中海地产工程管理策划指引

.深圳中海地产有限公司中海地产2007 年工程管理研讨会会议资料2007 年1 月.工程管理策划指引目录言 (1)工程管理策划概述 (3)1、工程管理策划概念 (3)2、工程管理策划时间及适用范围 (3)3、工程管理策划内容及其相互关系 (4)4、工程管理策划作用 (4)5、《工程管理策划报告》评审流程 (5)总平面管理策划 (6)1、总平面管理策划概念 (6)2、总平面管理策划作用 (6)3、总平面管理策划内容 (7)4、总平面管理布置原则 (9)工程进度管理策划 (17)1、工程进度管理策划概念 (17)2、工程进度管理策划作用 (17)3、工程进度管理策划内容 (18)4、施工过程中的进度管控措施策划 (31)工程质量管理策划 (37)1、工程质量策划概念 (37)2、工程质量策划作用 (38)3、工程质量策划内容 (39).第1页前.工程管理策划指引4、施工过程中的质量管控措施策划 (48)安全文明施工管理策划 (57)1、安全文明施工管理策划概念 (57)2、安全文明施工管理策划作用 (57)3、安全施工管理策划内容 (58)4、文明施工管理策划内容 (63)5、安全文施工管控措施 (66)附录及附件 (68)语 (69).第2页后.工程管理策划指引前言古语“凡事预则立、不预则废”“谋定而后动”都强调了任何事情都需要事先筹策、谋划的重要性。

房地产项目开发有着资金密集、产品周期长、生产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较多的不确定性和较高的风险，故房地产项目开发更需要进行全方位的营销、产品和工程管理等策划。

当前，房地产项目开发过程中的营销策划、产品策划已经得到普遍的重视，但对房地产项目开发中工程管理策划的系统研究和制度化建设尚显不足。

我司在深圳地区已成功开发房地产项目数十个，多年来在工程管理方面已经形成了一套成熟的工程管理体系，其中不乏极具“特色”和“亮点”的经验教训，非常值得在我司后续项目前期策划过程中就予以借鉴。

本《房地产项目开发工程管理策划指引》（以下简称“本指引”）没有按照常规的工程管理手册来谋篇布局以求面面俱到，而是选取工程管理策划的总平面布置策划、进度策划、质量策划、安全文明施工策划等几个主要方面来进行阐述，重点是对各部分的策划内容、策划原则、管控措施进行说明，对我司后续项目“如何进行工程管理策划”、“工程管理策划有哪些需要吸取的经验教训和注意事项” “在工程管理过程中有哪些管控措施”等问题进行了探索。

本指引的编制目的是为我司后续项目开发过程中的工程管理策划提供指引，同时也可为中海地产其它兄弟公司在进行新项目工程管理策划时提供参考。

本指引的编写人员有胡若翔、王晓华、郭荣旺、艾正亮、黄荷友，黄希武副总经理则对本指引的编制工作进行了全面的指导，中海地产集团有限公司发展管理部阚乃桂总经理等也对本指引的编写提出了许多宝贵意见。

由于.第1页、、.工程管理策划指引编写人员的水平和经验有限，加之时间仓促，本指引中的错误、遗漏之处在所难免。

欢迎读者多提宝贵意见，以便我们能及时进行修正并补充完善。

深圳中海地产有限公司《工程管理策划指引》编写组2007 年1 月15 日. 第2页.工程管理策划指引工程管理策划概述1、工程管理策划概念房地产项目开发有着资金密集、管理密集、产品生产开发周期长、生产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较多的不确定性和较高的风险，故在房地产开发过程中进行有效的工程管理策划就显得尤其重要。

策划是指针对未来要发生的事情作当前的决策，是找出事物的因果关系，衡度未来可采取的措施，事先决定做什么、何时做、谁来做的问题，以使所策划的事业处于经济、高效和科学的运作之中。

工程管理策划是在工程施工前，从房地产项目开发商的角度出发，对整个工程管理过程进行战略性的总体策划，使施工总平面布置、工程进度、工程质量、安全文明施工等工程管理内容有章可循、有据可依，从而使整个项目的工程管理更加规范、高效、经济。

2、工程管理策划时间及适用范围在《项目规划设计方案》经过公司内部两级评审和政府规划主管部门审批完成后，项目部应根据《项目定位报告》、《规划设计方案》、《项目发展纲要》等项目文件，对项目发展过程中的工程管理内容进行总体策划，并编制《中海XX 项目工程管理策划报告》本《房地产项目开发工程管理策划指引》（以下简称“本指引”）为我司多年来项目开发过程中工程管理策划方面的经验总结和提炼，适用于对我司所有后续项目的工程管理策划提供指导，同时也可为中海地产其它地区兄弟公司进行新项目的工程管理策划提供参考。

.第3页。

.工程管理策划指引3、工程管理策划内容及相互关系工程管理策划包括总平面布置、工程进度、工程质量、工程成本、安全文明施工、项目部架构及运作模式、公司内外关系协调等策划内容。

本指引没有按照常规的工程管理手册来谋篇布局以求面面俱到，而是选取其中较高的总平面布置策划、进度策划、质量策划、安全文明施工策划等方面来进行阐述，重点是对各部分的策划内容、策划原则、管控措施进行说明，对我司后续项目“如何进行工程管理策划”、“工程管理策划有哪些需要吸取的经验教训和注意事项” “在工程管理过程中有哪些管控措施”等问题进行了探索。

工程进度、质量、成本三者之间是对立统一的，一个成功的工程项目管理必须在进度、质量、成本三者之间取得平衡，故工程管理策划的总平面管理策划、工程进度管理策划、工程质量管理策划、安全文明管理策划等主要内容之间具有相互联系、相互制约的关系。

具体而言，工程进度、安全文明管理策划是总平面管理策划的重要依据，各阶段总平面布置又是工程进度管理策划、工程质量管理策划和安全文明管理策划相关内容的具体体现。

4、工程管理策划作用4.1和统一安排，从而促进工程进度、质量、成本、安全文明施工等工程管理目标的实现。

4.2顺序、选材定样时间和建筑、结构、安装形式选择提出具体要求，促使建筑设计能够更好地满足项目发展总目标的要求。

4.3甲供材采购、工程成本控制等合约管理方面提出具体要求，促使建安成本管理.第4页、.工程管理策划指引能够更好地满足项目成本控制总目标的要求。

4.4售、销售入市实际等方面提出建议，促使营销策划能更好地满足公司项目销售利润指标的要求。

4.5为施工期间安全文明管理奠定基础，使项目工程质量管理目标能在工程项目管理全过程中得到更好地落实，使项目开发进度能按照公司总体进度目标全面如期推进。

5、《工程管理策划报告》评审流程5.1完成后，项目部进行工程管理策划，并编制形成《中海XX 项目工程管理策划报告》初稿供公司相关部门进行评审；5.2《中海项目工程管理策划报告》初稿进行评审，并根据评审意见对《中海XX 项目工程管理策划报告》初稿进行修编；在《中海XX 项目工程管理策划报告》修编完成后上报项目主管领导等公司领导审批，最后经公司总经理签署生效后开始执行。

5.3对《中海XX 项目工程管理策划报告》进行检讨和调整，并报公司领导审批同意后按照新一版的策划进行管理，以便更好地指导项目后续工程管理。

. 第5页.工程管理策划指引总平面管理策划1、总平面管理策划概念总平面管理策划是在设计方案及营销针对项目分期开发意见基本确定的前提下，以施工总平面规划为依据，项目部根据项目发展进度，分阶段对施工总平面布置进行调整、补充和修改，明确主包单位分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容，以作为本项目合约策划及现场工程管理的重要依据。

简单概括，总平面管理策划是从发展商工程管理的角度进行项目的施工总平面规划，区别于施工组织设计中的施工总平面布置。

2、总平面管理策划作用总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，也是最具“含金量”的部分。

合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项目发展进度。

总平面管理策划作用具体体现为：2.1 提前规划，提前沟通，有利于公司各部门理清思路，达成共识项目发展过程中，工程管理提前介入非常必要，通过项目总平面管理策划，与设计、营销、合约等部门提前沟通，对项目的施工顺序、道路组织等达成共识，有利于各部门及时、有效地相互配合；2.2 作为合约策划的重要依据，可以有效地控制成本总平面管理策划中的内容基本都与造价相关，这些内容均要在相应的合同中体现，例如，其中临时施工道路、机械布置、材料堆场设置等内容应作为主包单位招标重要依据，并且在招标时明确与造价相关的内容，可以有效地减少施工过程中的措施签证，便于成本控制；主包单位分区、场内土方平衡、施工. 第6页.工程管理策划指引顺序安排等内容对合约策划起重要的指导作用。

同时，总平面管理策划也是后续进度管理策划、质量管理策划、安全文明管理策划的基础；2.3 作为现场安全文明管理的重要依据总平面管理策划作为主包合同的附件，明确了雨、污水排放方式、沉砂池、洗车池、排水沟具体做法等安全文明措施，以上内容主包单位均在措施费清单内逐项报价，项目部要求主包单位落实安全文明措施时，既有具体项目、做法又有相应清单造价，具有较强的执行力。

3、总平面管理策划内容3.1 主包单位分区及生活区设置我司采用最低价中标原则，承建我司项目的主包单位，除高端定位的项目外，相对管理力量和实力一般，再加上进度紧张，一次性投入较大，故我司项目很少只有一家主包单位承建的情况，往往由两家以上的主包单位参与承建，这就存在对项目如何合理划分主包单位标段的问题。

另合理的生活区设置有利于项目的发展进度。

3.2 临时施工道路组织在综合考虑成本、进度及安全文明施工形象的前提下，提前规划，分阶段、范围在总图中明确临时道路的具体做法（附断面图）及相应配合措施（包括洗车池、沉砂池、排水沟等具体做法和位置），施工车辆行车路线、回车点等交通组织方式。

3.3 场内土方平衡在设计已对场内土方平衡进行测算，并在设计方案中已统筹考虑的前提下，项目部应综合考虑基础或地下室开挖方量与回填方量数据比较、土方临时堆土点选择、土质情况和施工顺序等因素，提前统一规划、调度土方，尽量减少外. 第7页.工程管理策划指引运或从场外拉土进场回填的土方量。

3.4 钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场明确钢筋加工厂和模板、钢筋、砂石等材料堆场的位置、范围及地面做法。

3.5 施工机械布置综合考虑主包单位标段划分、成本、进度等因素，明确包括塔吊、井架、施工电梯、砼输送泵、砂浆搅拌机的数量及大概位置。

36 特殊部位外脚手架的搭设方式明确样板房范围外架悬挑方式、范围和为保证室外工程提前插入，综合考虑成本、进度因素，明确高层、多层类型住宅悬挑外架的范围。

3.7 临时水电及雨、污水排放系统的设置按照分期分区开发施工进度和经济性运行的原则，综合考虑临时变压器安装的容量和位置，并考虑售楼区售楼期间的电力保障供应；根据现场工程标段的划分，综合考虑临时给水的供应；为保障现场安全文明施工，需确保现场雨、污水及时排放无积水。