值才算真正得以实现。

商业地产和住宅项目的区别商业地产和住宅项目在开发、经营、投资等方面都存在许多差异。

在这篇文章中，我们将重点介绍这些差异。

首先，我们需要先弄清楚什么是商业地产和住宅项目。

商业地产商业地产是指用于商业目的的不动产。

这些不动产包括购物中心、写字楼、工业园区、酒店、餐厅等。

商业地产在经营和投资上通常具有高风险和高回报。

商业地产的价值通常取决于其位置、租客稳定性和租金收入。

商业地产的开发需要考虑到商业租户的需求，如商场必须有适当的停车场，写字楼需要方便的交通和网络服务等等。

此外，商业地产的开发通常需要较长时间来进行结构设计和施工，从而带来更高的成本。

住宅项目住宅项目是指用于住宅目的的不动产，如公寓、别墅、联排别墅等。

住宅项目是一种相对低风险但也较低回报的投资，其价值依赖于其位置、供求关系和所在地区的经济发展状况。

住宅项目的开发需要考虑到居民生活的需求，如周边环境、交通便利性、配套设施等等。

住宅项目的开发时间通常较短，并且开发成本较商业地产低。

商业地产和住宅项目的主要区别风险商业地产具有较高的风险，因其租金收入稳定性较低，淡季期间租客流失的风险高。

住宅项目的风险较低，因为其业主通常能按时支付租金，因此租金流失的风险更小。

投资回报商业地产的投资回报通常较高，因其租金收入相对较高。

然而，在淡季或市场下行时，投资回报可能会受到影响。

住宅项目的投资回报较低，但通常更为稳定。

租户商业地产的租户通常是企业客户，其租期较长，但承租成本也相对较高，商业地产的租赁周期相对较长。

住宅项目的租户通常是个人业主，其租期相对较短，但承租成本较低。

开发成本商业地产的开发成本高，因其开发周期较长，所需要的其他设施较多，例如停车场等。

住宅项目的开发成本较低，其开发周期较短，所需要的其他设施较少。

总结商业地产和住宅项目在开发、投资、经营等方面都存在巨大的差异。

商业地产具有高风险和高回报率，但开发成本相对较高，需要考虑到企业租户的需求。

住宅项目的风险较低，回报率较低，但是开发周期较短，需要考虑到个人住户的需求。

商业项目与住宅项目运作的区别6第一部分：商业地产和住宅项目区别专门大商业地产项目从规模和形状上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的商铺店面。

Shopping Mall即购物中心，全国各地到处都有打着Shopping Mall的幌子进行宣传推广的，但到目前为止，真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。

这中间反映出一个咨询题，国内进展商在商业地产开发方面缺乏体会，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不行。

其中最大的咨询题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。

专门多进展商差不多做了许多住宅项目的开发，以为商业地产也能够像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在专门大的咨询题。

什么原因讲商业地产和住宅项目存在专门大的区别呢？做住宅项目时，进展商能够自己分析市场，按照对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直截了当销售。

但大型的综合商业则完全不同，它的销售对象不是直截了当的购物消费者（可能有些散户，能够把他们视为直销），而是商家，专门是主力店。

进展商第一要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。

关于大型综合商业，这是最难的一件情况。

例如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8000－12000平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对进展商产生专门大的压力。

进展商通过对市场环境和地区人口的分析，认为Shopping Mall有市场需求，然而具体操作并不容易。

既然是传销，进展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式依旧像家乐福如此的家电用品，关于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。

家乐福一样对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈设等都有一系列的要求。

如果进展商自己做设计不符合如此的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。

成功招商五要素招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程。

商业地产的成功，离不开成功的、系统的招商手段。

没有行之有效的招商手段，不能与商家建立起长期有效的品牌同盟和沟通渠道，将直接导致整个商业物业的经营失败。

1、准确的前期规划是成功招商的基础商业项目的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。

项目规划应包括主题定位、商业建筑物情景营造（外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术特色设计）、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等，并形成清晰的招商规划系统，招商不应简单地以“满租“为原则。

大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位”，原因就是前期商业地产开发商规划不到位。

笔者认为：未来商业地产的开发模式应是先作规划再做招商-再落实资金再批地建设。

（现状是先批土地、然后银行贷款、再作规划设计，开工建设、最后才招商……）2、项目招商必须由专业机构全程操盘（如光明广场委托中华盛世百货）专业人做专业事。

商业地产首先是商业，然后才是地产。

现实中地产开发商对零售商业专业运营并不充分了解，且多数属半路出家，住宅地产是资金密集型行业，商业地产项目是否取得最后成功，资金并不是唯一的因素。

专业人士及专业机构的作为不可以低估。

应该重视商业运营商怎样为商业地产的开发创造价值。

3、品牌资本、品牌同盟是成功招商的保证全新商业模式摩尔带来全新的消费体验。

商业建筑物内百货、超市、名店坊、会所、特色商铺区域等功能团，使业态的复合性对成功招商更具挑战性，项目运营商的品牌资本、品牌同盟系统成为招商的保证。

运营商成功秘诀在于已经建立起完善的品牌采购中心系统，万千优质品牌已经成为运营商的品牌同盟。

运营商不须花太多的广告费用进行简单的招商，品牌商从服装、电器、餐饮到娱乐，只要摩尔开到哪里，他们就会跟到哪里（天河城、中华广场、铜锣湾、好百年如是）。

（如大连万达联姻国美、铜锣湾联姻易初莲花）4、成功招商的关键在于成功的沟通商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同：住宅开发主要面对终端用户群体；而商业地产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者，最重要的是系关商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。

商业项目与住宅项目运作的区别商业项目与住宅项目运作的区别商业项目和住宅项目是房地产行业中两个不同类型的项目。

商业项目主要是为商业目的而建设的，例如商场、办公楼、酒店等；而住宅项目主要是为人们提供居住空间的，包括公寓、别墅、社区等。

由于其用途和目标不同，商业项目和住宅项目在运作方面也存在很大的区别。

本文将从市场需求、运营模式和投资回报等方面详细比较商业项目和住宅项目的运作区别。

首先，市场需求是商业项目和住宅项目运作的一个重要区别。

对于商业项目来说，市场需求更加依赖经济环境和商业趋势。

商业项目需要根据市场消费者的需求来确定业态和品牌选择，以吸引更多的顾客。

例如在办公楼的设计中，需要考虑企业的规模和发展需求；在商场的运营中，需要了解消费者的购物习惯和需求，以提供合适的商业配套和服务。

而住宅项目则更多地依赖于人们的居住需求。

房地产开发商需要了解目标客户的家庭结构、生活方式和个人喜好，以提供适合他们的住宅产品。

因此，商业项目和住宅项目在市场需求方面有所不同。

其次，商业项目和住宅项目在运营模式上也有显著的差异。

商业项目通常采用租赁模式，即将商业空间租给商家进行经营。

商业物业管理公司负责维护和管理商业设施，提供物业服务，并收取商家的租金。

商业项目的运营方侧重于吸引租户和招商引资，通过不断增加商业配套和提升品质来提高租金水平和租赁率。

与之相比，住宅项目多采用销售模式。

房地产开发商将住宅产品出售给购房者，购房者成为业主后享有所有权，房地产开发商负责项目的开发和交付，并提供售后服务。

住宅项目的运营方主要是与购房者进行销售和服务的沟通，提供满足购房者需求的产品和服务。

最后，商业项目和住宅项目的投资回报也有所不同。

商业项目的投资回报通常相对稳定，取决于租赁率和租金水平。

商业物业管理公司通过提供高质量的设施和服务来吸引租户，提高租金水平，并定期调整租金以适应市场需求。

商业项目的投资回报相对较高，但也需要更高的运营成本和管理费用。