中国商业地产社区商业研究报告

社区商业研究九洲远景商业顾问有限公司深圳，2007年12月目录页码A.社区商业的概念与类型划分3B.社区商业的缘起和发展12C.现阶段国内社区商业存在的问题及未来发展趋势17D.社区商业定位规划22E.社区商业的营销模式36F.社区商业典型案例研究F.1 深圳万科城社区商业街42F.2 上海泰晤士小镇商业街区49附：社区商业各种类型商家物业要求条件列表55A. 社区商业的概念与类型划分什么是社区商业？应该用什么样的标准用以识别社区商业这一商业地产形态？社区商业与其他类型的商业有哪些本质上的区别？对于社区商业概念的基本认识相关问题的提出•社区商业与所说的购物中心、步行街有哪些本质上的区别和共同点？•大型住宅区项目内的自建步行街能否归类到社区商业的范畴？•城市中心区以“邻里中心”形式存在的购物中心是否能归类到社区商业的范畴内？•社区商业与购物中心、步行街的区别是否来自建筑空间形态的差异？•亦或是别的什么标准能用以识别社区商业这一商业地产形态……？社区商业的判断标准•所谓社区商业，我们判断其用以识别的标准在于：“商业体与住宅的关系”。

•社区商业是指区别于城市区域中心商业、SHOPPING MALL、大型购物中心、主题商业步行街等以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态社区商业的定义•社区商业是一种以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是以住宅项目或住宅街区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业•社区商业具有相当强的地域性•社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。

由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万㎡左右，商业业态的设置也有较强的针对性从社区商业的开发模式以及成因不同，可以将其分为邻里中心型社区商业、街区型社区商业和住宅项目配套型社区商业三种开发类型邻里中心型社区商业•“邻里中心”是新加坡的一个社区服务概念，是一种新型的社区商业中心的集成服务模式，具体指在6000-8000户居民中设立的一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心，服务人口在2-3万人•邻里中心均为与住宅分离的独立建筑，与小区开发总量的配套比例约为3%•邻里中心商业的四大特色：-全部设施围绕家居生活展开-业态常见于日常商业及服务-以住宅小区居民为服务对象-属于配套市场化运作•街区型社区商业指的是满足拥有由多个住宅街区，或是多个住宅项目组成的大型生活居住区内的居民消费的社区商业，通常自发地形成于一个商铺集中的街区内•在国内目前房地产开发状况下，这一类型的社区商业多是集中在小型住宅项目聚集的地带，以各个住宅项目的街铺和群楼组合而成；一般来说，由于各自独立开发，并没有统一商业规划，也没有大型的商业项目作为核心，因此商业辐射范围有限，通常的是周边5分钟车程范围内的居民•街区型社区商业的物业形态一般以裙房和底商较多•住宅配套型社区商业是由住宅开发商有计划的开发的社区商业类型，它被纳入住宅项目的规划之中，其初始土地使用权为该小区开发商所有•这种社区商业的规模与其归属的住宅项目规模成一定比例，以住宅小区内的居民为主要服务对象•目前，居住区配建的社区商业以独立地块建设的社区商业中心和社区商业步行街居多•按照服务对象不同，可将配套型社区商业分为内向服务型和外向服务型两种；按照开发目的不同则可以分为道具型和持续功能型两种街区型社区商业住宅项目配套型社区商业社区商业的三种开发类型住宅项目配套型社区商业分类按照服务对象分类按照开发目分类配套型社区商业功能住宅项目配套型社区商业内向服务型外向服务型•以小区内居民为服务对象•功能设定上结合小区业主的消费档次、消费需求、消费心理和生活习惯•商铺店面一般在14-120㎡•主要有便利店、发廊、洗染店、花店、银行等业态组成•商铺店面以60-200㎡的中大面积为主，有的在1000㎡以上，格局规整、视野开阔•功能上综合考虑周边商业态势及街区功能•主要有大型超市、各种专卖店、大型商场等道具型持续功能型•一般与首期住宅项目同期开发•体量适中，多选址于楼盘销售中心旁侧•楼盘销售到一定程度后，或改为它用或拆除建住宅•多以社区商业中心形式出现•多采用阶段性开发模式，商业街与住宅首期同步开发，购物中心或其他大型商业建筑与住宅后期开发•经营方式一般只租不售（促进楼盘销售）（长久经营以获利）（服务小区内部居民）（服务小区内外居民）不同开发类型社区商业特点比较类比项邻里中心型街区型住宅项目配套型概念区分广义的社区商业，工业园区运用为主在街区内的住宅中形成的服务型商业街区隶属住宅项目操作者商业地产开发商住宅开发商及经营商住宅开发商操作手段市政规划为主自发为主，市场调控住宅小区规划操作模式开发与经营高度统一开发与经营一般分离开发与经营通常分离服务业态连接式、业态相对齐全业态精精选式、业态精服务范围单个或多个工业园区内的多个住宅项目街区内的多个住宅项目单个住宅小区为主，周边为辅与城市商业关系区域替代区域形成业态互补市场化程度高最高较高以承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业主要表现为社区底商、社区商业街、社区商业中心三种形式1）社区底商•所谓社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”•邻里商业主要方便居民就近购买生活必需品，为居民提供必要的生活服务功能•选址主要在社区主要出入口，服务人口一般在5000人左右，商业服务网点数5个以上•区别于社区商业，社区底商是物业范畴，是相对于建筑类型而言的，以住宅、公寓等物业的底层建筑作为商业、服务设施，以底层建筑为主，低层为次，是社区配套实体组成部分社区商业街•社区商业街是指位于住宅社区内的以平面形式按照街的形态布置的单层或多层商业物业，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位•社区商业街的产生主要是基于小区周边的商业配套不能充分满足居民生活需要而起到必要的补充作用，因而在住宅开发较活跃或大型商业配套设施比较缺乏的区域，社区商业街的开发体量都比较大•组成社区商业街的建筑形态主要表现为1~3层商业楼或住宅建筑底层商铺社区商业中心•社区商业中心是各种业态的社区商业服务网点相对集中的商业地域，是各类社区商业网点的集合体，在众多大型社区中，社区商业中心也被成为社区商业广场•社区商业中心是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域•社区商业中心是社区商业的最高组织形式，一般都由社区底商、社区商业街及其他高级配套如酒店、医院、大型购物中心等共同组成社区商业的三种主要物业形态1）备注：社区商业的三种表现形式并非完全分离开来，有相当一部分项目的社区商业配套是多种形式的组合根据商业的分布形式不同，可以将社区商业分为四种分布类型社区商业的分布类型类型案例优点缺点圈地街铺型美丽365花园、锦绣江南招商海月花园、阳光棕榈园商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。

【导语】调研报告是整个调查⼯作，包括计划、实施、收集、整理等⼀系列过程的总结。

以下是整理的房地产市场调研报告，仅供参考！ 篇⼀ ⼀、背景介绍 从20xx年⾄今，房地产⾏业经历了萌芽、发展、壮⼤的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。

据不完全统计，xx市⽬前的房地产开发企业近千家，有项⽬企业预计300余个。

单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项⽬120余个，我们从税收这个⾓度就可以衡量出房地产业这⼏年的发展。

20xx年税收收⼊0.9亿，20xx年截⽌11⽉份，已增到12亿，房地产⾏业已占地⽅税收收⼊50%以上。

可以说，房地产⾏业已成为⼩店区⽀柱型产业，该⾏业的兴衰成败直接影响地⽅政府财政收⽀情况。

纵观200xx年-20xx年xx市房地产⾛势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价⼀直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不⼤。

在刚刚闭幕的上，关于对财税体制的改⾰，集体⼟地使⽤权的变化，以及房地产税的开征及推⼴，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产⽣⼀定影响。

我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，⽽对⾮普通住宅、商铺等⾼档住房或奢侈品房的价格将会下降。

⼆、影响房价的变动因素 ⼟地费⽤：⽬前这是重要组成部分。

政府是⼟地财政，财政中⼀⼤部分源于政府转让⼟地使⽤权的收⼊，也就是卖地，地价越⾼，⼟地成本越⼤，这部分成本都会转稼到消费者头上。

随着改⾰⼒度加⼤，中央对财税体制的改⾰，⼟地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民⽣的普通住宅的供应将会增⼤，也就是说未来房地产市场的改⾰⽅向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。

税⾦及费⽤：20xx年房地产企业的税负率7%左右，⽬前的税负率近13%。

拿⽬前销售不错的⾸开房地产来说，当年的销售收⼊过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平⽶房价增加535元。

银川商业地产调查报告一、银川市简介宁夏回族自治区首府银川市，2011年城市建成区面积为107平方公里以上。

下辖兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市。

2009年，各县（市）区共辖23个街道办事处、21个镇、6个乡和211个居委会、271个村民委员会。

人口约199万(2011年)，大部分为汉族，回族约为40万人。

银川自古有塞上明珠的说法，城西有著名的国家级风景区西夏王陵。

城区内多穆斯林风格建筑，以鼓楼为中心，城南有大型的清真寺和承天寺塔等著名古迹。

历史积淀丰厚。

3万年以前旧石器时代的水洞沟遗址和镇北堡、暖泉等处的新石器文化遗址是银川地区发现最早的居民点。

春秋战国时这里是匈奴等民族的游牧地区。

二、城市历史秦时为北地郡辖地。

西汉时在今银川东郊建北典农城。

南北朝夏国赫连勃勃改建为“丽子园”。

北周建德三年（574年）置怀远郡、怀远县。

唐仪凤二年（677年）怀远县城遭黄河水患冲毁，第二年在故城西（今银川城区）筑怀远新城。

宋改怀远县为怀远镇，是当时著名的“河外五镇”之一。

咸平四年（1001年）党项族占领怀远镇，先后改置为兴州、兴庆府，后在此建国称帝，作为西夏都城189年。

元置中兴路，后改为宁夏府路。

明设宁夏府，清沿明制仍为宁夏府治。

民国时期（1929年)成立宁夏省，银川系省会，时称宁夏省城。

1944年4月宁夏省城定名为银川。

中华人民共和国成立之初，仍为宁夏省会。

1954年，宁夏省建制撤销，银川市为甘肃省银川专署所在地。

1955年10月，宁夏回族自治区成立，银川市为自治区首府，是自治区政治、经济、文化中心。

三、交通情况银川是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市，位于“呼-包－银-兰-青经济带”的中心地段，也是宁蒙陕甘周边约500公里范围内的区域性中心城市，区位优势明显。

银川交通便捷，现已形成了公路、铁路、航空为主的立体交通网。

4条国道、4条省道从境内穿越。

银川至青岛、丹东至拉萨高速公路在银川汇聚贯通，机场高速、环城高速公路建成使用。

目录一、引言 (1)二、研究问题 (1)（一）研究背景 (1)（二）研究问题的提出及原因 (1)三、研究方法 (3)（一）资料来源 (3)（二）调研程序 (4)（三）调研人员 (5)四、研究设计 (5)（一）问卷收发 (5)（二）数据整理与分析 (5)五、讨论与分析 (6)（一）图表分析 (6)（二）交叉分析 (11)（三）相关分析 (11)六、结论和建议 (12)（一）问题3 (12)（二）问题18 (12)（三）问题12 (13)（四）问题5 (13)（五）问题20 (13)（六）问题19 (13)（七）问题11 (13)（八）问题13 (13)（九）问题16 (14)（十）问题17 (14)（十一）问题1与问题7 (14)（十二）问题4、问题10与问题9 (14)七、限制条件 (14)（一）经费 (14)（二）人员 (14)（三）时间限制 (14)（四）样本的数量 (15)（五）空间限制 (15)（六）其他限制条件 (15)图表目录图1P(2021)67号地块B地块位置示意图 (2)图2P(2021)69号地块G地块位置示意图 (3)图3调研程序甘特图 (4)表1调研人员安排表 (5)图4问题3柱状统计图 (6)图5问题18饼状统计图 (6)图6问题12饼状统计图 (7)图7问题5条形统计图 (7)图8问题20圆环统计图 (8)图9问题19圆环统计图 (8)图10问题11条形统计图 (9)图11问题13柱状统计图 (9)图12问题16圆环统计图 (10)图13问题17条形统计图 (10)图14问题1与问题7之间的交叉分析 (11)表2问题4、问题10、问题9之间的相关矩阵 (12)一、引言本报告主要由研究问题、研究方法、研究设计、讨论与分析、结论与建议、限制条件六个部分组成。

研究问题部分主要说明的是本次调研项目的背景以及根据调研背景所得出的具体问题与原因。

研究方法部分主要说明的是本次调研项目资料的获取方法、本次调研的时间安排以及调研人员的安排。

调研内容及调研方法：一、宏观经济分析及预测二、房地产市场现状及预测、商业物业研究1、调查目的：了解当前及未来的产业及城市开展规划对工程开发的影响方向和程度2、调查内容：1）总体规划〔XXXX-XXXX〕2）道路交通规划建设情况3）产业结构及分布情况4）经济开展规划5）城市开展规划6）产业结构及分布情况7）已经出让的土地开发方案8）建设用地出让方案9）房地产总体建设与销售情况10）已经批准立项的房地产建设根本情况11）工程周边开展规划及其影响12）工程片区地上建筑物分布情况3、调查方法：文献调查：网络、报刊杂志、相关文本资料等4、资料来源：工程片区法定图那么、相关政府文件、法律法规以及相关图书资料等三、市典型楼盘研究1、调查目的：调查分析典型楼盘的客户构成和来源、工程开发过程、目标市场定位、产品特点、营销策略、效果评估2、调查对象：具体调查对象需与委托方协商确定。

3、调查方法：售楼现场观察+文献研究+专家深度访谈+方案购置者个别访谈4、专家访谈对象：参与上述典型楼盘的调研、筹划、设计、销售/代理、工程管理、广告等相关工作机构部门经理以上职务的专业人士5、研究内容1）各楼盘概况〔区位、环境、规模、开发商背景等〕2）开发该楼盘动机3）购置〔租用〕者特征及结构4）目标市场定位、产品定位、形象定位5）工程规划设计特点〔面积大小、功能配置、建筑细部、各类户型的平面布局等〕6）宣传推广策略与方法四、消费者定量调查1、调查目的：寻找有兴趣、有能力购置〔租用〕东方银座广场工程产品的消费群，描述其个人〔企业〕社会经济特征、媒体接触习惯、生活方式、购置动机和目的、价格预期、品牌价值。

2、调查方法：非概率抽样的各种面谈访问方式3、调查区域：4、抽样方法：非概率方便抽样5、样本配额：具体见附表参照选择地点如下：〔根据城市实际情况来定〕7、访谈甄别对象：以工程概念卡严格过滤选择访问对象1）对工程概念是否有兴趣2）对工程概念感兴趣条件3）购置〔租用〕可能程度4）满足其他常规过滤条件8、主要访谈内容：1）对工程概念感兴趣的原因2）对工程产品的使用态度3）购置可能性4）价格预测5）地产商品牌对工程的影响程度6）产品需求根本意向〔面积、户型、功能〕7）影响消费者行为的因素—个人和社会特征〔文化程度、职业、职务、收入、性别、年龄、婚姻状况、家庭结构、居住形式〕8）影响消费者行为的因素—企业和社会特征9）影响消费者行为的因素-媒体特征〔主要媒体接触习惯、接触频率、主要媒体类型与名称、最喜欢的节目类型〕10）影响消费者行为的因素-生活方式〔态度、价值观、消费观、兴趣、时间支配方式、观点、个性和自我〔企业〕观念〕六、潜在客户座谈会：1、调查目的：在第一阶段调查结果的根底上，深入了解目标客户组合中各细分群体的产品态度和心理需求，以及对工程的规划设计建议和消费障碍，分析工程产品组合比例和产品功能设计要点。

商业模式国内七大典型的社区商业模式解读搏实资本一、万科——自建自营,“五菜一汤”统一招商、运营自长阳半岛社区商业配套完善后,“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广,成为住宅项目社区商业模式的典范。

在长阳半岛,“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市汤 ,健康、便民的社区食堂第五食堂,丰富、齐全的品牌超市华润万家,以及服务快捷的洗衣店、药店和银行五菜。

所有社区商业由万科统一招商和运营,以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求,切实解决社区居民的日常生活问题。

在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中,“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌,北京首店于2012年正式落户长阳半岛,为业主提供物美价廉的生活餐食,特请中餐大师制作南北菜系,自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。

另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”,作为长阳首个社区菜市场,食材新鲜健康,种类丰富、价格公道,更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。

此外华润万家便利店,也以持续改进消费者生活品质为目的,为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费,华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。

万科在全国已有近300个楼盘,仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。

但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。

此前,几乎包括零售商在内的所有企业,进军社区商业都是单打独斗,即以某单一业态进驻,至于其他生活类业态的组合,基本是“听天由命”,物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。

万科在社区将商业进行规划后形成统一模式,让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准,各业态的相互补充,让彼此的发展有了更强的生命力。

对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式,毛大庆也曾表示：“长期看,商铺作为一种资产长期持有,有升值获益的前景。

社区商业资产留下来,未来可形成可观的资产包。

”案例万科2049：最后一公里社区生活完整解决方案新型精品社区商业产品——万科2049,就通过商业与物业的深度整合,提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。

国内外社区商业发展对比研究[提要] 社区商业是城市商业空间的一个重要层次，是以社区居民为服务对象的属地型商业。

本文梳理国外社区商业发展模式，归纳国外社区商业发展特征，提出对我国社区商业健康发展的建议。

关键词：社区商业；模式；对比研究引言社区商业是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。

它是城市商业空间的一个重要层次，基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。

社区商业最早于20世纪五十年代在美国出现。

当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。

六十年代，英国、日本、法国等国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到七十年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。

国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。

购物中心是一种现代的零售业态。

美国的《零售辞典》对购物中心是这样定义的：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群。

作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。

购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。

”国外的购物中心分为地区型购物中心、社区型购物中心和近邻型购物中心三种。

本文通过国内外社区商业模式进行探讨与分析，旨在给中国当今社区商业发展提供相应建议。

一、社区商业模式（一）社区商业的内涵。

社区这个概念最早由德国社会学家滕尼斯在1887年提出，是指聚集在一定地域范围的人群构成的社会生活共同体。

在西方社会学史上，对社区概念的定义、解释差不多有100多种，最普遍意义上的社区是介于邻里和区域之间的社会实体。

城市社会学家帕克（1987）认为：“社区一词是指许多个人、家庭、团体以及习俗、制度组合在同一地区之内，并在这种共同组合形式中形成的种种联系”。

国内学者张鸿雁（2000）则认为：“社区是由建筑结合起来的并由居住关系构成的现实社会的社会空间发展过程”。

商业综合体行业研究报告一、引言商业综合体作为一种新兴的商业形态，在近年来取得了迅猛的发展。

它集购物、餐饮、娱乐、办公、居住等多种功能于一体，为消费者提供了一站式的服务体验。

本报告将对商业综合体行业进行深入研究，分析其发展现状、市场规模、竞争格局以及未来发展趋势，旨在为相关企业和投资者提供有价值的参考。

二、商业综合体的定义与分类（一）定义商业综合体是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。

（二）分类1、按照规模大小可分为大型商业综合体、中型商业综合体和小型商业综合体。

2、按照地理位置可分为城市中心型商业综合体、区域中心型商业综合体和社区型商业综合体。

3、按照功能组合可分为以商业为主导的商业综合体、以办公为主导的商业综合体和以居住为主导的商业综合体等。

三、商业综合体行业的发展现状（一）市场规模持续扩大随着城市化进程的加速和居民消费水平的提高，商业综合体的市场需求不断增加。

据相关数据统计，近年来我国商业综合体的数量和规模呈现出快速增长的趋势。

（二）分布区域不均衡商业综合体主要集中在一、二线城市的核心商圈，而在三、四线城市以及一些新兴区域的布局相对较少。

（三）品牌竞争激烈国内外知名品牌纷纷布局商业综合体，如万达广场、华润万象城、大悦城等，市场竞争日益激烈。

四、商业综合体行业的市场规模（一）整体规模增长迅速受益于消费升级和城市化发展，商业综合体的市场规模逐年递增。

预计未来几年，市场规模仍将保持较高的增长率。

（二）不同区域市场规模差异较大一、二线城市的市场规模较大，且增长较为稳定；三、四线城市的市场规模相对较小，但增长潜力巨大。

（三）各功能板块市场规模购物、餐饮、娱乐等板块是商业综合体的主要收入来源，其中购物板块的市场规模最大，餐饮和娱乐板块的增长速度较快。

2022年商业地产特征及2022年商业地产行业发展趋势分析商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，故又明做商铺地产。

以区分于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。

近年来，我国商业地产数量增长快速，但经营模式趋同。

由此引发的空置率过高、利润下降成为困扰商业地产进展的难题。

业内专家认为，商业地产转型要提高消费质量，提升消费层次。

在满意消费者购物需求的同时，进行多元化、差异化经营，才能真正赢得市场。

在过去的一年多时间中，住宅消费需求，房地产开发投资增幅呈现下降趋势。

2022年商业地产特征及2022年商业地产行业进展趋势分析内容如下。

《中国商业地产2022/2022年度讨论报告》回顾了2022年商业地产行业四大特征，并展望了2022年四大进展趋势。

报告提出，通过回顾和展望可以看到，当前中国商业地产的投资模式、开发模式、经营模式开头发生明显变化，由此表明，商业地产行业正在步住宅市场之后也开头消失“拐点”。

中国商业地产联盟秘书长王永平认为，拐点期的来临，企业必定会感受阵痛，短期向难，但是，从长期看，经过洗牌之后，挤出泡沫，行业向好，渐渐步入专业化、规范化、国际化之路。

2022年中国商业地产呈现四大特征一、商业地产由”两难”进入“三难”时代商业地产行业始终突出的问题是“两难”：开发商的“招商难”与品牌商的“选址难”，这更多是专业化水平不高导致的行业结构性冲突。

而进入2022年，“运营难”问题表现得越来越突出、越来越普遍，行业从“两难“进入“招商难”、“选址难”和“运营难”并存的“三难”时代。

更多商业地产行业分析请查阅发布的2022-2022年中国商业地产市场调查与进展前景分析报告。

究其缘由：首先是实体商业供应过大、投入过于集中，摊薄了市场“蛋糕”；其次，宏观经济下行和中央八项规定的落实，造成高端消费、公款消费、礼品消费大幅下降；还有电商对实体商业的冲击。

国家统计局数据显示，近三年，全国商业营业用房开发投资增幅均高于同期住宅开发投资额的十个百分点以上，可见商业地产开发投资量过大，商业竞争加剧，促使运营难问题的凸显。

商业地产市场调查一、市场调查分析影响商业项目成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构、商圈半径、新旧商业格局、商业贸易的繁荣程度及其影响力、商业物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等.因此，在操作商业地产项目时,商业市场研究成了商业地产项目成败的桥头堡。

同时，市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作，“没有调查就没有发言权”，此言乃真理.商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查，与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些。

通过对项目环境的综合考察和市场调查分析,以项目为核心，针对当前的经济环境、本地区商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析；通过对本地区商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来3－5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见.二、市场调查分类1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考市场调查主要分为五个方面1、居民生活水平调研：针对本地区内的人口数量、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以确定该地区的市场定位。

2、租金水平调研：本地区各类商业设施租金水平、联营扣点的调研。

通过此项调研分析，为我公司的租金水平、联营扣点的制定提供依据。

3、功能服务性设施调研:对商圈内的功能服务性设施布点情况、经营情况进行调研.为我们的招商建立基础数据。

4、同业态竞争店调研:对城市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经营状况的调研。

商业地产市场调研内容详解商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，更需要在开发前期进行市场调查和研究，以期对项目进行正确定位。

但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。

商业地产前期调研要考察的主要有经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨一、经济环境的分析和生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。

在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。

◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等◆GDP发展状况及产业结构情况◆全社会消费品零售总额◆全市商业增加值◆城乡居民的人均可支配收入◆城乡居民储蓄存款余额通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。

有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。

二、区域城市结构调查与城市发展规划调查所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。

以上只是其中的一方面，还包括：◆公共设施状况◆交通体系状况◆道路状况、通行量◆城市性质与功能特点◆各项城市的机能◆城市规划通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。

例如，交通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素；城市发展规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。